Passoire thermique : DPE et aides financières

Passoire thermique : DPE et aides financières

Passoire thermique : catégorie de logements la plus énergivore du parc immobilier français. La surconsommation qu'elle engendre contribue à la pollution nationale, car ce type de biens immobiliers rejette énormément de gaz à effet de serre.

Comment savoir si mon bien rentre dans cette catégorie ? Les travaux sont-ils obligatoires ? Comment améliorer ses performances énergétiques ? Toutes les réponses ici !

✅ C'est quoi une passoire thermique ?

✅ Comment reconnaître une passoire thermique ?

✅ Comment réaliser un audit énergétique ?

✅ Passoires thermiques location : loi 2020

✅ Comment rendre son logement moins énergivore ?

C'est quoi une passoire thermique ?

On parle de passoire thermique lorsqu’un bien immobilier a une consommation énergétique trop importante. Cette dernière est définie lors de la réalisation du DPE 2021, lorsque le diagnostiqueur remet le rapport au propriétaire avec des étiquettes pour la consommation et les gaz à effet de serre. La passoire thermique est, par définition, extrêmement mal isolée. Le problème d’isolation peut se situer au niveau de la toiture ou des fenêtres simple vitrage par exemple.

Les passoires thermiques sont classées F ou G sur le classement énergétique, ce qui correspond à une consommation d’énergie entre 330 et 420 kWh/m²/an ou plus. On estime aujourd’hui qu’il reste 4,8 millions d’habitations de ce type sur le territoire français, soit 17% des logements. Le gouvernement entend lutter contre les passoires avec la loi climat du 8 novembre 2019.

Durant la période hivernale, les factures d’énergie augmentent considérablement car le besoin de chauffage est plus important qu’un logement avec une performance énergétique correcte. Le ministère de la Transition écologique estime que 14% des Français subissent le froid dans leur logement à cause des ponts thermiques et de l’isolation défectueuse. Situation inverse durant la période estivale où la fraîcheur s’évapore facilement.

Les passoires thermiques sont inégalement réparties sur le territoire, les départements ruraux et montagneux étant les plus concernés. En France, les départements qui comportent le plus de passoires thermiques sur leur sol sont généralement situés dans le Nord et l’Est :

Départements% des passoires sur le nombre total de logementsNombre de logements classés G interdits à la location en 2023
Paris (75)30.9 %, soit 327.733 habitations12.1 % soit 128.933 logements
Seine-Saint-Denis (93)15.9 % soit 98.74 habitations5.6 % soit 34.545 logements
Vosges (88)32.5 % soit 51.670 habitations15.2 % soit 24.135 logements
Somme (80)24.5 % soit 56.429 logements9.2 % soit 24.135 logements
Val-de-Marne (94)13 .7 % soit 79.474 habitations4.8 % soit 27.603 logements
Hauts-de-Seine (92)14.4 % soit 104.131 habitations5.0 % soit 36.196 logements
Yvelines (78)14.7 % soit 91.074 habitations4.9 % soit 30.054 logements
Val-d’Oise (95)15.2 % soit 74.099 habitations5.1 % soit 24.885 logements
Essonne (91)14.6 % soit 81.135 habitations4.5 % soit 25.036 logements
Seine-Maritime (76)14.8 % soit 81.171 habitations4.7 % soit 25.754 logements
Savoie (73)24.2 % soit 44.875 habitations11.9 % soit 21.958 logements
Haute-Savoie (74)26.0 % soit 89.654 habitations11.4 % soit 39.526 biens

(source : étude Fidéli 2018 sur la base des DPE réalisés entre 2017 et 2018 de l’Ademe)

Comment reconnaître une passoire thermique ?

La date du permis de construire est un indicateur pertinent pour déduire si l’isolation du bien est décente ou n’est pas adaptée aux règles en vigueur. En effet, la première règlementation thermique française qui fixe les limites maximales de consommation énergétique des bâtiments neufs date de 1974. Les matériaux utilisés auparavant étaient donc très peu isolants.

Réaliser un audit énergétique, en plus du diagnostic énergétique, permet de mieux connaître l'état du logement quant à sa consommation d'énergie annuelle. Mais également sa valeur financière, car les passoires sont impactées par une baisse des prix du fait d'une demande plus faible.

Comment réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique, appelé également bilan thermique, est un complément au diagnostic de performance énergétique. Il s’agit d’un état des lieux sur la performance énergétique d’un logement complété avec des préconisations de la part du technicien qui examine le bâtiment.

Il est obligatoire pour les biens immobiliers en copropriété comprenant 50 lots au minimum. Les copropriétés de moins de 50 lots doivent réaliser le DPE collectif. La passoire thermique est d'or et déjà concernée afin d'informer l'acquéreur sur les travaux à réaliser. Dès 2025, l’audit énergétique devra être réalisé par un propriétaire d’un logement étiqueté E par le diagnostiqueur immobilier dans le cadre d’une vente.

À l’instar d’un diagnostic immobilier réalisé pour le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), l’audit énergétique se réalise en plusieurs étapes :

  • Dans un premier temps, l’expert contacté mesure et relève les indicateurs nécessaires pour évaluer la consommation énergétique : factures d’énergie, mode de chauffage, équipements etc.
  • Le technicien rend une liste de points d’amélioration et de défauts avec un ordre de priorité pour la réalisation des travaux, associée avec une estimation sur les économies réalisées sur le long terme.

Le bilan thermique d’aller plus loin dans la préconisation des travaux de rénovation énergétique que le DPE, en définissant un plan d’action complet pour améliorer la performance énergétique. Comptez entre 500 et 1000 € pour un bien individuel et jusqu’à 10.000 € pour une copropriété. MaPrimeRénov’ participe au financement de cet audit de :

  • 500 € pour les ménages aux revenus très modestes
  • 400 € pour les ménages aux revenus modestes
  • 300 € pour les ménages ayant des revenus moyens

Passoires thermiques location : loi 2020

Dans le cadre du nouveau diagnostic de performance énergétique, le gouvernement souhaite éliminer les passoires thermiques du parc locatif français afin de rendre les logements plus performants. Pour cela, il a établi le calendrier suivant :

1 - Dès l’entrée en vigueur du nouveau diagnostic énergétique le 1er juillet 2021, un propriétaire bailleur est interdit d’augmenter les loyers de son bien avec un nouveau locataire s’il entre dans la catégorie des passoires thermiques location. Cette interdiction est valable uniquement en l’absence de travaux de rénovation énergétique

2 - À partir de 2022, un audit thermique devra être joint au DPE pour la location d’un bien immobilier avec une étiquette DPE F ou G. Ce bilan thermique présente les faiblesses de l’isolation afin d’en faire ressortir des préconisations.

L’audit est en somme un ensemble de relevés, mesures, effectués sur les parties concernées par l’isolation.  Ce document supplémentaire servira d’information auprès du ou des futur(s) locataire(s) sur les frais engendrés par cette surconsommation d’énergie.

3 - En 2023 les passoires thermiques seront renommées en tant que « logements indécents ». Il s’agit d’une étape d’incitation des propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation avant la deuxième partie de l’agenda gouvernemental.

4 - En 2028, tout logement étiqueté F ou G sera interdit à la location en France. Un bailleur alors devra présenter une étiquette au minimum sur le rapport du DPE. Pour inciter les propriétaires à réaliser ces travaux au plus tôt, il existe de nombreuses aides financières octroyées à ceux qui ont des revenus moindres : MaPrimeRénov’, les aides Anah 2021, l’écoprêt à taux zéro, etc.

L'ensemble de ce calendrier concerne plus de 1.7 million de logements pour des travaux de rénovation énergétique d’ici à 2028. De plus, avec cette nouvelle réforme, de nombreux logements vont baisser dans le classement des étiquettes énergie et ainsi passer dans la catégorie de passoires thermiques. La prise en compte des émissions de gaz à effet de serre dans le calcul du nouveau DPE va pénaliser les biens avec un système de chauffage au fioul ou au gaz.

Comment rendre son logement moins énergivore ?

Pour améliorer les performances énergétiques d’un logement, les travaux doivent cibler en priorité les endroits où les déperditions de chaleur sont les plus courantes afin de limiter la surconsommation pour combler cette perte :

  • la toiture qui représente 30% des déperditions de chaleur
  • les murs (25% des pertes)
  • la ventilation : 13% de la chaleur s’échappe par cet endroit
  • les vitres, mal isolées elles représentent un risque de 13%

Le gouvernement prévoit déjà 14 milliards d'euros pour inciter les propriétaires à réaliser ces chantiers avec le Plan Climat. Ces travaux de rénovation énergétique ont pour but d'aider les propriétaires ou locataires à réaliser des économies d'énergie.

Un propriétaire avec des moyens limités peut demander des aides financières pour réduire les émissions de gaz de sa passoire énergétique, à l'instar de MaPrimeRénov'.

Aides ANAH 2021Type de travauxPlafond aidesTaux ménages modestesTaux ménages
modestes
Habiter SereinRéhabilitation logement insalubre50.000 € HT50%50%
Habiter FacileAdaptation viellesse / handicap20.000 € HT50%50%
Habiter MieuxTravaux rénovation énergétique20.000 € HT35%50%
Habiter SainSécurisation logement20.000 € HT35%50%

À l’instar des maisons passives qui réalisent d’excellentes performances énergétiques et qui sont classées A dans l’échelle des étiquettes énergies, l’isolation d’un bien doit être travaillée de l’extérieur et non de l’intérieur.

L’isolation extérieure est davantage efficace, car elle empêche la création de ponts thermiques responsables de la destruction de la barrière isolante. Les matériaux utilisés pour isoler les murs peuvent être la laine de coton, la fibre de bois ou encore les panneaux de Lin.

L’autre point primordial est le système de chauffage une fois l’isolation optimisée. Choisir un système adapté au bien permet de réduire considérablement les factures d’énergies. Les recommandations du diagnostiqueur immobilier lors de la remise du rapport du DPE s’axent essentiellement sur des équipements qui utilisent des énergies renouvelables.

Cela peut être un système de chauffage fonctionnant au bois, un chauffe-eau solaire, un système de ventilation VMC qui renouvelle l’air intérieur ou encore la pose de panneaux solaires.

Pour en savoir plus sur la passoire thermique et les travaux de rénovation énergétique :

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