Passoire thermique : rénover son logement, loi 2023, le cas Airbnb

Passoire thermique : catégorie de logements la plus énergivore du parc immobilier français. La surconsommation qu'elle engendre contribue à la pollution nationale. Car ce type de biens immobiliers rejette énormément de gaz à effet de serre.

Comment savoir si mon bien entre dans cette catégorie ? Les travaux sont-ils obligatoires ? Comment améliorer ses performances énergétiques ? Le loyer va-t-il être gelé ou interdit ? Toutes les réponses ici !

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

On parle de passoire thermique lorsqu’un bien immobilier a une consommation énergétique trop importante. Cette dernière est définie lors de la réalisation du DPE 2021, lorsque le diagnostiqueur remet le rapport au propriétaire avec des étiquettes pour la consommation et les gaz à effet de serre. La passoire thermique est, par définition, extrêmement mal isolée. Le problème d’isolation peut se situer au niveau de la toiture ou des fenêtres simples vitrage par exemple.

Les passoires thermiques sont classées F ou G sur le classement énergétique, ce qui correspond à une consommation d’énergie entre 330 et 420 kWh/m²/an ou plus. On estime aujourd’hui qu’il reste 4,8 millions d’habitations de ce type sur le territoire français, soit 17 % des logements. Le gouvernement entend lutter contre les passoires avec la loi climat du 8 novembre 2019.

Durant la période hivernale, les factures d’énergie augmentent considérablement. Le besoin de chauffage est plus important que pour un logement avec une performance énergétique correcte. Le ministère de la Transition écologique estime que 14 % des Français subissent le froid dans leur logement à cause des ponts thermiques et de l’isolation défectueuse. Situation inverse durant la période estivale où la fraîcheur s’évapore facilement.

Les passoires thermiques sont inégalement réparties sur le territoire, les départements ruraux et montagneux étant les plus concernés. En France, les départements qui comportent le plus de passoires thermiques sur leur sol sont généralement situés dans le nord et l’est :

(source : étude Fidéli 2018 sur la base des DPE réalisés entre 2017 et 2018 de l’Ademe)

Comment savoir si son logement est une passoire thermique ?

La date du permis de construire est un indicateur pertinent pour déduire si :

• l’isolation du bien est décente,
• ou n’est pas adaptée aux règles en vigueur

En effet, la première règlementation thermique française qui fixe les limites maximales de consommation énergétique des bâtiments neufs date de 1974. Les matériaux utilisés auparavant étaient donc très peu isolants.

Et si vous souhaitez acheter une maison dpe G, vous trouverez un article ici.

Pièces où les déperditions thermiques sont plus importantes

Comment réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique, appelé également bilan thermique, est un complément au diagnostic de performance énergétique. Il s’agit d’un état des lieux sur la performance énergétique d’un logement complété avec des préconisations de la part du technicien qui examine le bâtiment.

Il est obligatoire pour les biens immobiliers en copropriété comprenant 50 lots au minimum. Les copropriétés de moins de 50 lots doivent réaliser le DPE collectif. La passoire thermique est d'or et déjà concernée afin d'informer l'acquéreur sur les travaux à réaliser. Dès 2025, l’audit énergétique devra être réalisé par un propriétaire d’un logement étiqueté E par le diagnostiqueur immobilier dans le cadre d’une vente.

À l’instar d’un diagnostic immobilier réalisé pour le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), l’audit énergétique se réalise en plusieurs étapes.

Dans un premier temps, l’expert contacté mesure et relève les indicateurs nécessaires pour évaluer la consommation énergétique :

• factures d’énergie
• mode de chauffage
• équipements, etc.

Le bilan thermique permet d’aller plus loin dans la préconisation des travaux de rénovation énergétique que le DPE, en définissant un plan d’action complet pour améliorer la performance énergétique.

Comptez entre 500 et 1000 € pour un bien individuel et jusqu’à 10.000 € pour une copropriété. MaPrimeRénov’ participe au financement de cet audit de :

• 500 € pour les ménages aux revenus très modestes
• 400 € pour les ménages aux revenus modestes
• 300 € pour les ménages ayant des revenus moyens

Démarches MaPrimeRénov'pour obtenir les aides financières des travaux de rénovation énergétique

Passoires thermiques location : loi 2021

Dans le cadre du nouveau diagnostic de performance énergétique, le gouvernement souhaite éliminer les passoires thermiques du parc locatif français afin de rendre les logements plus performants. Pour cela, il a établi le calendrier suivant :

• Dès l’entrée en vigueur du nouveau diagnostic énergétique le 1er juillet 2021, un propriétaire bailleur est interdit d’augmenter les loyers de son bien avec un nouveau locataire s’il entre dans la catégorie des passoires thermiques location. Cette interdiction est valable uniquement en l’absence de travaux de rénovation énergétique

• À partir de 2022, un audit thermique devra être joint au DPE pour la location d’un bien immobilier avec une étiquette DPE F ou G. Ce bilan thermique présente les faiblesses de l’isolation afin d’en faire ressortir des préconisations. L’audit est en somme un ensemble de relevés, mesures, effectués sur les parties concernées par l’isolation.  Ce document supplémentaire servira d’information auprès du ou des futur(s) locataire(s) sur les frais engendrés par cette surconsommation d’énergie.

• En 2023, les passoires thermiques seront renommées en tant que « logements indécents ». Il s’agit d’une étape d’incitation des propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation avant la deuxième partie de l’agenda gouvernemental.

• En 2028, tout logement étiqueté F ou G sera interdit à la location en France. Un bailleur alors devra présenter une étiquette au minimum sur le rapport du DPE. Pour inciter les propriétaires à réaliser ces travaux au plus tôt, il existe de nombreuses aides financières octroyées à ceux qui ont des revenus moindres : MaPrimeRénov’, les aides Anah, l’écoprêt à taux zéro, etc.

L'ensemble de ce calendrier concerne plus de 1.7 million de logements pour des travaux de rénovation énergétique d’ici à 2028. De plus, avec cette nouvelle réforme, de nombreux logements vont baisser dans le classement des étiquettes énergie et ainsi passer dans la catégorie de passoires thermiques.

La prise en compte des émissions de gaz à effet de serre dans le calcul du nouveau DPE va pénaliser les biens avec un système de chauffage au fioul ou au gaz.

Comment rendre son logement moins énergivore ?

Pour améliorer les performances énergétiques d’un logement, les travaux doivent cibler en priorité les endroits où les déperditions de chaleur sont les plus courantes afin de limiter la surconsommation pour combler cette perte :

• la toiture qui représente 30 % des déperditions de chaleur
• les murs avec 25 % des pertes
• la ventilation : 13 % de la chaleur s’échappe par cet endroit
• les vitres, mal isolées, elles représentent un risque de 13 %

Le gouvernement prévoit déjà 14 milliards d'euros pour inciter les propriétaires à réaliser ces chantiers avec le Plan Climat. Ces travaux de rénovation énergétique ont pour but d'aider les propriétaires ou locataires à réaliser des économies d'énergie.

Un propriétaire avec des moyens limités peut demander des aides financières pour réduire les émissions de gaz de sa passoire énergétique, à l'instar de MaPrimeRénov'.

À l’instar des maisons passives qui réalisent d’excellentes performances énergétiques et qui sont classées A dans l’échelle des étiquettes énergies, l’isolation d’un bien doit être travaillée de l’extérieur et non de l’intérieur.

L’isolation extérieure est davantage efficace, car elle empêche la création de ponts thermiques responsables de la destruction de la barrière isolante. Les matériaux utilisés pour isoler les murs peuvent être :

• la laine de coton,
• la fibre de bois,
• ou encore les panneaux de Lin.

L’autre point primordial est le système de chauffage une fois l’isolation optimisée. Choisir un système adapté au bien permet de réduire considérablement les factures d’énergies. Les recommandations du diagnostiqueur immobilier lors de la remise du rapport du DPE s’axent essentiellement sur des équipements qui utilisent des énergies renouvelables.

Cela peut être :

• un système de chauffage fonctionnant au bois,
• un chauffe-eau solaire,
• un système de ventilation VMC qui renouvelle l’air intérieur,
• ou encore la pose de panneaux solaires.

Pour en savoir plus sur la passoire thermique et les travaux de rénovation énergétique :

#Foncia, 1er #syndic de #France, est un acteur de la #RénovationÉnergétique qui accompagne ses clients dans la réalisation de #travaux de #rénovation avec le dispositif #MaPrimeRénov' #copropriété.@gouvernementFR #TousÉcologistes #RSE #Immobilier
pic.twitter.com/NL9ZSt0NTk

— FONCIA (@foncia) July 6, 2021

Passoires thermiques : les loyers gelés le 24/08/2022, quelle est la prochaine étape pour les restrictions ?

Le gel des loyers

À partir du mercredi 24 août, les augmentations de loyer ne seront plus possibles pour les biens mal notés (F et G) lors du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). La mesure est issue de la loi climat et résilience.

Les "passoires énergétiques" en location sont dans les viseurs gouvernementaux et seront interdites progressivement. Sur les 30 millions de logements principaux que compte la France, 5,2 millions, soit 17,3 %, sont classés F ou G, selon une étude publiée fin juillet 2022 par l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE).

Le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 précise que "lorsqu'un logement de la classe F ou de la classe G [...] fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire".

Cela signifie que si le loyer contractuel avec le locataire est de 600 €, ce montant ne peut pas être augmenté au cours de la prochaine période contractuelle, en cas de nouvelle location. Cela inclut les logements meublés ou vacants.

Il est également précisé que "le loyer ne peut être réévalué lors du renouvellement". En d'autres termes, les propriétaires ne peuvent pas non plus apporter de modifications aux baux par défaut. Il en va de même pour la révision annuelle des loyers en cours.

Les locations courtes durée : Airbnb et les passoires thermiques

Le 25 octobre dernier, le ministre délégué au Logement, Olivier Klein, a annoncé qu'il voulait interdire la location des passoires thermiques sur la plateforme Airbnb. Il s'agit pour l'instant d'un souhait, mais les locations courtes durées n'étant pas encore soumises au DPE pourrait se voir obligé de l'effectuer.