DPE vierge : objectifs, autorisation, définition

DPE vierge : le 1er juillet 2021, une nouvelle réglementation concernant le DPE (diagnostic de performance énergétique) a eu lieu. L’objectif ? Le rendre plus fiable, plus lisible et qu’il réponde au mieux aux enjeux écologiques du moment, mais aussi ceux à venir.

DPE vierge qu’est-ce que c’est ?

Ce type de DPE, est un diagnostic de performance énergétique. Il ne fournit ni les informations de consommations énergétiques du logement, ni la production annuelle d’émission de gaz à effet de serre (GES).

Sur un rapport énergétique complété, une note de A à G est normalement présente. Habituellement, il fait part des vérifications du technicien immobilier certifié. Celui-ci met par écrit les différents critères du logement.

Dans le cas d’un DPE blanc, aucune donnée n’est mentionnée.

Dans le cas d’un diagnostic vierge, l’acheteur ou le locataire d’un bien immobilier ne peut pas avoir de vision sur les dépenses de consommations et l’impact environnemental de son logement.

⚠️ Attention : seule l’étiquette énergie est absente du DPE dit vierge. En effet, ce diagnostic renseigne tout de même des informations clés, comme l'isolation du bien et d'autres éléments. Ce qui n'est pas négligeable pour des futurs acquéreurs ou locataires !

Pourquoi un DPE est vierge ?

Dans le cadre d’une vente ou d’une location que l’annonce se trouve en agence immobilière, sur papier ou encore sur internet, le DPE doit normalement y figurer.

Un décret de 2010 donne avec précision la forme et la taille sous laquelle le résultat du diagnostic doit être indiqué en fonction du support utilisé.

• Dans la vitrine d’une agence immobilière devra contenir l’étiquette précisant la consommation énergétique du bien.
• Pour les annonces en ligne, les obligations sont les mêmes.
• Sur support papier, seule la lettre correspondant à la classe énergétique apparait.

Si le DPE est en cours de réalisation ou aucune information n’a pu être recueilli, alors le DPE est vierge. Celui-ci n’indique aucun classement énergétique.

Ces obligations s’imposent aussi bien aux pros qu’aux particuliers.

Quelle est la durée de validité du DPE vierge ?

La durée de validité du DPE vierge ou complété est de 10 ans, selon l’article R134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Ce nouveau DPE a pour option un mode de calcul différent des cotes énergétiques, qui doit être pris en considération au moment des nouvelles transactions immobilières. Afin d'éviter de surcharger les diagnostiqueurs immobiliers, mais aussi que les propriétaires prennent pour habitude :

• Les DPE vierges réalisés avant 2013 ne sont plus effectifs et doivent être à nouveau effectués selon les nouvelles règles de révision des diagnostics. Grâce à cette nouvelle réglementation, le bien est amené à gagner une meilleure note énergétique sur son DPE.
• Les DPE vierges réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront effectifs jusqu'au 31 décembre 2022.
• Le DPE vierge réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sera effectif jusqu'au 31 décembre 2024.

Bien que le DPE vierge est toujours valide, il est conseillé de le refaire lors d'une vente ou d'une location. Le diagnostic de performance énergétique reste un élément important pour les futurs acquéreurs. Toutefois, la réalisation du DPE coûte entre 100 et 250 euros pour le propriétaire.

Le diagnostic vierge : est-il autorisé par la loi ?

Depuis peu, la loi est devenue un peu plus sévère. En effet, en juillet 2021, une nouvelle réglementation sur le DPE a été mise en place. Ce nouveau DPE exige notamment que le diagnostic de performance énergétique ne soit plus vierge.

La transformation énergétique des bâtiments est au cœur des attentions et de l'action publique pour faire face aux défis climatiques. La stratégie a été mise en œuvre à travers le Plan Climat au début du quinquennat. L'objectif est d'atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050. Les mesures pour atteindre cet objectif nécessitent des efforts considérables. La RT2020 illustre bien la volonté de réduire la consommation énergétique du parc immobilier et de maîtriser les coûts.

Fiabiliser le DPE est un indicateur de l'importance du capital. Il est important de pouvoir l'interpréter systématiquement pendant la période de vente ou de location et de prendre des mesures d'amélioration judicieuses et optimales.

Le nouveau diagnostic de performance énergétique marque la fin des DPE blancs pour les biens construits avant 1948. Les méthodes de calcul des consommations énergétiques étant unifiées, les propriétaires des constructions de d’avant 1948. Tout comme des bâtiments plus récents, ont désormais la charge de fournir les informations nécessaires au diagnostiqueur.

Le fait d’empêcher le rapport vierge permet aux futurs locataires ou acquéreurs de le contester le diagnostic énergétique. En effet, celui-ci peut mener les propriétaires à effectuer des travaux si certains logements s’avèrent être trop énergivores.

La loi autorise également le diagnostic énergétique vierge dans le cas d’un immeuble collectif ayant un chauffage collectif sans comptage individuel.

Comment faire quand le DPE est vierge ?

La fourniture d’un constat non vierge est à présent obligatoire pour une vente ou une location, excepté pour les logements occupés moins de 4 mois par an.

Le rapport énergétique doit obligatoirement être présenté dans le dossier de diagnostic technique afin d’être annexé au bail de location ou à l’acte de vente.

Il est dorénavant impossible d’un DPE puisse obtenir une étiquette vierge depuis le 1er juillet 2021.

Aujourd’hui, chaque habitat destiné à la vente ou à la location se voit imposer un diagnostic énergétique se basant sur la méthode de calcul 3 CL (Consommation Conventionnelle des Logements). Cette méthode utilise un logiciel spécifique. Il permet de procéder à une évaluation thermique sur différentes surfaces telles que les fenêtres, l’épaisseur des murs, le mode de chauffage ou encore la superficie.

Dans quel cas le DPE vierge est-il possible ?

Avant la réforme du DPE du 1er juillet 2021, les diagnostiqueurs agréés peuvent utiliser deux méthodes de calcul pour la consommation énergétique :

✅  La méthode est basée sur les factures, en tenant compte de la quantité d'énergie réellement consommée, en utilisant les factures d'énergie des 3 dernières années. Jusqu'au 1er juillet 2021, cette démarche est obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1948. Et pour les appartements construits après 1948 qui sont équipés de chauffage collectif, mais sans compteur individuel.

✅  La méthode 3 CL estime la consommation pour un usage standard du bien à l'aide d'un logiciel d'évaluation thermique qui relève les informations et les mesures enregistrées dans le logement. En revanche, la méthode de calcul a eu pour conséquence une généralisation des DPE vierges sur les factures de gaz et d'électricité des années précédentes qui ne sont plus fournis. Rappelons que la réglementation des DPE vierges est considérée comme une situation exceptionnelle. De cette façon, il est d'autant plus difficile d'accéder aux factures qu'il était possible auparavant. Les situations suivantes ne permettent pas aux diagnostiqueurs de réaliser un diagnostic de performance énergétique. Dans les cas suivants, il est possible de réaliser un DPE vierge "consommation non exploitables" :

• Le bien est une résidence secondaire
• Un bien inoccupé depuis des décennies (impossible de retrouver des factures d'électricité ou de gaz)
• Les anciens locataires sont partis en désaccord avec les propriétaires (loyers impayés, caution retenue)
• Les propriétaires sont incapables de fournir les documents
• Un logement vendu par une agence (parfois les propriétaires ne s'occupent de rien)
• Le syndic d’un logement collectif ne peut être joint
• Les locataires se chauffaient au bois

DPE Vierge en cas d'achat

Vous souhaitez acheter une bien, mais dans votre dossier de diagnostic vous voyez un DPE vierge ? Ce n'est pas concrètement problématique. Quoi qu'il en soit, le vendeur a rempli ses obligations légales. Il a convoqué un diagnostiqueur et a remis un diagnostic. Le DPE vierge au moment de l'achat provient de la situation que nous avons décrite ci-dessus : vous achetez un bien qui est resté longtemps inoccupé, et la répercussion est que la facture d'énergie (le cas échéant) n'est plus significative ou utilisable. Il est également possible que le logement soit situé au sein d'un immeuble et que le chauffage, soit collectif, non individuel ou trop récent pour être exploité.

Absence de tous types de DPE

• Absence DPE : il y a un risque de sanction pour le propriétaire (versement dommages et intérêts, annulation contrat de vente ou location)
• DPE en cours : le propriétaire va faire réaliser un diagnostic ou celui-ci est en attente de résultat. La personne intéressée par le bien est dans l'égalité de demander un contenu du DPE avant engagement.
• DPE vierge : Autorisé lorsque les caractéristiques du logement et les caractéristiques du mode de calcul du DPE sont réunies lors de la réalisation du diagnostic. Ainsi, il n'y a pas de recours sauf si le DPE n'est plus valable.