Vous avez repéré la mention « DPE en cours » sur des annonces immobilières et vous vous demandez ce que cela signifie ? Cette petite phrase, en apparence anodine, cache en réalité des enjeux juridiques et financiers importants pour les acheteurs comme pour les propriétaires.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est essentiel pour évaluer la consommation énergétique d'un bien. Dans cet article, découvrez la signification du DPE en cours, pourquoi il est obligatoire, ce que dit la loi, quelles sanctions vous risquez et combien cela coûte réellement. Que vous soyez propriétaire, bailleur ou acheteur, comprendre le DPE est crucial pour sécuriser vos transactions immobilières.
DPE : signification et définition
Le sigle DPE signifie Diagnostic de Performance Énergétique. Il s'agit d'un document qui évalue la consommation énergétique d'un logement ainsi que son impact en matière d'émissions de gaz à effet de serre. À l'issue du diagnostic, le bien se voit attribuer une étiquette énergétique allant de la classe A (la plus performante, très peu énergivore) à la classe G (la plus énergivore, souvent qualifiée de « passoire thermique »).
Le rôle du DPE est double : informer l'acquéreur ou le locataire sur la performance énergétique du bien, et l'aider à anticiper ses futures dépenses d'énergie ainsi que les éventuels travaux de rénovation à prévoir. C'est un outil de transparence qui permet de comparer objectivement plusieurs logements avant de s'engager dans une vente ou une location.
Que signifie le DPE en cours ?
Par définition, la mention « DPE en cours » indique qu'un diagnostic de performance énergétique n'a pas encore été réalisé au moment de la mise en vente ou en location du bien. Autrement dit, l'annonce est publiée alors même que l'étiquette énergétique du logement — la fameuse note allant de A à G — n'est pas encore connue.
Concrètement, un particulier ou une agence immobilière utilise cette formule pour signaler que le diagnostic est « en préparation » ou « à venir ». Or, dans la très grande majorité des situations, cette mention ne suffit pas à respecter la réglementation en vigueur.
Contexte légal
L'affichage de la classe énergétique du bien dans l'annonce est obligatoire depuis plusieurs années et opposable depuis le 1er juillet 2021. Par conséquent, tout propriétaire qui propose un bien sans DPE affiché s'expose à des reproches, et peut même être suspecté d'intention malveillante.
L'affichage de la classe énergie dans l'annonce est obligatoire, quel que soit le support (presse écrite, sites internet, vitrines d'agence, etc.).
Interprétations possibles
Le sens du DPE en cours peut être double :
- Bonne foi : le propriétaire prévoit réellement d'annoncer prochainement les résultats du DPE, qu'il a déjà commandé auprès d'un diagnostiqueur.
- Mauvaise foi : le propriétaire tente de dissimuler un mauvais niveau énergétique (logement classé F ou G, par exemple), ce qui est illégal et peut être lourdement sanctionné.
Importance du DPE
Le diagnostic de performance énergétique vise à protéger les acteurs d'une transaction immobilière, que ce soit en vente ou en location. Il standardise la description des caractéristiques énergétiques des logements et offre aux locataires ou acheteurs une vue d'ensemble des alternatives, avec des informations complètes et comparables sur la consommation d'énergie du bien.
Avantages pour les futurs propriétaires et locataires
- Planification des travaux : le DPE permet d'anticiper et de planifier des travaux d'optimisation thermique (isolation, chauffage, ventilation).
- Décision éclairée : il aide à prendre une décision d'achat ou de location en maîtrisant tous les paramètres de l'habitation, notamment le futur budget énergie.
- Estimation du budget énergétique : grâce à l'estimation des dépenses annuelles d'énergie affichée sur le document (avec son année de référence), l'acquéreur connaît à l'avance le coût de fonctionnement du logement.
Pourquoi « DPE en cours » n'est pas suffisant
La mention « DPE en cours » n'est pas suffisante lors de la mise sur le marché. Faire appel à un diagnostiqueur immobilier sérieux et certifié est indispensable pour proposer votre bien dans les meilleures conditions et respecter la réglementation. La signature d'un contrat de vente ou de location sans les documents requis peut sérieusement compromettre votre projet immobilier, voire l'annuler.
Pourquoi est-il obligatoire d'afficher la classe énergie d'un bien ?
Les acheteurs comme les locataires ont le droit de connaître la performance énergétique du bien immobilier avant de s'engager. Cette information leur permet d'estimer le budget alloué aux dépenses énergétiques ainsi que les éventuels travaux d'optimisation thermique à prévoir.
Importance de la transparence
Cacher cette information revient à empêcher le futur propriétaire ou locataire de faire un choix éclairé. Le DPE étant opposable, l'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité civile du vendeur ou du bailleur et obtenir une réduction du prix ou du loyer, voire l'annulation du contrat (voir la section « Sanctions » plus bas pour le détail juridique).
Règles d'affichage de l'étiquette énergie
Des règles précises encadrent l'affichage de ces informations :
- Étiquette énergétique : elle doit être claire, facile à lire et publiée en couleur.
- Annonces immobilières : l'étiquette doit être lisible et présentée en couleur.
- Journaux papier : le niveau d'énergie doit être indiqué clairement, en majuscules.
Obligations légales
Cette mesure vise à améliorer l'information des acquéreurs et des locataires sur les impacts environnementaux et économiques des biens immobiliers.
À noter également : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (les plus énergivores, considérés comme des « passoires thermiques ») sont interdits à la location dans le parc privé. Cette interdiction s'étendra progressivement aux logements classés F, puis E, selon le calendrier prévu par la loi Climat et Résilience. Afficher un DPE à jour est donc devenu déterminant pour savoir si un bien peut encore être loué.
Conseils pour les propriétaires
Si vous êtes propriétaire et souhaitez vendre ou louer votre bien, il est crucial de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) par un professionnel certifié avant la mise en ligne des annonces. Le DPE n'est généralement pas très cher et peut être réalisé rapidement. Rappelons qu'un DPE est valable 10 ans, ce qui en fait un investissement durable.
Propriétaires : que faire en l'absence de DPE ?
Il faut savoir que certains biens sont exonérés de diagnostic de performance énergétique (DPE). C'est le cas des garages, des bâtiments industriels ou artisanaux, des bâtiments dont la surface est inférieure à 50 mètres carrés, et des terrains non bâtis. Attention toutefois : cette exemption est ciblée et ne concerne pas tous les petits logements. Les logements de petite surface restent soumis au DPE, avec des seuils spécifiques applicables depuis le 1er juillet 2024. Dans les cas d'exemption, la mention « DPE non applicable » (ou « DPE non soumis ») doit être indiquée sur l'annonce.
Il faut par ailleurs savoir que le « DPE vierge » n'existe plus : depuis le 1er juillet 2021, tous les DPE reposent sur la méthode de calcul conventionnelle 3CL-2021 et comportent obligatoirement une étiquette énergétique. Un DPE sans étiquette chiffrée ne peut donc plus être établi, ni figurer sur une annonce, y compris pour les bâtiments antérieurs à 1948.
En revanche, il n'est jamais légal ni raisonnable de mentionner « DPE en cours ». Si le bien que vous souhaitez vendre ou louer ne relève pas des exceptions mentionnées, vous devez effectuer un diagnostic énergétique dès que possible afin de pouvoir indiquer le niveau d'énergie dans l'annonce.
Les bons réflexes du propriétaire
- Contactez un diagnostiqueur certifié : assurez-vous de faire appel à un professionnel certifié pour réaliser le DPE. Vous pouvez pour cela commander votre DPE en ligne.
- Préparez les documents nécessaires : rassemblez les pièces utiles comme l'acte de propriété et le règlement de copropriété pour faciliter le diagnostic.
- Affichez les résultats : une fois le DPE réalisé, affichez clairement l'étiquette et la note obtenue dans toutes vos annonces immobilières.
Ne pas réaliser le DPE ou indiquer « DPE en cours » peut entraîner des sanctions, telles que des dommages-intérêts, l'annulation du contrat de bail ou de vente, une réduction du loyer.
DPE en cours sur les annonces immobilières
La mention « DPE en cours » peut dissimuler la mauvaise foi de propriétaires qui ne souhaitent pas soumettre leur bien au DPE — ce qui est interdit par la loi.
En affichant la mention « DPE en cours » sur une annonce, l'agence immobilière commet, de fait, la faute de ne pas fournir une information obligatoire aux consommateurs. Si le DPE n'est pas indiqué dans l'annonce, l'acheteur peut demander la résiliation du contrat de vente ou une baisse du prix de vente du bien (voir la section « Sanctions » ci-dessous pour le fondement juridique).
La jurisprudence est claire : des agents immobiliers déjà condamnés
Cette règle n'est pas théorique. Des agents immobiliers ont déjà été condamnés pour avoir publié des annonces portant la mention « DPE en cours ». La réglementation est en effet très claire : l'affichage de la performance énergétique est une obligation d'information, et son non-respect engage la responsabilité du professionnel comme celle du vendeur ou du bailleur. Mieux vaut donc attendre les résultats du diagnostic avant de diffuser une annonce.
Faut-il signer un compromis de vente avec un DPE en cours ?
Une question revient fréquemment : peut-on signer un compromis (ou une promesse) de vente alors que le DPE est encore « en cours » ? La réponse mérite d'être nuancée.
Le DPE fait partie des documents du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui doivent être annexés au contrat de vente ou de bail. En principe, il doit être disponible dès la publication de l'annonce, et au plus tard remis à l'acquéreur ou au locataire lors de la signature. Signer un avant-contrat sans DPE finalisé est donc fortement déconseillé : l'acquéreur pourrait, une fois le diagnostic connu, invoquer un vice du consentement ou renégocier les conditions. Pour sécuriser la transaction, il est préférable d'attendre que le diagnostic soit réalisé avant tout engagement écrit.
Combien coûte un DPE : un budget minime
Bonne nouvelle : le prix d'un DPE reste relativement modéré. Il s'établit en moyenne autour de 150 €, mais varie selon la taille de la propriété et le prestataire choisi. La réalisation ne prend qu'environ une heure et demie sur place.
Pour préserver la sérénité de vos visites, privilégiez le calme : l'objectif n'est pas de mettre vos futurs acheteurs dans l'embarras au moment où ils découvrent l'annonce, mais de leur offrir une information claire et rassurante dès le départ.
Aujourd'hui, les acquéreurs sont pleinement conscients de cet enjeu, pour des raisons à la fois économiques et écologiques. Ils se tournent de plus en plus vers des logements à basse consommation. La mention « DPE en cours » peut assurément retarder — voire faire échouer — une vente. Il y a donc tout intérêt à respecter au plus vite cette obligation.
DPE en cours : est-ce légal et quelles sanctions ?
En cas de vente ou de location immobilière, le diagnostic DPE doit être remis lors de la signature du contrat de vente ou de bail. Par conséquent, la mention « DPE en cours » n'est pas acceptée à ce stade de la transaction.
Sur le plan strictement juridique, la situation est ambiguë. Le Code de la construction et de l'habitation (notamment l'article L.271-4 et les articles R.126-15 et suivants du CCH) impose que le DPE soit inclus dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Le contrat de location ou de vente doit donc être formé après l'achèvement du diagnostic. Pour l'agence immobilière, la mention « DPE en cours » est présentée comme un acte de bonne foi du vendeur ou du bailleur, promettant la remise d'un diagnostic avant la conclusion du contrat. Elle n'exonère pour autant personne de son obligation finale.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Concrètement, cela signifie que l'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité civile du vendeur ou du bailleur, sur le fondement de l'opposabilité du diagnostic (articles L.271-4 II et L.126-29 du CCH), si le diagnostic n'a pas été fourni ou s'avère erroné. Il peut ainsi obtenir réparation du préjudice subi, une réduction du prix de vente ou du loyer, voire l'annulation du contrat.
Les conséquences peuvent donc prendre plusieurs formes : annulation du contrat de vente ou de location, dommages-intérêts, réduction du prix ou du loyer. Sur le plan juridique, il n'existe pas d'amende forfaitaire spécifique sanctionnant l'absence de DPE : l'enjeu principal réside dans l'opposabilité du diagnostic et dans la responsabilité civile du vendeur ou du bailleur.
Les autres mentions relatives au DPE
Au-delà du « DPE en cours », les annonces immobilières peuvent comporter d'autres mentions spécifiques qu'il faut savoir décrypter :
- DPE non soumis (ou non applicable) : le DPE n'est pas exigé dans certains cas. Cela concerne généralement les monuments historiques, les résidences occupées moins de 4 mois par an, les bâtiments dont la surface est inférieure à 50 mètres carrés, ou encore les logements dépourvus de système de chauffage et de climatisation.
- DPE vierge (supprimé) : cette mention n'existe plus. Depuis le 1er juillet 2021, la méthode de calcul conventionnelle 3CL-2021 s'applique à tous les logements et chaque DPE comporte obligatoirement une étiquette. Auparavant, les maisons construites avant 1948 pouvaient faire l'objet d'un DPE non labellisé, mais ce n'est plus possible aujourd'hui.
En résumé, seule la mention « DPE non soumis » est réglementaire dans des cas bien précis. La mention « DPE en cours », elle, ne doit jamais figurer sur une annonce : elle expose le propriétaire comme le professionnel à des sanctions. La solution est simple et peu coûteuse — faire réaliser le diagnostic par un professionnel certifié avant toute diffusion. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre article sur le DPE vierge ou faire réaliser votre diagnostic de performance énergétique directement en ligne.
