Passoire thermique : définition, nouvelle loi 2026 et comment en sortir

Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Il suffit qu’une des deux étiquettes soit en F ou en G — au moins 330 kWh d’énergie primaire par m² et par an, ou au moins 70 kg de CO₂ par m² et par an — car le DPE retient la plus mauvaise des deux. Au 1^er janvier 2025, la France en comptait 3,9 millions, soit 12,7 % des résidences principales. Les conséquences sont concrètes : les logements G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1^er janvier 2025, les F le seront à partir du 1^er janvier 2028, leur loyer est gelé depuis août 2022, et leur vente impose un audit énergétique.

Voici la définition exacte, qui sont ces logements d’après 1 869 724 DPE établis entre le 1^er janvier et le 10 septembre 2026, ce que la loi interdit et à quelle date, ce que le projet de loi en discussion pourrait changer, et comment en sortir — parfois sans travaux.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Le terme n’a pas de définition légale ; la loi Climat et résilience du 22 août 2021 parle de « logements à consommation énergétique excessive » et vise les classes F et G du DPE. La classe est attribuée par le diagnostic de performance énergétique selon un double seuil : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre, la plus mauvaise des deux faisant la lettre.

Un cas particulier existe au sein des G : les logements dont la consommation dépasse 450 kWh d’énergie finale par m² et par an — on parle de « G+ » — sont considérés comme indécents depuis le 1^er janvier 2023. Attention au piège : ce seuil est exprimé en énergie finale, celle de la facture, et non en énergie primaire comme les seuils de classe. Parmi les DPE classés G établis en 2026, 28 % dépassent ce seuil.

Combien de passoires thermiques en France, et lesquelles

L’Observatoire national de la rénovation énergétique compte, au 1^er janvier 2025, 3,9 millions de résidences principales classées F ou G, soit 12,7 % du parc, en baisse d’environ 400 000 en un an — un recul dû pour près de 40 % à la réforme du DPE des petites surfaces, pas à des travaux. Deux tiers de ces logements sont occupés par leur propriétaire ; dans le parc locatif privé, 1,1 million de logements sont concernés, dont 453 000 classés G.

Les DPE établis en 2026 disent qui sont ces logements. Nous avons repris les 1 869 724 diagnostics déposés à l’ADEME entre le 1^er janvier et le 10 septembre 2026 : 9,9 % sont en F ou G, et la part varie du simple au décuple selon l’énergie et l’âge du bâti.

• Le chauffage au fioul fait la passoire : 51,2 % des logements au fioul diagnostiqués en 2026 sont F ou G, contre 8,2 % au gaz et 8,6 % à l’électricité. Le bois bûches suit, à 24,6 %, à cause de vieux appareils dans des maisons anciennes.
• L’âge du bâti ensuite : 19,9 % des logements d’avant 1948 et 11,8 % de ceux de 1948-1974, contre 5,1 % dès la première réglementation thermique de 1974, et moins de 1 % après 1989.
• Les maisons plus que les appartements : 15 % contre 7,1 %. Une maison a plus de parois en contact avec l’extérieur, et plus souvent une chaudière individuelle ancienne.

Location : ce qui est interdit, et depuis quand

La loi Climat et résilience a fixé un calendrier qui s’applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites — pas aux baux en cours tant qu’ils ne sont ni renouvelés ni reconduits.

« Interdit à la location » signifie que le logement ne répond plus au critère de décence : le locataire peut exiger des travaux, saisir le juge pour obtenir une baisse de loyer ou la mise en conformité, et le bailleur ne peut pas s’en sortir en donnant congé. La Cour de cassation l’a rappelé le 4 juin 2026 : des travaux destinés à remédier à une indécence connue du bailleur à la signature ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé. Les meublés de tourisme relèvent d’un régime distinct — DPE exigé pour les nouveaux meublés soumis à changement d’usage, classes A à D obligatoires pour tous en 2034 —, détaillé dans notre article sur les locations touristiques et passoires thermiques. Pour le détail bail par bail, voir notre article sur le DPE en location.

Vente : audit obligatoire et décote

Vendre une passoire thermique reste libre. Deux obligations s’y attachent. L’annonce doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive » avec les deux étiquettes. Et pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique doit être remis à l’acquéreur dès la première visite : obligatoire depuis le 1^er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1^er janvier 2025 pour la classe E, et à partir du 1^er janvier 2034 pour la classe D. Il propose des parcours de travaux chiffrés pour atteindre au moins la classe E, puis B.

La décote, elle, n’est pas dans la loi mais dans le marché : à bien comparable, un logement F ou G se négocie en dessous d’un logement D, d’autant plus que l’acheteur doit financer des travaux et, s’il veut louer, les faire vite. Elle se raisonne à partir de l’audit : le coût du parcours de travaux vers la classe E, majoré du temps pendant lequel le bien ne peut pas être loué, donne l’ordre de grandeur de ce que l’acheteur retranchera. Un vendeur a donc intérêt à faire réaliser l’audit tôt, et à mettre à jour un DPE électrique antérieur à 2026 avant la mise en vente : une lettre de mieux change la négociation. Nos articles sur l’achat d’une passoire thermique et sur la question « est-il interdit de vendre une passoire thermique ? » détaillent les deux côtés de la transaction.

Appartement et immeuble en copropriété : ce qui change

Un appartement F ou G subit les mêmes interdictions de location que la maison, mais la sortie du statut dépend souvent de l’immeuble : chaudière collective, isolation des façades et de la toiture relèvent de la copropriété. C’est pourquoi la loi impose aux copropriétés un DPE collectif et un projet de plan pluriannuel de travaux, par paliers : depuis le 1^er janvier 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots, depuis le 1^er janvier 2025 de 51 à 200 lots, et depuis le 1^er janvier 2026 pour 50 lots et moins. Parmi les DPE d’immeubles entiers établis en 2026, 12,2 % sont en F ou G : un copropriétaire qui vote ces travaux en assemblée générale fait sortir tous les lots en même temps. Pour un lot isolé, les leviers individuels restent le chauffage, l’eau chaude, les fenêtres et la ventilation ; l’audit énergétique n’est pas exigé à la vente d’un appartement, seulement pour les maisons et les immeubles en monopropriété.

Nouvelle loi passoire thermique 2026 : ce que le projet pourrait changer

Le projet de loi « relance et décentralisation du logement », présenté en conseil des ministres le 24 juin 2026, a été adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026 et transmis à l’Assemblée nationale, qui doit l’examiner à l’automne. Dans sa version votée par le Sénat, un logement F ou G pourrait de nouveau être mis en location si le bailleur s’engage par contrat à le rénover — dans un délai de trois ans pour une maison individuelle, cinq ans en copropriété —, l’engagement devant être pris avant 2030. Le gouvernement évoque 700 000 logements qui reviendraient ainsi sur le marché locatif.

Trois précautions de lecture. Ce n’est pas la loi : le texte peut être modifié, et rien ne change tant qu’il n’est pas promulgué. Le calendrier de la loi Climat reste donc applicable aujourd’hui. Et l’engagement de travaux n’est pas une dispense : un bailleur qui relouerait un G sans engagement, ou sans le tenir, resterait dans le régime actuel du logement indécent. Nous mettrons cette section à jour au fil de la navette.

Comment savoir si votre logement est une passoire thermique

Le seul juge de paix est le DPE : la lettre en haut du rapport, et surtout les deux valeurs chiffrées. Trois façons de le savoir :

• Votre DPE date d’après juillet 2021 : regardez la classe. S’il est antérieur à 2026 et que le logement est chauffé à l’électricité, faites-le mettre à jour gratuitement sur le site de l’ADEME : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1^er janvier 2027 ; un logement électrique en F ou G au bord du seuil peut changer de classe sans une heure de travaux.
• Votre DPE date d’avant juillet 2021 : il n’est plus valable. Un nouveau diagnostic est nécessaire pour vendre ou louer, et la méthode a changé — le résultat peut différer dans les deux sens.
• Vous n’avez pas de DPE : les signes qui ne trompent pas sont l’absence d’isolation des combles et des murs, le simple vitrage, une chaudière fioul ou des convecteurs anciens, et un logement construit avant 1975. Notre article sur les signes d’une passoire thermique les détaille, mais seul le diagnostic tranche.

Comment sortir du statut de passoire thermique

Deux voies, à examiner dans cet ordre.

1. Vérifier le nouveau calcul avant de dépenser

Pour un logement chauffé à l’électricité, la mise à jour 2026 du DPE, puis celle de 2027, se demandent en ligne à l’ADEME sans nouvelle visite. C’est gratuit, et c’est la première chose à faire. Pour les autres énergies, rien ne change : le levier est dans le logement.

2. Les travaux qui font changer de classe

Le DPE lui-même liste, en fin de rapport, des scénarios de travaux avec la classe attendue. Dans nos diagnostics, les leviers reviennent toujours dans le même ordre :

• remplacer une chaudière fioul — par une pompe à chaleur ou une chaudière à granulés — fait gagner jusqu’à deux classes à lui seul, sur l’énergie comme sur les émissions ;
• isoler les combles ou la toiture, premier poste de déperdition, puis les murs, par l’extérieur quand c’est possible ;
• remplacer le simple vitrage et traiter la ventilation, sans quoi une isolation étanche crée de l’humidité ;
• changer les convecteurs anciens pour des radiateurs à inertie ou une pompe à chaleur air-air, et le ballon d’eau chaude pour un chauffe-eau thermodynamique.

Pour un F ou un G, un audit énergétique chiffre ces scénarios et les hiérarchise ; c’est aussi la pièce demandée pour les aides les plus importantes. Le financement — MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, aides locales — est détaillé dans notre article sur les aides à la rénovation énergétique. Une fois les travaux faits, un nouveau DPE constate la classe : c’est lui, et lui seul, qui fait sortir le logement du statut de passoire.

Questions fréquentes sur les passoires thermiques

Une passoire thermique, c’est quelle classe ?

F ou G au DPE. La classe E n’est pas une passoire thermique, mais elle sera interdite à la location en 2034 et impose déjà un audit à la vente.

Peut-on encore louer une passoire thermique en 2026 ?

Un G, non, pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction depuis le 1^er janvier 2025 ; un F, oui jusqu’au 31 décembre 2027, avec un loyer gelé. Le projet de loi de 2026 pourrait rouvrir la location contre un engagement de travaux, mais il n’est pas encore adopté.

Le bail en cours d’un logement G est-il annulé ?

Non. L’interdiction joue à la relocation, au renouvellement ou à la reconduction tacite. En cours de bail, le locataire d’un logement indécent peut demander des travaux ou une baisse de loyer, et le bailleur ne peut pas donner congé pour faire ces travaux si l’état du logement était connu à la signature.

Est-il interdit de vendre une passoire thermique ?

Non. La vente est libre ; elle impose l’audit énergétique pour une maison ou un immeuble en monopropriété, et la mention « logement à consommation énergétique excessive » dans l’annonce.

Mon logement électrique classé F peut-il sortir du statut sans travaux ?

Peut-être : depuis 2026, le coefficient de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, et il passera à 1,7 en 2027. Une mise à jour gratuite du DPE auprès de l’ADEME suffit à le savoir. Aucun logement ne perd de classe avec ce changement.

Combien y a-t-il de passoires thermiques en France ?

3,9 millions de résidences principales au 1^er janvier 2025, soit 12,7 % du parc, d’après l’Observatoire national de la rénovation énergétique ; 1,1 million dans le parc locatif privé.

Les meublés de tourisme sont-ils concernés ?

Pas par le calendrier de la loi Climat, mais par un régime propre depuis la loi du 19 novembre 2024 : DPE exigé pour les nouveaux meublés soumis à changement d’usage, et classes A à D obligatoires pour tous en 2034.

De combien se décote une passoire thermique ?

Il n’existe pas de barème, mais les études « valeur verte » des Notaires de France donnent l’ordre de grandeur : à bien comparable, un appartement classé G se vend environ 12 % moins cher qu’un D, et une maison G jusqu’à 25 % moins cher, avec de fortes différences selon les régions — l’écart est plus faible là où le marché est tendu. Dans une négociation, le repère concret reste le coût des travaux chiffrés par l’audit pour atteindre la classe E.

Quelle différence entre passoire thermique et passoire énergétique ?

Aucune : les deux expressions désignent les logements classés F ou G. Les textes officiels parlent de « logements à consommation énergétique excessive ».