Marchand de biens : formation, définition, avantages, danger 💰

Le marchand de biens immobiliers est une activité professionnelle qui en fait rêver plus d’un. Quand on parle de ce métier (qui n’en est pas un officiellement), on pense immédiatement aux opérations d’achat-revente et aux bénéfices juteux à la clé. On imagine la création d’entreprise où l’on exerce en indépendant avec un fort développement du chiffre d’affaires . Mais la réalité est toute autre : il faut choisir un statut juridique adapté, gérer des travaux, payer de la TVA, savoir acheter au bon prix, sans oublier les responsabilités liées à l’activité. On vous dit tout !

Marchand de bien immobiliers : définition 🤔

C’est une personne qui achète et revend des biens immobiliers : maisons, immeubles, fonds de commerce, parts de sociétés immobilières, etc.

Il se distingue de l’agent immobilier : le premier est propriétaire d’un bien qu’il revend, le second est simplement un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur. Ce n’est pas réellement une profession mais plutôt une compétence liée à un statut social et fiscal.

Ce travail est accessible à toute personne déposant les statuts d’une société ayant pour objet : marchand de biens.

Le marchand de biens est un commerçant : il cherche à faire un bénéfice à chaque opération d’achat-revente immobilière en apportant une plus-value. Cela peut être par exemple :

Un prix d’achat peu élevé permet de maximiser le bénéfice. Il réhabilite généralement des biens immobiliers avec l’aide d’architectes ou de maîtres d’œuvre agréés.

Si vous exercez une activité d’achat revente de manière régulière, vous serez de fait considéré comme un marchand de biens immobiliers pour l’administration fiscale (plus d’un achat/revente par an). Peu importe que vous soyez ou non enregistré en tant que professionnel au Registre du commerce et des Sociétés (RCS). Vous serez alors redevable de la TVA immobilière.

Quel est le profil type du marchand de biens immobiliers ?

Plus qu’un investisseur, il est un véritable entrepreneur : il doit non seulement investir financièrement dans un bien mais également apporter de la valeur pour devenir un élément incontournable de la chaîne immobilière. Un apport financier important sera un premier atout pour démarrer.

Les conditions de travail

Il peut travailler dans un bureau ou à domicile et avec des horaires en journée ou en soirée selon l’activité. Il peut avoir des horaires étendus pour prospecter sur le terrain afin de trouver la bonne affaire.

Indépendant ou chef d’entreprise, il peut gagner entre 2 000 € et 6 000 € bruts par mois selon son expérience et la zone géographique exploitée.

Les qualités recherchées

• Sociable : grâce à ses qualités relationnelles, il pourra nouer les relations qui lui permettent de trouver les meilleurs biens dans lesquels investir. Mais aussi les professionnels du BTP qui lui permettront de les rénover.

• Créatif : Pour être en mesure de transformer chaque bien immobilier tout en maîtrisant le budget travaux.

• Réactif : il devra être le premier à se positionner sur un investissement pour espérer l’emporter.

• Commercial : une aisance dans la prospection sera bienvenue pour trouver de nouveaux biens. Il doit être à l’aise avec la communication, la négociation et avoir une force de conviction !

• Fin stratège financier : la maîtrise des enjeux financiers sera également un point clé, lui permettant d’acheter au meilleur prix et d’estimer correctement le montant des travaux à effectuer, sans quoi il pourrait rapidement mettre la clé sous la porte.

Les connaissances juridiques et immobilières en général sont évidemment un plus.

La qualification professionnelle

Comme nous l’avons dit précédemment, devenir marchand de biens immobiliers n’est pas un métier au sens propre du terme (il n’est pas enregistré au Répertoire National des Métiers).

Il n’existe pas de diplôme spécifique ou de formation obligatoire pour pouvoir exercer cette activité.

L’expérience professionnelle souhaitée

Vous pouvez commencer votre activité sans avoir au préalable obtenu de qualification particulière.

Pour bien démarrer, il faut bien entendu investir une certaine somme d’argent.

Ensuite, le prix du premier bien immobilier trouvé et des travaux à effectuer constituent la première enveloppe financière à prévoir.

Plus tard, vous pourrez profiter des retombées financières lors de la revente.

Au bout de quelques années, vous aurez constitué un gros apport. Vous pourrez alors acheter plusieurs biens en simultané. Par ailleurs, votre réseau de relations sera également bien plus important.

C’est donc bien le démarrage qui est l’étape la plus difficile : peu de connaissance, peu de réseau et des capacités financières restreintes, mais il faut bien se lancer !

Si vous souhaitez devenir marchand de biens immobiliers, vous pouvez aussi vous spécialiser sur un type de bien en particulier :

• immeuble,
• logement,
• parking,
• fonds de commerce,
• local commercial, etc.

Quel est le salaire d'un marchand de biens immobiliers ?

Le salaire du marchand de bien peut varier en fonction de :

• son expérience,
• l’endroit où il exerce,
• l’importance des biens qu’il achète.

Sa rémunération est généralement plus importante en région parisienne qu’en province. Les bénéfices réalisés par ce professionnel de l’immobilier sont également fonction de plusieurs paramètres :

• sa capacité à flairer les bonnes affaires et se placer en premier,
• son pouvoir de négociation sur le prix des biens au moment d’investir,
• le fait de briller d’ingéniosité au moment de réaliser les aménagements nécessaires.

La marge finale réalisée sur chaque investissement conditionne son salaire. Voici ce qu'il peut espérer gagner :

De 2000 euros bruts mensuels en début de carrière à 6000 euros brut mensuel avec de l’expérience. (Source : studi.com)

Quel est le statut juridique et fiscal pour faire de l'achat / revente immobilière ?

Statut juridique

Inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), le marchand de biens est un commerçant. Il doit ainsi remplir des obligations classiques : tenir une comptabilité ou encore établir des comptes annuels...

Nota Bene : en qualité de vendeur professionnel, il est responsable des vices cachés des biens qu'il vend.

Statut fiscal

Il s’agit d’un professionnel soumis au régime fiscal BIC : celui des bénéfices industriels et commerciaux. Il est assujetti à la TVA sur ses marges (voir plus bas). Pour devenir marchand de biens immobiliers, vous pouvez :

• créer une entreprise individuelle (EI),
• ou une société commerciale (EURL, SASU si vous êtes seul.e).

Les risques et les sommes engagées sont souvent importants. Il est donc courant de démarrer avec une société possédant plusieurs associés (SARL, SAS). Cela permettra de limiter les dettes (limitées aux apports de chacun).

Les statuts à proscrire

En droit français, deux formes juridiques ne sont pas autorisées pour cette activité : la société civile immobilière (SCI) et le régime de micro-entrepreneur.

La TVA pour un marchand de biens : comment cela fonctionne ?

On entend régulièrement que le régime de base de la Taxe sur la Valeur Ajoutée est celui de la TVA sur marge. En réalité, c’est un régime possible sur option uniquement sur certains types d’opérations ! La loi de finances rectificative du 9 mars 2010 était censée apporter des éclaircissements sur la TVA immobilière. Elle a pourtant créé énormément de confusion au sein de la profession.

Les règles de base de la TVA : le code général des impôts

En principe, elle est liquidée sur le prix total (articles 266 et 267 du code général des Impôts). Cependant, par exception pour les immeubles de plus de cinq ans ou les terrains à bâtir (article 268 du code général des Impôts), l'assiette de la TVA repose uniquement sur la marge. Ce droit s’applique à condition que l'acquisition n'ait pas fait l'objet d'une réduction. La TVA ne sera alors pas récupérable.

Cas de l’assujetti à la TVA sur la totalité du prix de vente du bien :

Dans le cas où le propriétaire réalise des travaux de rénovation lourde. Cela s’applique notamment s'il achète un terrain à bâtir pour le revendre comme terrain bâti ou l'inverse. Cette disposition est confortée par une décision du conseil d'Etat du 27 mars 2020. La TVA est alors récupérable sur le prix des travaux. C'est aussi le cas pour les immeubles de moins de cinq ans, qu'il y ait ou non des travaux de rénovation.

Quand tirer avantage de la TVA sur marge ?

L’application de la TVA sur marge est profitable dans 2 situations :

1. Des travaux de rénovation importants sont générés par l’opération. La part de taxes sur les travaux étant déductible, vous pourriez vous retrouver avec un crédit de TVA.


2. Dans le cas d’une revente à un particulier, il faudra payer la TVA et vous ne pourrez pas la déduire. Elle sera alors calculée sur la marge : elle est récupérée sans pour autant faire porter une trop lourde charge sur l’acheteur.

Dans quel cas choisir la TVA sur le prix total ?

En choisissant la taxation sur le prix total, le marchand pourra déduire la TVA payée à l’acquisition du bien. Cette option peut être très profitable dans le cas où le bien a été acheté auprès d’un assujetti à la TVA puis revendu à un autre assujetti : tous les professionnels fonctionnent ainsi en Hors Taxes.

La plus-value immobilière du marchand

Appartenant à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le marchand de biens est imposable au taux marginal de l'impôt sur le revenu (taux maximum de 45%). Il ne faut pas oublier d’ajouter les prélèvements sociaux (17,2%).

Par comparaison, si le vendeur est considéré comme particulier, sa plus-value est imposée selon le régime des plus-values des particuliers (taux de 19% + prélèvements sociaux de 17,2%). C’est un des avantages en faveur du professionnel.

Qu'en est-il de la réglementation ?

L’activité n’est pas réglementée par une loi spécifique. Des assurances sont toutefois nécessaires comme pour de nombreuses entreprises, en particulier dans le milieu immobilier.

Les assurances nécessaires pour un marchand de biens

L’assurance responsabilité civile professionnelle

Comme tous les professionnels, le marchand de biens sera assuré en responsabilité civile professionnelle pour se garantir des fautes commises dans l’exercice de son activité. Le fonctionnement est le même que pour une responsabilité civile classique, mais adapté pour vous couvrir lorsque vous travaillez dans votre entreprise, tout simplement !

Assurance responsabilité civile décennale

Dans le cas où il revend un immeuble qu’il a rénové, le marchand de biens doit répondre des désordres qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Cette disposition s’applique pendant un délai de dix ans suivant la rénovation (article 1792 et suivants du code civil). La même réglementation qu’un constructeur ou rénovateur professionnel s’applique : il doit être couvert par une assurance en responsabilité civile décennale.

Quelles sont les obligations et autorisations ?

Assurance dommages-ouvrage

Vous êtes obligés de couvrir vos arrières avant de commencer de gros travaux sur votre immeuble. L'assurance dommages-ouvrage est là pour ça ! Cette assurance vous garantit le paiement de tous les coûts de réparation des dommages causés pendant les travaux. Ne prenez pas de risques, souscrivez à une assurance dommages-ouvrage avant de vous lancer !

Diagnostics techniques & certificats

Il y a aussi plusieurs diagnostics techniques et certificats à avoir en tête lors de l'achat d'un bien immobilier.

Pensez à la garantie de superficie si vous achetez un lot de copropriété et aux diagnostics obligatoires comme ceux pour :

• le plomb,
• l'amiante,
• les termites,
• les installations électriques et de gaz,
• et à l'état de l'installation d'assainissement non collectif.

N'oubliez pas non plus de vérifier l'état des risques naturels et technologiques. Soyez bien informé avant de prendre votre décision d'achat !

Cas de l’achat d’un bien déjà loué

Et si vous achetez un bien immobilier déjà loué, n'oubliez pas que le bail s'impose à vous. Ainsi, vous êtes obligé de respecter la présence des locataires et de poursuivre le bail. Ne vous laissez pas surprendre, faites vos devoirs avant de signer quoi que ce soit !

Autorisations à posséder pour le marchand de biens immobilier

Vous avez ou souhaitez acheté un immeuble et vous souhaitez le rénover avant de le revendre ? Il est important de savoir que vous aurez besoin d'une autorisation préalable dans certains cas. Pour cela, il vous faudra contacter la mairie du lieu d'implantation de l'immeuble.

Attention, cette règle ne s'applique pas aux travaux de faible importance qui ne touchent pas la structure extérieure du bâtiment. Dans ce cas, vous n'aurez pas besoin de demander de permis de démolir ou de construire ou de faire une déclaration préalable de travaux. Pour être sûr de ce qui est nécessaire dans votre cas, il est recommandé de contacter la mairie.

Vous vendez un immeuble d'habitation ou mixte et vous vous engagez à réaliser des travaux avant la livraison ? Dans ce cas, vous devrez signer un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) ou de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) avec votre client. Ces contrats sont prévus par les articles L262-4 et L262-2 modifiés par l'ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020.

Respecter la convention collective de l'immobilier

L’activité est régie en droit par la Convention collective nationale de l'immobilier. C’est la même convention collective que les administrateurs de biens, des sociétés immobilières, des agents immobiliers, etc. Il s’agit d’ailleurs anciennement des cabinets d'administrateurs de biens et des sociétés immobilières, du 9 septembre 1988. Elle est consultable sur Legifrance.

Nous espérons que cet article vous a plu et vous a apporté de nombreuses informations !