Marchand de biens : formation, dĂ©finition, avantages, danger 💰

Le marchand de biens immobiliers est une activitĂ© professionnelle qui en fait rĂȘver plus d’un. Quand on parle de ce mĂ©tier (qui n’en est pas un officiellement), on pense immĂ©diatement aux opĂ©rations d’achat-revente et aux bĂ©nĂ©fices juteux Ă  la clĂ©. On imagine la crĂ©ation d’entreprise oĂč l’on exerce en indĂ©pendant avec un fort dĂ©veloppement du chiffre d’affaires . Mais la rĂ©alitĂ© est toute autre : il faut choisir un statut juridique adaptĂ©, gĂ©rer des travaux, payer de la TVA, savoir acheter au bon prix, sans oublier les responsabilitĂ©s liĂ©es Ă  l’activitĂ©. On vous dit tout !

Les points positifs et nĂ©gatifs d'ĂȘtre marchand de biens

Sommaire

Marchand de bien immobiliers : dĂ©finition đŸ€”

C’est une personne qui achĂšte et revend des biens immobiliers : maisons, immeubles, fonds de commerce, parts de sociĂ©tĂ©s immobiliĂšres, etc.

Il se distingue de l’agent immobilier : le premier est propriĂ©taire d’un bien qu’il revend, le second est simplement un intermĂ©diaire entre un vendeur et un acheteur. Ce n’est pas rĂ©ellement une profession mais plutĂŽt une compĂ©tence liĂ©e Ă  un statut social et fiscal.

Ce travail est accessible Ă  toute personne dĂ©posant les statuts d’une sociĂ©tĂ© ayant pour objet : marchand de biens.

Le marchand de biens est un commerçant : il cherche Ă  faire un bĂ©nĂ©fice Ă  chaque opĂ©ration d’achat-revente immobiliĂšre en apportant une plus-value. Cela peut ĂȘtre par exemple :

  • En rĂ©alisant des travaux,
  • En rĂ©amĂ©nageant,
  • En divisant un bien immobilier.
  • Un prix d’achat peu Ă©levĂ© permet de maximiser le bĂ©nĂ©fice. Il rĂ©habilite gĂ©nĂ©ralement des biens immobiliers avec l’aide d’architectes ou de maĂźtres d’Ɠuvre agrĂ©Ă©s.

    Si vous exercez une activitĂ© d’achat revente de maniĂšre rĂ©guliĂšre, vous serez de fait considĂ©rĂ© comme un marchand de biens immobiliers pour l’administration fiscale (plus d’un achat/revente par an). Peu importe que vous soyez ou non enregistrĂ© en tant que professionnel au Registre du commerce et des SociĂ©tĂ©s (RCS). Vous serez alors redevable de la TVA immobiliĂšre.

    Quel est le profil type du marchand de biens immobiliers ?

    Plus qu’un investisseur, il est un vĂ©ritable entrepreneur : il doit non seulement investir financiĂšrement dans un bien mais Ă©galement apporter de la valeur pour devenir un Ă©lĂ©ment incontournable de la chaĂźne immobiliĂšre. Un apport financier important sera un premier atout pour dĂ©marrer.

    Les conditions de travail

    Il peut travailler dans un bureau ou Ă  domicile et avec des horaires en journĂ©e ou en soirĂ©e selon l’activitĂ©. Il peut avoir des horaires Ă©tendus pour prospecter sur le terrain afin de trouver la bonne affaire.

    IndĂ©pendant ou chef d’entreprise, il peut gagner entre 2 000 € et 6 000 € bruts par mois selon son expĂ©rience et la zone gĂ©ographique exploitĂ©e.

    Les qualités recherchées

    • Sociable : grĂące Ă  ses qualitĂ©s relationnelles, il pourra nouer les relations qui lui permettent de trouver les meilleurs biens dans lesquels investir. Mais aussi les professionnels du BTP qui lui permettront de les rĂ©nover.
    • CrĂ©atif : Pour ĂȘtre en mesure de transformer chaque bien immobilier tout en maĂźtrisant le budget travaux.
    • RĂ©actif : il devra ĂȘtre le premier Ă  se positionner sur un investissement pour espĂ©rer l’emporter.
    • Commercial : une aisance dans la prospection sera bienvenue pour trouver de nouveaux biens. Il doit ĂȘtre Ă  l’aise avec la communication, la nĂ©gociation et avoir une force de conviction !
    • Fin stratĂšge financier : la maĂźtrise des enjeux financiers sera Ă©galement un point clĂ©, lui permettant d’acheter au meilleur prix et d’estimer correctement le montant des travaux Ă  effectuer, sans quoi il pourrait rapidement mettre la clĂ© sous la porte.

    Les connaissances juridiques et immobiliÚres en général sont évidemment un plus.

    La qualification professionnelle

    Comme nous l’avons dit prĂ©cĂ©demment, devenir marchand de biens immobiliers n’est pas un mĂ©tier au sens propre du terme (il n’est pas enregistrĂ© au RĂ©pertoire National des MĂ©tiers).

    Il n’existe pas de diplĂŽme spĂ©cifique ou de formation obligatoire pour pouvoir exercer cette activitĂ©.

    L’expĂ©rience professionnelle souhaitĂ©e

    Vous pouvez commencer votre activité sans avoir au préalable obtenu de qualification particuliÚre.

    Pour bien dĂ©marrer, il faut bien entendu investir une certaine somme d’argent.

    Ensuite, le prix du premier bien immobilier trouvé et des travaux à effectuer constituent la premiÚre enveloppe financiÚre à prévoir.

    Plus tard, vous pourrez profiter des retombées financiÚres lors de la revente.

    Au bout de quelques années, vous aurez constitué un gros apport. Vous pourrez alors acheter plusieurs biens en simultané. Par ailleurs, votre réseau de relations sera également bien plus important.

    C’est donc bien le dĂ©marrage qui est l’étape la plus difficile : peu de connaissance, peu de rĂ©seau et des capacitĂ©s financiĂšres restreintes, mais il faut bien se lancer !

    Si vous souhaitez devenir marchand de biens immobiliers, vous pouvez aussi vous spécialiser sur un type de bien en particulier :

    • immeuble,
    • logement,
    • parking,
    • fonds de commerce,
    • local commercial, etc.

    Quel est le salaire d'un marchand de biens immobiliers ?

    Le salaire du marchand de bien peut varier en fonction de :

    • son expĂ©rience,
    • l’endroit oĂč il exerce,
    • l’importance des biens qu’il achĂšte.

    Sa rĂ©munĂ©ration est gĂ©nĂ©ralement plus importante en rĂ©gion parisienne qu’en province. Les bĂ©nĂ©fices rĂ©alisĂ©s par ce professionnel de l’immobilier sont Ă©galement fonction de plusieurs paramĂštres :

    • sa capacitĂ© Ă  flairer les bonnes affaires et se placer en premier,
    • son pouvoir de nĂ©gociation sur le prix des biens au moment d’investir,
    • le fait de briller d’ingĂ©niositĂ© au moment de rĂ©aliser les amĂ©nagements nĂ©cessaires.

    La marge finale réalisée sur chaque investissement conditionne son salaire. Voici ce qu'il peut espérer gagner :

    De 2000 euros bruts mensuels en dĂ©but de carriĂšre Ă  6000 euros brut mensuel avec de l’expĂ©rience. (Source : studi.com)

    Quel est le statut juridique et fiscal pour faire de l'achat / revente immobiliĂšre ?

    Statut juridique

    Inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), le marchand de biens est un commerçant. Il doit ainsi remplir des obligations classiques : tenir une comptabilité ou encore établir des comptes annuels...

    Nota Bene : en qualité de vendeur professionnel, il est responsable des vices cachés des biens qu'il vend.

    Statut fiscal

    Il s’agit d’un professionnel soumis au rĂ©gime fiscal BIC : celui des bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux. Il est assujetti Ă  la TVA sur ses marges (voir plus bas). Pour devenir marchand de biens immobiliers, vous pouvez :

    • crĂ©er une entreprise individuelle (EI),
    • ou une sociĂ©tĂ© commerciale (EURL, SASU si vous ĂȘtes seul.e).

    Les risques et les sommes engagées sont souvent importants. Il est donc courant de démarrer avec une société possédant plusieurs associés (SARL, SAS). Cela permettra de limiter les dettes (limitées aux apports de chacun).

    â„č Bon Ă  savoir : en exerçant cette profession, vous serez exonĂ©rĂ© de droits de mutation lorsque vous revendez un bien immobilier dans un dĂ©lai de cinq annĂ©es aprĂšs son achat.

    Les statuts Ă  proscrire

    En droit français, deux formes juridiques ne sont pas autorisées pour cette activité : la société civile immobiliÚre (SCI) et le régime de micro-entrepreneur.

    La TVA pour un marchand de biens : comment cela fonctionne ?

    On entend rĂ©guliĂšrement que le rĂ©gime de base de la Taxe sur la Valeur AjoutĂ©e est celui de la TVA sur marge. En rĂ©alitĂ©, c’est un rĂ©gime possible sur option uniquement sur certains types d’opĂ©rations ! La loi de finances rectificative du 9 mars 2010 Ă©tait censĂ©e apporter des Ă©claircissements sur la TVA immobiliĂšre. Elle a pourtant crĂ©Ă© Ă©normĂ©ment de confusion au sein de la profession.

    Les rÚgles de base de la TVA : le code général des impÎts

    En principe, elle est liquidĂ©e sur le prix total (articles 266 et 267 du code gĂ©nĂ©ral des ImpĂŽts). Cependant, par exception pour les immeubles de plus de cinq ans ou les terrains Ă  bĂątir (article 268 du code gĂ©nĂ©ral des ImpĂŽts), l'assiette de la TVA repose uniquement sur la marge. Ce droit s’applique Ă  condition que l'acquisition n'ait pas fait l'objet d'une rĂ©duction. La TVA ne sera alors pas rĂ©cupĂ©rable.

    Cas de l’assujetti Ă  la TVA sur la totalitĂ© du prix de vente du bien :

    Dans le cas oĂč le propriĂ©taire rĂ©alise des travaux de rĂ©novation lourde. Cela s’applique notamment s'il achĂšte un terrain Ă  bĂątir pour le revendre comme terrain bĂąti ou l'inverse. Cette disposition est confortĂ©e par une dĂ©cision du conseil d'Etat du 27 mars 2020. La TVA est alors rĂ©cupĂ©rable sur le prix des travaux. C'est aussi le cas pour les immeubles de moins de cinq ans, qu'il y ait ou non des travaux de rĂ©novation.

    Quand tirer avantage de la TVA sur marge ?

    L’application de la TVA sur marge est profitable dans 2 situations :

    1. Des travaux de rĂ©novation importants sont gĂ©nĂ©rĂ©s par l’opĂ©ration. La part de taxes sur les travaux Ă©tant dĂ©ductible, vous pourriez vous retrouver avec un crĂ©dit de TVA.

    2. Dans le cas d’une revente Ă  un particulier, il faudra payer la TVA et vous ne pourrez pas la dĂ©duire. Elle sera alors calculĂ©e sur la marge : elle est rĂ©cupĂ©rĂ©e sans pour autant faire porter une trop lourde charge sur l’acheteur.

    Dans quel cas choisir la TVA sur le prix total ?

    En choisissant la taxation sur le prix total, le marchand pourra dĂ©duire la TVA payĂ©e Ă  l’acquisition du bien. Cette option peut ĂȘtre trĂšs profitable dans le cas oĂč le bien a Ă©tĂ© achetĂ© auprĂšs d’un assujetti Ă  la TVA puis revendu Ă  un autre assujetti : tous les professionnels fonctionnent ainsi en Hors Taxes.

    La plus-value immobiliĂšre du marchand

    Appartenant Ă  la catĂ©gorie des bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux (BIC), le marchand de biens est imposable au taux marginal de l'impĂŽt sur le revenu (taux maximum de 45%). Il ne faut pas oublier d’ajouter les prĂ©lĂšvements sociaux (17,2%).

    Par comparaison, si le vendeur est considĂ©rĂ© comme particulier, sa plus-value est imposĂ©e selon le rĂ©gime des plus-values des particuliers (taux de 19% + prĂ©lĂšvements sociaux de 17,2%). C’est un des avantages en faveur du professionnel.

    Qu'en est-il de la réglementation ?

    L’activitĂ© n’est pas rĂ©glementĂ©e par une loi spĂ©cifique. Des assurances sont toutefois nĂ©cessaires comme pour de nombreuses entreprises, en particulier dans le milieu immobilier.

    Les assurances nécessaires pour un marchand de biens

    L’assurance responsabilitĂ© civile professionnelle

    Comme tous les professionnels, le marchand de biens sera assurĂ© en responsabilitĂ© civile professionnelle pour se garantir des fautes commises dans l’exercice de son activitĂ©. Le fonctionnement est le mĂȘme que pour une responsabilitĂ© civile classique, mais adaptĂ© pour vous couvrir lorsque vous travaillez dans votre entreprise, tout simplement !

    Assurance responsabilité civile décennale

    Dans le cas oĂč il revend un immeuble qu’il a rĂ©novĂ©, le marchand de biens doit rĂ©pondre des dĂ©sordres qui affectent la soliditĂ© de l’ouvrage ou le rendent impropre Ă  sa destination. Cette disposition s’applique pendant un dĂ©lai de dix ans suivant la rĂ©novation (article 1792 et suivants du code civil). La mĂȘme rĂ©glementation qu’un constructeur ou rĂ©novateur professionnel s’applique : il doit ĂȘtre couvert par une assurance en responsabilitĂ© civile dĂ©cennale.

    Quelles sont les obligations et autorisations ?

    Assurance dommages-ouvrage

    Vous ĂȘtes obligĂ©s de couvrir vos arriĂšres avant de commencer de gros travaux sur votre immeuble. L'assurance dommages-ouvrage est lĂ  pour ça ! Cette assurance vous garantit le paiement de tous les coĂ»ts de rĂ©paration des dommages causĂ©s pendant les travaux. Ne prenez pas de risques, souscrivez Ă  une assurance dommages-ouvrage avant de vous lancer !

    Diagnostics techniques & certificats

    Il y a aussi plusieurs diagnostics techniques et certificats Ă  avoir en tĂȘte lors de l'achat d'un bien immobilier.

    Pensez à la garantie de superficie si vous achetez un lot de copropriété et aux diagnostics obligatoires comme ceux pour :

    N'oubliez pas non plus de vérifier l'état des risques naturels et technologiques. Soyez bien informé avant de prendre votre décision d'achat !

    Cas de l’achat d’un bien dĂ©jĂ  louĂ©

    Et si vous achetez un bien immobilier dĂ©jĂ  louĂ©, n'oubliez pas que le bail s'impose Ă  vous. Ainsi, vous ĂȘtes obligĂ© de respecter la prĂ©sence des locataires et de poursuivre le bail. Ne vous laissez pas surprendre, faites vos devoirs avant de signer quoi que ce soit !

    Autorisations à posséder pour le marchand de biens immobilier

    Vous avez ou souhaitez acheté un immeuble et vous souhaitez le rénover avant de le revendre ? Il est important de savoir que vous aurez besoin d'une autorisation préalable dans certains cas. Pour cela, il vous faudra contacter la mairie du lieu d'implantation de l'immeuble.

    Attention, cette rĂšgle ne s'applique pas aux travaux de faible importance qui ne touchent pas la structure extĂ©rieure du bĂątiment. Dans ce cas, vous n'aurez pas besoin de demander de permis de dĂ©molir ou de construire ou de faire une dĂ©claration prĂ©alable de travaux. Pour ĂȘtre sĂ»r de ce qui est nĂ©cessaire dans votre cas, il est recommandĂ© de contacter la mairie.

    Vous vendez un immeuble d'habitation ou mixte et vous vous engagez à réaliser des travaux avant la livraison ? Dans ce cas, vous devrez signer un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) ou de vente en l'état futur d'achÚvement (VEFA) avec votre client. Ces contrats sont prévus par les articles L262-4 et L262-2 modifiés par l'ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020.

    Respecter la convention collective de l'immobilier

    L’activitĂ© est rĂ©gie en droit par la Convention collective nationale de l'immobilier. C’est la mĂȘme convention collective que les administrateurs de biens, des sociĂ©tĂ©s immobiliĂšres, des agents immobiliers, etc. Il s’agit d’ailleurs anciennement des cabinets d'administrateurs de biens et des sociĂ©tĂ©s immobiliĂšres, du 9 septembre 1988. Elle est consultable sur Legifrance.

    đŸ€“ Ce qu'il faut retenir sur le marchand de biens :
    • Le marchand de biens peut gagner entre 2 000 € et 6 000 € bruts par mois.
    • Il a l'obligation de souscrire Ă  une assurance dommages-ouvrages et une responsabilitĂ© civile professionnelle.
    • Il est soumis Ă  la TVA dans certains cas.
    • Il n'a pas besoin de diplĂŽmes pour exercer.

    Merci pour votre lecture 💚

    Nous espérons que cet article vous a plu et vous a apporté de nombreuses informations !

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