Diagnostic assainissement collectif obligatoire : analyse des réseaux publics de traitement des eaux usées et pluviales avant la vente d'un bien immobilier. Il permet d'indiquer au futur acquéreur l'état des installations et des équipements. Il ressemble aux autres diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'une maison. Comment s'effectue-t-il ? Qui peut le faire ? Quel est son prix ? Toutes les réponses ici !
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Qu’est-ce que le diagnostic assainissement collectif obligatoire ?
Le diagnostic assainissement collectif obligatoire est une expertise immobilière particulière, car elle se focalise sur le système d’assainissement auquel est rattaché le logement. Depuis le 1er janvier 2011, ce diagnostic est obligatoire pour les ventes immobilières avec la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 pour certains réseaux. La mission d’assainissement des eaux usées et pluviales a été présentée dans la loi sur l’eau de 1992 puis réaffirmée par la loi sur l’eau et les milieux aquatiques de 2006.
Diagnostic réseau assainissement : les structures existantes
Il existe aujourd’hui deux structures majeures de réseaux d’assainissement qui traitent les eaux usées des particuliers :
- L’assainissement collectif ou tout-à-l'égout : il s’agit d’un réseau public géré par des communautés d’agglomération depuis 2015
- L’assainissement non collectif (ANC) : le bien n’est pas raccordé à un réseau public et gère en autonomie le traitement des eaux usées
Concernant les réseaux d’assainissement collectifs, les communes peuvent les rendre obligatoires pour les ventes immobilières. Il existe deux catégories de réseaux publics auxquels peuvent être reliés les biens immobiliers :
Le réseau unitaire (UN) : permet de collecter et de traiter les eaux usées et pluviales au même endroit. Ce système est construit en fonction du niveau d’eaux de pluies à traiter. Son coût d’installation est limité, mais demande une régularité dans son entretien.
- Le réseau séparatif : le système sépare en deux conduits distincts les eaux usées et les eaux de pluie. En choisissant ce système, les communautés d’agglomération doivent limiter le débit des eaux en retenant une partie avec une infiltration. Le coût d’installation est plus élevé, mais l’entretien est moins régulier.
- Les réseaux d’assainissement individuels sont, en majorité, mal entretenus ou comportent des anomalies de dysfonctionnement. Ce diagnostic permettra aux acquéreurs de comprendre l'état du bien en termes de conformité avec son réseau d'égouts. Ils pourront alors estimer ou estimer la reprise du réseau privé.
Les services de la zone disposeront de cartes précises des établissements privés, ce qui leur permettra d'accompagner les propriétaires de biens non conformes. Cette expertise a un double objectif. D’une part, protéger l’acquéreur et éviter d’engager la responsabilité civile du propriétaire. D’autre part, améliorer sur le long terme les installations d’assainissement.
Delai du diagnostic assainissement
Selon l’article L.1331-1 du Code de la Santé Publique, lorsqu'un immeuble est situé dans une zone équipée d'un réseau collectif, quels qu'en soient la nature et le caractère, le propriétaire est tenu de se raccorder au réseau de santé collectif dans un délai de deux ans à compter de sa mise en service. Sauf si la commune renonce au raccordement lorsque le la propriété est en difficulté et dispose d'une vie réceptrice indépendante Station d'épuration des eaux usées (SAUR).
La validité assainissement de ce diagnostic
Il faut noter que le diagnostic assainissement est valable 3 ans dès la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.
Qui fait le diagnostic assainissement collectif ?
En dehors des communes ou des communautés d’agglomération, selon la localisation du bien, seuls les diagnostiqueurs immobiliers certifiés peuvent avoir la charge du diagnostic assainissement collectif obligatoire. Les certifications des diagnostiqueurs proviennent de centres de formation agrégés par l’AFNOR, comme DEKRA ou Socotec.
L'obligation de remise en ordre du système de santé n'incombe pas forcément au vendeur, ni n'empêche les ventes, l'acheteur peut s'occuper du travail s'il est d'accord. En revanche, il entreprendra des mises à niveau du réseau dans l'année suivant la signature de la facture finale.
Attention, si le résultat de votre diagnostic saur vente maison conclu à une non-conformité aux règles en vigueur, des travaux doivent être faits dans les 4 ans qui suivent le diagnostic.
Comment s’effectue un diagnostic assainissement ?
Lors de sa venue, le professionnel en charge du diagnostic assainissement obligatoire se base sur les documents transmis par le propriétaire afin d’organiser son intervention. Les missions de ce dernier sont les suivantes :
- Repérer, analyser et caractériser le système d’installation d’assainissement collectif
- Vérifier l’accessibilité aux conduits ainsi que les potentiels défauts d’entretien et usures
- Constater le respect des réglementations techniques en vigueur avant le réaménagement de l’installation
- Regarder et assurer que l’installation fonctionne correctement et qu’il n’y a pas de risques environnementaux, sanitaires ou des nuisances
Après son intervention, le professionnel annote un ensemble d’éléments qui figureront dans un rapport technique donné par la suite :
- Liste récapitulative des équipements d’eaux usées : lavabo, WC, douche, machine à laver etc.
- Liste récapitulative des équipements pour traiter les eaux pluviales : bac de récupération, gouttière, pompe de relevage etc.
- Résultats du contrôle de l’état des équipements : sections, écoulement, étanchéité
- Résultats du test de fluorescéine sur l’ensemble des exutoires pour assurer la séparation des conduits
- Schéma complet de l’installation
Comme pour les autres diagnostics immobiliers obligatoires, le rapport technique est ensuite remis au propriétaire qui vend son bien dans les plus brefs délais. Ce rapport est semblable au Dossier de Diagnostics Techniques.
Quel prix pour un diagnostic assainissement collectif obligatoire ?
Le coût du diagnostic assainissement collectif obligatoire varie en fonction de l’acteur à qui vous faites appel. Avec une entreprise de diagnostics immobiliers, le prix peut varier entre 80 et 120 € par type d’installation et sa complexité.
Si vous décidez d’avoir recours au Service Public d’Assainissement (SPANC), le coût diffère fortement par commune. Certaines peuvent le proposer gratuitement comme premier diagnostic tandis que d’autres peuvent instaurer un prix montant jusqu’à 180 €. N’hésitez pas à vous renseigner avant d’engager la procédure.
Diagnostic assainissement obligatoire 2022
Jusqu’ici, le diagnostic assainissement collectif n’était pas obligatoire en fonction de la localisation du logement. En effet, les biens en copropriété des grandes métropoles sont rattachés au tout égout. Mais dans le cas des maisons individuelles, il est recommandé aux propriétaires de réaliser ce diagnostic immobilier pour que l’acquéreur ait bien connaissance de l’installation.
Aussi, de plus en plus de communautés d’agglomération imposent le diagnostic assainissement obligatoire bien que le logement soit raccordé à un réseau public. Il deviendra donc de plus en plus difficile de s’exonérer de cette expertise immobilière.
Depuis le 1er janvier 2022, un diagnostic assainissement collectif est obligatoire dans les villes des zones où les rejets d'eaux usées et d'eaux pluviales ont un impact sur la qualité de l'eau des épreuves olympiques de Seine freestyle et triathlon.
L'attention de l'acquéreur commence dès l'avant-contrat, tandis que le notaire rédacteur sera tenu de transmettre le nom et les coordonnées du nouveau propriétaire au service public compétent dans un délai d'un mois à compter de la signature. Des travaux peuvent être exigés à un nouveau propriétaire dans un délai de deux ans. La liste des communes concernées sera publiée par décret.
En tant que vendeur, vous devez vous renseigner le plus tôt possible dès la mise en vente de votre bien immobilier. Il peut aussi y avoir négociation sur le montant des travaux pour une mise aux normes entre l’acquéreur et le vendeur.