Rénovez votre appartement pour de l'achat-vente est aujourd'hui indispensable si vous souhaitez faire une plus-value sur votre bien immobilier. Mais comme tout acte de vente, vous serez soumis aux diagnostics de biens immobiliers.
Il est aussi possible de bénéficier de différentes aides à la rénovation énergétique qui peuvent vous permettre de réaliser des économies.
Sommaire
Le diagnostic immobilier : pour acheter un appartement à rénover
Le diagnostic immobilier est indispensable lorsque l'on veut acheter un appartement à rénover.
Les obligations légales
Tout d’abord, il faut savoir qu’un diagnostic immobilier est obligatoire en cas de vente immobilière. Le vendeur est tenu de fournir en toute transparence un dossier de diagnostics techniques (DDT), contenant tous les diagnostics obligatoires en bonne et due forme.
Les diagnostics obligatoires
Les obligations légales varient en fonction du diagnostic et du type de bâtiment. Dans le cadre d'un achat immobilier d'un vieux bâtiment il faut les connaître et les demander, en fonction du bien et des circonstances de cet achat :
- Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique. Il est obligatoire pour la vente de tous types de bien, quel que soit l'état ou l'ancienneté. Il mesure, d'une part, la consommation énergétique du logement sur un an, en kWh/m2, d'autre part, le niveau d'émissions des gaz à effet de serre, en Kg d'équivalent carbone par m2. Il est valable 10 ans et attribue une note allant de A à G. Fait intéressant, il inclut également des recommandations, le cas échéant des conseils de travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement.
- Le diagnostic plomb, qui concerne les logements construits avant 1949. Sa validité est sans limites, sauf résultat positif, ce qui le rend contraignant et demande des travaux.
- Le diagnostic amiante, lui aussi valable sans limites, en cas d'absence d'amiante ou contraignant dans le cas contraire. Il concerne les logements construits avant 1997.
- Le diagnostic gaz, obligatoire dans les logements de plus de quinze ans et valable trois ans.
- Le diagnostic électrique, demandé dans les mêmes conditions que le diagnostic gaz
- Le diagnostic d'assainissement non collectif, réservé aux logements ne disposant pas du tout-à-l'égout. Il est valable trois ans.
- Le certificat Loi Carrez, qui prend les mesures de tout logement susceptibles de contenir des parties de pièces dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 180 cm.
Un bien avec travaux
Acheter un bien nécessitant des travaux de rénovation est plus risqué que si vous décidiez d’acquérir une maison ou un appartement neuf. Ce type de bien pouvant présenter des vices cachés ou autres désagréments dont on se passerait bien.
Une vente d'appartement avec travaux rénovation risque plus qu'une autre de receler des vices cachés, ce qui peut être fort dommageable. Après lecture d'un diagnostic, vous saurez si les travaux à venir sont plus impressionnants qu'ils n'en ont l'air, ou s'ils le sont moins.
Si cela met en évidence de gros dégâts peu visibles, cela peut remettre en cause l'achat appartement avec travaux.
Dans le cadre d'un achat-revente, cela permet d'avoir une idée plus précise du coût d'une rénovation appartement.
Achat / Revente immobilière d'une ruine
Bien menée, une opération d'achat / revente d'un bien en ruine peut être très lucrative. Toutefois, il convient de s'assurer de quelques points avant de se lancer.
Consulter les diagnostics
Le premier de ces points est justement de demander à consulter les diagnostics du bien. Dans le cas d'une ruine, il est fort probable que tout soit à revoir au niveau de la performance énergétique, mais deux points peuvent influencer votre décision.
Tout d'abord, consultez les suggestions concernant les travaux à envisager. Ensuite, intéressez-vous de près aux diagnostics amiante, plomb ou le cas échéant d'assainissement non collectif. Dans certains cas, cela peut freiner votre projet, que ce soit financièrement ou du point de vue des délais.
Les aides à envisager
Connaître avant d'acheter la nature et les proportions des travaux à effectuer permet d'effectuer des démarches essentielles pour être fixé sur le coût réel de l'opération. Cela permet surtout de se renseigner précisément sur les aides publiques, qui permettent souvent de réaliser un bouquet de travaux pour un prix intéressant :
- L'écoprêt à taux zéro, pour tous les travaux d'amélioration énergétique, jusqu'à 30 000 €
- Le CITE (Crédit d'impôt pour la transition énergétique), qui de situé autour de 30 % du coût de tout ou partie des travaux
- Certaines aides délivrées par les collectivités, selon des conditions variées.
En tant que primo-accédant, elle peut être éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui facilite l'achat d'un premier logement. Cependant, ce prêt est généralement réservé pour une résidence principale et non pour un investissement locatif ou une revente immédiate.
Pour un investissement locatif, il est possible de bénéficier des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, sous condition de louer le bien pendant une durée minimale et de respecter certains plafonds de loyers et de ressources des locataires. Cette option est intéressante si vous envisagez de conserver le bien quelques années avant de le revendre.
Il existe également des subventions locales ou des dispositifs d'aide à la rénovation énergétique si vous prévoyez de rénover l'appartement avant de le revendre. Ces aides peuvent être accordées par l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) ou via le dispositif MaPrimeRénov'.
Comment négocier un appartement avec travaux ?
Réalisation DPE
Le DPE est un outil potentiel de négociation, surtout s'il est mauvais et porteur de nombreuses améliorations potentielles. Le coût futur de ces améliorations, si vous pouvez l'estimer, est un argument puissant de négociation.
De la même manière, n'hésitez pas à demander un devis pour les travaux à effectuer. Si vous vous affichez sûr de vous quant aux surcoûts engendrés par certains travaux, vous pouvez espérer négocier des ristournes pouvant aller de 10 à 20 %.
Estimez la marge de négociation
N'hésitez pas à demander à votre agent immobilier une estimation de la marge de négociation, vous partirez ainsi en position de force, prêt à faire une proposition un peu plus basse que le bas de la fourchette de prix indiquée.
Conditions d'achat d'un appartement ou maison à rénover sur Paris
Une forte tension immobilière
À Paris, la tension immobilière est à son comble, et il est très difficile de trouver un bien à acheter si l'on ne dispose pas de très gros moyens financiers. Pour autant, il est possible de faire des affaires, car les logements, appartements et même maisons, sont encore souvent anciens et peu rénovés. Si vous disposez d'une enveloppe de départ déjà conséquente, vous pouvez espérer obtenir des négociations intéressantes et envisager une belle plus-value.
Sachez que cette plus-value peut être plus intéressante encore à Paris qu'ailleurs en cas de vente d'appartement avec travaux.
Des quartiers différents
Certains quartiers sont protégés ; on ne peut y faire les travaux que l'on veut dans s'assurer de répondre à un certain cahier des charges, particulièrement au niveau du patrimoine. En revanche, les aides concernant l'amélioration de l'habitat y sont plus intéressantes.
À Paris plus qu'ailleurs, il est essentiel de bien mûrir son dossier d'achat de bien à rénover, surtout dans le cas d'un achat-revente avantageux.
Pourquoi rénovation son appartement ?
Restaurer son espace intérieur
La restauration d'un appartement implique :
- une réorganisation méticuleuse des espaces,
- la création d'un nouveau design intérieur,
- ainsi que la mise à jour des installations conformément aux normes actuelles. Cela inclut la rénovation de salles de bain, la modernisation de cuisines, et la conception de suites parentales.
Dans de tels projets immobiliers, faire appel à un maître d’œuvre ou à un architecte spécialisé dans la rénovation d’appartements (notamment en design d’intérieur) est une démarche judicieuse.
Leur compétence professionnelle en matière d'agencement et de choix des matériaux vous offrira une gamme de solutions adaptées à vos contraintes techniques et budgétaires.
Remettre son bien aux normes
Les normes électriques
Lors de la rénovation d'un appartement ancien, considérez la mise à jour de l'installation électrique afin de respecter les normes de sécurité actuelles. Les pratiques et matériaux ayant considérablement évolué, les systèmes électriques vieillissants peuvent ne plus être adaptés aux exigences modernes.
Consultez un expert
Pour garantir la sécurité et l'efficacité, il est recommandé de consulter un expert en rénovation. Ce professionnel réalisera un diagnostic précis de votre installation actuelle et proposera des solutions pour une mise aux normes efficace.
Ce qui offre ainsi une sécurité optimale et des économies potentielles.
Repensez l'éclairage
Au-delà de la sécurité, la mise à jour électrique est l'occasion idéale de repenser l'éclairage de votre appartement.
Par exemple :
- un plafonnier non conforme dans une salle de bains humide,
- ou un lustre mal positionné au-dessus d'une table de salon déplacée peuvent être remplacés pour améliorer à la fois l'esthétique et la fonctionnalité de votre espace.
La rénovation d'un studio
Pour améliorer et optimiser l'espace dans un studio ou un duplex, plusieurs stratégies efficaces peuvent être adoptées. Voici quelques suggestions pratiques :
- Installation de portes coulissantes : Une excellente option pour les toilettes et la salle de bain, les portes coulissantes maximisent l'espace disponible.
- Création d'un îlot central dans la cuisine : cet élément polyvalent peut servir de plan de travail, offrir des rangements additionnels et même faire office de table à manger, apportant ainsi une fonctionnalité accrue à votre cuisine.
- Utilisation d'une verrière pour séparer les espaces : cette solution permet de délimiter différentes zones tout en préservant la luminosité naturelle de l'espace.
- Les tons clairs sont recommandés car les couleurs sombres peuvent donner l'illusion d'un espace plus restreint.
- Pensez à l'aménagement dès l'entrée du studio pour une impression d'espace et d'organisation.
- Optez pour des meubles qui offrent plusieurs utilités. Comme un lit surélevé avec des tiroirs intégrés ou une tête de lit faisant également office de bibliothèque.
- Rénover son appartement pour le revendre peut être une solution très lucrative.
- Néanmoins, des diagnostics peuvent être à réaliser avant la potentielle vente.
- Le coût de la rénovation dépend aussi de la ville considérée.
L'équipe Dimo vous remercie pour votre visite 💚
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