Rénovation appartement : Rénovez votre appartement pour de l'achat-vente est aujourd'hui indispensable si vous souhaitez faire une plus-value sur votre bien immobilier. Mais comme tout acte de vente, vous serez soumis aux diagnostics de biens immobiliers.
Le diagnostic immobilier : pour acheter un appartement à rénover
Le diagnostic immobilier est indispensable lorsque l'on veut acheter un appartement à rénover.
Les obligations légales
Tout d’abord, il faut savoir qu’un diagnostic immobilier est obligatoire en cas de vente immobilière. Le vendeur est tenu de fournir en toute transparence un dossier de diagnostics techniques (DDT), contenant tous les diagnostics obligatoires en bonne et due forme.
Les obligations légales varient en fonction du diagnostic et du type de bâtiment. Dans le cadre d'un achat immobilier d'un vieux bâtiment il faut les connaître et les demander, en fonction du bien et des circonstances de cet achat :
- Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique. Il est obligatoire pour la vente de tous types de bien, quel que soit l'état ou l'ancienneté. Il mesure, d'une part, la consommation énergétique du logement sur un an, en kWh/m2, d'autre part, le niveau d'émissions des gaz à effet de serre, en Kg d'équivalent carbone par m2. Il est valable 10 ans et attribue une note allant de A à G. Fait intéressant, il inclut également des recommandations, le cas échéant des conseils de travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement.
- Le diagnostic plomb, qui concerne les logements construits avant 1949. Sa validité est sans limites, sauf résultat positif, ce qui le rend contraignant et demande des travaux.
- Le diagnostic amiante, lui aussi valable sans limites, en cas d'absence d'amiante ou contraignant dans le cas contraire. Il concerne les logements construits avant 1997.
- Le diagnostic gaz, obligatoire dans les logements de plus de quinze ans et valable trois ans.
- Le diagnostic électrique, demandé dans les mêmes conditions que le diagnostic gaz
- Le diagnostic d'assainissement non collectif, réservé aux logements ne disposant pas du tout-à-l'égout. Il est valable trois ans.
- Le certificat Loi Carrez, qui prend les mesures de tout logement susceptibles de contenir des parties de pièces dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 180 cm.
Un acte hautement utile
Au-delà des considérations purement légales, vous comprendrez vite si vous souhaitez acquérir un appartement Paris ou encore une maison à rénover que le fait de faire intervenir une entreprise réalisant des diagnostics peut vous permettre de finaliser votre décision d'achat.
En effet, acheter un bien nécessitant des travaux de rénovation est plus risqué que si vous décidiez d’acquérir une maison ou un appartement neuf. Ce type de bien pouvant présenter des vices cachés ou autres désagréments dont on se passerait bien.
Une vente d'appartement avec travaux rénovation risque plus qu'une autre de receler des vices cachés, ce qui peut être fort dommageable. Après lecture d'un diagnostic, vous saurez si les travaux à venir sont plus impressionnant qu'ils n'en ont l'air, ou s'ils le sont moins. Si cela met en évidence de gros dégâts peu visibles, cela peut remettre en cause l'achat appartement avec travaux.
Dans le cadre d'un achat-revente, cela permet d'avoir une idée plus précise du coût d'une rénovation appartement.
Achat / Revente immobilière d'une ruine
Bien menée, une opération d'achat / revente d'un bien en ruine peut être très lucrative. Toutefois, il convient de s'assurer de quelques points avant de se lancer.
Consulter les diagnostics
Le premier de ces points est justement de demander à consulter les diagnostics du bien. Dans le cas d'une ruine, il est fort probable que tout soit à revoir au niveau de la performance énergétique, mais deux points peuvent influencer votre décision. Tout d'abord, consultez les suggestions concernant les travaux à envisager. Ensuite, intéressez-vous de près aux diagnostics amiante, plomb ou le cas échéant d'assainissement non collectif. Dans certains cas, cela peut freiner votre projet, que ce soit financièrement ou du point de vue des délais.
Les aides à envisager
Connaître avant d'acheter la nature et les proportions des travaux à effectuer permet d'effectuer des démarches essentielles pour être fixé sur le coût réel de l'opération. Cela permet surtout de se renseigner précisément sur les aides publiques, qui permettent souvent de réaliser un bouquet de travaux pour un prix intéressant :
- L'écoprêt à taux zéro, pour tous les travaux d'amélioration énergétique, jusqu'à 30000 €
- Le CITE (Crédit d'impôt pour la transition énergétique), qui de situé autour de 30 % du coût de tout ou partie des travaux
- Certaines aides délivrées par les collectivités, selon des conditions variées.
Comment négocier un appartement avec travaux ?
Le DPE est un outil potentiel de négociation, surtout s'il est mauvais et porteur de nombreuses améliorations potentielles. Le coût futur de ces améliorations, si vous pouvez l'estimer, est un argument puissant de négociation.
De la même manière, n'hésitez pas à demander un devis pour les travaux à effectuer. Si vous vous affichez sûr de vous quant aux surcoûts engendrés par certains travaux, vous pouvez espérer négocier des ristournes pouvant aller de 10 à 20 %.
N'hésitez pas à demander à votre agent immobilier une estimation de la marge de négociation, vous partirez ainsi en position de force, prêt à faire une proposition un peu plus basse que le bas de la fourchette de prix indiquée.
Conditions d'achat d'un appartement ou maison à rénover sur Paris
À Paris, la tension immobilière est à son comble, et il est très difficile de trouver un bien à acheter si l'on ne dispose pas de très gros moyens financiers. Pour autant, il est possible de faire des affaires, car les logements, appartements et même maisons, sont encore souvent anciens et peu rénovés. Si vous disposez d'une enveloppe de départ déjà conséquente, vous pouvez espérer obtenir des négociations intéressantes et envisager une belle plus-value.
Sachez que cette plus-value peut être plus intéressante encore à Paris qu'ailleurs en cas de vente d'appartement avec travaux. En effet, les travaux ne coûtent pas forcément plus cher que dans des zones moins tendues, mais les aides y sont souvent plus importantes qu'ailleurs, notamment au niveau de la Ville de Paris.
Certains quartiers sont protégés ; on ne peut y faire les travaux que l'on veut dans s'assurer de répondre à un certain cahier des charges, particulièrement au niveau du patrimoine. En revanche, les aides concernant l'amélioration de l'habitat y sont plus intéressantes. À Paris plus qu'ailleurs, il est donc essentiel de bien mûrir son dossier d'achat de bien à rénover, surtout dans le cas d'un achat-revente avantageux.