Permis de construire : guide des étapes pour réussir sa demande

permis de construire : obligatoire pour votre projet

Permis de construire : certificat obligatoire pour construire un bien immobilier ou des annexes. La municipalité de la commune prend la décision de valider ou non le projet après présentation du dossier de demande. L'attestation peut être délivrée pour différents types de projets, dont le développement de biens existants. Quand faut-il le demander ? Quelles sont les pièces pour constituer le dossier ? Quel est son coût ? Quels sont les motifs de refus ? Toutes les réponses ici !

Qu'est-ce qu'un permis de construire ?

Un permis de construire représente l’autorisation de construction d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe votre bien. Cette autorisation concerne essentiellement les bâtiments neufs d'une surface au sol de plus de 20 mètres carrés, même sans fondation. Il s’agit d’un document obligatoire, selon les articles L122-1 à L550-1 du Code de l’urbanisme entrés en vigueur le 12 novembre 1973. Sans ce permis de construction, les particuliers et les entreprises engagées dans le projet encourent des sanctions.

La surface de planchers est l’unité de référence utilisée pour délivrer des permis de construire ou d'occupation des sols. Cette surface comprend la projection verticale du volume du bâtiment, y compris tous les débords et surplombs. Elle exclut les surfaces des murs extérieurs, ce qui est avantageux pour les propriétaires.

Cependant, il n'inclut pas les décorations (telles que les auvents) et les débords de toit qui ne sont pas soutenus par des piliers ou des encorbellements. Pour les bâtiments existants, les projets d'agrandissement et les changements de destination peuvent également nécessiter une autorisation. En principe, les travaux ne faisant pas l'objet d'un permis de construire doivent être déclarés au préalable.

Quand faut-il demander un permis de construire ?

L’article 62 de la loi n°2018-1021 du novembre 2018 dite loi ELAN stipule que les procédures de demande de permis de construire doivent être dématérialisées. Cela concerne uniquement les communes avec plus de 3.500 habitants et les demandes pour construire après le 1er janvier 2022.

Les attestations de construction sont délivrés par les communes auprès des particuliers dans les cas suivants :

  • La construction d’une nouvelle maison individuelle
  • L’agrandissement d’une maison individuelle déjà existante avec diverses annexes
  • L’ajout d’une piscine et d’un abri dans le jardin
  • L’ajout d’un abri de jardin, d’une cabane ou encore d’un garage
  • Le changement de destination qui modifie drastiquement la structure d’un bâtiment
  • Une reconstruction à l’identique d’un bien construit avant ou après 1943

Permis de construire pour maison individuelle :

Dans le cas d’une construction d’une maison individuelle, l'autorisation d'urbanisme est obligatoire pour les surfaces de plus 20 m2. Si le futur bien a une surface de plancher dépassant 150 m2, le recours à un architecte est alors obligatoire pour l’obtention du permis. Le propriétaire doit également prendre en compte les règles d’urbanisme liées à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite s’il souhaite mettre le bien en location. Cela concerne aussi bien l’intérieur que les accès externes.

Permis de construire pour agrandissement de maison :

La livraison d’autorisations pour l’agrandissement d’une maison existante dépend de la situation locale de la commune. En effet, l’attestation sera différente selon s’il s’agit d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS) qui couvre la zone urbaine. Le gouvernement a mis en place un simulateur pour vous aider dans votre démarche selon la commune que vous habitez. Il existe également une exception pour les zones non couvertes par l’un de ses plans d’urbanisme.

Le délai d’instruction du dossier par l’institution compétente dépend de la situation géographique du logement :

  • Délai de 2 mois pour une maison individuelle avec annexes et 3 mois pour d’autres projets
  • Délai de 3 mois pour un bien sur un site dit « patrimoine remarquable »
  • Délai de 3 mois pour un bien individuel aux abords d’un monument historique

Pour que le dossier CERFA soit valide et puisse recevoir une approbation de la commune, les travaux doivent être conformes aux diverses règles d’urbanisme (utilisation des sols, implantation, destination, nature, architecture, dimensions, assainissement et aménagements).

Si la construction prévue se situe dans un lotissement, les mêmes règles d’urbanisme sont applicables pendant les 5 années qui suivent la réception de l’autorisation. Dans le cas où le lotissement est sous une déclaration préalable de travaux (DP), le délai commence à la date de non-opposition. S’il y a un permis d’aménager en cours, le permis de construction débute dès l’achèvement des travaux.

Pour l’agrandissement d’une maison individuelle, la durée de validité du permis délivré est de 3 ans. Si aucuns travaux n’ont été entamés durant cette période ou interrompus pendant plus d’un an, l’autorisation se périme. Cela n’interdit pas un échelonnement des travaux !

Toutefois, la durée de validité peut être reconduite 2 fois sur des périodes d’un an. Pour cela, adressez-vous par lettre recommandée avec avis de réception auprès de la mairie de votre commune.

Pour ce type de travaux, le certificat de construction doit être obligatoirement affiché sur le terrain. Ce dernier doit inclure les informations suivantes :

  • Nom
  • Raison sociale / dénomination sociale
  • Date de remise du permis et son numéro
  • Nom de l’architecte qui sera sur le projet
  • Nature du projet avec la superficie du terrain
  • Adresse de la mairie pour consultation du dossier

D’autres informations complémentaires doivent être rajoutées, à l’instar de la surface de plancher autorisée si le projet inclut une construction. Le panneau doit aussi préciser les mentions suivantes :

« Droit de recours : »

« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). »

« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme) ».

Cela permet aux personnes habitant à proximité du projet de contester le permis de construire délivré par un recours gracieux auprès de l’élu municipal. Sans panneau d’affichage, bien que légale, la contestation peut durer 6 mois après la fin des travaux. Si contestation il y a, le propriétaire doit apporter la preuve que les formalités d’affichages ont été respectées. Cela inclut les 3 points suivants :

  • Date de début d’affichage sur le terrain
  • Régularité du panneau
  • Visibilité et lisibilité de l’affichage

Permis de construire pour une piscine et son abri :

La piscine dotée de fondations et la piscine hors sol rentrent toutes deux dans la catégorie de constructions. Un permis de construire doit être obligatoirement délivré pour les projets de piscine dont la superficie est supérieure à 100 m2. Pareil pour les piscines couvertes dont la superficie du bassin est comprise entre 10 et 100 m2. La couverture, qu’elle soit fixe ou mobile, doit respecter une hauteur sous-plafond de 1,80 m.

Les piscines projetées dans un périmètre d’un site patrimonial dit remarquable ou à proximité d’un monument historique sont soumises à des permis de construction. Les sites patrimoniaux remarquables sont des villages ou villes qui ont un intérêt public dans leur mise en valeur, leur conservation ou réhabilitation. Ces sites ont un lien avec l’Histoire, l’archéologie, les paysages ou l’architecture.

Permis de construire pour abri de jardin, cabane ou jardin :

Comme pour toute autre construction, le propriétaire doit soumettre une demande d'autorisation d'urbanisme si la surface de planchers et l’emprise au sol dépassent les 20 m2. Si le projet est inférieur à 5 m2, vous devez consulter le plan local d’urbanisme (PLU) même si vous êtes exonéré d’autorisation.

Permis de construire pour reconstruction à l’identique :

Cela concerne les propriétaires de biens construits avant 1943 détruits ou démolis sur une période de moins de 10 ans. Ils ont le droit de reconstruire à l’identique bien que la réglementation en matière d’urbanisme ait évolué.

Quels sont les documents à fournir pour un permis de construire ?

Si vous avez un projet de construction ou de réhabilitation incluant des annexes, vous devez accompagner votre dossier technique avec les documents suivants :

  • PC1 : Un plan sur la situation du terrain
  • PC2 : Un plan sur la masse des futures constructions ou modifications
  • PC3 : Un plan en coupe entre le terrain et la bâtisse
  • PC4 : Une notice d’information sur le projet immobilier
  • PC5 : Un plan montrant les façades et les toitures
  • PC6 : Un document graphique pour mieux visualiser le projet dans son environnement
  • PC7 : Une photographie sur les proximités du terrain
  • PC8 : Une photographie sur les paysages

Un seul exemplaire de ces documents est nécessaire pour l’intégration dans le dossier, à l’exception des plans coupe, masse et situation qui doivent y être cinq fois.

Quel est le coût d’un permis de construire ?

Pour constituer votre dossier pour soumettre votre demande de permis de construire, vous devez faire appel aux services d’un cabinet spécialisé. Cela peut être des architectes ou des dessinateurs en bâtiments. Retenez bien que, selon le décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016, cela n’est pas obligatoire pour les projets inférieurs à 150 m2 !

Passer par un cabinet d’architectes représente un certain coût. La réalisation du dossier tourne autour de 50 € HT/m2 avec un prix minimum de 1.500 € HT. Pour une mission plus complète, avec le permis de construire, le coût monte de 8 à 15% du montant global HT des travaux.

Le dossier soumis à la municipalité doit également comprendre une étude thermique obligatoire. Cela permet de vérifier la conformité du projet avec la réglementation thermique en vigueur, à savoir la RT 2012. Pour cela, vous devez faire appel à un bureau d’étude thermique, qui prendra en compte les plans pour calculer le coefficient du besoin climatique (Bbio). Cette étude donnera lieu à une attestation nécessaire pour le dossier. Comptez entre 200 et 1.200 € TTC selon la superficie.

Enfin, le coût de demande de permis de construire comprend les différentes taxes locales liées à la construction. C’est notamment le cas de la taxe d’aménagement qui concerne les surfaces supérieures à 5 m2. Son calcul est le suivant :

Surface taxable x Valeur forfaitaire au m2 x Taux en vigueur dans la collectivité territoriale

La valeur forfaitaire est fixe tandis que le taux varie selon les différentes collectivités locales. Il existe une taxe d’aménagement forfaitaire : 200 €/m2 pour construire une piscine par exemple. Sachez aussi que la nouvelle surface inclura le paiement annuel de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Quelle est la surface autorisée sans permis de construire ?

Il est possible d’être exonéré de permis de construire dans le cas où la surface construite est inférieure à 40m2. Cela est dû au décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011. Toutefois, vous devez tout de même le déclarer au préalable ! Le projet doit répondre à certaines conditions pour avoir cette possibilité :

  • Les travaux doivent concerner un bâtiment existant
  • Le terrain assujetti au projet doit être dans une zone couverte par le plan local d’urbanisme. Cela exclut donc les sols régis uniquement par le règlement national d’urbanisme (RNU)
  • Le projet doit avoir lieu en zone urbaine. Les zones naturelles ou agricoles ne sont pas concernées par le dispositif

Pensez donc bien à prendre connaissance de ces conditions avant de vous engager dans des petits travaux d’agrandissement !

Quels sont les motifs de refus d’un permis de construire ?

Bien qu’un dossier de demande de permis de construire soit constitué dans le respect de la réglementation, la mairie a le dernier mot sur la naissance du projet. Il existe une multitude de raisons qui explique le refus d’une municipalité à accorder des permis de construction.

Premièrement, une municipalité peut refuser un projet pour cause de caractère inconstructible du terrain choisi. Il peut s’agir de terrains localisés dans une zone non constructible mentionnée dans le plan local d’urbanisme. Mais également de terrains dans une zone non constructible établie dans la carte communale, selon l’article L124-2 du Code de l’urbanisme.

Le refus peut être justifié par rapport au plan d’exposition au bruit (PEB). Il s’agit essentiellement de zones militaires, rendant l’habitation compliquée. Ces zones sont classées en 4 catégories :

  • A et B : nuisances sonores fortes
  • C : nuisances sonores modérées
  • D : concerne les aérodromes avec un trafic régulier

Voici le reste des différents motifs mis en avant par les mairies pour refuser de nouvelles constructions :

  • La protection des littoraux
  • Terrains ayant une utilité publique
  • Respect de la loi Montagne pour les 7 massifs de France en dehors des zones urbanisées
  • Nature du projet non conforme ou non autorisé
  • Projet qui dépasse le plafond des surfaces constructibles autorisées
  • La construction ne respecte pas les règles d’implantation ou d’urbanisme
  • Risque sécuritaire et sanitaire pour les habitants
  • Pièce manquante dans le dossier

Face à ces refus, et si vous vous estimez lésé, vous pouvez engager une action comme un recours gracieux ou hiérarchique.

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