Une déclaration préalable de travaux est un document délivré par le maire d’un lieu pour les opérations qui ne sont pas soumises à un permis de construire. Elle doit être obligatoirement faite avant toutes les réalisations de chantiers de construction et de rénovation. La DP est remplie en ligne par le demandeur et placée au service des impôts du lieu d’implantation du logement. Quels sont les types de rénovations concernées ? Quel délai avant d’entamer les chantiers ? Quels documents remplir ? Toutes les réponses ici !
Sommaire
Qu’est-ce que la déclaration préalable de travaux ?
Il s'agit d'abord d'un document administratif
C'est un document administratif qui permet au service de l'urbanisme de votre ville de vérifier si votre plan est conforme au plan local d'urbanisme (PLU) en vigueur. Il est souvent utilisé pour des chantiers de petite envergure, comme la rénovation de façades, le remplacement de fenêtres ou la construction de petites extensions. Malgré son apparence, ce n'est pas un simple formulaire Cerfa à remplir !
Ainsi qu'un permis d'urbanisme à valider
En fait, son nom suggère qu'il ne s'agit que d'un document déclaratif, mais ce n'est pas le cas. C'est un véritable permis d'urbanisme que la mairie peut refuser, tout comme un permis de construire. Il s'agit d'un dossier vraiment complexe qui demande beaucoup de connaissances et de temps pour bien préparer tous les documents demandés.
Quels chantiers nécessitent une demande préalable ?
Le Code de l’Urbanisme stipule une liste de chantiers concernés par la soumission d’une déclaration préalable de travaux avant de commencer les chantiers. On retrouve plusieurs types de plans qui sont, selon les articles R421-9 à R421-12 :
- L’agrandissement ou la surélévation d’une surface : véranda, nouvelle pièce, etc.
- La modification de la façade extérieure d’un bâtiment : toiture, fenêtres, portes, etc.
- L’agrandissement d’un bien par une nouvelle construction : garage, abri de jardin, etc.
- L'installation de serres.
- La construction d’une piscine dans le jardin.
- Le ravalement de façades.
- L’installation d’une clôture et de murs en extérieur.
- L’arrivée d’une caravane dans le jardin.
- Changement d’affectation d’un bâtiment : commerce qui devient habitation.
- La mise en place de panneaux photovoltaïques sur le toit d’un logement.
Pour chaque catégorie de chantiers, la législation prévoit un cas général et une situation plus particulière lorsque le terrain est en secteur protégé. Pour avoir plus d’informations sur les démarches à suivre avant de commencer, il faut impérativement se rendre dans la mairie de votre commune.
Dans le cas de la vente de votre maison, par exemple, il est possible de faire appel à une agence immobilière. Il est également possible que vous réalisiez vous-même la vente. Il faudra cependant s'assurer des démarches pour vendre sa maison.
Il existe des seuils au-dessus desquels cette déclaration est obligatoire
- L’agrandissement, la surélévation ou l’aménagement de combles créer une surface de plancher inférieure ou égale à 40m2. Si la parcelle n’est pas en zone urbaine du PLU, le seuil descend à 20m2.
- Les nouvelles annexes d’un bâtiment principal ont une surface de plancher inférieure à 20m2. Cela concerne donc tout type de dépendances.
- La hauteur d’un nouveau mur est supérieure ou égale à 2m si elle est mesurée à partir du niveau du sol.
- Le bassin de la piscine a une superficie en dessous de 100 m2.
Peut-on construire sans déclaration préalable ?
Il est possible d’entamer des rénovations sans notification préalable
C'est le cas si, par exemple, vous construisez un abri de jardin avec une emprise au sol égale ou moins de 5 mètres carrés. Au-delà de cette surface, un permis de construire est nécessaire.
Si vous décidez de réaliser vos rénovations sans cette demande, ce n'est pas sans risque ! Cela enfreint les règles d'urbanisme. Si des agents de la commune ou la police constatent votre illégalité, il peut vous envoyer un rapport et l'envoyer au procureur. Il peut alors décider :
- La cession immédiate des chantiers.
- La démolition totale de ce qui a été avancé.
- La mise en conformité des bâtisses avec l’article L.480-14 du Code de l’Urbanisme.
Des sanctions possibles en cas de non-respect
En cas d’infraction constatée, vous encourrez une sanction sous forme d’amende allant de 1.200 € à 6.000 € par mètre carré. L’infraction peut être découverte jusqu’à 10 ans après la fin des chantiers ! Il est possible de régulariser vos chantiers en suivant la même procédure avec le formulaire CERFA. Le droit français reconnaît un droit à l’erreur.
Comment se présente le formulaire de la déclaration préalable de travaux ?
Cette demande d'autorisation est obligatoire pour certains
- Les propriétaires de terrains ou les mandataires.
- Les professionnels chargés par le propriétaire de réaliser les chantiers.
- Les indivisaires et les mandataires.
Dans un premier temps, il faut télécharger le formulaire CERFA n°13404*08 qui est à joindre dans votre demande. Il faut lui ajouter un certain nombre de pièces jointes pour chaque rénovation concernée. Par exemple, un plan de situation du chantier situé dans la commune doit être inclus. On peut retrouver d’autres pièces comme un plan :
- De masse : en cas de nouvelle construction ou d’une modification du volume d’un bâtiment existant.
- En coupe du terrain : pour l’installation d’une piscine enterrée qui influe sur la structure du jardin.
- Des façades et des toitures : concerne la pose d’une nouvelle fenêtre de toit ou d’une porte par exemple.
Au total, il y a 8 documents obligatoires pour que la demande soit complète
- Le premier document obligatoire est le plan de situation.
- DP2 : de masse
- DP3 : en coupe du terrain
- DP4 : de façade et des toitures
- DP5 : représentation de l’aspect extérieur
- DP6 : un document graphique 3D
- DP7 : une photographie englobant le terrain dans son environnement proche
- DP8 : une photographie lointaine du bien dans son environnement
Des document supplémentaires peuvent être demandés
En fonction du type de mise en place, la mairie peut vous demander des documents supplémentaires. Vous pouvez retrouver la liste complète dans la partie “bordereau de dépôt des pièces jointes” du document.
Lorsque vous déposez votre demande, vous devez vous assurer que vous ayez bien :
- 2 exemplaires du formulaire Cerfa n°13404*08
- 2 exemplaires de chaque pièce jointe, comme le plan de masse, en coupe ou façade.
En cas de chantiers sur un secteur protégé, d’autres exemplaires du dossier seront à fournir. Renseignez-vous auprès du service de l’urbanisme de la municipalité de votre commune.
Quels conseils prendre en compte ?
Est-ce systématiquement nécessaire pour un appartement à Paris ?
La réponse dépend de la nature de vos travaux :
Si vous envisagez de modifier l'aspect extérieur de votre appartement (par exemple, changer de fenêtres ou de volets), la déclaration préalable peut être nécessaire.
Si vous comptez transformer des combles en surface habitable, il est possible que vous deviez déposer une déclaration préalable.
Si vous changez l'usage de vos pièces sans modifier la structure porteuse ou la façade de l'immeuble, une déclaration préalable est souvent nécessaire.
Cependant, de nombreux travaux intérieurs n'exigent pas de déclaration préalable s'ils ne modifient pas l'aspect extérieur de l'immeuble et ne changent pas sa destination (par exemple, transformer un salon en chambre).
Avant de vous lancer dans vos travaux, je vous recommande fortement de :
Consulter le PLU (Plan Local d'Urbanisme) : Il s'agit du document qui régit les règles d'urbanisme à Paris. Il vous donnera une indication sur ce qui est autorisé ou non dans votre quartier.
Visiter le service urbanisme de votre mairie d'arrondissement : ils pourront vous fournir des informations précises sur votre projet et vous indiquer si une déclaration est nécessaire.
Anticiper les délais : une déclaration préalable prend généralement un mois à partir de la date de dépôt pour être traitée. Il est donc crucial de s'y prendre à l'avance.
N'hésitez pas à vous renseigner en amont pour éviter tout désagrément futur."
Quel délai attendre pour cette demande ?
Attendre 1 mois après la demande dans la plupart des cas
Pour les cas généralistes, le délai d’instruction de la déclaration préalable de travaux (DP) est de 1 mois à partir de la date de dépôt. Pour les plans sur secteur protégé, le délai passe à 2 mois. Toutefois, en fonction de chaque cas, la mairie peut vous notifier par recommandé l’allongement du délai d’instruction de 1 à 2 mois supplémentaires.
En cas de pièces manquantes, vous aurez 3 mois pour transmettre ces documents à votre commune. Auquel cas votre DP sera rejetée sans possibilité de faire appel.
Durant les 15 jours suivant votre dépôt de DP, un extrait sur les principales caractéristiques de votre chantier est affiché en mairie. Cet affichage dur jusqu’à la fin de l’instruction de votre dossier.
Envoi du dossier de DP
Depuis le 1er janvier 2022, plusieurs options sont disponibles concernant le dépôt de cette demande. Vous avez désormais le choix entre :
- L’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception.
- L’envoi de la demande d’autorisation d'urbanisme en ligne.
- Le dépôt en mairie.
Si vous choisissez la dernière option, sachez que 4 exemplaires sont à déposer pour qu’ils puissent être consultés par les différents services.
La mairie prend une décision sur la demande
Suite à l’instruction de votre dossier de DP, plusieurs cas de figure sont possibles :
- Une acceptation de votre dossier : le silence équivaut à une non-opposition.
- L’acceptation avec des prescriptions et un arrêté.
- Le refus total avec un arrêté d’opposition.
- Suspension de la décision.
1er cas possible : l'acceptation
Dans le cas où votre dossier est accepté, la mairie peut vous délivrer un certificat de non-opposition sur demande de votre part. Cela peut ainsi constituer une preuve pour faire valoir vos droits, comme l’obtention d’un prêt pour le financement de vos rénovations.
2ème cas : la justification des choix
En cas de doutes de la part de la municipalité, cette dernière prend un arrêté qui indique les justifications de ce choix. Elle précise aussi les possibilités pour le demandeur, qui doit respecter ces nouvelles règles lors de l’exécution des rénovations. Vous recevrez dès lors une lettre par recommandé avec avis de réception.
Dernier cas : le refus
Enfin, si la commune refuse catégoriquement, l’arrêté d’opposition stipule l’ensemble des arguments qui justifient cette décision. Le manque de conformité des chantiers aux dispositions législatives et réglementaires peut en être un exemple. Vous recevrez le refus de la mairie par une lettre en recommandé avec avis de réception.
Vous aurez dès lors la possibilité de faire appel de cette décision auprès du tribunal administratif dans les 2 mois suivant si le recours gracieux n’a rien donné. Si la mairie ne répond pas durant une période de 2 mois, le silence vaut rejet de la demande.
Importance d'afficher la déclaration préalable sur le chantier
Si votre dossier est accepté, vous devez afficher clairement le document sur votre chantier dès la parution de l’arrêté. Cet affichage doit durer sur toute la période de chantiers et être visible de l’extérieur. Le panneau d’affichage doit être lisible sur la voie publique ou les espaces ouverts au public.
Le Code de l’Urbanisme prévoit que l’affichage soit fait sur un panneau réglementaire de 80 cm x 10 cm devant l’habitation. Et l’on doit retrouver un certain nombre d’informations comme :
| La référence du dossier | Il s'agit du numéro unique attribué à votre dossier lors de son dépôt en mairie. Cette référence permet d'identifier rapidement et sans ambiguïté votre demande parmi toutes celles reçues par la municipalité. |
| La date de la remise du permis de construire | C'est la date à laquelle le permis de construire a été accordé ou délivré par la mairie. Elle est essentielle car elle détermine le début du délai dont disposent les tiers pour exercer un éventuel recours. |
| Les noms des propriétaires | Il s'agit des noms et prénoms des personnes ou entités qui sont propriétaires du terrain et qui ont déposé la demande de permis de construire. |
| La nature du projet | Cela décrit brièvement le type de travaux envisagés : construction d'une maison, extension d'un bâtiment existant, aménagement d'une piscine, etc. |
| Les dimensions des constructions | Ces dimensions comprennent généralement la hauteur, la largeur et la profondeur de la construction. Elles donnent une idée de l'ampleur prévue. |
| La surface des bâtisses à détruire | Si la conception implique la démolition de bâtiments existants, cette information indique la superficie totale de ces structures qui seront démolies. |
| La superficie du terrain en m2 | C'est la taille totale du terrain sur lequel le projet sera réalisé. Elle permet de situer le plan dans son contexte. Ainsi que d'évaluer son impact potentiel sur l'environnement direct. |
| L'adresse de la municipalité où l’on peut consulter le dossier | Cette adresse permet à toute personne intéressée de savoir où elle peut se rendre pour consulter le dossier complet du projet. Cela peut être utile pour obtenir des détails supplémentaires ou pour préparer un éventuel recours. |
| Les droits de recours pour les tiers | Cette section informe les personnes qui pourraient être affectées par le projet de leurs droits en matière de contestation. Elle précise généralement le délai pendant lequel un recours peut être introduit et l'entité ou le tribunal auprès duquel il doit être déposé. |
Il se peut que vos voisins soient contre votre ambition et fassent valoir leur recours des tiers. Ils disposent dès lors d’une période de 2 mois pour faire un recours gracieux auprès de la mairie. Sans affichage, ils sont en droit de contester l’autorisation d'urbanisme jusqu’à 6 mois après l’achèvement du projet. Soyez donc vigilant !
✅ Exemple : Marc et Lucile ont ajouté une véranda de 30 mètres carrés à l'arrière de leur maison à Paris, située dans une zone classée au patrimoine historique. Cette extension était considérée comme une modification de façade et a nécessité une déclaration préalable de travaux spécifique à cette zone protégée. Ils ont complété le document CERFA n°13404*08 et inclus des pièces jointes telles qu'un plan de situation, de masse de la véranda et des photographies de l'aspect extérieur.
La mairie de Paris a examiné leur demande en 2 mois en raison de la zone protégée. Après approbation, ils ont veillé à afficher le document sur leur chantier pour informer les voisins et tout tiers potentiel. Ceci était essentiel, car dans une zone protégée, les tiers ont jusqu'à 2 mois pour contester leurs rénovations, Sans affichage, ils sont en droit de contester l’autorisation jusqu’à 6 mois après l’achèvement des rénovations.
Au-delà de ces délais, ils ne peuvent plus contester. Marc et Lucile ont ainsi respecté ces procédures pour mener à bien leur extension tout en préservant le caractère historique de la zone.
La durée de validité de la déclaration préalable est de 3 ans
Dans la majorité des cas, elle est valide pendant une période de 3 ans. Toutefois, elle peut devenir périmée durant cette même période. C’est le cas lorsque les rénovations n’ont pas commencé durant ces 3 ans ou ont été interrompues pendant une période supérieure à 1 an. Au total, la durée maximale de la validité est de 5 ans.
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"Bonjour à toute l'équipe de Dimo Diagnostic,
Je m'appelle Mattéo et je tenais tout particulièrement à exprimer ma gratitude pour l'exceptionnel accompagnement que vous m'avez fourni. Propriétaire d'une maison de 100m² à Paris, je me suis retrouvé confronté à une série de questions lorsque j'ai envisagé de réaliser des travaux chez moi. Entre les réglementations, les autorisations, et l'impact potentiel sur la structure du bâtiment, je me sentais un peu dépassé.
C'est dans ce contexte que j'ai sollicité Dimo Diagnostic. Vous avez non seulement répondu à toutes mes interrogations avec clarté, mais vous avez également pris le temps de me conseiller sur les démarches à entreprendre, notamment sur la nécessité ou non de déposer une déclaration préalable de travaux.
Je tiens à vous féliciter pour la qualité de vos services et pour votre engagement envers vos clients. Vous êtes plus qu'une simple entreprise de diagnostic immobilier, vous êtes un véritable partenaire de confiance.
Un grand merci pour tout. Si l'occasion se présente, je n'hésiterai pas une seconde à recommander vos services à mon entourage."
- La déclaration préalable de travaux est requise pour des projets de petite envergure.
- Elle concerne des chantiers tels que l'agrandissement, la modification de façades, la construction d'annexes, l'installation de serres, la piscine, les clôtures, etc.
- Il est possible de construire sans ce document pour de petits abris, mais cela comporte des risques et peut entraîner des sanctions.
- Le formulaire CERFA n°13404*08 doit être rempli avec diverses pièces jointes.
- Le délai d'instruction est d'1 à 2 mois, avec la possibilité d'une extension.
- En cas d'acceptation, le document doit être affiché sur le terrain, et les tiers ont 2 mois pour contester.
- La validité est généralement de 3 ans, mais peut être annulée si les rénovations ne commencent pas ou sont interrompues pendant plus d'1 an.
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