Vendre sa maison : les 7 étapes clés, du prix à la signature

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? La vente d'une maison, que ce soit pour des raisons professionnelles ou personnelles, est un évènement important, qu'il convient de ne pas prendre à la légère.

Mais pas de panique ! Il est tout à fait possible de faire de la vente d'un bien immobilier une expérience sereine. Nous vous détaillons ici toutes les étapes nécessaires et la démarche pour vendre sa maison, du choix du mode de vente jusqu'à la signature chez le notaire, afin de rendre cette dernière plus facile, plus rapide et plus rentable.

Quelles sont les étapes pour vendre sa maison ?

Vendre une maison ne s'improvise pas : c'est un parcours en 8 étapes qui va du choix du mode de vente à la signature de l'acte authentique. Voici, en détail, tout ce que vous devez savoir pour réussir chacune d'entre elles.

Étape 1 : déterminer la façon dont vous voulez vendre

Bien évidemment, la première étape lorsque l'on souhaite vendre sa maison ou son appartement est de décider de le faire. Cependant, il convient de se poser une question primordiale avant de commencer l'aventure de la vente immobilière : souhaitez-vous vendre votre bien vous-même ou faire appel à une agence immobilière ?

Si vous envisagez de vendre votre logement seul, il sera nécessaire de vous armer de patience et de motivation, ainsi que de développer une bonne stratégie de vente. En effet, la vente immobilière nécessite des connaissances en matière de législation, mais également en matière de négociation et de relation-client.

Si vous prenez la décision de faire appel à une agence immobilière, trois types de mandats s'offrent à vous :

• Le mandat simple : vous pouvez confier la vente à plusieurs agences immobilières en même temps, tout en conservant la possibilité de vendre par vous-même. C'est la formule la plus souple, mais aussi celle qui mobilise le moins fortement chaque agence.
• Le mandat semi-exclusif : vous confiez la vente à une seule agence, mais gardez le droit de trouver vous-même un acheteur. Un bon compromis entre liberté et engagement de l'agence.
• Le mandat exclusif : comme son nom l'indique, il implique l'exclusivité de la vente de votre bien par une seule agence. En contrepartie, celle-ci s'investit généralement davantage (mise en avant de l'annonce, moyens de commercialisation renforcés).

Le choix du mandat dépend de votre volonté d'être accompagné, du temps dont vous disposez et de l'urgence de la vente.

Étape 2 : réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

Lors de la vente de votre bien immobilier, il est primordial de réaliser les diagnostics obligatoires. Ces derniers constituent un ensemble de documents que le vendeur doit mettre à disposition du potentiel acheteur et qui sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT).

Sorte de diagnostic technique du logement, les diagnostics immobiliers obligatoires varient en fonction du bien, de sa localisation et de son ancienneté.

Les plus courants concernent :

• L'exposition au plomb et à l'amiante,
• L'état de l'installation intérieure du gaz et de l'électricité,
• La performance énergétique (DPE),
• Le repérage de termites ou de mérules,
• L'état des risques et pollutions (ERP).

Il est vivement conseillé de faire réaliser ces évaluations avant même la mise en vente de votre bien : d'une part pour rassurer les potentiels acquéreurs, d'autre part parce que le DPE doit obligatoirement figurer dès la première annonce. Chaque diagnostic possède par ailleurs sa propre durée de validité (par exemple, le DPE est valable 10 ans), pensez donc à vérifier que les vôtres sont toujours à jour.

Étape 3 : estimer votre prix de vente

Étape-clé de la démarche pour vendre sa maison : l'estimation du prix de votre maison. Elle nécessite une connaissance importante du marché de l'immobilier. Il est donc conseillé de faire appel à des agences immobilières afin de définir un prix le plus juste possible.

Par ailleurs, vous pouvez contacter plusieurs agences pour :

• comparer les estimations,
• mais aussi tester la réactivité et le service de ces dernières.

L'estimation du prix de vente d'un logement est effectuée à partir de l'analyse des biens vendus au sein de votre quartier et de différents critères tels que :

• l'état général du bien,
• l'agencement (le nombre de pièces par exemple),
• l'exposition du bien immobilier,
• la surface habitable et l'étage,
• la performance énergétique affichée au DPE.

Deux méthodes d'estimation coexistent : la méthode par comparaison (on se base sur les prix des biens similaires vendus récemment dans le secteur) et l'analyse de critères propres au bien. C'est en croisant ces approches que l'on obtient le prix le plus fiable.

Pensez également à raisonner en prix net vendeur : c'est la somme qui vous revient réellement une fois déduits les éventuels frais d'agence et frais annexes. Prévoyez aussi une petite marge de négociation, car rares sont les acheteurs qui achètent sans discuter.

Ainsi, un prix de vente juste garantira une vente facile et rapide, tandis qu'un prix de vente trop élevé (ou, à l'inverse, trop bas) pourra retarder les offres et vous faire perdre de l'argent. La surestimation est d'ailleurs l'une des erreurs les plus fréquentes des vendeurs.

Étape 4 : préparer la mise en vente de votre bien

Une fois le prix de vente défini, il convient de préparer votre bien afin d'assurer une vente rapide. Pour cela, il est souvent nécessaire de réaliser de petits travaux d'entretien : une maison bien entretenue est toujours plus attrayante !

Afin de valoriser votre bien au maximum, pensez donc à :

1. effectuer des retouches de peinture,
2. réparer les équipements défectueux,
3. désencombrer les pièces chargées,
4. et épurer votre décoration.

En particulier, veillez à enlever tous les éléments personnels qui empêcheront les potentiels acquéreurs de se projeter au sein du logement (photos de famille, dessins d'enfants, etc.). Cette technique de mise en valeur, appelée home staging, consiste à dépersonnaliser et à harmoniser les espaces pour créer un coup de cœur dès la visite, sans forcément engager de gros budgets.

À cette étape de la démarche pour vendre sa maison, il est également primordial de préparer les documents nécessaires à la vente de votre bien, tels que les avis de taxe et les factures de travaux. Cela permettra de rassurer les potentiels acquéreurs sur la qualité du logement et ainsi d'accélérer la vente.

Étape 5 : réaliser votre annonce immobilière

Une annonce immobilière attrayante est essentielle à la vente de votre bien immobilier. En particulier, les photographies doivent être de grande qualité, afin de permettre aux potentiels acheteurs de se projeter.

Si vous avez décidé de vendre avec l'aide d'une agence immobilière, celle-ci se chargera sûrement de prendre les photos. Cependant, si vous vendez votre bien vous-même, vous pouvez faire appel à un photographe professionnel. Sinon, veillez à prendre des images lumineuses et bien cadrées, de préférence par temps clair et rangez chaque pièce au préalable.

Pour l'annonce en elle-même, indiquez toutes les informations essentielles comme :

• la localisation du bien,
• sa proximité des commerces et des axes routiers,
• les caractéristiques du logement (surface, nombre de pièces, extérieur, etc.).

Rédigez des phrases simples et courtes tout en restant neutre au maximum. Bien entendu, n'évoquez que les points positifs de votre bien ! Les points négatifs pourront être abordés plus tard, lors des visites. Pensez aussi à diffuser votre annonce sur plusieurs canaux (portails immobiliers, réseaux sociaux, vitrine d'agence) pour maximiser sa visibilité.

Les mentions obligatoires dans l'annonce

N'oubliez pas que depuis le 1er janvier 2011, l'étiquette du diagnostic de performance énergétique doit être affichée dans l'annonce ! À défaut, vous risquez des sanctions financières.

De plus, depuis le 1er janvier 2022, vous devez indiquer le montant théorique des dépenses énergétiques et, si votre bien est noté F ou G au DPE, l'annonce doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Ces mentions sont d'autant plus importantes que les logements les plus énergivores, dits « passoires thermiques », font l'objet d'une attention réglementaire croissante : les acheteurs y sont de plus en plus sensibles, notamment au regard des futures obligations de rénovation et des restrictions de location.

Étape 6 : organiser les visites immobilières

Une fois votre annonce publiée, il est temps d'organiser les visites ! Mettez à disposition des visiteurs les documents préparés auparavant, et apprêtez-vous à répondre à leurs questions de façon honnête et précise.

Bien évidemment, il est recommandé d'effectuer le ménage et de ranger toutes vos affaires personnelles avant chaque visite. Une bonne luminosité, une température agréable et une odeur neutre contribuent aussi grandement à créer une atmosphère favorable.

Si vous ne souhaitez pas accueillir de nombreuses personnes au sein de votre foyer, il est désormais possible d'organiser des visites virtuelles ! Elles permettent de présélectionner les acheteurs réellement intéressés. N'hésitez pas à en discuter avec votre agent immobilier, le cas échéant.

Étape 7 : effectuer la négociation et signer l'avant-contrat

Une fois les visites terminées, vous aurez sûrement reçu une ou plusieurs offres. Super !

Il arrive parfois que les acheteurs effectuent une offre n'étant pas au prix, surtout si le bien immobilier présente quelques défauts. Il est alors temps de négocier. Votre agent immobilier, lorsque vous en avez un, vous accompagnera afin de trouver le compromis idéal.

Une fois la négociation aboutie, il convient de signer un avant-contrat avec l'acheteur, qui est soit :

• un compromis de vente, qui engage à la fois le vendeur et l'acheteur,
• une promesse de vente, par laquelle le vendeur s'engage à vendre à un acheteur qui dispose d'une option d'achat.

À noter : après la signature de l'avant-contrat, l'acheteur non professionnel dispose d'un délai de rétractation légal de 10 jours pendant lequel il peut renoncer sans justification. C'est l'avant-dernière étape de la démarche pour vendre sa maison avant la signature de l'acte authentique.

Étape 8 : signer l'acte authentique

Une fois l'avant-contrat signé, le vendeur et l'acquéreur ont pour obligation de signer un acte authentique. Entre ces deux signatures, il peut s'écouler plusieurs mois. Cela est normal, et vous permet de préparer votre déménagement sans stress ainsi que de laisser à l'acheteur le temps d'obtenir son financement.

L'acte authentique doit être signé chez le notaire, qui a pour rôle de valider le contrat et d'attester de la remise des clés. L'acte signé, l'acheteur procède au paiement et l'acte de vente est définitivement conclu ! Le notaire se charge ensuite des formalités de publication et vous reverse le prix de vente, déduction faite des éventuels frais et sommes dues.

Les erreurs à éviter quand on vend sa maison

Certaines maladresses reviennent régulièrement et peuvent freiner, voire compromettre, votre vente. En avoir conscience vous permettra de les éviter :

• Surestimer le prix de vente : c'est l'erreur numéro un. Un bien affiché trop cher se vend lentement et finit souvent par se brader après plusieurs baisses de prix.
• Négliger les diagnostics : un dossier incomplet retarde la vente et fragilise la sécurité juridique de la transaction.
• Publier une annonce peu soignée : photos sombres, description vague ou informations manquantes découragent les acheteurs dès le premier coup d'œil.
• Ne pas préparer le logement avant les visites : désordre, réparations en attente ou décoration trop personnelle empêchent l'acheteur de se projeter.
• Manquer de transparence : masquer un défaut se retourne généralement contre le vendeur au moment des vérifications.

Quels délais prévoir pour vendre sa maison ?

La durée d'une vente immobilière varie fortement selon la localisation, l'attractivité du bien et la justesse du prix. Deux jalons rythment la fin du parcours :

• Entre le compromis et l'acte de vente, il faut généralement compter plusieurs semaines à plusieurs mois : ce délai laisse le temps à l'acheteur d'obtenir son prêt et au notaire de réunir les pièces nécessaires (purge des droits de préemption, etc.).
• Le versement des fonds par le notaire intervient une fois l'acte authentique signé, une fois les formalités accomplies.

Anticiper ces délais vous évitera bien des tensions, notamment si votre projet de vente est lié à un achat ou à un déménagement.

Dimo Diagnostic ©

FAQ : les questions les plus posées !

Quels sont les documents obligatoires pour vendre une maison ?

Voici une liste (non-exhaustive) des documents qui peuvent vous être demandés lors de la vente d'un bien. On peut les répartir en trois grandes familles.

Les documents relatifs au propriétaire :

• une pièce d'identité ;
• le titre de propriété du bien immobilier.

Les documents relatifs à la maison :

• le permis de construire ;
• les plans du bâtiment ;
• le dernier avis d'imposition ;
• la dernière taxe d'habitation (le cas échéant) ;
• la dernière taxe foncière ;
• les relevés des compteurs d'eau, d'électricité, de gaz, etc. ;
• les documents relatifs à d'éventuels travaux.

Les diagnostics et documents d'expertise :

• le dossier de diagnostics techniques (DDT) complet.

Ces documents sont globalement identiques pour une maison et un appartement, à ceci près qu'un bien en copropriété (le plus souvent un appartement) implique des documents supplémentaires liés à la copropriété.

Quelles sont les démarches à faire quand on vend une maison ?

Les démarches à réaliser pour la vente d'une maison sont au nombre de 8 :

1. déterminer si vous souhaitez faire appel à une agence immobilière ou vendre vous-même ;
2. réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ;
3. estimer votre prix de vente ;
4. préparer la mise en vente de votre bien ;
5. réaliser votre annonce immobilière ;
6. organiser les visites immobilières ;
7. effectuer la négociation et signer l'avant-contrat ;
8. signer l'acte authentique.

Quels sont les frais lors de la vente d'une maison ?

Il y a certains frais auxquels vous ne pouvez pas échapper lors de la vente de votre bien. Il s'agit notamment :

• des diagnostics techniques obligatoires ;
• des frais d'agence, le cas échéant ;
• des frais de notaire ;
• de l'impôt sur la plus-value immobilière, le cas échéant (une exonération s'applique généralement pour la résidence principale).

Pourquoi passer par un notaire ?

Il est nécessaire de passer par un notaire car c'est obligatoire ! L'acte authentique de vente doit impérativement se faire devant un notaire, qui garantit la sécurité juridique de la transaction et procède aux formalités de publicité foncière.

La vente de son bien immobilier est-elle plus rentable lorsqu'on passe par un intermédiaire ?

Faire appel à un professionnel pour vendre son bien immobilier peut sembler contraignant et coûteux. En effet, la commission représente une somme que vous auriez pu conserver en vendant le bien par vous-même. Toutefois, recourir à un intermédiaire s'avère souvent rentable si vous souhaitez vendre rapidement. Le professionnel saura estimer la valeur de votre bien en fonction du marché actuel, un élément crucial pour attirer les acheteurs. Il possède également de nombreux outils pour promouvoir votre bien, augmentant ainsi les chances de trouver un acheteur. De plus, faire appel à un professionnel vous permet de gagner du temps tout en restant informé de l'avancement de la vente grâce à des rapports réguliers. En fin de compte, cette option peut se révéler plus avantageuse qu'il n'y paraît.

Quel délai entre le compromis et l'acte de vente ?

Il s'écoule généralement plusieurs semaines à quelques mois entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique. Ce délai permet notamment à l'acheteur d'obtenir son crédit immobilier et au notaire de rassembler l'ensemble des pièces nécessaires à la vente.

Pour en savoir plus :

• Maison à vendre cause divorce urgent