Surface loi Carrez : définition, plancher et mode de calcul

Surface loi Carrez : métrage de l'espace privatif disponible d'un logement lors de sa vente immobilière. Quel est le mode de calcul de la superficie privative d'un bien en copropriété ? Quand faut-il la calculer ? Quel est son coût ? Quelles pièces concernées ? Toutes les réponses ici !

C’est quoi la surface loi Carrez ?

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, appelée loi Carrez, a pour objectif de protéger les acheteurs de biens immobiliers en copropriété en encadrant les vendeurs qui peuvent tenter de surestimer la taille de leurs logements. Elle intervient uniquement pour la vente d’un bien.

Les biens concernés par la loi Carrez sont :

• Les copropriétés verticales : appartement dans un immeuble.
• Les copropriétés horizontales : maison dans un lotissement.

La surface loi Carrez s'applique pour les maisons lorsqu'elles se trouvent en copropriété horizontale. Ce qui diffère avec le lotissement, la copropriété horizontale signifie qu’il y ait une partie commune du terrain détenue par les copropriétaires. Pour cette raison, la surface privative définit les espaces privatifs qui doivent être mentionnés dans tous les documents pour l'acte de vente de biens immobiliers en copropriété, dont les diagnostics immobiliers obligatoires.

Le rapport écrit du métrage de la surface privative Carrez doit être intégré dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) pour la signature de l'avant-contrat chez le notaire, avec le reste des diagnostics immobiliers obligatoires qui sont :

• Le DPE (diagnostic de performance énergétique) dont la nouvelle version est sortie le 1er juillet 2021
• Le repérage amiante avant-vente, pour les biens construits avant le 1er juillet 1997
• Le constat de risque d'exposition au plomb pour les biens construits avant 1949
• Le diagnostic électrique pour les biens avec une installation intérieure électrique
• Le diagnostic gaz pour les biens avec une installation intérieure fixe au gaz
• Le diagnostic termites pour les biens dans les communes concernées par la prolifération
• L'état des risques et pollution dans les zones considérées comme à risque

Si l'acquéreur constate l'absence du document attestant le calcul de la surface loi Carrez, ce dernier dispose d'une période d'un mois pour demander l'annulation de l'acte de vente.

Quelles différences entre la surface loi Carrez et la surface loi Boutin ?

Le métrage Carrez ne dit pas être confondu avec la surface habitable Loi Boutin, qui mesure uniquement la surface habitable. La superficie privative est plus large dans son calcul en prenant plus d'éléments en compte. Voici les pièces incluses ou non dans les diagnostics immobiliers de surface d'un bien :

Comment calculer la surface loi Carrez ?

Selon le Code de la construction et de l'habitation, le calcul de la surface privative correspond à l'ensemble des surfaces de plancher construite soustraites à certaines surfaces. Il s'agit uniquement de surfaces privatives.

Le calcul de la superficie loi Carrez prend en compte une hauteur minimale des pièces pour qu'une personne de taille moyenne puisse vivre décemment. Cette hauteur est estimée à 1,80 mètre. À ne pas confondre avec la loi Boutin qui doit mentionner la superficie habitable dans les parties privatives d'un bien en copropriété.

C’est pourquoi toutes les spécificités du bien immobilier doivent être prises en compte au moment du calcul de la surface privative.

Certaines pièces peuvent être également comprises si elles sont fermées et ont la même hauteur sous plafond comme :

• le sous-sol (hors cave et parking)
• le grenier aménageable
• les réserves et remises 
• les vérandas

Par contre, le calcul de la superficie déduit les éléments qui peuvent fausser le résultat comme :

• les murs et cloisons
• les marches et cages d’escalier
• les ouvertures dans les pièces
• les embrasures de portes et fenêtres

Les éléments suivants sont également écartés du calcul de la superficie loi carrez :

• Pièces des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre
• Une parcelle ou une partie de parcelle d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés

Lors du calcul de la surface privative, le diagnostiqueur immobilier utilise un télémètre laser qui permet une précision optimale sur le relevé. Il peut en même temps avoir recours à un logiciel de calculs en cas de calculs complexes, pour prendre toutes les informations et déduire certaines parties.

La vente d'une fraction de lot est concernée dans le calcul de la surface loi Carrez. La fraction de lot définie la partie détachée d'un bien immobilier sans identification par l'attribution d'un numéro de lot.

Quelles pièces comptent dans le calcul loi Carrez ?

La superficie privative loi Carrez est large et touche à l'ensemble des surfaces construites et couvertes du logement.

L’objectif du calcul de la surface privative est de connaître la surface qui peut être exploitée immédiatement en l’état par l’acquéreur.

Est-ce que les placards comptent dans la loi Carrez ?

Le placard est l’un des cas particuliers du calcul de la surface privative loi Carrez. Il peut être pris en compte uniquement si sa hauteur sous plafond est d'1.80 m minimum quel que soit le niveau du sol et qu'il ne soit pas dans un des cas d'exclusion de la loi Carrez (Embrasure par exemple).

Est-ce que le couloir est une surface habitable ?

Selon la définition de la surface habitable de l’INSEE, le couloir fait effectivement partie de la surface habitable incluse dans la surface privative. Le calcul par le diagnostiqueur certifié Loi Carrez comprend donc le couloir avec le reste des pièces citées ci-dessus. En effet, la surface habitable doit apparaître obligatoirement dans l'avant-contrat depuis 2014.

Comment calculer la surface loi Carrez d'une chambre ?

Les chambres en mezzanine sont prises en compte dans le calcul de la surface privative, mais uniquement dans les conditions suivantes :

• La mezzanine ne doit pas être une structure légère ou mobile
• La hauteur sous plafond doit être supérieure à 1,80 m.

Si la mezzanine répond à ces normes, elle doit donc être envisagée en Carrez, même si elle a été installée sans autorisation (selon la jurisprudence récente).

Pour les chambres mansardées, le diagnostiqueur doit vérifier la hauteur sous plafond sur la totalité de la surface de la pièce pour être intégrée à la surface

habitable loi Carrez.

Si une partie ne respecte pas la hauteur minimale imposée, elle ne peut être considérée dans le métrage.

Que doit contenir le métrage de la surface loi Carrez ?

Le rapport écrit du mesurage de la surface privative loi Carrez doit être établi par un diagnostiqueur immobilier certifié. Durant l'écriture du rapport, le diagnostiqueur doit mettre en avant les moyens mis en œuvre et les résultats du métrage de la surface loi Carrez :

• Le contexte, conditions d'exécution du métrage
• Les outils de mesure utilisés
• Le détail de chaque surface mesurée
• Les résultats du métrage de la surface habitable Loi Carrez

Le rapport est alors intégré dans le Dossier de Diagnostics Techniques, indispensable pour la signature de l'acte de vente chez le notaire. Ce diagnostic immobilier obligatoire dispose d'une durée de validité tant que vous possédez le titre de propriété et que vous ne réalisez pas de travaux impactant la surface.

Quelles sanctions en cas d’erreur métrage loi Carrez ?

Si le métrage loi Carrez ne figure pas dans le Dossier de Diagnostics Techniques lors de l'acte de vente, l'acquéreur dispose d'un mois pour demander la résolution de la vente.

Si la surface indiquée sur le rapport du diagnostic loi Carrez est supérieure à plus

de 5% de la surface réelle du bien, l'acheteur dispose d'un an pour demander une réduction de prix. Le calcul est proportionnel au prix au mètre carré. De plus, l’acquéreur peut également obtenir un remboursement sur les frais de notaire qui sont corrélés à la taille du logement.

C’est pour cela que le recours à un diagnostiqueur immobilier certifié Loi Carrez est fortement recommandé. Car une erreur rapportée au prix du mètre carré peut coûter très cher. Même si vous êtes légalement autorisé à réaliser le calcul par vous-même.

Dans le cas contraire, si le bien immobilier est finalement plus grand que prévu et que l’erreur de métrage joue en faveur de l’acquéreur, le vendeur ne peut pas fait réviser le prix.

En cas de litige, c'est à l'acheteur de prouver, s'il n'a pas fait mentionner dans le compromis de vente, que la surface est une condition essentielle et déterminante pour l’achat du bien immobilier. Ce sera ensuite au juge de trancher en faveur d’une des deux parties en prenant en compte la différence de surface et du prix au mètre carré.

Toutefois, une fois que le métrage de la surface privative a été réalisé correctement, le propriétaire pourra garder le document écrit sans de durée de validité limitée. Le calcul de la surface privative loi Carrez devra être refait si le propriétaire réalise des travaux d'aménagement de l'espace, car la surface privative ne sera plus la même.

Prix surface loi Carrez :

Les tarifs du métrage de la loi Carrez sont librement fixés par les professionnels indépendants ou les sociétés de diagnostic immobilier. Ils peuvent varier en fonction de la région où est situé le bien immobilier, des calculs complémentaires effectués, ou de certaines particularités du logement diagnostiqué.

(source : travaux.com)