Attestation Carrez : loi, obligation, erreurs à éviter

Attestation Carrez : loi, obligation, erreurs à éviter

Attestation Carrez : diagnostic obligatoire pour la mise en vente d’un bien immobilier. Il permet d’informer l’acheteur quant à la surface du logement ou local commercial. L’attestation Carrez mesure la surface privative habitable d’un bien. Elle comprend obligatoirement la superficie au sol situé sous une hauteur de plafond de 1,80 m. Mais son calcul est un peu plus complexe que cela. Il prend de nombreux critères en compte. Ces critères sont imposés par une législation dont nous allons vous parler en détail. Le but final étant que l’acquéreur soit informé de la surface totale du bien. Pour cela, elle doit être mentionnée dans le compromis et dans l’acte de vente.

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Sommaire

Certificat de mesurage Loi Carrez

Il faut savoir que la Loi Carrez n’est pas un simple mesurage. En effet, il s’agit d’un diagnostic immobilier à part entière. L’attestation loi Carrez est obligatoire dans certains cas. Elle notamment est régie par deux textes de lois fondamentaux :

Art. 2 - “La présente loi est applicable dans les territoires d'outre-mer et à Mayotte.”
Art. 3 - “La présente loi entre en vigueur au terme d'un délai de six mois à compter de sa promulgation. Elle n'est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur. Ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.”
Art. 4.1 - “La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos. Couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.”
Art. 4.2 - “Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionné à l’article 4 – 1.”
Art. 4.3 - “Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties. Contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu. Ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.”

Lors de la vente d’un lot de copropriété ou bien d’une partie de lot, il est obligatoire de mentionner la superficie privative Carrez des lots concernés.

C’est une obligation légale. Elle a été créée au bénéfice de l’acquéreur. Cela lui permet d’avoir connaissance de toutes les informations du bien. Si la surface est erronée ou absente il aura le droit d’annuler la vente. Il pourra aussi réclamer une restitution d’une partie du prix. Cela s’appliquera proportionnellement à ce qui a été payé de base.

Le champ d’application de l’attestation Carrez

Cela doit être un lot (ou fraction de lot) de copropriété.

Tous les terrains à bâtir ne sont pas concernés. Les maisons individuelles peuvent afficher leur superficie en loi carrez, mais ce n’est pas une obligation. En revanche, tous les biens se trouvant en copropriété sont concernés.

  • Il doit s’agir d’une mutation à titre onéreux.

L’attestation Carrez est obligatoire dans la cadre d’une vente. C’est-à-dire que toute autre transaction de bien n’est pas concerné par ce mesurage.

  • La mention de la superficie Loi Carrez doit apparaitre dans les avant-contrats et dans les actes définitifs

Les sanctions en cas d’absence de superficie

Comme expliqué précédemment, la surface Carrez est obligatoire. Si cette mention est absente, alors le contrat est nul. Il existe une seconde sanction s’il s’agit d’une surface erronée.

Le défaut de mention obligatoire de la superficie Loi Carrez :

Le notaire devra impérativement indiquer la surface des lots vendus. La superficie est indiquée en mètre carré. Les critères de mesurage, eux, sont définis dans le décret du 23 mai 1997.

L’intervention d’un professionnel n’est pas obligatoire, bien qu’elle soit fortement recommandée. Si le vendeur décide d’effectuer les mesurages lui-même, c’est sa responsabilité civile qui sera engagé en cas d’erreur.

S’il y a erreur, des nombreux risques seront encourus. Pour cette raison, il est très recommandé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel. Dans ce cas, la responsabilité du professionnel qui sera engagée.

Ainsi, la responsabilité du professionnel peut être engagée dès :

  • la négociation
  • lors de la rédaction de l’acte

Si personne n’est intervenu et que le vendeur n’a pas effectué le mesurage : il y aura une absence de mention. Cela entrainera la nullité du contrat.

La nullité doit être portée jusqu’à 1 mois après la signature de l’acte de vente authentique. Au plus tôt, la nullité peut être invoquée dès la signature du compromis de vente. Ces périodes ne sont valables que dans le cas d’une absence totale de la mention Carrez.

La sanction appliquée sera donc la nullité de l’acte. Autrement dit, l’acte de vente ou toute autre procédure en cours pourra être annulée. Seul l’acquéreur peut se prévaloir de l’annulation.

Attention, l’omission pourra être régularisée dans certains cas. Si l’erreur est bien connu du futur acquéreur, celui-ci peut signer l’acte authentique. En revanche, il n’aura plus le droit d’engager l’annulation. S’il refuse de signer, il pourra poursuivre l’action de nullité.

L’erreur de superficie Loi Carrez dans l’acte authentique

Dans certains cas, l’attestation Carrez peut seulement être erronée. Il existe plusieurs cas de figure. Il faudra, en premier lieu, vérifier la différence entre la superficie indiquée et la surface réelle est inférieure à 1/20 de celle notifiée.

Dans le cas où elle est supérieur à 1/20ème, alors le vendeur devra diminuer son prix. Il se peut que la surface soit supérieur de 1/20ème. Dans ce cas, le prix ne sera pas augmenté.

La diminution du prix devra être demandé par l’acheteur. Il aura un an à compter de la signature de l’acte de vente pour se manifester.

La loi protège avant tout l’acquéreur. Il est en droit de demander une baisse du prix. À savoir, qu’en cas de décès de l’acquéreur, les successeurs pourront demander une diminution.

Afin que la baisse soit prise ne compte, il faudra effectuer une demande auprès du tribunal de grande instance.

C’est pour toutes ces raisons qu’il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur formé.

💡 Bon à savoir

Rappelons que la superficie du bien doit figurer dès l'avant-contrat (compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou d'achat), puis dans l'acte notarié.

Qu’est-ce que l’attestation Carrez prend en compte ?

PièceAttestation Carrez
Terrasses, balconsNon
Caves, garages, parkingNon
Sous-solOui
Combles aménagésOui
Combles non aménagésOui
GrenierOui
RéserveOui
RemisesOui
VérandaOui

Durée de validité de l’attestation de superficie Loi Carrez

Si le bien n’est pas modifié, le certificat carrez a une durée illimité. Toutefois, il est conseillé d’effectuer un nouveau mesurage au bout d’un an. La cause est simple : au bout d’un an, la responsabilité du vendeur qui sera engagé.

Qui peut créer une attestation Carrez ?

Comme évoqué précédemment, le mesurage peut être fait par le vendeur. Ce qui n’est pas très recommandé pour des fondements de responsabilité.

Sinon, il peut être fait par un diagnostiqueur. Avoir recours à un professionnel du mesurage permettra d’éviter les erreurs de calcul. Il est très intéressant si votre logement présente une configuration relativement complexe.

Cela sera aussi un avantage en cas de litige. Le professionnel pourra ré-intervenir pour rectifier l’erreur. De même, il sera protégé par son assurance professionnelle.

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Qui est concerné par l’attestation Carrez ?

Seul les biens en vente sont concernés par ce type de mesure.

Les ventes concernées

Elle s’applique uniquement sur les biens en copropriété. Sont alors concernés :

  • Les appartements d'habitation.
  • Les locaux d'activités (bureaux, locaux commerciaux, professionnels ou à usage de dépôt).

💡 Bon à savoir

Les maisons individuelles peuvent être soumises aux règles de la copropriété. On parlera ici de copropriété horizontale.

Les ventes non concernées

Ne nécessite pas de mesurage Carrez :

  • Les caves, garages, emplacement de stationnement ainsi que tous les lots inférieurs à 8 mètres carrés.
  • Les terrains et tous les biens qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété.