Loi Carrez : au moment de la réflexion sur un projet immobilier, la superficie loi Carrez vient immédiatement en tête. En effet, les futurs occupants d’un logement ont généralement besoin de connaître la surface du lieu qu’ils vont habiter au quotidien. C’est encore plus vrai dans les grandes métropoles comme Paris ou chaque mètre carré compte.
Qui est concerné par le diagnostic de mesure loi Carrez ? Comment et quand le réaliser ? Dans cet article, nous aborderons tout ce que vous avez besoin de savoir sur le mesurage de surface loi Carrez.
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Sommaire
- C'est quoi la surface Loi Carrez ?
- Comment calculer la superficie loi Carrez ?
- Qu’est-ce qui est exclu dans la surface loi Carrez ?
- Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?
- Quand le diagnostic Carrez est-il obligatoire ?
- Qui peut réaliser un diagnostic loi Carrez ?
- Comment obtenir un certificat loi Carrez ?
C'est quoi la surface Loi Carrez ? 🤔
Dans la définition de la loi Carrez, sont concernés les logements en copropriété. La législation Carrez se rapporte précisément au calcul des superficies privatives de biens répartis en lots. Elle date de 1996 et s’applique aux biens immobiliers avant leur mise en vente.
L’objectif est bien évidemment de porter à la connaissance des acquéreurs potentiels la surface privative habitable. Donc, si vous projetez d’acquérir un bien en copropriété, la surface du bien convoité sera indiquée en superficie loi Carrez. Le résultat de cette mesure doit figurer sur tous les documents officiels afférents à la vente, c’est-à-dire le compromis (ou promesse) de vente, l’acte de vente, etc.
En fait, la loi Carrez est venue unifier la méthode de calcul de la superficie d’un logement. Suivant des contextes spécifiques, il existe différents procédés qui divergent par les critères pris en compte dans le mesurage. En cela, la surface loi Carrez a normalisé les notions de
- surface utile,
- surface pondérée,
- surface hors œuvre brute (SHOB),
- surface hors œuvre nette (SHON), etc.
Elle dissipe ainsi la confusion en imposant un mode de calcul unifié au bénéfice de l’acquéreur.
Comment calculer la superficie loi Carrez ?
Qu’est-ce qui est inclus dans la surface loi Carrez ?
Le calcul de la surface loi Carrez tient compte de la hauteur. Ce critère permet de mesurer la surface loi Carrez à partir d’une hauteur sous plafond de 1,80 mètre.
Cela inclut ainsi :
- les greniers,
- les combles non aménagés,
- les réserves,
- les remises,
- les vérandas, etc., qui respectent la hauteur loi Carrez.
Outre ce critère de la hauteur, pour être intégrés dans le calcul de la superficie totale loi Carrez, les espaces pris en compte doivent être couverts et fermés.
Qu’est-ce qui est exclu dans la surface loi Carrez ?
Les critères de la construction en dur et de la hauteur sous plafond fondent le mesurage Carrez. Ainsi, dans la loi Carrez, la hauteur sous pente élimine certaines surfaces du mesurage. Il en va de même pour :
- les balcons,
- les terrasses,
- et les loggias qui sont par nature des surfaces ouvertes.
De plus, il faut savoir que la loi Carrez ne tient pas compte du gros œuvre. De ce fait, plusieurs espaces n’entrent pas dans le calcul comme :
- les murs,
- les cloisons,
- les escaliers,
- les gaines,
- ou encore les embrasures de portes et de fenêtres,
- à cela s’ajoute l’exclusion des surfaces inférieures à 8 m² (sauf s’il y en a plusieurs et qu’elles sont attenantes).
Aussi, il faut savoir que la surface loi Carrez écarte les espaces non privatifs ou impropres à l’habitation. Cela concerne :
- les greniers non aménageables,
- les annexes,
- les places de parking,
- les garages,
- les caves et les jardins.
Toujours dans ce contexte, les mètres carrés en souplex selon la loi Carrez ne sont pas considérés comme habitables. Donc, quand bien même, ils seraient aménagés en pièces à vivre, les souplex et les sous-sols ne sont pas comptabilisés dans la loi Carrez.
Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ? 👩🏽⚖️
La différence entre la surface habitable et la surface loi Carrez porte sur l’aménagement des espaces. La surface habitable est aussi connue sous le nom de mesure loi Boutin. Elle s’applique aux biens mis en location.
La surface habitable concerne précisément les espaces qui peuvent être occupés directement. De ce fait, elle ne tient pas compte des surfaces des combles non aménagés, des greniers, des caves, des vérandas, etc. En cela, la surface loi Carrez est plus favorable que la surface loi Boutin.
Voici un tableau récapitulatif :
| Combles aménagés | Combles non aménagés | Caves, garages, parking | Terrasses, balcons | Vérandas | Greniers, remises, réserves | Autres sous-sol | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Surface Carrez | Oui | Oui | Non | Non | Oui | Oui | Oui |
| Surface habitable | Oui | Non | Non | Non | Non | Non | Non |
⚠️ Concernant la superficie Carrez, la surface doit dépasser 8 m2 et une hauteur de plus de 1,80 m sous le plafond.
Quand le diagnostic Carrez est-il obligatoire ?
Il y a plusieurs questions légitimes à se poser et nous allons y répondre maintenant.
Qui est concerné par la loi Carrez ?
Dès lors qu’une vente immobilière fait partie d’une copropriété, il faut recourir au métrage loi Carrez. Cela concerne naturellement les lots à fonction résidentielle, mais aussi les biens à usage professionnel ou commercial.
Ce qui compte donc, c’est que le bien concerné par la vente soit situé dans un lotissement réparti en copropriétés.
Est-ce que la loi Carrez est obligatoire pour une maison ?
On pense en premier lieu aux appartements dans les immeubles. Mais il ne faut pas oublier les copropriétés dites « horizontales », qui concernent les maisons en lotissement.
Cela étant dit, la loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles. Il en va de même pour les ventes dites « sur plan ». Il s’agit plus précisément des habitations en VEFA (vente en l’état de futur achèvement).
En fait, ce type particulier de copropriété répond à une autre législation. Dans ce cas précis, c’est le promoteur qui a la responsabilité d’indiquer la superficie suivant une réglementation spécifique.
Qui peut réaliser un diagnostic loi Carrez ? 🧐
Contrairement à d'autres diagnostics immobiliers obligatoires, le diagnostic loi Carrez peut être réalisé par différents acteurs.
Le propriétaire vendeur
Le diagnostic loi Carrez est l’un des rares diagnostics immobiliers qui ne nécessite pas, d’un point de vue légal, l’intervention d’un professionnel certifié. Cela signifie qu’un propriétaire vendeur peut tout à fait effectuer lui-même le mesurage loi Carrez de son bien. Il devra simplement reporter le résultat du mesurage dans les documents officiels de vente.
La loi ne vous impose pas le recours à un professionnel certes, mais cet exercice nécessite des précautions. Alors avant de vous empresser de calculer vous-même la surface Carrez de votre logement, posez-vous les bonnes questions.
Le calcul de la superficie Carrez par vos soins sera d’autant plus complexe, si votre bien comporte des espaces mansardés. N’oubliez pas, les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre n’entrent pas dans le calcul de la superficie Carrez.
Un professionnel certifié
Solliciter les services d’un professionnel qualifié semble l’option la plus raisonnable. D’ailleurs, la plupart des propriétaires de biens en copropriété y ont recours.
- Dans ce cas précis, on fait appel à un diagnostiqueur immobilier. Ce professionnel dispose du matériel de mesurage adéquat pour prendre en compte toutes les surfaces suivant la bonne hauteur sous plafond.
- Il connaît en outre la méthodologie réglementaire. Cela signifie qu’il ne va pas se contenter de faire le mesurage. Il va aussi regarder consciencieusement les actes de propriété et les règlements de copropriété. Il est parfaitement qualifié pour établir un calcul conforme à la réalité.
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Les avantages d’un diagnostiqueur professionnel
Il faut savoir qu’un professionnel engage sa responsabilité en cas de litige. En effet, la législation admet une marge d’erreur de 5 %. En cas d’erreur supérieure à 5 % à la défaveur de l’acheteur, ce dernier peut intenter une action en justice. La compensation est au minimum à hauteur du prix des mètres carrés oubliés dans le calcul.
De plus, on peut dire que le recours à un professionnel est un investissement durable, compte tenu de la validité de la superficie loi Carrez.
En effet, une fois que ce diagnostic est réalisé, il est valable définitivement ou presque.
🧐 On vous explique :
Comment obtenir un certificat loi Carrez ?
L’établissement du métrage loi Carrez aboutit à la rédaction d’un acte qui atteste de la superficie du lot vendu. Il s’agit d’un certificat de superficie privative loi Carrez. Ce document indique la surface en m² et s’appuie sur les critères définis par le décret du 23 mai 1997.
Par prudence, il vaut mieux solliciter un diagnostiqueur assuré qui engagera sa responsabilité civile professionnelle en pareille situation. Sachez toutefois que cette responsabilité est nominative.
Cela signifie qu’un diagnostiqueur engage sa responsabilité pour le certificat loi Carrez qu’il a effectué à propos d’une vente en cours. Passé la transaction, le résultat obtenu reste valable et peut être utilisé pour les ventes futures. Néanmoins, en cas de litige sur les ventes futures, la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur n’est plus engagée.
Le certificat loi Carrez doit obligatoirement figurer dans la documentation relative à la vente. À défaut de stipulation de la superficie Carrez, l’acquéreur peut invoquer la nullité de l’acte. Mais la probabilité que cela se produise est, somme toute, relative.
Cela suppose qu’un avant-contrat ou un acte de vente ait échappé à la vigilance du notaire en charge de la transaction. Il faudrait en outre que l’acheteur soit au fait de la possibilité de se prévaloir du droit d’invoquer la nullité de l’acte en conséquence.
Pour finir, voici un exemple de certificat loi Carrez :
- Elle a été introduite en France en 1996 pour déterminer la superficie privative des appartements en copropriété.
- La superficie privative est calculée en mesurant la surface des planchers des pièces fermées.
- Les surfaces telles que les balcons, les terrasses, les caves, les greniers et les combles ne sont pas incluses dans le calcul de la superficie privative.
- La connaissance de la superficie privative d'un logement est importante pour les acheteurs, car elle peut influencer le coût d'achat total du logement.