Loi Carrez : définition et calcul de la surface privative

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La loi Carrez garantit la transparence lors d'achats immobiliers. Elle impose la mention de la superficie privative dans les actes de vente. Elle n'est cependant pas demandée dans le cadre de la location. 

Cette mesure protège l'acquéreur contre les annonces trompeuses. Elle concerne la vente de biens en copropriété. Son application évite les litiges post-vente liés à la surface réelle.

Cette loi contribue à une transaction immobilière équitable et transparente. Elle est essentielle pour la sécurité juridique des transactions. Découvrez comment est calculée cette superficie et quand elle est obligatoire !

Sommaire

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi Carrez adoptée en 1996 est par définition la superficie privative d'un bien. Elle s'applique lors de la vente de lots en copropriété. Son objectif est de protéger l'acheteur.

Elle assure la transparence sur la taille réelle du bien acquis. Le vendeur doit indiquer la superficie exacte dans les actes de vente. Cette obligation vise à éviter les écarts entre la surface annoncée et la réelle.

La loi Carrez porte le nom du député Gilles Carrez, son principal instigateur.

Avant 1997, les acquéreurs pouvaient se retrouver lésés par des surfaces surévaluées. Cette situation générait des conflits et des renégociations post-vente. La loi est donc venue formaliser le calcul de la superficie privative.

En effet, depuis son entrée en vigueur, elle est devenue un élément incontournable des transactions immobilières en copropriété. Elle s'inscrit dans une volonté plus large de transparence et de protection des consommateurs dans le secteur immobilier.

"Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat."

- Article 4-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967

Quels sont les biens concernés par le diagnostic loi Carrez ?

La loi Carrez s'applique aux biens en copropriété. Cela inclut les appartements, les maisons en lotissement, et les locaux commerciaux ou professionnels situés dans des immeubles partagés.

Lorsqu'un bien fait partie d'une copropriété, le vendeur doit indiquer sa superficie privative. Cette obligation concerne toute partie privée d'un lot ou d'une fraction de lot.

Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² ne sont pas concernés. Ils ne le sont que s’ils sont partie intégrante de l’unité d’habitation. Un bout de couloir racheté à la copropriété et intégré à l’appartement ou une maison sera donc comptabilisé.

En effet, cette mesure assure à l'acheteur une connaissance précise le métrage de l'espace qu'il envisage d'acquérir. Elle est cruciale pour les transactions immobilières, offrant une base fiable pour l'évaluation du bien.

Les maisons individuelles ne sont pas soumises à cette loi, sauf si elles sont en copropriété horizontale. Les caves, garages, parkings, et greniers non aménageables sont également exclus. Ces espaces ne sont pas considérés comme des surfaces habitables.

De plus, les terrains à bâtir échappent à l'application de la loi Carrez.

Les biens vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA) suivent une réglementation différente. Pour ces biens, c'est la surface habitable qui est souvent mise en avant.

La loi Carrez ne s'applique pas non plus aux locations. Elle est strictement réservée aux transactions de vente. Cette précision permet d'éviter les confusions et assure l'application correcte de la loi dans le secteur immobilier.

habitation

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Calcul de la superficie selon la Loi Carrez

La méthode de calcul de la surface loi Carrez est précise. Elle détermine la superficie privative des biens en copropriété. C’est-à-dire la superficie utilisable directement par les occupants. Les espaces communs ne font pas partie du calcul.

Pour la déterminer, on mesure les planchers des espaces clos et couverts. Toutefois, le calcul exclut les :

  • murs,
  • cloisons,
  • marches,
  • cages d'escalier,
  • gaines,
  • embrasures de portes et de fenêtres.

De plus, la hauteur sous plafond doit être au moins de 1,80 mètre. Les professionnels utilisent souvent des télémètres laser pour plus de précision.

D’après ces critères, les éléments suivants ne sont pas pris en compte :

  • balcons,
  • terrasses,
  • jardins,
  • caves,
  • garages,
  • parkings.

En revanche, les pièces de vie principales sont incluses. Cela inclut les chambres, salons, et cuisines. Chaque mètre carré est donc compté avec soin.

Cette distinction assure une évaluation juste du bien. L'acheteur et le vendeur bénéficient ainsi d'une information claire et précise. La règlementation encadre cette mesure pour éviter toute ambiguïté.

Le résultat doit figurer dans les documents de vente. Cette étape est cruciale pour la fiabilité de la transaction immobilière. Le vendeur doit s'assurer de l'exactitude des mesures.

En cas faute, des conséquences légales s'appliquent. La loi Carrez vise ainsi à protéger l'acheteur.

Exemple :  

Supposons que nous avons un appartement avec les dimensions suivantes :

  • Salle de séjour : 25 m²
  • Chambre 1 : 15 m²
  • Chambre 2 : 12 m²
  • Cuisine : 10 m²
  • Salle de bain : 5 m²
  • WC : 2 m²
  • Hall d'entrée : 3 m²
  • Balcon : 4 m²

La superficie privative selon la Loi Carrez serait de : 25 m² + 15 m² + 12 m² + 10 m² + 5 m² + 2 m² = 69 m².

Ne sont pas incluses dans le calcul de la superficie privative selon la Loi Carrez les surfaces :

  • des balcons,
  • des terrasses,
  • des caves,
  • des greniers,
  • des greniers.

 

ℹ️ Bon à savoir : Les mètres carrés en souplex selon la loi Carrez ne sont pas considérés comme habitables. Donc, quand bien même, ils seraient agencés en pièces à vivre, les souplex et les sous-sols ne sont pas comptabilisés.

Comment est réalisé le diagnostic loi Carrez ?

Qui peut mesurer la surface privative ?

Il est possible de réaliser le diagnostic loi Carrez soi-même.

Cependant, il est vivement conseillé d’avoir recours à un professionnel.

Ces derniers sont qualifiés, certifiés et possèdent par conséquent les compétences nécessaires à la réalisation d’un mesurage. Ce dernier doit être fiable et précis, au risque de se retrouver en conflit. Les diagnostiqueurs utilisent des outils spécifiques pour mesurer les surfaces.

De plus, il doit être indépendant et impartial pour garantir l'objectivité du diagnostic.

Enfin, il engage sa responsabilité professionnelle. En cas d'erreur, il est tenu pour responsable et le commanditaire est protégé.

Le choix du diagnostiqueur est crucial pour la fiabilité du diagnostic. Vous pouvez vérifier la certification des techniciens ici.

Les étapes clés du diagnostic

Il suit un processus rigoureux.

  1. La première étape est la prise de rendez-vous avec un expert.
  2. Lors de sa visite, le diagnostiqueur examine chaque pièce du bien. Il mesure les superficies privatives, excluant les zones non comptabilisées par la loi. L'expert consigne chaque mesure avec précision.
  3. Après le relevé, il calcule la superficie totale. Le résultat est consigné dans un certificat officiel. Ce document est remis au propriétaire. Il doit être annexé à tout acte de vente.

Le diagnostic est essentiel pour la transparence de la vente. Il doit être réalisé avant la mise en vente du bien.

Combien coûte un diagnostic de surface Loi Carrez ?

Le prix d'un diagnostic loi Carrez varie en fonction de divers facteurs tels que :

  • la superficie du bien,
  • le prestataire choisi.

En général, vous pouvez vous attendre à débourser environ 70 € à 120 € pour un appartement et entre 110 € et 150 € pour une maison

maison immobilière professionnelSource : travaux.com - Prix d'un métrage loi Carrez

Ces tarifs sont donnés à titre indicatif, il est recommandé de solliciter des devis auprès de plusieurs professionnels afin de comparer les prix. Certains peuvent même vous proposer des forfaits incluant plusieurs diagnostics, ce qui peut s'avérer plus avantageux au final.

Validité et durée de vie du diagnostic Loi Carrez

Le certificat Carrez possède une validité illimitée. Une fois établi, il reste valable tant que le bien ne subit pas de modifications affectant sa superficie. Cela signifie que le propriétaire n'a pas à renouveler le diagnostic à chaque transaction.

Cependant, il est crucial de s'assurer que le certificat reflète toujours la réalité. En cas de doute, une nouvelle vérification est recommandée. Cette démarche assure la conformité du bien avec les exigences de la loi Carrez.

La pérennité du certificat apporte une sérénité aux transactions immobilières. Elle assure aux acquéreurs que la superficie déclarée est fiable et conforme.

Toute modification structurelle du bien impacte la fiabilité :

  • des travaux d'agrandissement,
  • de division,
  • ou de modification interne,

peuvent changer la superficie privative.

Si ces changements surviennent, un nouveau diagnostic est nécessaire. Cela garantit que la superficie déclarée lors de la vente est exacte.

Les modifications mineures sans impact sur la surface ne nécessitent pas de nouveau diagnostic.

Que se passe-t-il en cas d’erreur ou litige sur la surface privative ?

Les sanctions en cas d'erreur de superficie

Une marge d’erreur de 5% est tolérée. Lorsque la superficie réelle d'un bien est inférieure de plus de 5% à celle déclarée, la loi Carrez prévoit des sanctions.

Le vendeur doit alors ajuster le prix de vente proportionnellement à l'écart constaté. Cette révision tarifaire s'applique rétroactivement à la signature de l'acte de vente. Si elle est découverte après l'achat, l'acheteur dispose d'un an pour agir.

Les recours possibles pour les acquéreurs

Les acquéreurs bénéficient de plusieurs options de recours en cas de non-respect de la loi Carrez.

Si la surface est sous-évaluée, ils peuvent exiger une baisse du prix d'achat. Cette demande doit être faite dans l'année suivant l'acte de vente. Les frais de notaire sont également recalculés en fonction du nouveau prix. Cette mesure assure que l'acquéreur ne paie pas plus que la valeur réelle du bien.

En cas de conflit, l'acquéreur peut saisir la justice pour faire valoir ses droits. Si la vente est annulée, le vendeur doit rembourser l'acheteur.

Les professionnels du droit immobilier peuvent accompagner les acquéreurs dans ces démarches. Ces recours garantissent que les droits des acquéreurs sont respectés et protégés.

Quelles autres méthodes de calcul de superficie d’un logement ?

Outre la méthode de calcul de la superficie Carrez, appliquée aux biens en copropriété, diverses autres méthodes permettent d'évaluer la superficie d'un logement.

La surface de plancher

La surface de plancher est primordiale dans les nouvelles constructions. Elle remplace les anciennes notions de :

  1. Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) et
  2. Surface Hors Oeuvre Nette (SHON),

aujourd'hui obsolètes.

La surface de plancher inclut toute la surface des pièces, y compris les espaces non habitables comme les greniers ou les garages.

Elle est essentielle pour l'obtention de permis de construire ou pour la déclaration de travaux. Cette mesure est cruciale pour le respect des normes telles que la réglementation thermique.

Quelle est la différence entre surface loi Carrez et surface habitable ?

Il est important de ne pas confondre la surface privative avec la surface habitable, aussi appelé le mesurage loi Boutin.

Ce dernier est similaire à la loi Carrez mais avec des critères plus restrictifs. Il exclut, au même titre que celui avec qui on le confond :

  • les murs,
  • cloisons,
  • cages et marches d’escaliers,
  • gaines,
  • embrasures de portes et fenêtres,
  • ainsi que les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80.

Mais, contrairement à la surface privative, il ne prend également pas en compte les :

  • combles non-agencés,
  • sous-sols,
  • greniers,
  • vérandas,
  • etc.

Par conséquent, la surface habitable est souvent moins étendue que la superficie Carrez.

Voici un tableau récapitulatif des éléments pris en compte dans le calcul de la loi Boutin et celui de la loi Carrez :

 Surface privativeSurface habitable Boutin
   Combles aménagésOuiOui
  Combles non aménagésOuiNon
  Vérandas / loggiasOuiNon
  GreniersOuiNon
  Réserves / remisesOuiNon
  Sous-solsNonNon
  Jardins / coursNonNon
  CavesNonNon
  Terrasses / balconsNonNon
  Garages / ParkingNonNon

La surface utile ou surface pondérée

La notion de surface utile ou surface pondérée correspond à :

la surface habitable + la moitié de la superficie des annexes

La moitié des annexes ne peut pas excéder 8 m².

Elle joue un rôle déterminant dans le calcul des loyers, particulièrement pour les HLM ou dans le cadre de la loi Pinel. Elle influence également les subventions d'État et certains prêts.

En bonus, exemple de certificat !

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Dimo Diagnostic © - Exemple de certificat
Romain Baldassarre, responsable technique chez Dimo

Romain Baldassarre

Responsable Technique - Dimo Diagnostic

 

Expert en diagnostic immobilier depuis près de 4 ans, j'informe désormais les propriétaires et bailleurs concernant les dernières réglementations en vigueur sur les diagnostics immobiliers !

 

 

🤓 Ce qu'il faut retenir :
  • Elle a été introduite en France en 1996 pour déterminer la superficie privative des logements.
  • Elle concerne la vente de biens en copropriété, appartements, maisons en lotissement et même locaux commerciaux.
  • La superficie privative est calculée en mesurant la surface des planchers des pièces fermées et couvertes.
  • Il est possible de réaliser le diagnostic loi Carrez soi-même mais il reste vivement conseillé de faire appel à un professionnel.
  • Le tarif de ce diagnostic se situe entre 70 à 150 € en moyenne.
  • Le certificat loi Carrez a une durée de validité illimitée, tant que le logement ne subit pas de travaux affectant sa superficie.
  • En cas de superficie privative erronée, l'acquéreur a le droit de demander à être indemnisé.
  • Il ne faut pas confondre superficie privative et surface habitable.

 

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