Surface habitable Loi Boutin : obligatoire pour la mise en location de tout bien immobilier, elle présente l'espace de vie disponible pour les locataires. Quelle est la surface minimale obligatoire pour louer ? Quelles pièces sont exclues de la surface habitable ? Quel est le coût de ce métrage ? Toutes les réponses ici !
Sommaire
C'est quoi la loi Boutin ?
La loi n°2009-323 du 25 mars 2009 dite loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a introduit de nouvelles règlementations pour encadrer davantage la location des biens immobiliers. La principale règle concerne l’obligation des propriétaires bailleurs d’indiquer la surface habitable dans le contrat de bail.
Le métrage de cette superficie a eu pour effet la création d’un nouveau diagnostic immobilier, obligatoire pour la mise en location de tout logement en copropriété ou individuel, vide ou meublé. Cette surface habitable loi Boutin, définie par le Code de la Construction et de l’Habitat, est différente de la superficie privative loi Carrez en éliminant certaines surfaces. En effet, la loi Carrez est un métrage sur la surface privative totale disponible à l'habitation lors de la vente d'un logement en copropriété.
Le recours à un diagnostiqueur immobilier est vivement recommandé pour le calcul de la surface habitable, car le diagnostic immobilier Loi Boutin est opposable et le bailleur engage sa responsabilité en cas d’erreur de calcul. Ce diagnostic immobilier obligatoire pour les baux à usage d'habitation concerne aussi bien les locations meublées que vides.
En plus du calcul obligatoire de la surface habitable Loi Boutin, d’autres changements sont venus s’ajouter pour les propriétaires bailleurs. Depuis 2009, ils sont tenus de :
- Remettre les quittances de loyer aux locataires gratuitement.
- Restituer le dépôt de garantie en fin de bail
- Demander à leurs locataires une participation financière pour réaliser des travaux de rénovation énergétiques
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le diagnostic loi Boutin est également à réaliser pour la vente d’un lot dans un immeuble collectif. Si le propriétaire ne réalise pas de travaux impactant la surface habitable, avant ou après le bail, la durée du diagnostic loi Boutin est illimitée.
Le métrage de la surface habitable est remis au locataire au moment de la signature dans un rapport global de diagnostics immobiliers. Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lors d’une absence de ce diagnostic dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), pour la signature du bail, le locataire est en mesure de demander une révision à la baisse du montant du loyer.
Qu'est-ce qui rentre dans la surface habitable loi Boutin ?
L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitat définit la superficie habitable comme la somme des surfaces de plancher construites de chaque pièce. Il s’agit de l’espace disponible pour un habitant pour y vivre. C’est un indicateur primordial pour déterminer la valeur du bien, rapportée au prix du m2. Cependant, certains espaces lui sont soustraits C’est notamment le cas :
- Des surfaces occupées par les murs
- Des cloisons
- Des marches
- Des cages d’escaliers
- Des gaines
- Des fenêtres
- Des embrasures de portes
La surface habitable Loi Boutin est calculée pour tous les biens immobiliers lorsqu’il s’agit d’une location. À la différence de la surface privative loi carrez, le diagnostiqueur immobilier ne prend pas en compte les éléments privatifs pour le métrage loi Boutin, comme :
- Les caves et sous-sol,
- Les greniers,
- La superficie des combles non aménagés,
- Les réserves et remises,
- Terrasses loggias balcons séchoirs extérieurs et vérandas.
De plus, les espaces communs et autres dépendances des logements sont exclus du métrage de la superficie Boutin.
Quelles sont les surfaces habitables d’une maison ?
La loi Boutin surface habitable comprend l’ensemble des pièces intérieures du bien, buanderies, débarras, celliers ou encore séchoirs intérieurs compris. Les escaliers sont également pris en compte lors du diagnostic loi Boutin, à condition que la superficie de l’espace situé en dessous d’un escalier intérieur soit supérieure ou égale à la hauteur sous-plafond règlementaire.
Comment calculer la surface habitable loi Boutin pour la location ?
Les pièces qui demandent de passer par l’extérieur sont automatiquement exclues. Les pièces dites d’eau (salles de bain et sanitaires) sont également considérées comme de la surface habitable. Une fois que le diagnostiqueur a retenu toutes les pièces respectant la hauteur sous-plafond minimale, ce dernier réalise la conversion en m2 de chaque pièce. Il termine par additionner chaque surface en m2 pour obtenir la surface habitable.
En tant que propriétaire bailleur, la loi ne vous oblige pas à demander les services d'un diagnostiqueur immobilier pour la surface habitable. Vous pouvez donc calculer le métrage par vous-même, bien que cela ne soit pas sans risques. En effet, une erreur de calcul supérieure à 5% sur la surface mentionnée dans le bail peut être sanctionnée selon l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire peut se retourner contre vous à tout moment et demander une diminution du loyer proportionnellement à l'écart constaté. Cela peut également avoir un impact sur votre éligibilité aux régimes de défiscalisation du gouvernement, à l'instar de la loi Pinel. Réfléchissez donc bien avant de vous lancer seul dans le métrage !
Loi Boutin : location meublée
Le métrage de la surface habitable s’applique aussi bien à un bien vide que meublé lorsqu’il s’agit d’une location pour la résidence principale du locataire. Pour que la location immobilière puisse avoir lieu, le bien doit être décent et propre à l’habitation. La pièce principale du logement doit également avoir une surface de planchers égale à 9 m2 et une hauteur sous-plafond minimum de 2,20 m, ce qui représente un volume logeable à 20 m3.
La jurisprudence considère qu’un logement dont la surface habitable loi Boutin est inférieure à 9m2 n’est pas décent et ne peut donc pas être proposé à la location. Point similaire avec la loi Carrez : une pièce avec une hauteur inférieure à 1,80 mètre n'est pas considérée comme habitable.
Prix surface habitable loi Boutin
Le prix du diagnostic immobilier loi Boutin surface habitable varie selon les entreprises de diagnostics immobiliers, et ce pour plusieurs raisons :
- Des frais supplémentaires qui sont souvent les frais de déplacement
- La surface du bien diagnostiqué fait varier le prix de l’intervention du technicien. En effet, le métrage loi Boutin surface habitable élimine plus d’éléments que la surface privative loi Carrez, notamment la surface représentée par les murs, cloisons, portes, fenêtres, etc.
- La difficulté du bien à mesurer et le temps passé par le diagnostiqueur
Voici les prix moyens pour le diagnostic loi Boutin en fonction de la surface du bien en 2021 :
- Indiquer la surface habitable dans le bail est obligatoire pour toute location.
- Certaines zones comme les murs et escaliers sont exclues du calcul de la surface habitable.
- Voir un diagnostiqueur immobilier est recommandé pour éviter des erreurs de calcul qui peuvent entraîner des sanctions.
- La loi s'applique à tous les types de biens, avec des critères minimums de surface et de hauteur.
- Le coût du diagnostic varie selon la taille du bien et la complexité du métrage.
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