Depuis le 25 mars 2009 la loi Boutin, aussi la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 permet de connaître la surface habitable d'une maison louée, mais ce n'est pas toujours facile à première vue de comprendre. Souvent confondu avec la loi Carrez, ce diagnostic est un diagnostic à connaître clairement. Les maisons visées par cette loi, les espaces envisagés, et les particularités, Dimo Diagnostic vous dit tout ce qu'il faut savoir sur la loi Boutin dans cet article !
Vous louez votre logement ? Contactez nos experts pour effectuer votre mesurage Boutin !Qu’est-ce que la loi Boutin ?
La loi Boutin impose au propriétaire de faire un diagnostic de la surface habitable de tout bien immobilier locatif faisant partie de la résidence principale, qu'il soit vide ou meublé. Par conséquent, le rôle de ce diagnostic est de fournir un cadre juridique qui facilite le diagnostic immobilier. Il permet de ne pas nuire à la personne qui louera la propriété. Ce diagnostic immobilier calcule la surface habitable de différents biens locatifs pour protéger les locataires et lutter contre l'exclusion.
Le diagnostic loi Boutin permet :
- Aux locataires de comparer le montant du loyer au mètre carré avec d'autres logements locatifs
- Aux locataires de comparer le montant des frais d'agence
- La mesure des diagnostics de performance énergétique (DPE). En effet, ces données sont importantes pour le calcul de ce diagnostic
En tant que bailleur, si le contrat de bail ne rattache pas le diagnostic immobilier et que la surface réelle de la maison diffère de plus de 5% de la surface mentionnée dans le bail, le preneur peut demander une réduction de loyer. Ce diagnostic ne s'applique qu'aux résidences vacantes et principales.
Ne sont pas concernés par la loi Boutin :
- Les locations meublées
- Les logements saisonniers
- Les logements d'occasion
Ce diagnostic est-il obligatoire ?
Ainsi aujourd'hui, le diagnostic loi Boutin est obligatoire, imposant aux propriétaires et bailleurs de mesurer la surface réellement occupée d'un logement avant de le mettre en location.
Depuis 2017, ces informations devront également figurer dans les annonces immobilières. Les logements concernés par la loi Boutin sont des biens immobiliers vacants à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et résidentiel).
Quelle est la durée de validité de la loi Boutin ?
Un diagnostic de surface habitable a une durée de validité indéterminée si aucun travaux n'a été effectué sur le bien immobilier. Tout travaux de modification du bien comme de la rénovation ou d'agrandissement impliquent de refaire le diagnostic loi Boutin dans le cadre du nouveau loyer.
💡 Bon à savoir
Dès lors que l'on souhaite mettre en location un bien vacant ou meublé, il faut le mesurer. En tant que propriétaire, vous avez l'obligation de fournir aux locataires tous les documents de diagnostics obligatoires lors de la signature d'un bail. Les locataires doivent disposer de toutes les informations nécessaires au bon déroulement de leur séjour. Remarque : Si vous avez un diagnostic Loi Carrez sur les ventes, vous ne pouvez pas utiliser ce diagnostic à la place de la Loi Boutin. Les calculs effectués pour ces deux mesures de surface sont différents.
Quel est le prix de la loi Boutin ?
Il n'y a pas de tarifs réglementés de diagnostic loi Boutin, ni de tarifs exacts. En effet, le prix pour établir un diagnostic loi Boutin varie grandement selon la grandeur du logement à mesurer. Il peut également varier légèrement en fonction des honoraires facturés par le professionnel engagé et du temps qu'il doit consacrer à la mesure, voire des frais supplémentaires qui peuvent s'y ajouter.
Si le logement comporte certaines parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, elles ne doivent pas être comptabilisées. Il en est de même pour les dépendances parfois extérieures et non habitées, comme les terrasses, les sous-sols, les garages ou les balcons. Par conséquent, le calcul est basé sur un critère différent de la loi de Carrez.
Voici un récapitulatif de ce qui est pris en considération pour la loi Boutin :
| Désignation | Superficie habitable "Boutin" |
|---|---|
| Terrasses, balcons | ❌ |
| Caves, garage, parking | ❌ |
| Sous-sol autre que caves, garage, parking | ❌ |
| Combles aménagés | ✅ |
| Combles non aménagés | ❌ |
| Grenier | ❌ |
| Réserve | ❌ |
| Remises | ❌ |
| Véranda | ❌ |
A savoir que les propriétaires peuvent effectuer le diagnostic Boutin. En revanche, nous vous conseillons de déléguer ce travail à un diagnostiqueur certifié. En effet, en tant que propriétaire vous pourriez éviter d'éventuels litiges ou poursuites qui pourraient entraîner une baisse de loyer.
Comment est calculé le prix loi Boutin ?
La superficie du bien à mesurer :
- La surface de plancher mesurée par la méthode Boutin ne tient pas compte de la surface écrasée par les fenêtres, des canalisations les murs, des portes, des cloisons, des conduits, des escaliers
- Frais supplémentaires, comprenant généralement les frais de déplacement des professionnels
- La difficulté de mesure du logement à mesurer définira le temps de mesure
Elle ne prend pas non plus en compte :
- Les surfaces avec des hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 m
- Les combles non aménagés
- Les terrasses et balcons
- Les pièces communes (garages, caves, sous-sols, sols, remises…)
Comment se déroule le diagnostic ?
Le diagnostiqueur utilise un télémètre laser pour mesurer la surface considérée, permettant d'évaluer la surface du logement au millimètre près. Il a ensuite schématisé les différentes pièces et mesuré les surfaces au sol et les hauteurs sous plafond.
Quelle est la différence avec la loi Carrez ?
- La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) ne traite que de la copropriété. Ainsi, si vous êtes propriétaire d'une maison individuelle ou d'un ensemble résidentiel dont vous êtes l'unique propriétaire, le diagnostic loi Carrez ne vous concerne pas. A l'inverse, si vous avez un bien en copropriété, vous êtes concernés s'il fait plus de 8 mètres carrés.
- Le diagnostic du calcul de la superficie "loi Boutin" correspond aussi a la superficie d’un bien immobilier. La loi Carrez stipule qu'il faut déduire la surface des murs, cloisons, ouvertures de portes et fenêtres, ainsi que les escaliers et parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Contrairement à la méthode Carrez, lors du calcul de la surface habitable, les combles aménagés sont pris en considération.
Pour les calculs de la loi Boutin, doivent être marqués à usage d'habitation, qu'ils soient en copropriété ou non, et lors de la vente d'un logement situé en copropriété.
Si l'erreur est supérieure à 5% contre le locataire, celui-ci pourra demander une modification du montant de son loyer du même pourcentage durant la première année du bail de location.
Les autres diagnostics à effectuer avec la loi Boutin
Nous vous conseillons de toujours réaliser plusieurs diagnostics à la fois. Comme celui-ci est obligatoire, nous vous conseillons de prévenir le diagnostiqueur immobilier pour réaliser les autres diagnostics immobiliers obligatoires comme :
- “Le DPE (diagnostic de performance energetique)
- Constat de risque d'exposition au plomb
- État d'amiante
- État relatif à la présence de termites
- État de l'installation intérieure de gaz
- État de l'installation intérieure d'électricité
- État de l'installation d'assainissement non collectif
- État des risques et pollutions Diagnostic Bruit”
En réalisant l’ensemble des diagnostics, vous économiserez notamment en rapport avec les déplacements du diagnostiqueurs immobiliers qui sont à chaque fois compris dans le tarif.
A qui faire appel ?
Il n'est pas nécessaire de passer par un spécialiste en diagnostic agréé pour calculer la superficie du bien lors de la loi Boutin.
Il est tout à fait possible de faire ce diagnostic soi-même. Toutefois, si la mesure entre la surface mentionnée sur le contrat de location et la surface réelle du logement diffère de 5% ou plus, le propriétaire peut porter plainte auprès du bailleur si l'estimation de surface au contrat est erronée. Dans ce cas, le locataire peut demander la résiliation du bail ou la réduction du loyer au prorata des mètres carrés perdus.
Depuis la loi ALUR 2014, les locataires peuvent contester auprès des bailleurs si la surface habitable est inférieure à la surface publiée dans le contrat de bail.
Que faire en cas d'absence de la loi Boutin ?
Dans le cadre du diagnostic de Loi Boutin, un locataire peut s'opposer à son propriétaire si ce dernier ne peut lui donner des informations sur la superficie habitable de la propriété.
En cas d’absence du diagnostic, le locataire peut demander la résiliation du bail sans pénalité. Les locataires peuvent également demander une réduction de loyer si les informations fournies sont erronées, notamment si la surface habitable est inférieure de plus de 5 % à la surface désignée.
En revanche, si la superficie donnée est inférieure à la superficie réelle, le propriétaire n'a pas le droit d'exiger une augmentation du loyer. Cependant, si le diagnostic est fait par un diagnostiqueur immobilier, ce dernier pourra s'y opposer.