Les différences entre surface utile et habitable

surface utile et habitable

Surface utile : indique l'espace habitable intérieur en mètres carrés lors d'une vente ou location immobilière.

Cette information permet d'obtenir des réductions d'impôts pour les propriétaires bailleurs et des aides d'accès aux logements sociaux pour les locataires.

Quel est son rôle ? Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont les espaces inclus ? Quel est le calcul ?

Découvrez les différences entre surface utile, surface habitable, loi Carrez et loi Boutin.

Sommaire

Qu'est-ce que la surface utile ?

Définition de la surface utile

La surface utile d’un bien immobilier est décrite dans l'article R 331-10 du code de la Construction et de l’Habitation comme

"La surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du même code, augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du Logement."

Cette surface sert principalement à calculer l’espace habitable d’un logement en copropriété ou individuel. Cela en séparant les surfaces liées à l’aménagement et celles qui sont considérées comme annexes du logement.

surface agricole utile

Les pièces annexes

Les pièces considérées comme annexes sont, selon l’arrêté du 9 mai 1995 :

  • caves et sous-sols,
  • balcons, vérandas, terrasses et loggias,
  • combles aménagés et greniers,
  • celliers extérieurs,
  • ateliers et remises.

Les annexes doivent être réservées à l’usage personnel du locataire ou acquéreur. Cependant, certaines annexes ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface. À l’instar des garages, jardins et autres cours privatives.

Exception autorisée pour les garages dans le calcul de la superficie utile maison individuelle lorsque l’usage est différent (stockage de matériel notamment). 

La surface en m2 du garage peut donc être annexée aux autres en déduisant 12 m² pour le stationnement d’un véhicule (exemple : sur un garage de 40 m², seuls 28 m² sont retenus).

Surface utile brute locative

En allant dans le détail, on peut également parler de surface utile brute locative, qui ne prend pas en compte les éléments liés à la structure du bâtiment :

  • des murs intérieurs,
  • poteaux ou refends notamment. 

Cette surface brute représente près de 85 % de la surface hors œuvre nette qu’on retrouve dans les logements à usage d’habitation.

Intérêt de la surface utile

La surface utile est particulièrement utilisée pour simplifier le calcul des logements à loyers encadrés comme les HLM.

surface utile definition

Aujourd’hui, son rôle est multiple et devient une référence dans le calcul de plusieurs dispositifs dans le secteur du logement locatif pour les propriétaires, bailleurs et locataires. 

C’est notamment le cas :

  • De la loi Pinel, loi Scellier, loi Duflot pour les biens immobiliers neufs acquis pour entrer dans le dispositif du régime de défiscalisation.
  • Le calcul des subventions de l’État et la somme des aides accordées dans les différents plans logements pour les locataires les plus précaires (PLUS, PLA-I, PLS, PLI, etc.)

Pour l’obtention du régime de défiscalisation, les propriétaires bailleurs s’engagent à respecter le plafond de loyers sur une période de plusieurs années.

La surface utile est un outil de mesure important, voire indispensable, généralement déterminée immédiatement au moment de la construction du bien.

Bon à savoir : Elle fait partie de la liste des informations transmises par des professionnels de l’immobilier et mises à disposition des futurs acquéreurs ou locataires.

Quelles différences entre surface utile et habitable ?

La surface habitable, calculée lors d’une vente ou location immobilière, indique la somme des surfaces de plancher pour chaque pièce du bien.

Selon l’article R. 111-2 du Code de la Constriction et de l’Habitation, il s’agit de la surface disponible pour habiter dans le logement après déduction des surfaces occupées par :

  • les murs,
  • les cloisons,
  • les marches et cages d’escaliers,
  • les gaines,
  • les embrasures de portes et fenêtres.

Les surfaces de planchers des pièces incluses dans le calcul de la surface habitable doivent avoir une hauteur sous plafond de 1,80 m mètre minimum.

surface utile

Dans le cadre de la location d’un bien immobilier en copropriété, la surface habitable selon la loi Boutin doit comprendre une pièce principale de 9 m² minimale et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres.

La notion de surface utile intervient après la surface habitable, car elle l’englobe avec les surfaces des annexes en m². Elle donne une valeur financière au bien immobilier, qui joue un rôle primordial dans les dispositifs Pinel, Scellier et Duflot.

Comment calculer la surface utile ?

Connaitre le montant maximum autorisé pour le loyer

Le calcul de cette surface globale permet aux propriétaires bailleurs de connaître le montant maximum autorisé pour le loyer. Cela en la multipliant par le prix du loyer au m2.

La formule de calcul de la surface utile est la suivante : surface habitable + 50 % de la surface des annexes.

Exemple : Imaginons une maison individuelle avec une surface habitable de 90 m² hors annexes et un terrain avoisinant de 300 m². On considère que les propriétaires disposent d’un garage de 25 m² avec une hauteur sous plafond de 2,30 mètres.

L'espace utile serait donc de 90 m² + 13 m² soit 103 m². 
Dans le cas d’un appartement en copropriété, avec annexes, soumis à l’obligation d’encadrement des loyers, la surface utile brute serait de 90 m² + (16 m² / 2) = 98 m².

Il faut dans un premier temps calculer la surface habitable du logement et celle des annexes.

De plus, le calcul inclut uniquement 16 m² d’annexes pour permettre l’encadrement des loyers, qui s’applique avant les 50 %.

La surface utile brute

La surface utile brute est un indicateur clé dans l'immobilier. Elle représente la totalité de l'espace horizontal interne d'un bâtiment.

Elle exclut toutefois les éléments structuraux tels que :

  • les poteaux,
  • les murs porteurs,
  • et les espaces techniques (par exemple, les zones réservées au chauffage, à la ventilation ou aux équipements de télécommunications).

Cette donnée forme la base du calcul du loyer et est habituellement stipulée dans le contrat de bail.

Concernant les espaces partagés d'un bâtiment, le loyer est souvent calculé à partir d'une répartition proportionnelle. Dans laquelle chaque locataire paie une part basée sur l'espace qu'il occupe.

La surface nette utile

La détermination de la surface utile nette permet de comprendre l'espace de travail disponible. Ce calcul s'effectue en soustrayant de la surface utile globale plusieurs éléments :

  • les portions allouées aux parties communes,
  • aux locaux techniques individuels,
  • ainsi qu'aux zones de circulation telles que les couloirs et les espaces d'ascenseurs.

De plus, il faut déduire les espaces dédiés aux locaux sociaux et aux installations sanitaires. L'objectif de ce calcul est de préciser la superficie réellement utilisable pour les activités professionnelles.

Ce qui inclut les :

  1. bureaux,
  2. ateliers,
  3. laboratoires
  4. et salles de réunion.

Comparatif entre surface brute et nette

Pour optimiser le rendement d'un bâtiment dans un contexte d'efficacité économique, on peut examiner le ratio SUN/SUB. Ce ratio évalue le rapport entre la surface louée et la surface effectivement utilisable pour l'installation des postes de travail.

Cela influence directement le nombre d'employés pouvant y être hébergés. Les bâtiments avec un mauvais ratio SUN/SUB sont moins compétitifs. Comparés à ceux qui, pour un coût similaire, offrent une densité de travail plus élevée.

Cependant, des facteurs tels que :

  • la modularité de l'espace,
  • la présence d'angles morts
  • ou de poteaux qui réduisent la flexibilité,

sont à prendre en compte.

De plus, dans une perspective de développement durable, notons que les bâtiments offrant une grande efficacité en termes de surface utile peuvent être très consommateurs d'énergie. Notamment en termes de climatisation et d'éclairage.

Qu'est-ce que la surface agricole utile ?

Une gestion des terres agricoles

L'évaluation précise de la surface agricole utile (SAU) permet une gestion optimale des exploitations agricoles.

La SAU englobe l'intégralité des aires cultivables d'une ferme, incluant :

  • les terres arables,
  • les prairies permanentes,
  • ainsi que les cultures spécifiques telles que les vignobles et les vergers.

Mesurée en hectares

Une attention particulière est accordée à la mesure de cette surface. Elle est exprimée en hectares avec une exactitude allant jusqu'au mètre carré. Ce qui assure ainsi une gestion agricole efficace et durable. 

Les données relatives à la SAU sont sous la responsabilité des agriculteurs. Ils doivent veiller à leur exactitude pour une exploitation agricole optimale et conforme aux réglementations en vigueur.

🤓 Ce qu'il faut retenir de cet article :
  • La surface utile correspond à la surface habitable auquel on soustrait la moitié des surfaces annexes.
  • Son calcul permet la détermination du montant des loyers encadrés.
  • C'est le Code de la Construction et du logement qui définit la surface.
L'équipe Dimo vous remercie pour votre passage sur son blog 💚

 

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