Surface utile : différences avec la surface habitable, calcul

Surface utile : différences avec la surface habitable, calcul

Surface utile : indique l'espace habitable intérieur en mètres carrés lors d'une vente ou location immobilière. Cette information permet d'obtenir des réductions d'impôts pour les propriétaires bailleurs et des aides d'accès aux logements sociaux pour les locataires. Quel est son rôle ? Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont les espaces inclus ? Quel est le calcul ? Toutes les réponses ici !

✅ Surface utile : définition

✅ Quel est le rôle de la surface utile ?

✅ Quelle est la différence entre la surface utile et la surface habitable ?

✅ Comment calculer la surface utile ?

Surface utile : définition

La surface utile d’un bien immobilier est décrite dans l’article R 331-10 du code de la Construction et de l’Habitation comme « la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du même code, augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du Logement ».

Cette surface sert principalement à calculer l’espace habitable d’un logement en copropriété ou individuel, en séparant les surfaces liées à l’aménagement et celles qui sont considérées comme annexes du logement. Les pièces considérées comme annexes sont, selon l’arrêté du 9 mai 1995 :

  • Caves et sous-sols
  • Balcons, vérandas, terrasses et loggias
  • Combles aménagés et greniers
  • Celliers extérieurs
  • Ateliers et remises

Les annexes doivent être réservées à l’usage personnel du locataire ou acquéreur. Cependant, certaines annexes ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface, à l’instar des garages, jardins et autres cours privatives.

Exception autorisée pour les garages dans le calcul de la superficie utile maison individuelle lorsque l’usage est différent (stockage de matériel notamment). La surface en m2 du garage peut donc être annexée aux autres en déduisant 12 m2 pour le stationnement d’un véhicule (exemple : sur un garage de 40 m2, seuls 28 m2 sont retenus).

En allant dans le détail, on peut également parler de surface utile brute locative, qui ne prend pas en compte les éléments liés à la structure du bâtiment. C’est le cas des murs intérieurs, poteaux ou refends notamment. Cette surface brute représente près de 85% de la surface hors œuvre nette qu’on retrouve dans les logements à usage d’habitation.

Quel est le rôle de la surface utile ?

La surface utile est particulièrement utilisée pour simplifier le calcul des logements à loyers encadrés comme les HLM. Cette surface a été mise en place pour rectifier les calculs réalisés avec la surface corrigée, jugée trop complexe. Aujourd’hui, son rôle est multiple et devient une référence dans le calcul de plusieurs dispositifs dans le secteur du logement locatif pour les propriétaires bailleurs et locataires. C’est notamment le cas :

  • De la loi Pinel, loi Scellier, loi Duflot pour les biens immobiliers neufs acquis pour entrer dans le dispositif du régime de défiscalisation pour les propriétaires
  • Des subventions de l’État et calculer la somme des aides accordées dans les différents plans logements pour les locataires les plus précaires (PLUS, PLA-I, PLS, PLI, etc.)

Pour l’obtention du régime de défiscalisation, les propriétaires bailleurs s’engagent, après le calcul de la superficie globale, à respecter le plafond de loyers sur une période de plusieurs années.

La surface utile est un outil de mesure important, voire indispensable, généralement déterminée immédiatement au moment de la construction du bien. Elle fait partie de la liste des informations transmises par des professionnels de l’immobilier et mises à disposition des futurs acquéreurs ou locataires.

Quelle est la différence entre la surface utile et la surface habitable ?

La surface habitable, calculée lors d’une vente ou location immobilière, indique la somme des surfaces de plancher pour chaque pièce du bien. Selon l’article R. 111-2 du Code de la Constriction et de l’Habitation, il s’agit de la surface disponible pour habiter dans le logement après déduction des surfaces occupées par :

  • Les murs
  • Les cloisons
  • Les marches et cages d’escaliers
  • Les gaines
  • Les embrasures de portes et fenêtres

Les surfaces de planchers des pièces incluses dans le calcul de la surface habitable doivent avoir une hauteur sous plafond de 1m80 mètre minimum. Dans le cadre de la location d’un bien immobilier en copropriété, la surface habitable Loi Boutin doit comprendre une pièce principale de 9 m2 minimale et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres.

La notion de surface utile intervient après la surface habitable, car elle l’englobe avec les surfaces des annexes en m2. Elle donne une valeur financière au bien immobilier, qui joue un rôle primordial dans les dispositifs Pinel, Scellier et Duflot.

Comment calculer la surface utile ?

Le calcul de cette surface globale permet aux propriétaires bailleurs de connaître le montant maximum autorisé pour le loyer, en la multipliant par le prix du loyer au m2.

La formule de calcul de la surface utile est la suivante :

SU = surface habitable + 50 % de la surface des annexes

Il faut donc dans un premier temps calculer la surface habitable du logement et celle des annexes. De plus, le calcul inclut uniquement 16 m2 d’annexes pour permettre l’encadrement des loyers, qui s’applique avant les 50%.

Exemple d’une maison individuelle avec une surface habitable de 90 m2 hors annexes et un terrain avoisinant de 300 m2. On considère que les propriétaires disposent d’un garage de 25 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,30 mètres. L'espace utile serait donc de 90 m2 + 13 m2 (en soustrayant 12 m2 au garage) soit 103 m2.

Dans le cas d’un appartement en copropriété, avec annexes, soumis à l’obligation d’encadrement des loyers, la surface utile brute serait de 90 m2 + (16 m2 /2) = 98 m2.

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