La hauteur sous plafond loi Carrez est de 1,80 m : en dessous, le plancher ne compte pas dans la superficie privative d’un lot de copropriété mis en vente. Le même seuil vaut pour la surface habitable d’une location. Il ne faut pas le confondre avec le minimum de 2,20 m exigé pour qu’un logement soit décent — ou, à défaut, un volume de 20 m³ —, ni avec les 2,50 m qui sont le standard des constructions récentes sans être imposés par aucun texte.
Trois hauteurs, trois textes, trois usages. Voici ce que chacune change pour une vente, une location ou des travaux, comment le diagnostiqueur les mesure, et ce que disent nos 3 943 mesurages Carrez de 2026.
Sommaire
- Hauteur loi Carrez : la règle des 1,80 m
- Combles, mezzanine, poutres, placards : ce qui compte et ce qui ne compte pas
- Hauteur sous plafond minimum pour louer : 2,20 m ou 20 m³
- Hauteur sous plafond standard : ce que l’on trouve dans le neuf et dans l’ancien
- Ce que nous mesurons vraiment sur le terrain
- Surface erronée : les recours de l’acheteur
- Questions fréquentes sur la hauteur sous plafond
Hauteur loi Carrez : la règle des 1,80 m
La loi Carrez — l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété — impose de mentionner la superficie privative dans toute promesse et tout acte de vente d’un lot de copropriété. Le décret du 23 mai 1997 qui l’applique définit cette superficie comme celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et précise : « il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
Concrètement, le diagnostiqueur mesure la hauteur du sol fini au plafond fini : au-dessus d’un parquet ou d’un carrelage, sous un faux plafond s’il y en a un, sous une poutre à l’endroit de la poutre. Là où cette hauteur est inférieure à 1,80 m, la surface au sol correspondante est retirée du total ; là où elle atteint 1,80 m, elle compte, même à 1,81 m. Le seuil n’a rien à voir avec le confort : il a été fixé pour qu’une personne de taille moyenne puisse se tenir debout, et il s’applique à l’identique dans toute la France.
Trois précisions que l’on oublie souvent :
- la loi Carrez ne concerne que les lots de copropriété : une maison individuelle vendue hors copropriété n’y est pas soumise, même si elle est souvent mesurée de la même façon ;
- les caves, garages et emplacements de stationnement ne sont pas concernés, quelle que soit leur hauteur, et les lots de moins de 8 m² ne sont pas comptés ;
- une véranda ou une loggia fermée, close et couverte, compte dans la superficie Carrez — alors qu’elle est exclue de la surface habitable.
Combles, mezzanine, poutres, placards : ce qui compte et ce qui ne compte pas
C’est sur les volumes irréguliers que la règle des 1,80 m fait la différence entre deux mesurages. Le tableau ci-dessous reprend les cas que nous rencontrons le plus.
| Élément | Dans la superficie Carrez ? |
|---|---|
| Combles et pièces mansardées | Oui, pour la seule partie où la hauteur atteint 1,80 m. Le diagnostiqueur trace la ligne des 1,80 m sur le sol et ne compte que ce qui est du bon côté. |
| Mezzanine | Oui si elle est fixe, non démontable, et qu’elle offre 1,80 m sous plafond. La Cour de cassation l’a jugé le 6 mai 2014 : une mezzanine construite en dur compte, même si elle n’apparaît ni dans l’acte ni dans le règlement de copropriété. Une mezzanine légère et démontable est un meuble : elle ne compte pas. |
| Espace sous une mezzanine | Oui s’il reste 1,80 m sous la mezzanine ; sinon, non. Une mezzanine posée à 1,70 m du sol fait donc perdre la surface qu’elle couvre. |
| Sous-pente et dessous d’escalier | Les marches et la cage d’escalier sont toujours déduites. Le plancher sous une volée d’escalier compte là où il reste 1,80 m. |
| Poutres apparentes | Sous la poutre, si la hauteur passe sous 1,80 m, la bande correspondante est déduite. Entre les poutres, la hauteur se mesure au plafond. |
| Faux plafond | La hauteur se mesure sous le faux plafond. Le vide technique au-dessus ne compte jamais. |
| Placards et dressings | Oui, s’ils atteignent 1,80 m et font partie du lot : un placard n’est pas une cloison. |
| Véranda, loggia fermée | Oui, dès lors qu’elles sont closes et couvertes et qu’elles font partie du lot. |
| Balcon, terrasse, cave, garage | Non, jamais : ni clos et couverts pour les uns, ni concernés par la loi pour les autres. |
Une même pièce peut donc avoir trois surfaces : celle du plan, celle « au sol » et celle Carrez. Sous des combles, l’écart entre la surface au sol et la surface Carrez dépasse couramment 30 %, ce qui explique bien des surprises à la vente.
Hauteur sous plafond minimum pour louer : 2,20 m ou 20 m³
Pour la location, la question n’est plus la superficie privative mais la décence. Le décret du 30 janvier 2002 exige au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9 m² sous une hauteur de 2,20 m, ou d’un volume habitable de 20 m³. La seconde branche sauve les petites surfaces sous plafond bas : un studio de 12 m² à 1,85 m fait 22,2 m³, il est décent ; un studio de 9 m² à 2,10 m fait 18,9 m³, il ne l’est pas.
La surface habitable elle-même, définie à l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation, obéit à la même règle des 1,80 m que la loi Carrez, avec des exclusions plus larges : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes vitrés n’en font pas partie. C’est cette surface que mentionne le bail, sous le nom de « loi Boutin ». Le détail est dans notre article sur la surface habitable loi Boutin, et les critères complets dans celui sur le logement non décent.
Hauteur sous plafond standard : ce que l’on trouve dans le neuf et dans l’ancien
Aucun texte ne fixe de hauteur sous plafond « standard » pour construire : la réglementation environnementale RE2020 encadre l’énergie et le carbone, pas les hauteurs. Les ordres de grandeur que l’on rencontre :
| Type de logement | Hauteur sous plafond habituelle |
|---|---|
| Construction neuve, promotion immobilière | 2,50 m environ, parfois 2,40 m dans les logements compacts |
| Immeubles des années 1960-1970 | 2,50 m, souvent moins dans les étages supérieurs |
| Immeubles haussmanniens et anciens | Plus de 3 m aux étages nobles, moins sous les toits |
| Combles aménagés | Variable ; seule la zone à 1,80 m et plus compte dans la surface |
Pour des travaux, le seuil utile reste 1,80 m : c’est lui qui décide de la surface qu’un aménagement de combles ajoutera réellement à la vente ou à la location. Un rehaussement de toiture ou un abaissement de plancher se raisonnent d’abord à partir de cette ligne.
Ce que nous mesurons vraiment sur le terrain
Le mesurage Carrez est l’un de nos diagnostics les plus courants. Sur les 13 442 dossiers de diagnostics facturés entre janvier et septembre 2026, 3 943 comportaient un mesurage Carrez, soit 29,3 % ; dans 85 % des cas, il accompagnait un DPE dans un dossier de vente. Commandé seul — 71 factures —, il nous a été réglé 174 € TTC en médiane, huit fois sur dix entre 129 et 259 €, déplacement compris. Les tarifs par situation sont sur notre page sur le prix du mesurage loi Carrez.
Sur le terrain, le relevé se fait au télémètre laser, pièce par pièce, et la ligne des 1,80 m est tracée sous chaque rampant. Deux situations reviennent dans les échanges avec nos clients :
- La mention « hauteur inférieure à 1,80 m » qui inquiète. Un propriétaire s’étonne de la voir sur son rapport alors qu’il ne l’a jamais constatée. Il s’agit souvent d’une surface minime — quelques centimètres carrés sous une poutre ou dans un renfoncement — que le rapport doit signaler parce qu’elle a été déduite, sans effet notable sur le total. Nous précisons alors la surface concernée, au centimètre carré près.
- La surface qui ne correspond pas à l’acte précédent. Un mesurage ancien annonçait une surface supérieure à la nôtre, sans travaux entre-temps. Ce n’est pas rare : les anciens relevés arrondissaient, ou comptaient une sous-pente. La bonne référence est le mesurage le plus récent, et l’écart doit rester dans la tolérance de 5 % pour ne rien changer au prix.
Surface erronée : les recours de l’acheteur
Le vendeur peut mesurer lui-même ; rien ne l’oblige à passer par un professionnel. Mais c’est lui qui répond de la surface inscrite dans l’acte, et la loi lui laisse peu de marge :
- si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle au manque, dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique ;
- si la superficie n’est pas mentionnée du tout, l’acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit l’acte ;
- une superficie supérieure à celle de l’acte ne donne aucun droit au vendeur.
Sur un appartement vendu 300 000 € pour 60 m² dont 56 sont réels, l’écart est de 6,7 % : l’acheteur peut réclamer environ 20 000 €. C’est ce risque que couvre l’attestation Carrez d’un diagnostiqueur certifié, dont l’assurance prend le relais en cas d’erreur. Pour la méthode de calcul complète, voir notre guide de la surface loi Carrez et notre article de fond sur la loi Carrez.
Questions fréquentes sur la hauteur sous plafond
Quelle est la hauteur sous plafond minimum pour la loi Carrez ?
1,80 m. En dessous, la surface au sol n’est pas comptée dans la superficie privative ; à partir de 1,80 m, elle compte en totalité.
Une pièce sous 1,80 m est-elle habitable ?
Elle peut être utilisée, mais elle ne compte ni dans la superficie Carrez ni dans la surface habitable, et elle ne peut pas être la pièce principale d’un logement loué, qui exige 2,20 m ou 20 m³.
Quelle hauteur sous plafond minimum pour louer ?
2,20 m dans la pièce principale de 9 m² au moins, ou un volume habitable de 20 m³. Les autres pièces n’ont pas de minimum réglementaire, mais leur surface n’est comptée qu’à partir de 1,80 m.
Une mezzanine compte-t-elle dans la loi Carrez ?
Oui si elle est fixe et offre 1,80 m sous plafond, même sans autorisation ni mention dans le règlement de copropriété (Cour de cassation, 6 mai 2014). Non si elle est démontable.
Quelle hauteur sous plafond dans un logement neuf ?
Le plus souvent 2,50 m, parfois 2,40 m. Ce n’est pas une obligation : aucune norme de construction ne fixe de hauteur minimale, seules la décence et les règles de surface en fixent une.
Comment mesure-t-on la hauteur : sol brut ou sol fini ?
Du sol fini au plafond fini, tels qu’ils sont le jour de la visite : revêtement de sol posé, faux plafond en place, poutres comprises.
La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison ?
Seulement si la maison est un lot de copropriété, par exemple dans un lotissement en copropriété horizontale. Une maison individuelle vendue seule n’est pas soumise à la loi Carrez, même si sa surface est souvent mesurée selon les mêmes règles.
Combien coûte un mesurage Carrez ?
Commandé seul, 174 € TTC en médiane sur nos factures 2026 ; intégré à un dossier de vente avec les autres diagnostics, son coût unitaire baisse puisque le déplacement n’est facturé qu’une fois.