Investir dans un immeuble peut être une option intéressante pour ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille de placement. Cependant, il est important de bien comprendre les enjeux et les risques liés à cette décision, afin de pouvoir prendre une décision éclairée. Dans cet article, nous allons examiner les différents aspects à prendre en compte lorsque l'on souhaite investir dans un immeuble de rapport pour en tirer un revenu locatif. Nous verrons également comment évaluer la rentabilité de cet investissement et comment le mettre en place de manière sûre et efficace.
Sommaire
- 1. Faites une étude de marché avant d'investir dans un immeuble
- 2. Établissez votre budget et votre capacité d'emprunt pour investir dans un immeuble
- 3. Comment trouver un immeuble de rapport ?
- 4. Comment estimer les travaux d'un immeuble ?
- 5. L'offre d'achat
- 6. Obtenir un prêt facilement
- 7. Rénovez et mettez en location
- 8. Gérez l'immeuble
- 9. Évaluez votre investissement dans l'immeuble (Bonus)
1. Faites une étude de marché avant d'investir dans un immeuble
Avant de commencer à chercher un immeuble de rapport, il est important de comprendre le marché local. Étudiez les taux de vacance, les loyers moyens et les tendances de l'immobilier dans la région où vous souhaitez investir. Cela vous aidera à déterminer quel type d'immeuble de rapport sera le plus rentable.
Voici quelques étapes pour réaliser une étude de marché avant d'acheter un immeuble de rapport :
Recherchez les tendances du marché de l'immobilier dans la région où vous souhaitez acheter. Utilisez des sites officiels comme ceux de l'Insee pour avoir des données fiables et réalistes.
Vous pouvez utiliser des outils comme Yuno ou Lybox pour vous aider à réaliser votre étude de marché plus facilement et rapidement.
Voici les données importantes à identifier et nos astuces :
1. Le nombre d'habitants
Pour de l'investissement dans un immeuble, mieux vaut aller sur une ville d'au moins 10 000 habitants.
En effet, une petite ville ou moyenne vous permettra d'avoir un prix au m2 bien plus bas qu'une grand ville comme Paris.
Aussi, veillez bien à vérifier si la ville est en augmentation démographique ou en déclin. Cela vous donnera tout de suite une très bonne idée du dynamisme de la ville.
Si la ville a 25 000 habitants mais est en baisse démographique de 0,7%, cela n'est pas bon signe. Mieux vaut aller dans une ville de 10 000 habitants avec une croissance démographique.
Vous ne devez pas penser qu'à la rentabilité quand vous achetez un immeuble mais aussi à une potentielle revente future.
Si vous l'achetez dans une ville en déclin, vous augmentez les probabilités de le revendre à perte ou de trouver des locataires facilement.
2. La tension locative
La tension locative est la différence entre l'offre et la demande de logements dans une région. Elle peut être influencée par plusieurs facteurs, tels que la croissance démographique et les politiques du marché du logement.
Si l'offre de logements est supérieure à la demande, la tension locative est faible, mais si la demande est supérieure à l'offre, la tension locative est forte.
Dans votre cas, il est recommandé de privilégier une ville où la tension locative est forte ou au minimum moyenne. Vous aurez ainsi beaucoup plus de facilité à trouver des locataires et cela augmentera la rentabilité de votre immeuble.
Il existe des outils en ligne qui vous donnent la tension locative par ville. Il vous suffit de faire une simple recherche sur Google, du type : "tension locative + ville".
3. Le prix au m2 moyen de la ville
Vérifiez que votre prix au m2 moyen de la ville ne dépasse pas un certain montant en fonction de votre capacité d'emprunt.
En effet, si vous avez une capacité d'emprunt de 100 000€ et que vous visez une ville avec des prix moyens de 2900 € le m2, vous aurez beaucoup de mal à trouver un immeuble.
Dans ce cas, 2 choix s'offrent à vous :
- trouver une ville avec un prix au m2 plus bas,
- changer de stratégies et aller sur l'achat d'un appartement (mais ce n'est pas ce que vous voulez, n'est-ce pas ?).
En fait, il y a un 3ème choix qui s'offre à vous, c'est d'augmenter votre capacité d'emprunt mais ce n'est pas le sujet de cet article. 😅
4. Le taux de chômage
C'est un point souvent oublié et pourtant qui peut faire capoter votre projet d'achat d'immeuble d'investissement locatif.
En effet, une ville avec un fort taux de chômage indique un manque de dynamisme, une mauvaise gestion politique ou tout simplement une ville peu attractive.
En général, il vaut mieux viser les villes qui ont un taux de chômage en dessous des 10%.
Attention tout de même, le taux de chômage est à corréler avec le pourcentage d'étudiants dans la ville.
Exemple : si la ville a plus de 15% d'étudiants et 12% de chômage, c'est une ville intéressante où investir.
2. Établissez votre budget et votre capacité d'emprunt pour investir dans un immeuble
Déterminez combien vous êtes prêt à dépenser pour votre immeuble de rapport, en prenant en compte les coûts d'achat, de rénovation et de gestion. N'oubliez pas de prévoir un budget pour les impôts et les assurances.
Et voici comment déterminer votre capacité d'emprunt pour un immeuble de rapport :
1. Évaluez votre taux d'endettement.
Si vous n'avez pas de prêt et de crédit en cours, vous pouvez passer à la suite. Sinon, voici comment calculer votre taux d'endettement :
- Ajoutez le montant total de toutes vos dettes, y compris les prêts immobiliers, les prêts à la consommation, les crédits renouvelables, les dettes de carte de crédit, etc.
- Divisez ce montant total par votre revenu mensuel net (c'est-à-dire votre salaire ou revenu après impôts).
- Multipliez ce résultat par 100 pour l'exprimer en pourcentage.
Par exemple, si vous avez des dettes totalisant 2 000 euros et que votre revenu mensuel net est de 3 000 euros, votre taux d'endettement sera de : (2 000 / 3 000) x 100 = 66,67 %
Il est recommandé de maintenir votre taux d'endettement en dessous de 35 % pour éviter de vous retrouver sous le poids de vos dettes. Cependant, cela dépend de votre situation financière personnelle et de votre capacité à rembourser vos dettes.
Et sachez que si votre taux d'endettement dépasse 35 %, il sera très difficile voire impossible d'obtenir un prêt pour acheter un immeuble de rapport.
Dans ce cas, pensez à réduire ce taux de différentes manières :
- revendre la voiture neuve pour acheter une autre d'occasion,
- utiliser le rachat de crédit pour lisser votre taux d'endettement et le faire baisser,
- renégocier vos taux d'assurances et les intérêts débiteurs.
2. Déterminez votre capacité d'emprunt
Pour déterminer votre capacité d'emprunt, on calcule le pourcentage de vos revenus qui est consacré à rembourser vos dettes (ce que l'on appelle votre taux d'endettement). Cette capacité peut être calculée en utilisant la formule suivante : (revenus - charges) x 35 / 100.
3. Comment trouver un immeuble de rapport ?
Il existe plusieurs étapes à suivre pour trouver un immeuble de rapport à acheter :
- Définissez votre budget et votre stratégie d'investissement. Cela vous aidera à cibler les immeubles qui correspondent à vos moyens et à vos objectifs.
- Faites une recherche en ligne pour trouver des immeubles de rapport à vendre dans votre région. Vous pouvez utiliser des sites de petites annonces en ligne, des agents immobiliers ou encore des sites spécialisés dans l'investissement locatif.
- N'hésitez pas à visiter plusieurs immeubles avant de faire votre choix. Cela vous permettra de vous faire une idée de l'état des lieux et de l'environnement dans lequel se situe l'immeuble.
- Prenez le temps de bien évaluer les frais liés à l'achat de l'immeuble, tels que les frais de notaire, les frais de garantie, etc. Ces frais peuvent représenter une part importante du coût total de l'investissement.
- Faites une étude de rentabilité afin de vous assurer que l'immeuble sera un investissement rentable à long terme. Cela inclut le calcul du taux de rendement net, qui prend en compte les loyers perçus et les frais liés à l'immeuble.
- N'hésitez pas à demander conseil à un expert, comme un agent immobilier ou un conseiller en investissement, qui pourra vous aider à trouver l'immeuble idéal et à évaluer sa rentabilité.
4. Comment estimer les travaux d'un immeuble ?
Voici comment estimer les coûts de rénovation d'un immeuble de rapport :
Établissez une liste des travaux à effectuer :
Commencez par dresser une liste de tous les travaux de rénovation nécessaires pour remettre l'immeuble en état. Incluez tous les travaux de réparation et de mise aux normes, ainsi que les améliorations souhaitées.
Obtenez des devis de professionnels :
Contactez plusieurs entreprises de rénovation ou artisans qualifiés et demandez-leur de vous fournir des devis pour chaque type de travail. Assurez-vous de comparer les devis de plusieurs entreprises pour obtenir une idée précise des coûts.
Tenez compte des coûts supplémentaires :
N'oubliez pas de prendre en compte les coûts supplémentaires qui peuvent être associés à la rénovation, tels que les frais de déplacement et de matériaux. Vous devrez également prévoir un budget pour les impôts et les assurances pendant la période de rénovation.
Établissez un budget de rénovation :
Une fois que vous avez obtenu tous les devis et pris en compte les coûts supplémentaires, établissez un budget de rénovation en totalisant tous les coûts. Assurez-vous de disposer de fonds suffisants pour couvrir tous les coûts de rénovation avant de signer le compromis de vente.
5. L'offre d'achat
Une fois que vous avez trouvé un immeuble de rapport qui vous intéresse, faites une offre d'achat auprès du propriétaire ou de l'agence immobilière. Assurez-vous de négocier les termes de l'offre en fonction de votre budget et de vos objectifs d'investissement.
Voici comment faire une offre d'achat à rabais pour un immeuble de rapport :
Utilisez l'étude de marché :
Avant de faire une offre d'achat, étudiez les tendances du marché de l'immobilier dans la région où se trouve l'immeuble de rapport. Cela vous aidera à déterminer un prix d'achat raisonnable et à négocier avec le vendeur.
Faites une offre en dessous du prix de demande :
Une fois que vous avez déterminé un prix d'achat raisonnable, faites une offre d'achat en dessous du prix de demande du vendeur.
Assurez-vous de justifier votre offre en faisant référence à des éléments tels que l'état de l'immeuble, les coûts de rénovation prévus et les tendances du marché local.
Négociez avec le vendeur :
Le vendeur peut accepter votre offre telle quelle, la refuser ou proposer un prix intermédiaire. Soyez prêt à négocier pour trouver un compromis qui convienne à chacun.
Faites appel à un avocat ou à un négociateur immobilier :
Si vous n'avez pas l'habitude de négocier des offres d'achat, il peut être utile de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier ou à un expert immobilier indépendant pour vous aider. Ils peuvent vous conseiller sur les meilleures stratégies de négociation.
6. Obtenir un prêt facilement
Voici comment obtenir un prêt facilement pour investir dans un immeuble de rapport :
Préparez votre dossier de prêt :
Pour obtenir un prêt facilement, vous devrez préparer un dossier de prêt solide. Cela inclut la rédaction d'un plan d'affaires détaillé pour votre projet d'investissement dans l'immeuble de rapport, ainsi que la collecte de documents tels que vos bulletins de salaire, vos relevés de compte et votre avis d'imposition.
Faites appel à un courtier en crédit immobilier :
Un courtier en crédit immobilier peut vous aider à trouver les meilleures offres de prêt sur le marché et à négocier les termes du prêt avec les banques. Ils peuvent également vous conseiller sur les différentes options de financement disponibles pour l'achat d'un immeuble de rapport.
Négociez les termes du prêt :
Une fois que vous avez trouvé une offre de prêt intéressante, négociez les termes du prêt avec la banque ou le courtier. Demandez des taux d'intérêt plus bas, une période de remboursement plus longue ou des frais de dossier moins élevés.
Remplissez les formalités administratives :
Une fois que vous avez accepté les termes du prêt, vous devrez remplir les formalités administratives et fournir tous les documents requis par la banque ou le courtier. Assurez-vous de respecter les délais pour que votre demande de prêt soit traitée rapidement.
En résumé, pour obtenir un prêt facilement pour l'achat d'un immeuble de rapport, il est important de préparer un dossier de prêt solide, de faire appel à un courtier en crédit immobilier, de négocier les termes du prêt et de remplir les formalités administratives.
Avec une bonne préparation et une recherche approfondie, vous devriez être en mesure de trouver un prêt qui répond à vos besoins et à vos objectifs d'investissement.
7. Rénovez et mettez en location
Une fois que vous avez acheté l'immeuble de rapport, vous devrez le rénover avant de le mettre en location. Faites appel à des professionnels pour effectuer les travaux et veillez à respecter les réglementations locales en matière de logement.
Une fois que l'immeuble est prêt à être loué, il ne vous restera plus qu'à publier des annonces et trouver des locataires potentiels.
Mais avant tout, pensez à vous entourer de professionnels ou d'investisseurs pour identifier le type de location. En effet, plusieurs choix s'offrent à vous comme la location nue, meublée, en courte durée ou en local commercial.
L'idéal dans un immeuble de rapport est de coupler ces différents types de locations pour augmenter fortement la rentabilité et diluer les risques.
Voici quelques étapes pour mettre en location un immeuble de rapport :
Rédiger une annonce de location :
Rédigez une annonce de location détaillée pour votre immeuble de rapport, en mettant en avant les points forts de chaque appartement et les caractéristiques qui le rendent attrayant pour les locataires.
Mettre en place un système de gestion :
Établissez un système de gestion efficace pour gérer les demandes de location, les paiements de loyer et les réparations de l'immeuble.
Vous pouvez utiliser un logiciel de gestion immobilière ou faire appel à une entreprise de gestion immobilière.
Établir des critères de sélection des locataires :
Définissez des critères de sélection pour vos locataires, tels que leur solvabilité financière et leur historique de location. Assurez-vous de respecter les lois locales sur le logement et de ne pas discriminer les candidats à la location.
Fixer le loyer :
Déterminez le loyer que vous souhaitez demander pour les appartements composant votre immeuble de rapport en fonction des loyers moyens dans la région, de l'état de l'immeuble et des coûts de gestion.
N'oubliez pas de prendre en compte vos objectifs d'investissement et de couvrir vos coûts.
Trouver des locataires :
Utilisez des sites Web d'annonces immobilières et des réseaux sociaux pour diffuser votre annonce de location et trouver des locataires potentiels. Vous pouvez également faire appel à un agent immobilier ou à une entreprise de gestion immobilière pour vous aider à trouver des locataires.
En résumé, pour mettre en location un immeuble de rapport, il est important de rédiger une annonce de location attrayante. Rassurez-vous, si vous avez bien effectué votre étude de marché au préalable, vos biens se loueront sans effort.
8. Gérez l'immeuble
En tant que propriétaire d'un immeuble de rapport, vous serez responsable de la gestion de l'immeuble et de la relation avec les locataires.
Cela peut inclure la collecte des loyers, la réparation des équipements et l'application des règles de location. Vous pouvez gérez l'immeuble vous même ou passer par un professionnel de la gestion locative.
Voici quelques étapes pour gérer efficacement un immeuble de rapport :
Établissez une stratégie de gestion :
Déterminez comment vous souhaitez gérer votre immeuble de rapport, en fonction de vos objectifs d'investissement et de votre temps disponible.
Vous pouvez choisir de gérer l'immeuble vous-même, de faire appel à une entreprise de gestion immobilière ou de combiner les deux.
Établissez des règles de location :
Définissez les règles de location de votre immeuble de rapport, en incluant des éléments tels que les modalités de paiement du loyer, les politiques de bruit et de fête, et les frais de retard de paiement. Assurez-vous que ces règles soient clairement indiquées dans le contrat de location.
Établissez un système de gestion des réparations :
Mettre en place un système de gestion des réparations vous permettra de gérer efficacement les demandes de réparation et les travaux de maintenance de l'immeuble. Vous pouvez utiliser un logiciel de gestion immobilière ou faire appel à une entreprise de gestion immobilière pour vous aider.
Communiquer avec les locataires :
Gardez le contact avec vos locataires pour gérer efficacement votre immeuble de rapport. Répondez rapidement aux demandes de réparation et aux questions, et organisez des réunions de locataires pour discuter des problèmes ou des améliorations souhaitées.
Gérez les finances de l'immeuble :
Assurez-vous de gérer efficacement les finances de l'immeuble de rapport, en collectant le loyer à temps et en gérant les coûts de maintenance et de gestion. Utilisez un logiciel de gestion financière ou un service de gestion.
9. Évaluez votre investissement dans l'immeuble (Bonus)
Gardez un œil sur la performance de votre immeuble de rapport en comparant les loyers perçus aux coûts d'entretien et d'emprunt.
Si l'immeuble est rentable, vous pouvez envisager d'investir dans d'autres immeubles de rapport. Si vous constatez que l'immeuble ne génère pas assez de revenus, vous devrez peut-être réviser votre stratégie de gestion ou même vendre l'immeuble.
Voici quelques conseils supplémentaires pour réussir votre investissement dans un immeuble de rapport :
- Faites bien une étude de marché approfondie avant de prendre une décision d'achat.
- Assurez-vous de disposer de fonds suffisants pour couvrir les coûts d'achat et de gestion de l'immeuble.
- Négociez les termes de l'achat avec soin pour obtenir un bon prix.
- Faites appel à des professionnels pour rénover et mettre en location l'immeuble.
- Soyez proactif dans la gestion de l'immeuble et maintenez une bonne relation avec les locataires.
- Évaluez régulièrement la performance de votre investissement et ajustez votre stratégie en conséquence.
J'espère que ces conseils vous seront utiles dans votre investissement dans un immeuble de rapport ! Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas à nous les poser. 😃
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