Vente en VEFA : définition, achat sur plan et avantages

Vente en VEFA : type de vente immobilière lorsque le bien concerné n’est pas construit ou achevé. Il diffère de la vente d’un bien existant entre particuliers. On parle alors d’achat sur plan ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). En quoi consiste-t-elle ? Comment se passe la transaction ? Qui peut acheter ? Quel est son coût ? Toutes les réponses ici !

Vente en l'état futur d'achèvement

Que veut dire vente en VEFA ?

La vente en l'état futur d'achèvement (Véfa) est un contrat immobilier portant sur l'acquisition d'un bien à bâtir ou en cours de chantier. Elle est différente d'un VIR.

Lors de la signature d'un contrat de vente en VEFA, l'acquéreur devient propriétaire du terrain puis de la propriété lors de sa construction. Le vendeur s'engage à lui livrer le logement dès l'achèvement des travaux de construction. La propriété concernée peut être une maison individuelle ou un bien en copropriété. Ce type de vente est particulièrement encadré pour protéger l’acquéreur qui achète tout en ayant la construction du bien à sa charge.

Voici quelques avantages en tant qu’acquéreur à avoir recours à l’achat d’un bien VEFA :

• la certitude d’avoir un logement neuf approuvé par la commune, le Conseil d’Architecture, d'Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) et conforme aux dernières normes comme la RE2020

• une maîtrise totale sur la construction avec la possibilité d’intervenir en ajoutant une clause spécifique dans le contrat

• un logement sécurisé avec toutes les études techniques réalisées en amont, comme l’étude thermique

• des frais de notaire moindres pour l’achat d’un logement neuf par rapport à l’achat dans l’ancien

• un accompagnement personnalisé du promoteur immobilier jusqu’à la remise des clés

Contenu du contrat de vente :

Lors de la signature du contrat d’acquisition d’un bien non construit ou en cours de construction, les deux parties doivent vérifier que le document contienne toutes les informations nécessaires. Qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement, le contrat doit reprendre les informations suivantes pour qu’il soit valide :

• Adresse du logement

• Descriptif précis du bien, avec les équipements et les annexes

• Détail des travaux souhaités par l’acquéreur lorsque la vente survient après un contrat préliminaire. Cela peut être des travaux de finition sur les murs, de revêtement ou d’installation d’équipements liés à la production de chauffage ou d’eau chaude sanitaire.

Pour les biens en copropriété, il faut en plus indiquer la situation du logement. Veillez bien également à présenter les annexes suivantes le jour de la signature :

• le règlement de lotissement ou de copropriété selon la nature du bien

• l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage qui doit être souscrite avant le début de chantier

• l’état des nuisances sonores aériennes pour les biens qui sont localisés dans une zone sensible du plan d’exposition au bruit (PEB)

• le plan côté et notice qui liste les équipements qui seront intégrés au logement

• le plan qui définit les caractéristiques de la copropriété, à savoir le nombre de logements qui la composent ainsi que le nombre d’étages et l’emplacement du bien

Enfin, comme tout autre relation contractuelle, le contrat de vente en VEFA des informations légales comme :

• le délai de livraison du logement avec des potentielles pénalités en cas de retard
• les conditions d’échelonnement pour régler le montant des travaux
• le prix total de la vente avec des potentielles conditions de révision entre les deux parties
• l’ajout d’une condition suspensive liée à l’obtention du prêt
• des conditions pour l’utilisation du droit de réflexion

Si la dernière clause n’est pas insérée dans le contrat, une amende d’un montant maximal de 15.000 € pour manquement à l’obligation d’informer.

Qui peut faire de la vente en VEFA ?

La loi du 3 janvier 1967 régit la structure juridique du contrat de vente en VEFA, qui stipule les parties prenantes. D’u côté, le promoteur immobilier qui a le rôle de vendeur. Il repère les terrains afin de faire émerger des projets de constructions immobilières et les vend ainsi à l’autre partie qui est l’acquéreur.

Le promoteur immobilier est également tenu d’établir une liste de diagnostics immobiliers obligatoires pour la cession du terrain à l’acquéreur. Toutefois, le nombre de diagnostics à faire est bien moins important que pour un bien neuf achevé ou ancien. Il devra faire appel aux services d’un diagnostiqueur immobilier pour délivrer :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) : calcul de la consommation énergétique annuelle

• l’état des risques et pollution (ERP) : information sur les risques naturels, miniers ou technologiques entourant le terrain du bien

Depuis le 1er janvier 2020, l’ERP doit être complété par un état des nuisances sonores aériennes pour les logements localisés dans des zones à fort risque de bruit définis par le plan d’exposition au bruit (PEB).

Comment se passe une vente en VEFA ?

La vente en VEFA doit obligatoirement commencer avec un contrat de réservation, qui est un avant-contrat spécifique à ce type de vente. Tout autre avant-contrat, comme la promesse ou le compromis de vente, est prohibé. Dans ce cas, le promoteur s’engage uniquement à délivrer un bien neuf à l’acquéreur en cas de l’achèvement en bonne et due forme du programme immobilier. Le contrat de réservation se signe sous seing privé, c'est-à-dire entre les deux parties, sans intermédiaire comme le notaire.

Lorsqu'un acheteur souhaite acquérir un logement en VEFA, il doit souvent contracter un prêt immobilier pour financer cet achat. Le Prêt Action Logement permet de financer cette opération, par exemple. La banque ou l'organisme prêteur exigera alors une garantie pour sécuriser le remboursement du prêt, et la garantie hypothécaire est l'une des options possibles.

Cet avant contrat préliminaire doit être impérativement mis à l’écrit. Et doit inclure, tout comme le contrat de vente définitif, un certain nombre d’informations pour ne pas être nul :

• une estimation de la surface habitable en m2 du logement

• le nombre de pièces principales et les pièces annexes

• la localisation du bien dans la copropriété ou le lotissement

• une note technique globale sur la qualité de la construction et la nature des matériaux utilisés avec une liste des équipements utiles pour le bien

• la date de la conclusion définitive de la vente immobilière

• le prix estimatif lors de la réservation du logement avec les possibilités de révision

• une date théorique sur la finalisation des travaux

• reproduction à l’identique des articles R.261-28 à R.261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation sur le dépôt de garantie

La loi ELAN du 23 novembre 2018 autorise l'acquéreur de biens en VEFA de conserver la possibilité d'effectuer certains travaux de rénovation ou d'installer des équipements qu'il a lui-même achetés. Si l'acheteur choisit cette option, l'avant-contrat doit contenir une clause très claire stipulant qu’il accepte les honoraires, frais et responsabilités encourus pour ces travaux exécutés après la livraison de l'immeuble.

Précisez le coût des travaux effectués par l'acheteur à retenir, ceux-ci sont décrits et quantifiés par le vendeur. Ainsi que la durée pendant laquelle l'acheteur peut revenir sur sa décision de retenir l'exécution desdits travaux. Si l'acheteur choisit l'option "opt out", le vendeur doit engager ou faire exécuter les travaux que l'acheteur se réserve d'exécuter aux prix et conditions mentionnés dans l'avant-contrat.

Prix de l’achat sur plan :

L’achat sur plan est la principale forme de vente en VEFA, où l’acquéreur paie en plusieurs fois le tarif du logement selon l’avancée de la construction. Ce genre de pratique est très encadrée par la législation et il y a des limites à respecter. Les paiements avec le dépôt de garantie sont limités à :

• 35% du prix pour l’achèvement des fondations
• 70 % du prix pour la conclusion du gros œuvre
• 95 % du prix la fin des chantiers

Dans le dernier cas, les 5% qui sont encore dus par l’acquéreur doivent être payés lors de l’installation de ce dernier dans le logement. Voici l'échelonnement typique en achat sur plan :

Stade d'avancement	Echelonnement	Cumul
Ouverture du chantier	20%	20%
Achèvement des fondations	15%	35%
Première dalle de béton	20%	55%
Murs en élévation	10%	65%
Hors d'eau	5%	70%
Menuiseries extérieures posées	15%	85%
Achèvement	10%	95%
Mise à disposition	5%	100%

Est-il possible de revendre un bien en VEFA ?

Après la signature du contrat de réservation, l'acheteur s'engage à conclure la vente sur plan et à signer le contrat définitif. Dans le cas contraire, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie. Cependant, la loi autorise l’acquéreur à revenir sur son engagement et à récupérer intégralement son dépôt de garantie dans certains exceptionnels. Premièrement, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation d’une durée de 10 jours durant laquelle il peut refuser l’achat sans devoir donner d’explications.

Si votre vie personnelle ou professionnelle change, vous pourriez être contraint de revendre votre bien en VEFA en cours de construction. Si votre contrat inclut cette option, veuillez noter que le transfert de contrat est autorisé. Toutefois, dans ce cas, les frais de notaire ne seront pas réduits. Pour le fisc, il ne s'agit pas d'une cession de contrat, mais d'une revente entre particuliers.

Dans le cas où les travaux ont été lancés, les fonds doivent être appelés par le donneur d'ordre et payés par le transférant. Les ventes entre particuliers n'étant pas soumises à la TVA, l'opération sera réalisée sans TVA. Cependant, les demandes de fonds ultérieures seront soumises à la TVA.

La cession d'un contrat de vente en VEFA peut entraîner des pertes monétaires, car le revendeur est assujetti à l'impôt sur la plus-value (les logements en VEFA ne peuvent pas être considérés comme des logements principaux) et aux frais de crédit prépayés.

Quand payer les frais de notaire en VEFA ?

Le paiement des frais de notaire intervient au moment de la signature du contrat de vente définitif. Pour l’achat d’immobilier neuf en VEFA, comme pour les autres, les frais de notaires s’élèvent entre 2 à 3% du prix de vente. Pour la vente de biens anciens, ces frais montent jusqu’à 7 ou 8%. Le calcul des frais de notaire pour la vente en VEFA comprend :

• la taxe liée à la publicité foncière
• les frais hypothécaires
• les émoluments qui sont la rémunération des services du notaire
• les diverses taxes des collectivités locales

Par exemple, si vous souhaitez acquéreur un bien VEFA d’une valeur estimée à 250.000 €, vous devrez vous acquitter des frais de notaire entre 5.000 et 7.500 €.

De plus, si vous contractez un prêt immobilier amortissable pour financer l'achat d'un bien immobilier en VEFA, les remboursements du prêt commencent généralement à être effectués avant que le bien ne soit achevé. Ainsi, l'emprunteur doit être en mesure de faire face à ces paiements même s'il n'habite pas encore dans le bien immobilier.