La vente d'un immeuble à rénover ou VIR, c'est la vente d'un bien immobilier sur lequel sera effectué des travaux. À travers le contrat, le vendeur s'engage alors à rénover celui-ci dans un délai déterminé.
De ce fait, la transaction immobilière est soumise à certaines dispositions particulières destinées à protéger notamment l'acheteur. Elle nécessite un contrat de vente d'immeubles à rénover.Sommaire
- Comment rédiger un contrat de vente d’immeuble à rénover ?
- Les travaux pris en compte dans une vente d’immeubles à rénover
- Peut-on signer un compromis de vente dans le cas d’une VIR ?
- Vente d’immeuble à rénover : quelles sont les modalités de paiement ?
- Les assurances et les garanties lors d’une vente d’immeubles à rénover
Comment rédiger un contrat de vente d’immeuble à rénover ? ✍️
La promesse de vente avant le contrat officiel
Il y a souvent une étape qui précède la rédaction d'un contrat. On l'appelle la promesse de vente (ou compromis).
En effet, les deux parties vont généralement signer un accord unilatérale de vente. Ce document doit obligatoirement comporter les informations suivantes :
- les caractéristiques du bien vendu (surface, nom de la pièce, etc.)
- une description des travaux et un calendrier de réalisation
- le prix (net vendeur ou non)
- un engagement du vendeur sur la production d'une garantie d'achèvement des travaux
- un engagement du vendeur concernant les assurances de responsabilités et de dommage-ouvrage
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Diagnostic de l'installation intérieure de gaz
- Récépissé de l'attestation de conformité de l'installation intérieure d'électricité
- État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
- Dossier de diagnostic technique (DDT)
- Diagnostic parasitaire (termites et insectes xylophages)
- État des servitudes et des règles d'urbanisme applicables à l'immeuble
- Diagnostics liés aux risques sanitaire (amiante, plomb, etc.)
Lors de la réalisation de diagnostic immobilier, il faut impérativement faire appel à un diagnostiqueur certifié. Si le professionnel n'a pas obtenu de certification par un organisme agréé de la COFRAC cela peut entraîner des sanctions sur le vendeur.
Enfin, dans une autre annexe, le vendeur doit remettre une note technique. Cette note concernera la qualité du travail effectué et indiquera :
- une évaluation des matériaux et des équipements selon leur nature et leur qualité
- Le matériel de collection ayant une utilité est bien vendu s'il est situé dans un bien de collection.
Le contrat officiel de vente d'immeubles à rénover 📃
Il est obligatoire qu'un notaire établisse un contrat VIR par un acte authentique. Il devra contenir les éléments suivants :
- une description et les caractéristiques du bien ou de la partie du bien vendu
- la superficie du lot ou de la fraction de lot (loi Carrez)
- éventuellement l'indication de la situation générale du marché immobilier
- une description des travaux à accomplir, y compris les travaux relatifs aux parties publiques et aux parties privées
- le prix de l'immeuble
- le délai d'exécution des travaux
- une justification de la garantie financière d'achèvement (elle ne s'applique qu'aux travaux à réaliser)
- une justification des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur
Toute comme pour la promesse de vente, un manquement entraînera la nullité du document.
L'obtention d'un contrat de vente d'un immeuble à rénover par acte notarié assure une meilleure protection de l'acquéreur. Le vendeur peut aussi faire appel à un notaire de lui-même. Cela dépend du souhait des vendeurs qui peuvent être des particuliers, un promoteur immobilier ou un investisseur.
Dès l'achèvement de la construction, le vendeur transfère immédiatement le terrain et la propriété du bâtiment à celui-ci.
Selon la législation en vigueur :
"Le contrat mentionné au premier alinéa est soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du code civil, sous réserve de l'application des articles L. 262-2 à L. 262-11 du présent code." - article L262-1 du Code de la Construction et de l'HabitationA noter que le VIR est différent d'une VEFA. Une VEFA est une vente d'immobilier à bâtir.
Les annexes du contrat de vente d'immeubles à rénover 📂
Les documents déposés chez un notaire par acte authentique doivent être annexés au contrat de vente :
- une liste d'indications utiles sur la consistance et les caractéristiques techniques de la rénovation
- un exemplaire du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété doit par ailleurs être remis avant la signature du contrat VIR. L'objectif étant que l'acheteur puisse en prendre connaissance.
Les travaux pris en compte dans une vente d’immeubles à rénover 🚧
Ils doivent être liés à un bâtiment existant. La nature et l'importance des travaux ne sont pas réglementées.
Toutefois, les rénovations ne doivent pas être assimilables à une reconstruction. Sinon la transaction serait considérée comme un contrat de vente en l'état futur d'achèvement. Ce ne serait alors plus une vente d'un immeuble à rénover.
Seuls les travaux qui n'aboutissent pas en un nouveau bâtiment sont pris en compte par le contrat VIR. Cela exclut donc les agrandissements ou la restructuration. Le décret d'application du 16 décembre 2008 donne une liste précise de l'ensemble des rénovations à exclure.
Peut-on signer un compromis de vente dans le cas d’une VIR ? ✒️
- les indications essentielles relatives à la description et au délai d'achèvement des travaux
- la promesse du vendeur de fournir les justifications de la garantie d'achèvement de l'ouvrage
- les gages obligatoires à présenter à l'acquéreur lors de la signature
Un contrat d'avance peut être conclu sous condition suspensive. Par conséquent, la loi stipule qu'aucun paiement ne peut être effectué avant la réalisation de la condition. Il semble qu'il existe un principe particulier qui s'applique aux ventes en l'état futur d'achèvement.
Vente d’immeuble à rénover : quelles sont les modalités de paiement ? 💵
Lors d'une vente en VIR, vous payez :
- Le prix du terrain et des structures existantes au moment de la signature de l'acte authentique.
- Les travaux futurs au fur et à mesure de leur achèvement.
Le vendeur est considéré comme le maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
Conformément à la législation en vigueur, le prix d'un contrat VIR est échelonnée. Dans un premier temps, l'acheteur règle le coût de l'existant. Ce règlement se fait lors de la signature.
Dans un second temps, le prix des travaux est réglé de la manière suivante :
| Avancement des travaux | La somme payée |
|---|---|
| A la moitié des rénovations | 50 % du prix total |
| A l'achèvement de l'ensemble des rénovations | 95 % du prix total |
| A la livraison | Le solde total |
- une peine de prison de deux ans
- une amende de 9.000 euros
Les assurances et les garanties lors d’une vente d’immeubles à rénover 🔒
Le vendeur professionnel d'un bâtiment rénové doit justifier :
- d'une assurance responsabilité civile professionnelle
- d'une assurance responsabilité civile obligatoire
- d'une assurance dommages-ouvrage
En l'absence de mise en conformité, il s'expose aux sanctions imposées à tous les constructeurs :
- une amende de 75 000 €
- une peine de prison de 6 mois
Concernant l'achèvement des travaux 🏗️
Il appartient au vendeur de fournir les garanties biennale et décennale. Cette obligation s'applique uniquement si les travaux en relèvent.
En cas de vices de construction ou de non-conformités manifestes, l'acheteur doit en être informé. Ils doivent donc être notés dans le document de livraison ou signalés par lettre dans le mois qui suit la livraison. Après la livraison, une action en réparation peut être engagée dans un délai d'un an.
Selon la loi, il doit aussi fournir une garantie d'achèvement. Elle est constituée d'une caution solidaire d'un établissement de crédit qui peut être délivrée soit par :
- un établissement de crédit
- une entreprise d'assurance agréée
Enfin, la garantie est vérifiée par un homme de l'art désigné d'un commun accord par les parties, qui certifie l'achèvement. La date unique de livraison des travaux constituent le point de départ de la garantie.
La livraison intervient plus tard : elle résulte d'un procès-verbal établi entre vous et le vendeur.
Concernant le bâti existant 🏬
Il est possible qu'un vice non-apparent lors d'une vente en VIR soit découvert après la signature de l'acte authentique. Dans ce cas-là, une action en justice est envisageable, seulement si :
- le vice doit être indétectable par un profane qui a réalisé un examen méticuleux
- il rend l'immeuble impropre à l'usage qui lui était destiné
- il affecte le bien immobilier à un point qui aurait pu détourner l'acquéreur de cet achat
- il est tel que l'acquéreur aurait demandé un moindre prix s'il en avait eu connaissance
L'action en justice doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la date de découverte du vice. Cette règlementation a été mise en place par l'article 1641 du Code Civil.
Concernant un immeuble occupé 🏨
Si l'immeuble est occupé, des mesures de protection sont prévues pour éviter tout abus qui forcerait les occupants à partir. Si les mesures ne sont pas respectées, le juge, saisi en référé, peut interrompre ou interdire les travaux. Cette prescription se fera par ailleurs sous-astreinte.
Si, malgré cette interdiction, la rénovation est exécutée, les sanctions encourues sont les suivantes :
- une condamnation à une peine de prison de 2 ans
- une amende de 4 500 euros
En outre, le juge peut ordonner la remise en état de l'immeuble. Elle se fera aux frais du contrevenant.
Concernant le transfert des droits 👨⚖️
Si vous revendez le bien, les droits et obligations dont vous disposez sont transférés au cessionnaire (second acquéreur).
- Il est possible de rédiger une promesse de vente, mais elle doit contenir des mentions spécifiques et des diagnostics immobiliers obligatoires,
- Le vendeur peut demander une indemnité d'immobilisation, mais elle ne doit pas être liée aux travaux,
- Un contrat VIR établit par un notaire assure une meilleure protection pour l'acquéreur,
- Les travaux pris en compte dans une VIR sont définis par le décret du 16 décembre 2008,
- Le paiement se fait en plusieurs étapes qui respectent des plafonds spécifiques,
- le vendeur doit disposer d'une assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire et d'une assurance dommages-ouvrage,
- Il existe différentes assurances et garanties concernant les travaux, le bâti existant, les transferts de droit et le cas spécifique ou un immeuble est occupé.