Bail réel solidaire : représente une nouvelle mesure d'acquisition immobilière instaurée par la loi Macron immobilier le 6 août 2015. Son objectif est de permettre à des foyers à revenus modestes d'acquérir une habitation neuve dans une zone à forte demande, et ce, à un coût abordable.
[Mis à jour le 05/06/2023]
Dans son plan logement pour 2023, la première ministre, Elisabeth Borne, propose une mesure visant à élargir le nombre de ménages éligibles. Cette extension de l'éligibilité au BRS pourrait ouvrir de nouvelles perspectives pour de nombreux ménages et contribuer à la création d'un parc immobilier plus accessible et solidaire.
Sommaire
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ? 🤔
Le concept du bail réel solidaire (BRS) repose sur la séparation du foncier et du bâti, ce qui permet de réduire le coût des logements : vous acquérez uniquement la partie construite et vous louez le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) moyennant un loyer modéré, en signant un bail d'une durée allant de 18 à 99 ans.L'OFS (organisme à but non lucratif agréée) détient exclusivement la propriété du terrain, ce qui signifie que vous n'achetez que la partie bâtie du logement. Cette approche se traduit par des économies de l'ordre de 20 % à 40 %, selon la localisation géographique.
Le logement doit se trouver en zone tendue pour être éligible.
Les principaux textes de référence régissant le BRS sont les articles L. 255-1 à L. 255-19 et R. 255-1 à R. 255-9 du code de la construction et de l'habitation. Ces articles définissent les dispositions légales et réglementaires spécifiques à ce dispositif d'accession à la propriété. Ils précisent les conditions, les droits et les obligations des parties impliquées.ℹ️ Bon à savoir : il est important de noter que la revente de ce logement est soumise à des conditions strictes, avec un prix de cession encadré, inférieur au prix du marché, et réservée aux ménages répondant aux mêmes critères de ressources.
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Afin de bénéficier des avantages du bail réel solidaire, il est nécessaire de respecter certaines conditions et règles :
- Justifier d'un niveau de revenus spécifique pour s'adresser aux ménages modestes. Ce plafond de revenus varie en fonction de la région et du nombre de personnes dans le foyer.
| Nb de personnes qui vont occuper le logement | Zone A | Zone B et C |
|---|---|---|
| 1 | 35 515 € | 26 921 € |
| 2 | 49 720 € | 35 899 € |
| 3 | 56 825 € | 41 525 € |
| 4 | 64 638 € | 46 014 € |
| 5 et + | 73 732 € | 50 489 € |
- Utiliser le logement acquis grâce à ce type de bail comme résidence principale.
- Payer une mensualité d'emprunt ainsi qu'une redevance à l'organisme de Foncier Solidaire. Cette redevance reste modeste pour faciliter l'accession sociale à la propriété et couvre les frais de gestion et le droit d'occupation.
✅ Exemple : Julie, une jeune professionnelle, vit actuellement en location dans une zone tendue où les prix de l'immobilier sont élevés. Elle souhaite devenir propriétaire d'un logement mais trouve difficile d'accéder à la propriété en raison de ses revenus limités.
Après s'être renseignée sur les différentes options, Julie découvre le bail réel solidaire. Elle voit dans ce dispositif une opportunité de devenir propriétaire à un prix abordable tout en bénéficiant de certains avantages.
Julie décide donc de se renseigner davantage sur les conditions et règles du BRS. Elle constate qu'elle doit respecter un plafond de revenus spécifique pour pouvoir prétendre à ce dispositif. Après vérification, elle constate que ses revenus correspondent aux critères exigés pour la zone où elle souhaite acquérir son logement.
Elle contacte alors un Organisme Foncier Solidaire (OFS) qui propose des logements avec ce bail dans la région. Elle obtient toutes les informations nécessaires sur les logements disponibles, les mensualités d'emprunt et la redevance mensuelle à payer à l'OFS.
Après avoir comparé les coûts et avantages avec d'autres options d'accession à la propriété, Julie décide de se lancer dans cette démarche. Elle remplit les formulaires requis, fournit les justificatifs de revenus et entame les démarches pour l'acquisition d'un logement en BRS.
Grâce à celui-ci, Julie pourra réaliser son rêve de devenir propriétaire d'un logement neuf à un prix abordable. Elle bénéficiera également d'une mensualité d'emprunt réduite et d'un "loyer" faible pour le terrain qu'elle louera à l'OFS. Elle se sent rassurée de savoir qu'en cas de revente, elle devra respecter des conditions encadrées pour permettre à d'autres ménages modestes d'en bénéficier.
Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?
Les bénéfices de l'achat en BRS sont nombreux et comprennent :
- Économies significatives : en optant pour celui-ci, vous pouvez réaliser des économies allant de 15 % à 40 % sur le coût total de votre projet immobilier en pleine propriété, selon la zone géographique.
- Constitution d'un capital : grâce à des mensualités réduites, vous pouvez constituer progressivement un capital immobilier tout en étant propriétaire de votre logement.
- Loyer faible du terrain : vous payez un "loyer" faible pour la location du terrain à l'indice IRL1, ce qui permet de réduire les charges liées à l'occupation de votre logement.
- Garantie de rachat : l'Organisme Foncier Solidaire (OFS) vous offre la garantie de rachat de votre logement, vous assurant ainsi une sécurité en cas de besoin de revente.
- TVA réduite : vous bénéficiez d'un taux réduit de TVA à 5,5 % au lieu des 20 % habituels lorsqu'il s'agit d'un logement neuf. (Tout savoir sur la TVA immobilière ici)
- Prêt à taux zéro : en tant que primo-accédant, vous pouvez financer l'achat de votre bien en BRS à l'aide d'un prêt à taux zéro (PTZ) soutenu par l'État.
- Abattement de taxe foncière : dans certaines collectivités, il est possible de bénéficier d'un abattement de taxe foncière de 30 % à 100 %, si la commune l'a décidé.
- Prix d'acquisition réduit : le coût du terrain dans le cadre du BRS est généralement compris entre 15 % et 30 % du prix final, et il est plafonné aux plafonds de prix du PSLA (Prêt social de location-accession).
En choisissant ce modèle de bail, vous profitez ainsi des avantages d'un programme neuf, d'une accession sécurisée à la propriété et de conditions financières avantageuses.
Bail réel solidaire inconvénients
Malgré ses avantages, le BRS présente également quelques inconvénients potentiels :
- Restriction de revente : lorsque vous êtes propriétaire d'un logement en BRS, vous êtes soumis à des règles strictes de revente. Vous ne pouvez revendre le logement qu'à un prix encadré, inférieur au prix du marché, et à un ménage répondant aux mêmes critères de ressources que vous aviez au moment de l'achat. Cela peut limiter la liberté de revente et la valorisation du bien (plus-value résidence principale).
- Durée du bail : il est établi pour une durée assez longue, généralement entre 18 et 99 ans. Cette longue durée peut constituer un inconvénient si vous souhaitez une plus grande flexibilité dans la gestion de votre bien immobilier.
- Contraintes administratives : il implique une gestion spécifique avec l'Organisme Foncier Solidaire (OFS) et peut nécessiter des démarches administratives supplémentaires. Cela peut entraîner une charge administrative plus élevée par rapport à un achat immobilier classique.
- Disponibilité géographique limitée : il est souvent limité aux zones tendues où l'accès à la propriété est plus difficile. Par conséquent, il peut ne pas être disponible dans toutes les régions ou communes, ce qui restreint les possibilités d'achat en BRS pour certains acquéreurs.
- Dépendance à l'OFS : en tant que propriétaire en BRS, vous êtes lié à l'OFS pour la location du terrain. Cela signifie que vous devez respecter les règles et les obligations établies par l'OFS, ce qui peut restreindre votre autonomie dans la gestion de votre bien.
ℹ️ Bon à savoir : c'est un dispositif qui permet d’être propriétaire des murs de son logement mais pas du terrain.
Bail réel solidaire avis 📩
Vous trouverez ci-dessous quelques avis dessus :
"C'est une excellente solution pour favoriser l'accession à la propriété des ménages modestes. En dissociant le foncier et le bâti, il permet de proposer des logements à des prix abordables, tout en garantissant la pérennité de cette accessibilité pour les générations futures." - Noël Flantier, résident depuis 3 ans
"Le BRS offre une alternative intéressante aux dispositifs traditionnels d'accession à la propriété. En louant le terrain à un Organisme Foncier Solidaire, les ménages peuvent devenir propriétaires d'un logement neuf à un coût inférieur au marché. Cela permet de concilier l'accession à la propriété avec la maîtrise des prix du logement." - Philippe Durand, résident depuis 1 an
"Il présente l'avantage de limiter la spéculation immobilière. En fixant un prix de cession encadré, les propriétaires ne peuvent revendre leur logement qu'à un prix inférieur au marché, ce qui contribue à maintenir des logements accessibles aux ménages modestes à long terme." - Sophie Martin, résidente depuis 12 mois
"Le BRS offre une sécurité juridique aux locataires-accédants en encadrant les droits et les devoirs des parties. Les conditions et règles spécifiques du bail réel solidaire garantissent la stabilité et la pérennité de l'occupation du logement, offrant ainsi une tranquillité d'esprit aux bénéficiaires." - Julien Bernard, résident depuis 5 ans
"C'est une initiative innovante qui permet de répondre aux besoins croissants de logements abordables dans les zones tendues. Il favorise l'inclusion sociale en offrant aux ménages modestes la possibilité d'accéder à la propriété tout en préservant leur pouvoir d'achat et en limitant les charges financières liées à l'acquisition." - Laura Dupont, résident depuis 7 ans
🤓 Ce qu'il faut retenir sur :
- C'est un dispositif d'accession à la propriété qui permet aux ménages modestes d'acheter un logement neuf à un prix abordable en zone tendue.
- L'acheteur acquiert uniquement le logement tandis que le terrain est loué à un Organisme Foncier Solidaire (OFS).
- Les avantages du BRS incluent des économies significatives sur le prix d'achat du logement, la possibilité de financer le projet avec un prêt aidé par l'État (Prêt à taux zéro), un faible loyer pour le terrain loué à l'OFS et une TVA réduite à 5,5 %.
- Il est nécessaire de respecter certaines conditions, notamment en termes de plafonds de ressources, d'utiliser le logement acquis comme résidence principale et de payer une mensualité d'emprunt ainsi qu'une redevance à l'OFS.
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