Loi Macron immobilier : les 7 mesures les plus impactantes !

loi macron immobilier : top 7 des mesures

Loi Macron immobilier : législation pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, entrée en vigueur le 6 août 2015. Mesure qui sert avant tout à libéraliser davantage les diverses professions sur le territoire français. L’immobilier est concerné, avec un ensemble de règles venues fluidifier le marché immobilier.

Quelles sont-elles ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Toutes les réponses ici !

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Sommaire

Quelles sont les principales mesures de la loi Macron ?

La loi Macron du 6 août 2015 est composée de 308 articles dont une partie entière est concernée à l’immobilier. Elles concernent essentiellement des changements majeurs des délais de rétractation des acquéreurs lors de ventes immobilières, mais aussi :

  • la mise en concurrence des syndicats de copropriété et de leurs projets de contrats
  • l’évolution des demandes d’urbanisme et du permis de construire
  • le changement de procédure pour la mise en location
  • la mobilité bancaire

Retour sur chacune des mesures de la loi Macron immobilier !

loi macron immobilier : impact locationLoi n°2015-990 du 6 aoüt 2015

Modification du délai de rétractation pour l’acquéreur

L’article 210 de la loi du 6 août 2015 vient modifier les anciens articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation. Pour tous les compromis de vente ou promesses, signés après le 8 août 2015, les particuliers disposent d’un délai de rétractation de 10 jours contre 7 auparavant. Cette mesure permet aux acquéreurs de prendre plus de temps dans leur réflexion, bien que les professionnels considèrent que cette option est rarement utilisée. De base, le projet était porté à 14 jours.

ℹ️ Bon à savoir : le délai de rétractation commence à partir du lendemain de la signature du compromis ou promesse de vente signé chez le clerc de notaire. C’est cet officier qui est responsable du bon déroulement de la transaction entre les deux parties.

Lorsqu’il souhaite se rétracter, l’acquéreur peut adresser une lettre en recommandé avec accusé de réception au vendeur du bien. Il n’est toutefois pas obligé de donner les raisons de son choix. Une fois les 10 jours passés, l’engagement de l’acquéreur est définitif.

Exemple : Pierre et Marie signent un compromis de vente pour l'appartement le 10 septembre 2023. Grâce à la loi Macron, Marie bénéficie désormais d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la signature chez le clerc de notaire. Ce délai lui permet de réfléchir davantage à son achat sans être engagée définitivement.

loi Macron : mesures immobilier Résumé de la Loi Macron du 6 août 2015

Réduction du délai de préavis

C’est l’article 82 de la loi immobilière Macron qui prévoit une réduction du délai de préavis de 3 à 1 mois lorsqu’un locataire quitte un logement. Cette mesure concerne les locations situées dans les zones tendues, comme la plupart des agglomérations françaises, ainsi que les baux non meublés. Cette réduction du délai de préavis est également accordée aux locataires qui disposent de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou qui sont dans un logement social.

Développement du recours aux logements intermédiaires

La loi Macron offre désormais aux collectivités locales confrontées à une pénurie de logements la possibilité d'augmenter de 30 % la construction de "logements intermédiaires" dont le coût se situe entre le logement social et le logement privé. Les bailleurs sociaux ont même la possibilité de céder jusqu'à 30 % de l'ensemble en l'état futur d'achèvement (Vefa). Cependant, de telles mesures ne s'arrêtent qu'aux limites des villes "sans lois SRU", désignant le gouvernement, c'est-à-dire ne produisant pas suffisamment de logements sociaux.

Ce type d’habitation concerne principalement les ménages qui ont des revenus trop élevés pour habiter en logement social, mais trop faibles pour habiter dans le reste du parc immobilier. L’article 73 de cette loi a enlevé le critère de zone géographique pour l’implantation de ces habitats particuliers.

Ils peuvent dorénavant se situer aussi bien dans une zone d’urbanisation continue (ZUC) de plus de 50.000 habitants que dans une commune de 15.000 habitants avec une forte croissance. De plus, les opérateurs à la tête de ces logements peuvent se partager plusieurs projets, chaque projet n’étant plus affilié à un opérateur en particulier.

Avec cette mesure, les bailleurs de logements sociaux peuvent désormais vendre en VEFA jusqu’à 30% des biens d’un projet. Ces biens sociaux, ou bureaux, peuvent être achetés par des organismes spécialisés dans l’installation de logements intermédiaires. Et ce, pour les transformer en logements intermédiaires.

Clarification de la Loi ALUR

Entrée en vigueur le 24 mars 2014, la loi portant sur l’accès au logement et l’urbanisme rénové gère les rapports locatifs sur le parc immobilier français. La loi du 6 août 2015 vient clarifier certains articles qui pouvaient être flous. Pour les contrats de baux meublés ou vides, certaines exceptions ont été ajoutées comme :
  • le dépôt de garantie
  • modification de la procédure de résiliation de bail pour cause d’impayés
  • délai de prescription
  • travaux qui permettent d’obtenir une indemnisation
  • mise en place de la cotitularité pour les couples pacsés
  • développement de la zone d’encadrement
loi macron : modification loi alurLoi n°2014-266 du 24 mars 2014

De plus, chaque bail signé doit à présent indiquer précisément le montant du loyer encadré en zones tendues ou encore le préavis pour prise de congés. Toujours dans un objectif de mettre fin aux abus sur le marché, la loi Macron immobilier a rapproché les contrats de baux meublés avec les baux vides. Ainsi, un contrat de location meublée doit inclure :
  • les différentes mentions obligatoires
  • les dispositifs de régularisation du bail
  • la notice d’information qui est relative aux droits et obligations des deux parties avec les différentes voies de conciliation et de recours
  • les dispositifs pour réguler le bail

Limitation des recours abusifs des permis de construire

Dans un communiqué, le Ministère du Logement a indiqué que la procédure d'action de démolition "se recentre sur les zones sensibles pour éviter les abus ou les appels incessants. Ces recours étaient en effet souvent utilisés dans les transactions immobilières pour négocier des fonds illicites plutôt que pour protéger les droits des tiers et des riverains et bloqués. Quelque 40 000 projets de logements n’ont ainsi pas vu le jour.

Les actions en démolition sont ainsi recentrées sur les zones dites sensibles comme :

Toutefois, s'opposer à des projets de construction qui violent les règles d'urbanisme ou de construction reste possible sous des critères plus stricts, visant à mieux calibrer la sincérité de la démarche.

Simplification des règles d’urbanisme

Afin de faciliter la mise en place des projets immobiliers les plus importants, la loi permet une simplification du processus administratif. Il n’y a désormais plus qu’une seule autorisation à demander auprès des municipalités. L’article L.424-3 du Code de l’Urbanisme est ainsi modifié par l’article 109 avec une obligation de justifier le motif de refus ou d’opposition au permis de construire.

ℹ️ Bon à savoir : par exemple, les autorisations connexes à l’ICPE (Installation classée pour la protection de l’environnement) ont été supprimées.

Mise en concurrence des projets de syndicats de copropriété

L’article de la loi du 10 juillet 1965 du Code de la Construction et de l’Habitation a été modifié par l’article 88 de la loi du 6 août 2015. Auparavant, la loi ALUR du 24 mars 2014 avait rendu obligatoire la mise en concurrence des syndicats de copropriété lors de leur renouvellement. Cette obligation était alors établie à tous les 3 ans avec possibilité de dispense.

Toutefois, la mention du délai de 3 ans a été supprimée avec l’ordonnance du 30 octobre 2019. La mise en concurrence doit ainsi, depuis le 1er 2020, être effectuée :

« en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel »

Réglementation sur le traitement de la mérule

Le 15 janvier 2015, le gouvernement a proposé et adopté un nouvel amendement sur le traitement des mérules dans la loi Macron immobilier. L'amendement vise à supprimer l'obligation d'incinérer sur place les déchets atteints de pourriture sèche (un champignon xylophage qui attaque le bois, le carton et les livres dans les endroits humides, provoquant leur décomposition). La loi Alur réglemente également les champignons lignivores et le diagnostic immobilier mérule qui en découle.

Le règlement CCH L133-7 impose au propriétaire ou à l'occupant d'un immeuble de déclarer à la mairie dès qu'il a connaissance de la présence de pourriture sèche, et le règlement CCH L133-8 prévoit une notification aux acquéreurs des zones à risque de pourriture sèche.

C'est-à-dire que la pourriture sèche qui n'entre pas en contact avec du bois humide ne peut pas survivre et ne peut donc pas se développer. Les déchèteries étant des centres de tri soumis à des règles d'hygiène strictes, il y a peu de chance que des champignons dits « mangeurs de bois » y apparaissent.

Réforme de la rémunération des notaires

La loi Macron immobilier du 6 août 2015 porte aussi une partie sur les professions immobilières, dont le clerc de notaire ! Ces derniers étaient auparavant rémunérés par rapport à l’évolution des prix immobiliers. Désormais, leurs revenus sont alignés sur les transactions immobilières effectuées. C’est ainsi l’État qui fixe la tarification des honoraires, renouvelée tous les 5 ans sur la base du coût que supportent les professionnels.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Macron ?

Comme toutes les lois liées au logement, la loi Macron immobilier a ses avantages et ses inconvénients. En termes de points forts, on ne peut que saluer cette loi qui vise à ajuster et à améliorer les règles immobilières, tout en espérant développer la croissance du secteur. Pour les clients, cela apporte plus de simplicité et de flexibilité. Au niveau national, la loi vise à "débloquer les barrières économiques" à travers une série de mesures bien précises qui vont changer le quotidien des Français :

  • construire plus, mieux et moins cher
  • répondre aux besoins de chacun et améliorer le cadre de vie

Nous apprécions également que la loi clarifie une autre loi antérieure (la loi Alur) qui était déjà conçue pour mieux informer et protéger les propriétaires et les locataires.

Concernant les inconvénients, il reste les nouvelles inégalités et les dispositifs imparfaits issus de cette législation immobilière. Par exemple, les règles ne sont pas toujours respectées ou ajustées en zones tendues.

🤓 Ce qu'il faut retenir :
  • Le délai de rétractation est passé de 7 à 10 jours pour les compromis de vente signés après le 8 août 2015.
  • Le délai de préavis pour les locataires quittant un logement est passé de 3 à 1 mois dans les zones tendues et pour les baux non meublés.
  • Possibilité pour les collectivités locales de construire 30 % de "logements intermédiaires" entre le logement social et le logement privé.
  • La loi Macron a apporté des ajustements et clarifications à la loi Alur concernant les contrats de baux meublés, les dépôts de garantie, la résiliation de bail pour impayés, les travaux, etc.

Merci pour votre lecture 💚