Le bail précaire, également connu sous le nom de bail dérogatoire, est un type de contrat de location qui permet de louer un local à usage commercial pour une courte durée. Bien que le droit français soit généralement très strict en matière de baux, des dérogations peuvent être accordées dans des conditions particulières.
Le bail précaire est donc une solution idéale pour les propriétaires et les locataires qui cherchent à louer un espace commercial de manière temporaire. Cependant, il est important de comprendre les règles et les conditions qui régissent ce type de bail pour éviter tout problème ou litige à l'avenir.
Sommaire
Définition et explication d'un contrat de bail précaire
C'est un type de bail, mais il a certaines caractéristiques qui le différencient des baux classiques. C'est pourquoi on l'appelle aussi bail dérogatoire.
Le "contrat de bail précaire" ou "bail dérogatoire" : qu’est-ce que c’est ?
Ce terme est souvent utilisé pour décrire un bail qui est différent d'un bail classique. Ce type de bail est également appelé "bail dérogatoire" ou "bail de courte durée". Selon la loi française, il est utilisé pour des locaux qui seront utilisés pour des activités commerciales, artisanales ou industrielles.
Il est régi par l'article L. 145-5 du Code de commerce, qui permet de déroger aux règles normales pour les baux commerciaux. Il est important de noter qu'il y a d'autres termes similaires qui peuvent être utilisés pour décrire ce type de bail.
Ces termes incluent bail précaire, bail temporaire, bail à durée déterminée et bail à durée déterminée renouvelable. Cependant, il est important de noter que ces termes peuvent être utilisés de manière impropre ou avoir des définitions différentes selon le contexte ou la réglementation en vigueur. Il est donc important de se référer à la définition légale spécifique pour comprendre les caractéristiques et les conditions d'un bail dérogatoire.
"Tel un équilibre fragile entre flexibilité et stabilité, il offre aux locataires commerciaux une opportunité de s'engager temporairement, avec prudence, dans un environnement entrepreneurial en constante évolution." - Tom Véa, expert immobilier pour Dimo Diagnostic
Comment différencier un bail dérogatoire d’une convention d'occupation précaire ?
Il existe deux types de contrats pour une occupation temporaire :
- Le bail précaire commercial,
- La convention d'occupation précaire.
La convention d'occupation précaire est un contrat qui permet une occupation temporaire d'un logement pour une durée déterminée, en raison d'une situation particulière, telle que :
- Une situation transitoire de l'immeuble,
- Une situation géographique de l'immeuble,
- Une mise à disposition temporaire de l'immeuble.
La différence avec le bail précaire commercial est que la convention d'occupation précaire n'est pas soumise aux mêmes règles. En outre, la personne qui occupe le logement n'est pas considérée comme un locataire, mais comme un occupant.
Remarque : l'article L. 145-5-1 du Code de commerce est la source de cette information.
Qu'est-ce qui rend un bail dérogatoire différent des autres types de bail ?
Le bail dérogatoire est un contrat de location qui a des caractéristiques uniques :
Quelles sont les conditions d'éligibilité ?
Il existe plusieurs types de baux pour les professionnels :
- Le bail dérogatoire : qui permet à un professionnel d'utiliser un local pour une courte durée.
Il est ainsi à différencier de ces types de baux :
- Le bail commercial classique : régi par les règles des baux commerciaux, conclu pour une durée de 9 ans.
- Le bail professionnel : réservé aux activités libérales, conclu pour une durée minimale de 6 ans.
- Le bail saisonnier : conclu pour une courte durée, généralement pour quelques mois, dans le cadre d'une saison touristique.
Notez qu'il n'existe pas de bail précaire particulier sauf à utiliser ce terme pour désigner un bail d'habitation de courte durée.
Clauses indispensables
Il est important que le contrat de location inclue les éléments suivants :
- Le montant du loyer initial et les modalités de sa révision éventuelle : les parties peuvent les fixer librement ;
- L'existence éventuelle d'un dépôt de garantie ;
- Les modalités de résiliation ;
- La possibilité pour le locataire de sous-louer le bien ou non ;
- Le dossier de diagnostics techniques, incluant les risques naturels et technologiques, ainsi que les performances énergétiques.
Il est également fortement recommandé de procéder à un état des lieux d'entrée et de sortie, comme pour tout contrat de location.
Clauses spécifiques
Pour qu'un contrat de bail soit considéré comme dérogatoire, il doit remplir les critères suivants :
- Il doit être conclu au moment de l'entrée dans les locaux par le preneur, il ne peut donc pas être établi après un bail commercial.
- La durée ne doit pas dépasser 36 mois, incluant tous les éventuels renouvellements. Une fois cette période écoulée, les relations contractuelles ne peuvent plus être régies par un bail dérogatoire et il faudra passer au droit commun des baux commerciaux.
- Les deux parties doivent avoir conclu le bail en connaissance de cause et être conscientes qu'il diffère des règles des baux commerciaux.
Les aspects clés du bail précaire : durée limitée, possibilité de résiliation anticipée et renouvellement incertain.
Maintenant, nous allons examiner les caractéristiques clés des baux précaires, notamment la durée limitée du contrat, les conditions de résiliation anticipée et les modalités incertaines de renouvellement.
Contrat de bail précaire : quelle est sa durée ?
Contrairement au bail commercial de droit commun, qui peut être résilié après trois ou six ans, le bail précaire ou dérogatoire ne peut durer plus de trois ans. La durée du bail est laissée à la discrétion des parties qui en conviennent.
Grâce à cette courte durée, le locataire peut se projeter sur une courte période sans prendre de risques à long terme, ce qui est idéal s'il débute. La courte durée donne au propriétaire une visibilité à long terme et il n'aura pas à payer d'indemnité d'éviction s'il veut récupérer son bien après 3 ans.
Comment se passe la résiliation ?
En raison de sa durée déjà réduite, il est généralement difficile pour un locataire de mettre fin au bail de manière anticipée.
Par conséquent, le bail ne peut être résilié avant son terme. Néanmoins, les parties peuvent convenir d'inclure une clause de résiliation anticipée dans le contrat. Cette clause de résiliation anticipée doit contenir les éléments suivants :
- Les motifs de l'une ou l'autre partie pour demander un congé ;
- Le cas échéant, le mode et la durée du préavis à donner ;
- Si la partie qui demande le congé est tenue de verser une indemnité à l'autre partie.
Quelles sont les conditions et modalités de renouvellement ?
Il n'est pas possible, en principe, de demander le renouvellement d'un bail précaire en fin de bail lorsque sa durée a déjà dépassé trois ans. Car il s'agit d'une dérogation au droit commun des baux commerciaux est vraie qu'un bail dérogatoire ne peut être appliqué à un local que pour une durée de trois ans.
Il peut toutefois y avoir la possibilité de renouveler le bail dans le délai de 3 ans si le bail a été conclu pour une période plus courte. À titre d'exemple, un bail peut être signé pour un an puis renouvelé deux fois. Pour renouveler le bail, il faut suivre les modalités précisées dans le bail :
- soit par acte extrajudiciaire,
- soit par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire est tenu de libérer les locaux loués à la fin du bail. À l'expiration du bail, le bailleur doit notifier au locataire qu'il souhaite que ce dernier libère les lieux dans un délai d'un mois. Il est possible pour le locataire de bénéficier d'un renouvellement du bail en tant que bail commercial si les deux parties gardent le silence.
Qu’est-ce que le bail précaire d’habitation ?
Selon la loi, il désigne uniquement un bail commercial dérogatoire. Même si ses conditions sont similaires en pratique, tout contrat de location de courte durée qui prévoit un logement pour le locataire ne sera pas qualifié de bail précaire.
Un bail locatif peut donc être conclu de manière dérogatoire au droit commun, pour une durée inférieure à trois ans en vertu de la loi °89-462 du 6 juillet 1989 si :
- C'est une personne physique qui est le bailleur ;
- Pour des raisons familiales ou professionnelles, le bailleur peut reprendre le bien à la suite d'un événement particulier ;
- Le bailleur doit confirmer la survenance de cet événement lors du congé prévu au contrat de bail. Il doit y avoir une confirmation au moins deux mois avant l'expiration du contrat.
Les contrats de location à court terme, également appelés baux d'habitation précaires, prennent fin lorsque les événements spécifiés dans le contrat se sont produits et que le bailleur en a informé le locataire. Ce dernier est alors tenu de libérer les lieux.
Le bail dérogatoire est donc un contrat commercial avantageux pour les deux parties, qui peut être choisi au début d'une démarche en comprenant bien les conditions de sa mise en œuvre et de son exécution.
- Un contrat de bail précaire, également appelé bail dérogatoire, est un type de bail qui diffère des baux classiques.
- En France, ce type de bail est utilisé pour des locaux commerciaux, artisanaux ou industriels, et est régi par l'article L. 145-5 du Code de commerce.
- Les caractéristiques clés de ce bail sont une durée limitée ne dépassant pas trois ans, la possibilité de résiliation anticipée avec des conditions spécifiées et des modalités incertaines de renouvellement.
- La résiliation anticipée est généralement difficile, mais peut être incluse dans le contrat avec des motifs, un préavis et éventuellement une indemnité spécifiés.
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