Sous location : un locataire peut-il sous-louer son logement ?

Sous location appartement : indique le fait pour un locataire de permettre à un tiers de s’installer dans son logement contre le paiment d'un loyer. C'est une pratique légale sous certaines conditions, même si elle est souvent mal vue par le propriétaire.

Mais, à l’inverse, d’autres personnes considèrent qu’il n’y a rien de mal à ce que des personnes différentes partagent un logement.

➡️ La sous location d’un logement est souvent un problème lorsque le bailleur est absent. En effet, un locataire peut-il louer son logement quand il est absent? Le bailleur peut-il se retourner contre le locataire s’il découvre qu’il a loué son logement tout en étant absent? Quels sont les droits et obligations de chacun dans ces cas-là ? ✅ Découvrez notre guide sur le sujet !

Qu’est-ce que la sous location appartement ? Définition

La sous location d’un logement est une pratique où le locataire permet à un tiers de loger dans son logement. La sous location peut être temporaire ou permanente.

" Dans le cas d’une sous location temporaire, un tiers peut occuper le logement pour une période spécifique ( par exemple quelques jours, un mois, etc.). Le locataire reste cependant toujours le seul et unique occupant du logement. "

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Dans le cas d’une sous location permanente, on parle d’un contrat de sous location.

Dans certains cas, il peut y avoir deux locataires dans le logement. Dans d’autres cas, il peut y en avoir plusieurs. Tout dépend de la nature du contrat de sous location et des dispositions qui y sont énoncées.

Qui peut être locataire d'un appartement ?

Il n’y a aucune restriction concernant la personne qui peut louer un appartement.

Cependant, le législateur a imposé certaines conditions aux locataires.

Les conditions générales pour louer un appartement

Il faut tout d’abord que le locataire soit majeur (qui a atteint l’âge de 18 ans). Il faut aussi qu’il soit capable d’exercer ses droits et obligations. Autrement dit, il ne doit pas être incapable de gérer ses biens.

Par ailleurs, le locataire doit avoir un emploi stable. Cet emploi stable doit correspondre à un même type d’emploi, de même que les conditions générales d’emploi.

En d’autres termes, le locataire n’a pas le droit de se retrouver sans emploi et de louer un logement.

Qui peut être le sous-locataire ?

Le sous-locataire est une personne qui occupe le logement loué à titre de résidence principale avec ou sans le locataire ou le sous-locataire principal. Qui peut être sous-locataire ?

• Le locataire principal : il doit être majeur et capable de contracter. Il est l’occupant du logement loué
• Le sous-locataire principal : il doit être majeur et capable de contracter. Il occupe le logement loué avec le locataire principal
• Le locataire suppléant : il doit être majeur et capable de contracter. Il occupe le logement avec le sous-locataire

Voici un tableau récapitulatif des conditions pour être locataire d'un bien immobilier :

Les exceptions à connaitre

• Si le locataire est une personne morale, ses organes dirigeants doivent être capables de contracter
• Si le locataire est une société, les organes dirigeants doivent être capables de contracter
• Si le locataire est une association, ses membres doivent être capables de contracter
• Si le locataire est un syndicat, ses membres doivent être capables de contracter

Les formalités de sous location en appartement

Le locataire est tenu de remettre au propriétaire le contrat de sous location signé par lui-même et le sous-locataire. C'est la preuve qu'il n'y a pas d'exploitation d'une entreprise.

➡️ Le contrat de sous location doit être établi conformément aux dispositions prévues par le Code du Logement, il prévoit notamment les modalités de paiement du loyer.

Il est possible de passer un contrat de sous location à titre onéreux comme à titre gratuit.

Étape 1 : informer le propriétaire du bien

Pour réaliser une sous-location légale, le locataire doit effectuer les démarches suivantes :

Notification au bailleur

Le locataire doit informer par écrit son intention de sous-louer l'appartement au bailleur. Cette notification doit être envoyée avant le début de la sous-location et doit inclure les détails nécessaires.

Faire l'identification du sous-locataire

Dans la notification au bailleur, le locataire doit préciser le nom et l'adresse complète du sous-locataire. Cela permet d'identifier clairement la personne ou l'entité qui occupera l'appartement pendant la période de sous-location.

Définir de le type de sous-locataire

Le locataire doit également indiquer si le sous-locataire est une personne morale, une société, une association ou un syndicat. Cette information permet de connaître la structure juridique du sous-locataire et d'adapter les exigences en conséquence.

• Pour les personnes morales : si le sous-locataire est une personne morale, le locataire doit fournir les noms et adresses des membres du conseil d'administration ou de direction de cette entité. Cela permet de savoir qui sont les responsables de la personne morale.

• Pour les sociétés : dans le cas d'une société, le locataire doit donner les noms et les fonctions des organes dirigeants du sous-locataire. Cela permet de connaître les personnes en charge de la gestion et de la représentation de la société.

• Pour les associations : si le sous-locataire est une association, le locataire doit faire connaître les noms et les fonctions des membres de l'association. Cela permet de connaître les personnes impliquées dans l'association et de vérifier sa légitimité.

• Pour les syndicats : dans le cas d'un syndicat, le locataire doit préciser les noms et les fonctions des membres du ou des collèges. Cela permet de connaître les membres représentant le syndicat et d'assurer une communication appropriée.

Étape 2 : rédiger le contrat d'une sous location appartement

La sous-location à titre onéreux est soumise à autorisation du bailleur :

• La décision d’autorisation est soumise à la condition que le sous-locataire soit une personne physique et que le logement ne puisse être affecté à un usage autre qu’un usage locatif
• La décision d’autorisation est subordonnée au paiement d’une indemnité forfaitaire qui ne peut pas être supérieure au montant de l’indemnité prévue au bail principal
• La décision d’autorisation est subordonnée à la mise en place d’une assurance tous risques pour le logement sous-loué

La sous-location à titre gratuit n’est pas soumise à autorisation du bailleur

• La décision d’autorisation est subordonnée à la mise en place d’une assurance tous risques pour le logement sous-loué.

Les obligations fiscales d'une sous location

La sous-location est soumise aux mêmes droits et obligations que la location principale.

• Le bailleur doit respecter son obligation d’assurer le logement contre les risques locatifs
• Le locataire doit payer toutes les taxes et contributions dues au titre du logement loué
• La sous-location à titre gratuit est soumise à l’impôt sur le revenu
• La sous-location à titre onéreux est soumise au paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation
• La sous-location à titre onéreux est soumise au paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation

La sous-location à titre gratuit d’un logement social n’est pas soumise aux taxes foncières et d'habitation.

Le locataire doit toutefois continuer à payer la taxe d’entretien.

Les différents types de sous-location en appartement

Il existe 2 types de sous-location :

• La sous-location à titre onéreux : elle implique la conclusion d’un nouveau bail entre le locataire et le sous-locataire

Elle est soumise à l’accord du bailleur.

• La sous-location à titre gratuit : elle implique la conclusion d’un nouveau contrat de bail entre le propriétaire et le sous-locataire

Elle n’est soumise à aucune autorisation du bailleur.

Les droits du propriétaire

La sous-location à titre onéreux peut être consentie par le propriétaire :

• En cas de sous-location d'un logement locatif social, l'accord du bailleur est obligatoire
• En cas de sous-location d'un logement privé, la sous-location ne peut être consentie que sur autorisation du bailleur

Le propriétaire peut refuser l’accord demandé par le locataire dans les cas suivants :

• Le logement n’est pas en bon état de conservation
• Le logement est occupé par un ascendant, un descendant, un conjoint ou un partenaire enregistré

L’accord du propriétaire peut être retiré :

• En cas de non-paiement des loyers
• En cas de mauvaise utilisation du logement

La sous-location à titre gratuit peut être consentie par le locataire :

• En cas de sous-location d'un logement locatif social, l'accord du bailleur est obligatoire
• En cas de sous-location d'un logement privé, la sous-location ne peut être consentie que sur autorisation du bailleur

Le propriétaire peut refuser l’accord demandé par le locataire dans les cas suivants :

• Le logement n’est pas en bon état de conservation,
• Le logement est occupé par un ascendant, un descendant, un conjoint ou un partenaire enregistré.

Les avantages de la sous location en appartement

Le locataire peut proposer une sous-location à titre gracieux ou à titre onéreux. Dans ce cas, le propriétaire peut accepter ou refuser la sous-location.

❌ En cas de refus, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour faire reconnaître le droit de sous-louer.

✅ En cas d’acceptation par le propriétaire, il doit informer le locataire qu’il a autorisé la sous-location.

Lorsque le bailleur autorise la sous location, il peut demander au sous-locataire de respecter certaines obligations. Dans ce cas, ces obligations doivent figurer également dans le contrat de location.

Le bailleur peut, par exemple, obliger le sous locataire à lui verser une somme pour couvrir les charges du logement (taxe d’habitation, eau, gaz, électricité…).

Il peut également imposer au sous-locataire un montant minimum d’occupation du logement. Cela signifie que le sous-locataire ne peut pas laisser le logement vacant plus de la moitié du temps.

Le bailleur peut aussi demander au sous-locataire d’assurer les risques locatifs liés à la sous-location. Il peut aussi lui demander de payer un loyer. Enfin, le bailleur peut aussi imposer au sous-locataire de verser une commission pour chaque location.

Dans tous les cas, si le bailleur demande au sous-locataire des frais supplémentaires, ces frais doivent figurer dans la convention de sous-location.

Cette convention doit être établie en double exemplaire, datée et signée par le bailleur et le sous-locataire. Un exemplaire est conservé par chacun des deux parties, l’autre est remis au bailleur.

Quels sont les risques d'une sous location

Que se passe-t-il en cas de conflit avec le bailleur ? Si le sous-locataire ne respecte pas les clauses de la convention de sous-location, le bailleur peut saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir une injonction de quitter les lieux et/ou une condamnation aux dommages et intérêts.

➡️ Pour obtenir gain de cause, il doit présenter des preuves, comme des attestations d’huissiers ou des extraits de comptes bancaires.

A noter : Le bailleur ne peut pas résilier le bail du locataire principal en cas de défaut de paiement du sous-locataire.

Quelles sont les obligations du sous-locataire ?

Le sous-locataire doit respecter l’ensemble des obligations contractuelles imposées par le bailleur. À ce titre, il doit :

• Payer le loyer dans les délais prévus dans la convention de sous-location et en contrepartie, recevoir les factures et vérification comptable
• Déclarer son domicile fiscal et celui de son conjoint
• Indiquer à son établissement bancaire le mode d’emploi du crédit bail
• Assurer les risques locatifs contre les dommages causés à l’immeuble ou à son contenu

Nos conseils pour une sous location en appartement

Pour sous-louer votre bien, il convient de respecter les points suivants :

• Définir avec le bailleur les modalités de la sous-location (loyer, auxiliaires, charges, durée)
• Faire une estimation du cout de la sous-location. Il doit être équivalent à celui de l’assurance dommages des locataires principaux
• Rédiger un contrat de sous-location. Il doit comprendre l’ensemble des clauses obligatoires imposées par le Code Civil
• Prendre les précautions utiles pour garantir le locataire et vous-même. A ce titre, vous pouvez demander à ce que le bailleur vous assure personnellement en responsabilité civile (RC)
• Prendre connaissance des risques locatifs et souscrire la garantie locative adéquate
• Vérifier que les frais de notaire ne sont pas exclus de la sous-location
• Prendre connaissance des avantages fiscaux liés à la sous-location