Acheter une maison à deux propriétaires : il est tout à fait possible d'acheter un bien immobilier à plusieurs, que ce soit en couple, entre amis, avec des membres de sa famille ou entre investisseurs.
Pour cela, deux formes juridiques sont particulièrement adaptées :
- L'indivision ;
- La Société Civile Immobilière (SCI).
Cependant, il est important de bien comprendre dans quels cas créer une SCI ou recourir à l'indivision et quels sont les risques associés à chacune des options.
Sommaire
SCI : comment acheter une maison à deux propriétaires ? 🤔
Définition :
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est un type de société française dont l'objet principal est la gestion et l'administration de biens immobiliers. Elle permet à plusieurs personnes, appelées associés, de :
- Détenir et de gérer ensemble des biens immobiliers ;
- Tout en séparant leur patrimoine personnel de celui de la société.
La SCI est soumise à un certain nombre de règles et formalités. Dont :
- la rédaction d'un acte constitutif (statuts) ;
- l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;
- la tenue d'une comptabilité.
Il existe plusieurs types de SCI, dont la SCI familiale et la SCI à capital variable. Les associés d'une SCI peuvent être des personnes physiques ou morales, et la gestion de la société est assurée par un ou plusieurs gérants.
L'un des principaux avantages d'acheter un bien en SCI est la facilité de transmission des biens immobiliers détenus par la société. En effet, les parts sociales peuvent être cédées ou transmises plus aisément que les biens immobiliers eux-mêmes. De plus, la SCI offre une certaine flexibilité dans la gestion et la répartition des bénéfices entre les associés.Imposition :
En matière fiscale, une SCI peut être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Cela dépend de la nature de ses activités et des choix fiscaux effectués par les associés.
Vous pouvez déclarer vos impôts ici sur le site du gouvernement.
👉 Vous retrouverez ici un article sur : quelle est la différence entre SCI et SCPI ?
Avantages et inconvénients de la SCI :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Gestion simplifiée des biens immobiliers | Coûts et formalités de création et de gestion |
| Transmission facilitée des biens immobiliers | Responsabilité indéfinie des associés sur les dettes de la SCI |
| Optimisation de la fiscalité (choix entre IR et IS) | Obligation de tenir une comptabilité |
| Protection du patrimoine personnel des associés | Possibilité de conflits entre associés |
| Flexibilité dans la répartition des bénéfices et la gestion | Difficulté de revente des parts sociales par rapport à un bien immobilier |
Indivision : Comment acheter une maison à deux propriétaires ? 🧐
Définition :
L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes, appelées indivisaires, détiennent ensemble des droits sur un bien immobilier ou un ensemble de biens. Ces droits ne sont pas répartis entre eux de manière distincte. Autrement dit, chaque indivisaire possède une quote-part sur l'ensemble des biens en indivision. Mais il ne peut pas revendiquer la propriété exclusive d'une partie spécifique du bien.
L'indivision peut résulter de diverses situations, telles que l'héritage d'un bien par plusieurs héritiers, l'achat d'un bien en commun par plusieurs personnes ou la dissolution d'une communauté entre époux.
La gestion des biens en indivision est soumise à certaines règles, notamment :
- l'unanimité pour les décisions importantes concernant les biens (vente, travaux importants, etc.) ;
- la majorité pour les décisions de gestion courante.
Toutefois, l'indivision peut être source de conflits entre les indivisaires, en particulier lorsque ceux-ci ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la gestion des biens.
Quitter l'indivision :
Il est possible de sortir de l'indivision en procédant :
- à un partage des biens entre les indivisaires ;
- en vendant les biens ;
- en répartissant le produit de la vente ;
- en créant une structure juridique comme une SCI (Société Civile Immobilière) pour gérer les biens de manière plus organisée.
👉 Vous retrouverez ici un article sur : comment sortir de l'indivision entre frère et soeur.
Avantages et inconvénients de l'indivision :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Facilité de mise en place (pas de formalités particulières) | Risque de conflits entre indivisaires |
| Coûts de gestion réduits par rapport à une SCI | Prise de décisions importantes à l'unanimité |
| Partage des coûts et des responsabilités entre les indivisaires | Difficulté de sortir de l'indivision sans l'accord des autres indivisaires |
| Possibilité de vendre sa quote-part sans vendre le bien entier | Possibilité de saisie des parts d'un indivisaire en cas de dettes personnelles |
| Responsabilité solidaire des indivisaires sur les dettes de l'indivision |
Pourquoi acheter une maison à deux propriétaires ?
Acheter une maison à deux propriétaires peut présenter plusieurs avantages et répondre à différents besoins ou objectifs.
"Seuls, nous pouvons faire si peu ; ensemble, nous pouvons faire beaucoup." - Helen Keller
Voici quelques raisons pour lesquelles des personnes peuvent décider d'acheter un bien immobilier ensemble :
- Partage des coûts : l'achat d'une maison représente un investissement important, et le fait d'acheter à deux permet de partager les coûts associés, tels que : le prix d'achat, les frais de notaire, les frais d'agence, les taxes et les frais de rénovation. Cela peut permettre à chacun des propriétaires d'accéder à un logement de meilleure qualité ou dans un meilleur emplacement qu'en achetant seul.
- Capacité d'emprunt : en achetant à deux, la capacité d'emprunt des propriétaires est généralement plus élevée. En effet, les revenus de chacun sont pris en compte par les banques pour déterminer le montant du prêt immobilier. Cela peut faciliter l'accès au financement et permettre d'obtenir de meilleures conditions de prêt.
- Sécurité financière : acheter un bien immobilier à deux peut offrir une certaine sécurité financière en cas de difficultés économiques ou de changements dans la situation professionnelle de l'un des propriétaires. Le fait d'acheter une maison à deux propriétaires peut également rassurer les établissements financiers lors de la demande de prêt.
- Partage des responsabilités : la gestion et l'entretien d'un bien immobilier impliquent des responsabilités et des tâches à accomplir. Le fait d'acheter à deux permet de partager ces responsabilités, ce qui peut alléger la charge de travail pour chacun.
- Investissement locatif : si les deux propriétaires décident d'acheter une maison dans le but de la louer, cela peut générer des revenus locatifs supplémentaires pour chacun d'eux et constituer un investissement à long terme.
- Planification de la retraite ou de l'avenir : acheter une maison à deux peut être un moyen de planifier sa retraite ou son avenir, en constituant un patrimoine immobilier qui pourra être vendu ou loué plus tard pour générer des revenus.
- Volonté de vivre ensemble : dans le cas de couples, d'amis ou de membres d'une famille, acheter une maison à deux propriétaire peut être une manière de concrétiser un projet de vie commune et de créer un foyer.
Il est important de noter que l'achat d'une maison à deux propriétaires implique également des défis et des responsabilités partagées, tels que :
- la prise de décisions conjointes
- la gestion des conflits éventuels.
Pour sécuriser cet investissement, il est recommandé de déterminer clairement les modalités de gestion et de partage du bien, en ayant recours à :
- un contrat de mariage ;
- un régime des biens PACS ;
- une convention d'indivision
- ou en créant une SCI (Société Civile Immobilière).
Les erreurs à éviter
Lorsque l'on achète une maison à deux propriétaires, il est essentiel d'éviter certaines erreurs courantes pour assurer une expérience réussie et sans problème. Voici quelques erreurs à éviter :
- Ne pas définir clairement les attentes : avant d'acheter une maison ensemble, il est crucial de discuter des objectifs, des attentes et des plans pour le bien. Il est important de s'assurer que tous les propriétaires sont sur la même longueur d'onde concernant l'utilisation du bien (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, etc.) et la durée de détention envisagée.
- Négliger la répartition des coûts : il est essentiel de déterminer comment les coûts liés à l'achat, la rénovation, l'entretien et les charges de la maison seront répartis entre les propriétaires. Établir un accord clair et équitable peut éviter des conflits ultérieurs.
- Oublier de prévoir la gestion des imprévus : il est important de discuter de la manière dont les propriétaires géreront les situations imprévues. Cela peut être les réparations urgentes, les problèmes avec les locataires ou les changements dans la situation personnelle ou financière de l'un des propriétaires.
- Négliger les aspects juridiques : les co-propriétaires doivent choisir la meilleure structure juridique pour leur situation, qu'il s'agisse d'un achat en indivision, en tontine, ou via une SCI (Société Civile Immobilière). Il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat pour obtenir des conseils adaptés à la situation spécifique.
- Ne pas prévoir la sortie de l'un des propriétaires : les copropriétaires doivent discuter et prévoir les modalités de sortie éventuelle de l'un d'eux, que ce soit en raison d'un désaccord, d'un changement de situation personnelle ou financière, ou d'un souhait de vendre sa part. Il peut être judicieux de prévoir un droit de préemption ou un accord de rachat entre les propriétaires. 👉 Vous retrouverez ici un article sur : racheter la part de son conjoint.
- Omettre de souscrire une assurance habitation adaptée : les copropriétaires doivent souscrire une assurance habitation qui couvre l'ensemble des risques liés à la maison et à leur situation particulière. Il est important de comparer les offres et de vérifier que la couverture est suffisante pour les deux propriétaires.
- Ne pas anticiper les conflits : bien qu'il soit essentiel de maintenir une communication ouverte et honnête, il est également important de prévoir un mécanisme de résolution des conflits en cas de désaccord entre les propriétaires. Cela peut inclure la médiation, l'arbitrage ou le recours à un tiers neutre pour faciliter la prise de décisions.
En résumé, pour éviter les erreurs lors de l'achat d'une maison à deux propriétaires, il est important de : communiquer ouvertement ; de prévoir les aspects juridiques et financiers ; et d'établir des accords clairs sur la gestion du bien et la résolution des conflits.
Pour plus d'informations vous pouvez également consulter notre article : Acheter à deux avec un seul emprunteur.
Les conseils de nos experts
Voici quelques conseils pour réussir l'achat d'une maison à deux propriétaires :
- Communiquez clairement et régulièrement : une communication ouverte et honnête est essentielle pour éviter les malentendus et les conflits. Discutez de vos attentes, de vos objectifs et de vos préoccupations dès le début, et assurez-vous de maintenir le dialogue tout au long du processus d'achat et de gestion du bien.
- Établissez un accord écrit : mettez en place un accord écrit qui détaille les modalités de l'achat, la répartition des coûts, la gestion du bien et les responsabilités de chaque propriétaire. Cet accord peut prendre la forme d'une convention d'indivision, d'un contrat de mariage, d'un PACS ou des statuts d'une SCI.
- Choisissez la bonne structure juridique : selon votre situation, l'achat en indivision, en tontine ou via une SCI peut être plus adapté. Consultez un notaire ou un avocat pour déterminer la meilleure option pour vous et votre co-propriétaire.
- Planifiez le financement : discutez de vos capacités de financement respectives et établissez un plan de financement immobilier solide pour l'achat et l'entretien de la maison. Assurez-vous de prendre en compte tous les coûts associés, y compris les frais de notaire, les taxes et les frais de rénovation éventuels.
- Anticipez les imprévus : mettez en place un fonds d'urgence pour couvrir les dépenses imprévues, telles que les réparations, les problèmes avec les locataires ou les changements dans la situation financière des propriétaires.
- Assurez-vous d'avoir une assurance adaptée : souscrivez une assurance habitation qui couvre les risques liés à votre bien immobilier et à votre situation particulière. Comparez les offres et vérifiez que la couverture est suffisante pour vous protéger, vous et votre co-propriétaire.
- Résolvez les conflits de manière constructive : prévoyez un mécanisme de résolution des conflits dans votre accord écrit et soyez prêt à aborder les désaccords de manière constructive et respectueuse. Si nécessaire, faites appel à un médiateur ou un arbitre pour faciliter la résolution des conflits.
- Faites appel à des professionnels : consultez des professionnels, tels que des notaires, des avocats, des agents immobiliers et des experts en financement, pour vous aider dans les différentes étapes de l'achat et de la gestion de votre maison à deux propriétaires.
- Restez flexible et adaptable : les circonstances et les besoins de chaque propriétaire peuvent évoluer au fil du temps. Soyez prêt à réévaluer et à ajuster votre accord et votre gestion du bien en fonction des changements qui peuvent survenir. Être flexible et adaptable vous aidera à maintenir une relation de co-propriété harmonieuse et réussie.
- Discutez ouvertement de vos objectifs, attentes et capacités financières pour éviter les malentendus et conflits.
- Établissez un accord écrit détaillant les modalités d'achat, de gestion et de responsabilités de chaque propriétaire.
- Choisissez la structure juridique adaptée à votre situation (indivision, tontine, SCI) avec l'aide d'un professionnel.
- Planifiez le financement de l'achat et de l'entretien de la maison, en tenant compte de tous les coûts associés.
- Prévoyez les conditions de sortie éventuelle de l'un des propriétaires pour assurer une transition en douceur.
- Anticipez les dépenses imprévues en mettant en place un fonds d'urgence et en discutant des solutions pour faire face à ces situations.
- Souscrivez une assurance habitation adaptée aux besoins et aux risques des deux propriétaires.
- Consultez des professionnels (notaires, avocats, agents immobiliers, etc.) pour vous accompagner dans le processus d'achat et de gestion de la maison.
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