SCI ou SCPI : quelles sont les diffĂ©rences entre les deux ? đŸ€”

Quelle est la diffĂ©rence entre SCI et SCPI ? Nous avons ici affaire Ă  deux moyens diffĂ©rents d’investissement immobilier. L’un est de l’immobilier physique (SCI). Tandis que l’autre est un pur produit d’investissement (SCPI). Nous allons vous expliquer dans cet article ce qui fait leur diffĂ©rence.

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Sommaire

differences sci scpi

SCPI et SCI : voici les différences fondamentales.

MĂȘme si leur acronyme se ressemble grandement, SCI et SCPI sont deux types de placements avec une distinction notoire.

Caractéristiques SCI SCPI
Type de société Société civile immobiliÚre Société civile de placement immobilier
Type d'investissement immobilier Investissement collectif en immobilier Investissement indirect en immobilier
Structure juridique et gestion Gestionnaire de l'immobilier, gérants personnes physiques, gestion libre par les associés Société de gestion de portefeuille, société anonyme ou société en commandite par actions, gestion déléguée à la société de gestion
Accessibilité de l'investissement Investissement accessible à quelques associés seulement Investissement accessible au grand public
Capital social Capital social variable Capital fixe
Possibilité de revendre les parts Pas de garantie de revente Possibilité de revendre les parts à tout moment
Fiscalité Fiscalité avantageuse pour les associés Fiscalité avantageuse pour les investisseurs
Durée de l'investissement Investissement à long terme Investissement à moyen ou long terme
Possibilité d'acheter des parts en nue-propriété Possibilité d'acheter des parts en nue-propriété Pas de possibilité d'acheter des parts en nue-propriété

â„č Bon Ă  savoir : il est important de prĂ©ciser que le tableau comparatif ci-dessus est indicatif et ne doit pas ĂȘtre utilisĂ© comme une source de conseils financiers ou juridiques. Il est important de bien se renseigner auprĂšs d'un professionnel avant de prendre toute dĂ©cision d'investissement.

La SCPI (SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier) : qu’est-ce que c’est ? 🧐

  1. La SCPI, aussi connue sous le nom de pierre papier, est un pur produit d’investissement immobilier. Il permet d’avoir rapidement un complĂ©ment de revenu. De plus, il n’y a pas de contraintes de gestion. Concernant les rendements, ils sont intĂ©ressants et stables depuis plusieurs annĂ©es.

  2. C’est une sociĂ©tĂ© de gestion qui gĂšre le parc immobilier, les achats, les ventes et les mises en locations partout dans le monde. Vous n’avez pas Ă  vous soucier de ce qu’il se passe en interne.

Un point important est que vous choisissiez la SCPI qui correspond le mieux Ă  vos objectifs de rendement et au risque que vous ĂȘtes prĂȘt Ă  accepter. En effet, les taux de rendements annuels en SCPI ne sont pas garanties.

missions et rendement scpi Les missions de la SCPI - Source : economie.gouv

Aussi, pour une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), le traitement fiscal est similaire à celui d'une SCI. Les associés déclarent les revenus de la SCPI qu'ils ont perçus et sont imposables sur ces revenus.

✅ Exemple : Pierre, un investisseur qui dĂ©tient des parts dans une SCPI. Au cours de l'annĂ©e derniĂšre, la SCPI a distribuĂ© un dividende de 4 000 euros Ă  Pierre, qui possĂšde 10% des parts. Comme pour la SCI, la SCPI ne paie pas d'impĂŽts sur les revenus fonciers gĂ©nĂ©rĂ©s. Ainsi, Pierre est imposable sur sa part des revenus distribuĂ©s, soit 10% de 4 000 euros, soit 400 euros. Le taux d'imposition marginal de Pierre est de 30%. Par consĂ©quent, il devra payer 30% d'impĂŽt sur le revenu sur les 400 euros, soit 120 euros. En plus de l'impĂŽt sur le revenu, Pierre devra Ă©galement payer des prĂ©lĂšvements sociaux (CSG-CRDS) sur les revenus fonciers, Ă  un taux fixe de 17,2%. Pour les 400 euros de dividendes distribuĂ©s par la SCPI, Pierre devra donc payer 68,80 euros de prĂ©lĂšvements sociaux. Au total, Pierre paiera 120 euros d'impĂŽt sur le revenu et 68,80 euros de prĂ©lĂšvements sociaux, soit un total de 188,80 euros sur ses dividendes de 400 euros distribuĂ©s par la SCPI.

danger investir dans scpiAttention Ă  l'investissement en SCPI - Source : economie.gouv
Par ailleurs, ce marchĂ© est rĂ©gulĂ© par l’AMF (autoritĂ© des marchĂ©s financiers). Cela limite le risque de fraudes et de pertes Ă©ventuelles. Avant de vous lancer, il est important de savoir comment investir dans une SCPI.

La SCI (Société Civile ImmobiliÚre)

La SCI (SociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre) est une structure lĂ©gale donnant la possibilitĂ© d’investir dans l’immobilier Ă  plusieurs personnes. La gestion est donc divisĂ©e entre chaque personne composant la SCI. Cela peut prendre diffĂ©rentes formes :

  • locations d'appartements,
  • achat-revente (maisons, appartements...),
  • construction de maisons puis mise en location ou revente,
  • bureaux,
  • locaux commerciaux et industriels.

On peut la comparer à une entreprise qui a des associés comme une SAS, qui porte quelques petites similitudes.

Lorsque les personnes achĂštent des biens immobiliers en passant par une SCI, c’est elle qui dĂ©tient les biens et non les personnes. La sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre est considĂ©rĂ©e comme une personne morale, au mĂȘme titre qu’une entreprise classique (SARL, SAS).

Aussi, les parts de la SCI sont distribuées entre les associés en fonction de leur choix en interne. Et voici un exemple d'imposition de la SCI :

✅ Exemple : Anne, une investisseuse qui possĂšde des parts dans une SCI qui gĂšre des biens immobiliers locatifs. Cette SCI a dĂ©gagĂ© un bĂ©nĂ©fice de 10 000 euros au cours de l'annĂ©e derniĂšre, et Anne en possĂšde 25% des parts. Comme la SCI ne paie pas d'impĂŽts, Anne est imposable sur sa part du bĂ©nĂ©fice de la SCI, soit 25% de 10 000 euros, soit 2 500 euros. Le taux d'imposition marginal d'Anne est de 25%. Ainsi, Anne devra payer 25% d'impĂŽt sur le revenu sur les 2 500 euros, soit 625 euros. En plus de l'impĂŽt sur le revenu, Anne devra Ă©galement payer des prĂ©lĂšvements sociaux (CSG-CRDS) sur les revenus fonciers, Ă  un taux fixe de 17,2%. Pour les 2 500 euros de bĂ©nĂ©fice de la SCI, Anne devra donc payer 430 euros de prĂ©lĂšvements sociaux. Au total, Anne paiera 625 euros d'impĂŽt sur le revenu et 430 euros de prĂ©lĂšvements sociaux, soit un total de 1 055 euros sur son bĂ©nĂ©fice de 2 500 euros de la SCI.

demarches creation sciLes démarches pour créer une SCI - Source : economie.gouv
Saviez-vous qu'il est possible de créer une SCPI ? Voici un article complémentaire qui explique comment faire : comment créer une SCPI ?

â„č Bon Ă  savoir : le but principal de ce type de sociĂ©tĂ© est de faciliter la transmission de patrimoine.

SCI ou SCPI : quel investissement choisir ? đŸ€”

Pour résumer sur les différences entre SCI et SCPI. On peut dire que dans le cas de la SCPI, vous faites un placement dans un produit d'investissement. Vous avez simplement des documents à remplir avec un conseiller en gestion de patrimoine, banque ou autres. Et vous devenez investisseur immobilier rapidement.

avantages inconvenients-scpi Les avantages et inconvénients de la SCPI - Source : economie.gouv

La SCI est similaire à une entreprise, vous aurez donc de la gestion à effectuer, des biens à visiter, à acheter, revendre ou mettre en location. La démarche est totalement différente et correspond à 2 profils types différents.

avantages sci Les avantages de la SCI - Source : economie.gouv

La question Ă  vous poser est de ce fait la suivante : avez-vous un profil plutĂŽt investisseur ou entrepreneur ? Ou les deux ?

"La principale différence entre une SCI et une SCPI réside dans le mode de gestion des biens immobiliers. La SCI est généralement créée pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers détenus en commun par des associés. La SCPI, quant à elle, est une société qui collecte des fonds auprÚs des investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers. En somme, la SCI est une société de gestion immobiliÚre, alors que la SCPI est une société de placement immobilier." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic

đŸ€“ Ce qu'il faut retenir sur les diffĂ©rences entre SCI et SCPI :
  • La SCI est crĂ©Ă©e pour gĂ©rer des biens immobiliers dĂ©tenus en commun par des associĂ©s, tandis que la SCPI est une sociĂ©tĂ© de placement qui collecte des fonds pour acquĂ©rir un portefeuille diversifiĂ© de biens immobiliers.
  • La SCI permet une gestion personnalisĂ©e des biens immobiliers, tandis que la gestion de la SCPI est collective et dĂ©lĂ©guĂ©e Ă  une sociĂ©tĂ© de gestion professionnelle.
  • Les investisseurs d'une SCI peuvent bĂ©nĂ©ficier d'une fiscalitĂ© avantageuse, mais ils ont Ă©galement une responsabilitĂ© illimitĂ©e en cas de dettes de la sociĂ©tĂ©. Les investisseurs d'une SCPI n'ont pas de responsabilitĂ© illimitĂ©e et bĂ©nĂ©ficient d'une gestion professionnelle de leur investissement.
  • La crĂ©ation d'une SCI est souvent plus simple et moins coĂ»teuse que celle d'une SCPI, mais la SCPI permet une diversification des investissements immobiliers et une liquiditĂ© plus importante grĂące Ă  la possibilitĂ© de vendre facilement des parts de la sociĂ©tĂ©.

Merci pour votre lecture 💚

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