Comment créer une SCPI ?

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Comment créer une SCPI ? La création d’une SCPI nécessite la réunion d’un certain nombre de conditions. Tout d’abord, il faut être une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Ensuite, il est nécessaire de constituer un patrimoine immobilier en nombre suffisant pour répondre aux attentes des futurs associés.

Comment créer une société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Si les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) jouissent actuellement d'une certaine notoriété, leur sacralisation juridique découle d'un droit déjà ancien.

Il s'agissait à l'époque d'approuver une pratique naissante d'acquisition collective de biens immobiliers commerciaux destinés à la location pour compenser le caractère particulièrement onéreux de l'acquisition individuelle de tels biens.

Conscient de l'intérêt de cette pratique pour le financement immobilier, le législateur a voté la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970, créant la SCPI, donnant à la structure une existence légale. La création de SCPI est alors légale.

Depuis, nous avons vu la SCPI se développer, car elle offre des avantages aux investisseurs (revenus complémentaires, avantages fiscaux, plus-values immobilières, etc.).

Entité plus large composée de la société civile, la création de la SCPI est soumise aux dispositions du Code civil. Il fixe les conditions générales et particulières de validité de sa constitution.

Vous vous demandez comment créer une SCPI ?

Les conditions générales sont les suivantes :

La première étape de la création d'une SCPI est la conclusion d'un accord de coopération entre au moins deux ou plusieurs personnes qui choisissent d'exercer des activités communes et de constituer une SCPI (article 1832 code civil).

La volonté de "partager les profits et les pertes sur un pied d'égalité pour le bien commun" est un aspect important de la validité des contrats de partenariat.

À cette condition établie par la Cour de cassation, s'ajoutent les conditions propres à la conclusion des contrats prévues par le nouvel article 1128 du Code civil.

Lors de la création d'une SCPI, les partenaires doivent donner leur consentement libre et éclairé. Ils doivent avoir la capacité de conclure des contrats, le contenu du contrat doit être légal et définitif.

Comment créer une SCPI et quelles sont les conditions particulières ?

Pour constituer une SCPI, les partenaires doivent apporter des capitaux pour constituer le capital social. Ce capital peut être en numéraire, en nature ou industriel, et ne doit pas être inférieur à un seuil minimum de 760 000 € (Article L.214-88 du Code monétaire et financier).

Aussi, la loi oblige que le règlement créant la SCPI soit écrit et comporte des éléments essentiels (Article 1835 du Code civil). Enfin, la SCPI est créé après avoir été immatriculée au registre du commerce et des sociétés (article 1842 du code civil).

Mais attention, ce n’est pas la dernière étape.

Une fois la SCPI créée, il manquera l’habilitation de l'AMF, primordiale et obligatoire pour exercer légalement en France.

Comment obtenir un agrément AMF pour sa SCPI ?

Le processus d’agrément AMF se fait en 5 étapes. Il est gratuit et rapide :

  • Présenter le projet à l'AMF (recommandé),
  • Soumettre les documents de demande d'autorisation,
  • Vérifier l'intégrité du fichier,
  • Instructions de demande,
  • Décisions du conseil d'administration de l'AMF et notifications à la société.
  • La période d'approbation réglementaire est de 3 mois et peut être prolongée de 3 mois.

    En pratique, le délai moyen d'agrément de l'AMF est d'un peu plus de 2 mois, et le délai effectif dépend surtout de la qualité des dépôts.

    L'AMF ne facture pas l'agrément de la société de gestion. Vous n'avez donc rien à payer lors de la création d'une société de gestion.

    💡 Bon à savoir

    Ces grandes lignes ont pour objet d'organiser les relations entre partenaires dès la création de la SCPI. Si le formalisme semble gênant à première vue, il n'en reste pas moins qu'il reste le garant de la sécurité juridique de ses fondateurs.

    Pourquoi créer une SCPI ?

    Une SCPI vous permettra d'obtenir un portefeuille de nombreux immeubles. Ensuite, les bâtiments seront loués à beaucoup de gens et vous pourrez faire beaucoup de profit.

    Les différents types de SCPI à créer.

    Vous avez le choix entre différentes SCPI. Ce choix est important en fonction de vos objectifs, qu'ils soient d'ordre fiscal ou de rendement.

    Les SCPI fiscales

    Les SCPI fiscales sont adaptées aux personnes ou entreprises qui souhaitent baisser le montant de leur impôt. Pour ce faire, il existe 3 types de SCPI fiscale :

    SCPI Pinel

    La SCPI Pinel est une SCPI qui va investir dans l'acquisition d'immeubles neufs ou restructurés. Les bâtiments devront être loués à des fins résidentielles et non professionnelles. Vous pourrez bénéficier de réductions d'impôts.

    SCPI déficit foncier

    Déficit immobilier La SCPI a pour objet d'investir dans l'achat, l'entretien ou la réparation d'immeubles exposés à usage locatif.

    SCPI Malraux

    La SCPI Malraux est une société qui investit dans l'entretien et/ou la réparation de maisons anciennes et de biens immobiliers classés.

    Le bien immobilier doit alors être exclusivement loué à des particuliers. Cela vous permettra de bénéficier de réductions d'impôts.

    SCPI de rendement

    Une SCPI de rendement a pour objet l'acquisition et la gestion de biens immobiliers. En d'autres termes, cette société achètera des bâtiments et les louera ensuite à des professionnels. Les revenus de ces locations seront versés aux investisseurs.

    Les lecteurs ont aussi lu : Quelle est la différence entre SCI et SCPI ?

    Pour résumer : Comment ouvrir un compte SCPI ?

    • Avoir un capital social minimum de 760 000€,
    • créer une société de gestion,
    • obtenir un agrément de l'Autorité des marchés financiers (AMF),
    • justifier d'une garantie bancaire approuvée par l'Autorité des marchés financiers, financiers,
    • la SCPI devra obligatoirement être gérée par une société de gestion.

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