SCPI : qu'est-ce que c'est ? Est-ce risqué ? (Guide Complet)

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SCPI : Société Civile de Placement Immobilier, aussi appelée pierre papier, est une solution simple qui permet d'investir notamment dans des bureaux ou des commerces difficiles d'accès direct pour les particuliers. Comment ça marche ? Quels sont les risques ? Comment y investir ? Découvrez toutes les réponses dans cet article.

Les risques que vous prenez en investissant dans une SCPI

Comment ça marche les SCPI ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une manière d'investissement collectif qui collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers pour acheter et gérer des parcs immobiliers. Ce type de placement en SCPI existe depuis près de 50 ans.

Que veut dire SCPI et pierre papier ?

La Société Civile de Placement Immobilier, est aussi appelée pierre papier. Pourquoi pierre papier ? Car ce type d’investissement permet d’investir dans la pierre grâce à du papier (documents d’investissement). 🙂

💡 Bon à savoir

Pour investir dans une société civile de placement immobilier, il est nécessaire d’être formé et de faire preuve de discernement. Nous ne sommes pas conseiller financier et vous vous exposez à des risques de pertes de capital. Il faut être conscient que les résultats du passé ne prévaut pas ceux du futur.

Quels sont les risques des SCPI ?

Comme tout type d’investissement, la SCPI comporte un risque de perte en capital. Vous pouvez les retrouver ici :

  • la baisse du marché immobilier,
  • un portefeuille non diversifié (ne pas mettre ses œufs dans le même panier)
  • la valeur des parts en chute libre,
  • la perte de rendement, un défaut de la société de gestion,
  • la liquidité des parts,
  • le choix d’une mauvaise fiscalité, pas de garanties,
  • attention aux fausses SCPI (arnaques).

Comment investir dans une SCPI ?

Maintenant que vous êtes conscient des risques d’une SCPI, voyons voir comment vous pouvez y investir. Pour acheter les parts d’une SCPI, plusieurs options s’offrent à vous.

Acheter des parts SCPI au comptant

Pour souscrire à une SCPI, rien de plus simple, il suffit d'acheter des parts en numéraire auprès d'un banquier, d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'une plateforme internet ou auprès d'une société de gestion. Les billets vont de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros.

L’achat de parts en passant par un emprunt

Vous pouvez procéder à un emprunt bancaire pour acheter des parts d’une SCPI. Pour ce faire, il vous faut passer par une banque, un courtier ou une société de gestion.

Acheter des parts de SCPI démembrées

C’est une stratégie qui permet de faire baisser la facture fiscale. C’est une méthode qui consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. C’est-à-dire qu’une personne peut acheter la nue-propriété des parts et une autre l’usufruit.

Passer par un conseiller financier ou en gestion de patrimoine ou bancaire

En passant par un intermédiaire, cela peut vous éviter certaines erreurs comme le choix de la meilleure SCPI. En effet, qui de mieux qu’un conseiller en gestion de patrimoine, financier ou bancaire pour vous aiguiller ?

Acheter sur le marché secondaire ou de gré à gré

Comme pour les actions d’entreprises, il est possible de revendre ses parts SCPI. Vous pouvez donc acheter avec des personnes comme vous sur le marché secondaire ou de gré à gré.

Passer par une assurance-vie

C’est une manière de ne pas investir en direct dans une SCPI. Vous avez la possibilité d’intégrer cet investissement dans une assurance-vie. Cela apporte ces avantages comme des délais plus courts, que ce soit pour l’achat ou pour la vente des parts.

Mais comme dans toutes choses, les inconvénients sont des frais supplémentaires, une impossibilité d’acheter à crédit et très peu de choix de SCPI.

Quelles sont les SCPI les plus rentables ? Voici le classement.

Il faut savoir que la capitalisation des SCPI en France est estimé à 78,6 milliards d’euros en 2022. Il y a ainsi de quoi se perdre dans cette jungle. Nous vous avons déniché un classement des SCPI les plus rentables en 2021 basé sur l’actualité macro-économique et immobilière.

classement-scpi-2022Classement des meilleures SCPI en 2022

Comme vous pouvez le constater, le rendement n’est pas le seul indicateur de classement des SCPI. Il y a également les différentes stratégies, les objectifs futurs et son ancienneté qui sont prises en compte pour identifier les meilleures SCPI.

Combien rapporte les SCPI ?

La moyenne de rendement annuel sur les 10 dernières années s’élève à 10% net. Ce rendement est calculé sur le total de l’augmentation des parts.

Voici un exemple :

Vous achetez 10 000 euros de parts de SCPI, qui affichent un rendement de 5% (soit 500 euros). Un an plus tard, au lieu de revendre ses parts à 10 000 euros, la SCPI revend ses parts à 11 000 euros, toujours à un ratio de loyer de 5 % (soit 55 euros).

Cependant, ce rapport locatif est calculé sur la base de la valeur récente des parts étant de 11 000 EUR.

Ainsi, pour ceux qui ont acheté des actions à 11 000 euros, ce ratio locatif n'est que de 5%. Et pour vous qui avez acheté des actions à 10 000 euros, le loyer de 550 euros par action représente donc un rendement de 5,5%.

💡 Bon à savoir

Il est bien de savoir que tout comme pour l’immobilier classique, l'investissement en SCPI est de longue durée, avec une revente généralement supérieure à 8 ans. C’est donc un point à prendre en considération avant de penser à investir en SCPI.

Comment augmenter ses revenus avec la SCPI ?

Les parts SCPI sont liés au marché de l’immobilier. Lorsque le prix de l’immobilier augmente, la valeur de la part SCPI va augmenter également. Vous toucherez peut-être le même pourcentage de loyer, mais basé sur un capital plus élevé. C’est ce qui fera augmenter vos revenus.

Tout comme dans l’immobilier, il est possible de revendre les parts SCPI lorsque le prix aura augmenté. Non seulement, vous aurez reçu les “loyers” pendant un certain temps. Mais vous aurez aussi la plus-value sur la vente.

Les lecteurs ont aussi lu : comment investir dans une SCPI ? (GUIDE)

Quels sont les pièges à éviter pour investir en SCPI ?

Comme dans tout type d’investissement, il existe des bonnes pratiques pour vous éviter des pertes et des déconvenues en SCPI. Voici le top 5 des pièges à éviter quand il s’agit d’investir en SCPI :

1. Oublier de calculer la fiscalité de l’investissement

C’est un oubli fréquent pourtant, c'est quelque chose qui peut grandement faire baisser un investissement en SCPI. Comme pour tout type de revenus fonciers, les gains provenant des parts de SCPI sont imposés.

Il est donc important que vous preniez en compte la fiscalité en fonction de votre tranche d’imposition et des prélèvements sociaux de 17,2%. Pour ce faire, pensez à vous entourer d’un professionnel qui sera plus à même de vous conseiller.

2. Ne pas s’intéresser à la conduite de la trésorerie de la SCPI

Une mauvaise gestion de la trésorerie de la SCPI que vous aurez choisi peut engendrer des pertes élevées. Il est en conséquence important de bien choisir dans quoi vous investissez. Et surtout de connaître dans quoi vous investissez, comme le dit si bien un certain Warren Buffett :

« N’investissez jamais dans une entreprise que vous ne pouvez pas comprendre. »

3. Ne pas anticiper les frais de souscription

Lorsque vous entrez dans le capital d'une société civile de placement immobilier, vous devez vous acquitter d'une commission de souscription forfaitaire. L'équivalent de ces frais sera perdu si vous souhaitez revendre vos actions ultérieurement. Investir dans une SCPI, c'est laisser ces frais s'amortir dans la durée en se concentrant sur la valorisation des actions.

4. Ne pas prévoir une stratégie en fonction de la revente

Un investissement en SCPI est un investissement qui s'inscrit dans la durée (au moins 8 à 10 ans.) Si vous choisissez la SCPI fiscale de type Pinel, la durée d'engagement est fixée au moment de la souscription.

Si vous décidez de vendre vos parts SCPI avant l’échéance du contrat, vous risquez d’être perdant, car ce type d’investissement devient rentable sur le long terme. Aussi, les avantages fiscaux gagnés doivent être remboursés et les rabais peuvent être substantiels. Pour les SCPI à rendement, vos parts unitaires sont déterminées selon le capital (variable ou fixe).

5. Se tromper sur votre capital alloué à la SCPI

Il est primordial que vous choisissiez bien le montant du capital que vous souhaitez allouer à une SCPI. Vous devez prendre en compte le risque de perte total du capital et agir en fonction. Mais aussi, il est important de prendre en compte le taux de rendement moyen de la SCPI. Ce premier indicateur peut vous permettre de savoir si cela vaut le coup de vous lancer.

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