Comment sortir de l'indivision entre frère et sœur ?

Sortie d'une indivision frère soeur

Indivision entre frère et sœur : vous avez hérité d’un bien immobilier avec vos frères et sœurs ? En gardant le bien, il sera en indivision. Mais comment ce régime fonctionne-t-il ? Comment se passe la gestion d’un bien avec un frère ou une sœur ? Comment casser une indivision ? DIMO Diagnostic vous dit tout sur ce régime immobilier.

Comment gérer et sortir d'une indivision ? - Notaire Grand Paris

Qu’est-ce que l’indivision entre frère et sœur ?

L’indivision est un régime qui permet à plusieurs personnes de gérer un bien commun ensemble.

Lorsque des frères et sœurs héritent d’une maison ou d’un appartement, on parlera d’indivision successorale. En effet, les héritiers de la défunte personne deviennent propriétaires du/des biens en fonction de la part de chacun. On appellera le pourcentage de chacun des quotités parts. Par convention, chaque enfant obtient une part égale de la succession. Toutefois, dans certains cas, le défunt prend des dispositions pour avantager un enfant plus qu’un autre. Ces règles de répartitions sont très souvent contenus dans un testament préalablement confié à un notaire.

L’indivision est un état éphémère. Il n’est en place jusqu’au partage successoral final. Cependant, il est très souvent prolongé. Relevant de l’accord commun de tous les héritiers, il peut parfois être difficile de trouver une entente.

L’article 815 du Code Civil, ainsi que les articles suivants régissent cette situation de division.

Ces articles prévoient le paiement des charges, des impôts et de l’entretien du bien immobilier. Ils prévoient également qu’il faudra convenir d’un accord sur la gestion du bien, et cela, jusqu’au partage définitif.

Une telle gestion de gestion peut donc durée plusieurs années.

Comment gérer une maison en indivision entre frère et sœur ?

Si vous faites face à une indivision successorale, il faudra faire appel à un notaire. Celui-ci établira les règles de fonctionnement de l’indivision. La convention qui sera établie aura une durée déterminée de 5 ans renouvelable ou une période indéterminée. Même si ce n’est pas une obligation légale, l’établissement d’une convention est fortement conseillé pour éviter de quelconques conflits.

La gestion du bien quant à elle sera très encadrée. La gérance pourra se faire par un ou plusieurs héritiers. Vous pourrez aussi désigné des personnes qui n’héritent pas.

Certaines règles de prise de décision devront impérativement être respectées :

Type d'actionMajorité à 2/3 requise
Conservation des biensNon
Gestion couranteOui
Confier la gestion de l'indivision à un tiersOui
Vendre un bien indivis afin de payer des dettes ou des charges obligatoiresOui
Vente ou donation du bien immobilierA l'unanimité

Si un conflit fait surface, le tribunal judiciaire ou de proximité seront les instances compétentes pour gérer le conflit. Elles nommeront un mandataire judiciaire qui sera provisoirement chargé d’administrer la succession.

Quels sont vos droits en tant qu’héritier ?

Aussi appelé indivisaire, l’héritier aura la possibilité d’utiliser le bien indivis. Cependant, il devra se plier à diverses conditions :

  • Il devra obtenir l’accord des autres héritiers.
  • Il respectera l’utilisation prévue du bien. C’est-à-dire qu’il ne pourra pas transformer un appartement en lot commercial par exemple.
  • L’indivisaire devra respecter les droits des autres héritiers.
  • En cas d’occupation exclusive, les autres héritiers pourront demander une indemnité.

Si vous souhaitez vendre vos parts pendant l’indivision, cela sera totalement possible. Mais vous devez tout d’abord en informer les principaux concernés. Il faudra communiquer les conditions de cession ainsi que le prix que vous exigez.

Il est important de prévenir les principaux héritiers en premier pour une raison simple. Ils disposent d’un droit de préemption sur la vente des parts. Cela signifie qu’ils sont prioritaires sur le rachat de vos droits.

Pour les informer, vous devrez envoyer une notification. Une fois celle-ci réceptionnée, les autres indivisaires auront un mois pour prendre position. S’ils refusent tous de racheter vos droits alors vous pourrez les vendre à un tiers.

Dans l’hypothèse où un indivisaire voudrait retarder le partage des parts, il pourra demander le maintien de l’indivision. Ce maintien ne pourra pas être supérieur à 5 années.

💡 Bon à savoir

Dans certains cas exceptionnels, le maintien est renouvelable. Notamment quand l’un des héritiers n’est pas encore majeur.

Comment sortir de l’indivision entre frère et sœur ?

Le Code Civil stipule qu’une personne peut mettre fin à l’indivision successorale à tout moment, sauf en cas de règlement contraire dans la convention.

Lorsqu’un indivisaire souhaite quitter la succession, diverses options s’offrent à lui :

  • Vendre ses parts à un tiers (indivisaire ou personnes non-héritières).
  • Demander la vente du bien et diviser le prix de vente entre chaque héritier.
  • Créer une SCI (Société collective immobilière)

Si aucun accord n’est trouver avec vos frères et sœurs, il faudra alors faire appel à la justice. Cela sera l’ultime solution pour sortir de l’indivision.

💡 Bon à savoir

Il est possible de vendre le bien sans l’accord unanime de l’ensemble des héritiers. Il y a tout de même une condition. Il faut obtenir deux tiers des droits procéder à cela. Il s’agit d’une procédure strictement encadrée. Il faudra impérativement faire appel à un notaire qui informera par huissier les autres personnes de la vente du bien

Si les autres détenteurs de droits continue à s’opposer, le juge tranchera pour autoriser la vente ou non.

Il existe plusieurs cas de figure lorsque l’on souhaite sortir d’une indivision. Voici quelques exemples des cas les plus courants.

Sortir de l’indivision est un droit absolu

Avant toute chose, sortir de l’indivision est un droit absolu. C’est-à-dire qu’elle est donnée que chacun dispose de ce droit sauf indication contraire dans une convention. Par droit absolu, on entend même qu’un juge ne pourra le retirer. Ainsi, l’article 815 du Code Civil nous dit :

« Nul n’est contraint à rester dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou par convention ».

La sortie de l’indivision peut aussi être qualifiée de droit discrétionnaire. Cela signifie que personne n’a besoin de se justifier lorsqu’il désire quitter la succession.

Étant également un droit imprescriptible, il n’existe pas de délai concernant la mise en œuvre d’une telle action. Un successeur-indivisaire aura donc la possibilité d’entamer sa sortie à n’importe quel moment.

Que faire en cas de passivité d’un des frères ou sœurs ?

Vous avez un frère ou une sœur qui ne donne plus aucun signe de vie ? Une mise en demeure lui sera envoyé. Il aura trois mois pour répondre. À l’issu de ces trois mois, la personne ayant demandé cette mise en demeure pourra demander au juge de désigner une autre personne. La personne représentera le défaillant jusqu’à la réalisation totale du partage.

Que faire si aucune transaction n’est possible ?

Si aucune transaction n’est possible, il faudra dans ce cas aussi saisir le tribunal. La présence d’un avocat sera évidemment obligatoire. Bon nombre de successions nécessitent d’être étudié largement. Le processus peut être long avant d’obtenir une décision de justice. Dans ce cadre, lorsqu’un partage de succession est demandé, il peut se faire de plusieurs manières.

  • Un partage en nature.
  • Un partage sur licitation : biens vendus aux enchères et prix partagés entre les co-indivisaires.
  • Un partage par attribution à un co-héritier.

Face à des cas complexes, les procédures sont souvent longues et difficiles à traiter. En réalité, le tribunal prend son temps pour désigner un notaire liquidateur. Une fois qu’il est choisi, il a un an seulement pour mettre en place le partage.

Ce qu’il faut retenir :

  • Lorsqu’une personne hérite, elle devient propriétaire des biens du défunt. Son pourcentage de propriété dépendront de sa part d’héritage.
  • Dans le cadre d’une indivision avec son frère et/ou sa sœur, il faudra idéalement établir une convention. Celle-ci régira des règles de fonctionnement et de gestion du bien.
  • Il sera totalement possible de faire gérer le bien et donc l’indivision par une personne externe.
  • Vous pouvez sortir de l’indivision, à tout moment et pour tout motif. Elle se fait à l’amiable ou par voie judiciaire.

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