Héritage maison : en France, les droits de succession après un décès sont précisement règlementés. La répartition de l'héritage dépend de la situation du défunt, notamment celle mariétale.
Découvrez toutes les modalités légales et fiscales qui s'imposent pour un héritage maison dans cet article.
Sommaire
Qu'est-ce qu'un héritage ?
Une succession de patrimoine
Un héritage, aussi appelée succession ou patrimoine successoral désigne l'ensemble des biens revenant aux ayants droits. Les ayants droits peuvent être :
- des ascendants ou descendants du défunt,
- des frères et soeurs, le cas échant des amis ou autres proches qui seraient stipulés dans un éventuel testament.
Un héritage correspond dans un premier temps au patrimoine immobilier qui leur reviendra.
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L’ouverture d’une succession : les différentes étapes
Ouverture de la succession
Lorsque le décès d’un proche intervient, une succession est ouverte. Elle concerne absolument tout le monde, que la personne soit propriétaire ou non.
Cette procédure étant légale, toute ouverture est faite par un notaire. S’il existe un patrimoine immobilier, une attestation de propriété est faite.
Une liste de documents incontournables vous sera demandée :
- titres de propriété,
- relevés bancaires,
- livrets d’épargne,
- factures,
- taxe foncière,
- et d’autres documents en fonction de votre situation.
La mission des notaires est de gérer la transmission du ou des biens immobiliers. Il devra respecter l’ordre établi par la loi française. Cet ordre dépend notamment de la composition de la famille. Certains statuts juridiques prévalent sur d’autres.
Par exemple, le mariage est considéré comme plus important que le concubinage.
Cependant, il convient toujours de vérifier l’existence d’un testament. Celui-ci peut contenir des clauses spécifiques.
Les règles communes du droit des successions
Plusieurs règles sont communes au droit de succession. C’est particulièrement le cas quand une maison en fait partie. Si la défunte personne est :
- Célibataire sans enfant : le partage se fait entre les parents, frères, soeurs et le conjoint selon la situation ;
- Célibataire avec enfants : tout revient de plein droit aux enfants ;
- Mariée sans enfant : la succession est partagée entre les parents et le conjoint selon la situation ;
- Mariée avec enfants : 25% de l’héritage revient au conjoint, 75% aux enfants.
- Sans aucune famille proche (parent, enfant, frère et sœur) : les biens sont partagés aix ascendants, entre la branche maternelle et paternelle.
Quelques formalités spécifiques à l’héritage d’une maison
Lorsqu’on parle d’héritage maison, des règles spécifiques s’imposent :
- Réunir un conseil de famille s’il y a un enfant mineur ;
- Consulter un juge des tutelles s’il y a une personne majeure sous tutelle ou curatelle ;
- Désigner un expert ou un administrateur judiciaire en cas de désaccord entre les héritiers ;
- Avoir recours à un généalogiste ou un détective pour retrouver des héritiers inconnus du notaire.
Les 7 étapes de l'ouverture d’une succession
- Sélectionner un notaire : les successeurs peuvent choisir le notaire qu’ils souhaitent. S’il existe une quelconque mésentente au sein des héritiers, ceux qui ont le plus de droit sur l’héritage auront le choix du professionnel.
- Effectuer l’acte notarié : c’est le notaire qui aura la charge de cet acte. Est décrit dans ce document une liste d’héritiers potentiels au bien immobilier. Cet acte informe aussi sur l’état des parts entre chacun.
- Établir le bilan du patrimoine : également effectué par le notaire, ce bilan requiert certains documents dont les titres de propriété.
- Établir une publication foncière : cette obligation légale permet au notaire de délivrer une attestation immobilière.
- Régler le droit de succession et les impôts de la succession.
- Partager le bien : il peut se faire par la vente de la maison en partageant les recettes ou tout simplement en partageant les parts. La maison peut tout à fait rester en indivision (plusieurs propriétaires).
- Règlement du coût de la succession : il comprend la durée de la procédure, les frais de succession notaire, la complexité du dossier ou encore la valeur de l’héritage et donc de la maison.
Le calcul des frais de succession
Si la personne décédée n’a pas prévu de testament, la loi s’applique en donnant un ordre de successions.
Un calcul précis permet de calculer les frais de succession notaire d’un héritage maison. Ceux-ci dépendent de la valeur de l’actif successoral net, après déduction des dettes déductibles de l’héritage.
Il y a plusieurs étapes à suivre pour effectuer ce calcul :
- Le patrimoine est réparti en fonction du Code Civil ou du testament.
- On applique ensuite des abattements de succession en fonction du lien de parenté avec le défunt. On prend également en compte les donations de moins de 15 ans.
- On applique un barème prédéfini, dépendant aussi du lien de parenté.
- Des réductions de droits peuvent également être appliquées.
Une fois que tous les abattements sont appliqués, on peut procéder au calcul des frais de succession grâce à un barème.
Personnes exonérées
Certaines personnes peuvent être exonérées de frais de notaire succession si le défunt est :
- Une victime d’actes de guerre ou de terrorisme ;
- Sapeur-pompier volontaire ou professionnel ;
- Gendarme ;
- Policier ou agent des douanes.
Le décès doit être intervenu à la suite des opérations de services ou d’ordre de la Nation, autrement dit lors d’un service.
Droit de succession en ligne directe
Si la succession est en ligne directe, c’est-à-dire entre parents et enfants, le barème est appliqué sur la part de la succession donnée à chaque personne.
Le barème des droits de succession en ligne directe est le suivant :
- 5 % sur la tranche < à 8 072 ;
- 10 % de 8 072 à 12 109 ;
- 15 % de 12 109 à 15 932 ;
- 20 % de 15 932 à 552 324 ;
- 30 % de 552 324 à 902 838 ;
- 40 % de 902 838 à 1 805 677 ;
- 45 % sur la tranche > à 1 805 677.
Droits de succession entre frères et sœurs
Lorsqu’un héritage se passe entre frères et sœurs, les abattements sont soumis à ce barème :
- 35 % sur la tranche inférieure à 24 430 euros,
- 45 % au-delà.
Une exonération totale peut être effectuée si et seulement si :
- Le défunt est célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps au jour du décès.
- Il est âgé de plus de 50 ans au jour du décès ou atteint d'une infirmité l'empêchant de subvenir à ses besoins.
- L’héritier a vécu avec le défunt durant les cinq années précédant le décès, en continu.
Droits de succession entre parents éloignés ou entre tiers
Les parents éloignés jusqu’au 4ᵉ degré sont imposés à 55 % du patrimoine transmis. Ce taux sera de 60 % pour les autres parents.
En résumé, voici le calcul des parts d’héritage :
| Situation héritage | Description |
Marié avec enfants
| Les biens reviennent à l'époux et aux enfants.
|
Marié sans enfants
|
|
| Non marié avec enfants | Les enfants héritent de la totalité des biens à parts égales. ℹ️ Bon à savoir : Les demi-frères et demi-soeurs bénéficient des mêmes droits que les frères et soeurs. |
Non marié sans enfants
Le défunt n'a pas de frères et soeurs : |
Les biens reviennent aux ascendants. La succession est partagée en 2 parts égales allant à chaque branche parentale puis les héritiers sont déterminés en allant de la première génération aux générations les plus éloignées. |
| Aucun ascendant vivant | La succession revient aux collatéraux ordinaires (oncles, tantes, cousins, cousines). |
| Aucun ascendant ni collatéral vivant | La succession est déclarée vacante. |
Que se passe-t-il en cas de vente de la maison ?
En qualité d'héritiers, les successeurs peuvent décider de ne pas garder la maison. Dans ce cas précis, il faudra effectuer toutes les démarches nécessaires à une vente de maison classique.
De nombreux documents obligatoires pour la vente seront demandés. Parmi eux, des diagnostics immobiliers dont la réalisation peut d’ores et déjà être anticipée. Ces diagnostics sont à la charge du successeur héréditaire.
Un héritage maison est-il imposable ?
Il existe plusieurs types de cas face à un héritage de maison. Tout dépendra du lien que vous avez avec le défunt et du montant reçu.
Une déclaration est obligatoire si vous êtes l'enfant ou le conjoint et que le montant de l'actif est supérieur à 50 000 €. Si vous avez un autre lien avec la personne décédée, alors ce montant est de 3 000 €.
Cependant, des abattements fiscaux peuvent être demandés. Ceux-ci s'appliquent à hauteur de 100 000 € pour un père, une mère et un enfant, presque 16 000 € pour un frère ou une sœur et 7 967 € pour un neveu. Le conjoint survivant est exonéré de droit de succession.
Même s'il n'est pas nécessaire de faire parvenir un certificat de décès à l'administration fiscale, il faudra en revanche déposer une déclaration de succession.
Quid des petits-enfants dans un héritage successorale ?
Si aucune disposition particulière n'a été prise, les petits-enfants n'auront aucun droit de succession sur la maison. Un seul cas exceptionnel existe concernant cela. Les petits-enfants pourront hériter du bien immobilier si et seulement si son parent est décédé avant ses grands-parents. Dans ce cadre, la succession saute une génération.
Est-il possible de déshériter ses enfants ?
En France, il est impossible de déshériter ses descendants directs. C'est-à-dire qu'au moins une part du patrimoine du défunt doit être réservé pour chaque enfant, c'est la réserve héréditaire.
Selon la loi française, les héritiers réservataires ont tous droit à un pourcentage du patrimoine, qu'il s'agisse de biens immobiliers ou autres. La distribution des droits se fera automatiquement à parts égales.
- 50 % des biens pour 1 enfant ;
- 2/3 des biens pour 2 enfants ;
- 3/4 des biens pour 3 enfants et plus.
La part dont dispose le défunt est aussi appelée la "quotité disponible". Celle-ci peut-être répartie comme bon vous semble entre vos héritiers.
🤓 Ce qu'il faut retenir sur l'héritage maison :
- Si seulement l'un des parents du défunt est encore en vie, 25% de la succession est attribuée à ce parent unique, tandis que les 75% restants reviennent à l'époux survivant. En l'absence des deux parents du défunt, la totalité de la succession est dévolue à l'époux survivant.
- Cela engendre des frais de succession qui devront être payés par les héritiers.
- Il est possible de vendre la maison héritée.
- Il n'est pas possible de déshériter l'un de ses enfants.
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