Héritage maison : en France, les héritages et donc successions sont extrêmement réglementés. Ils sont régis par de nombreuses lois, parfois complexes. Diverses étapes obligatoires s’imposent aussi lors d’une succession de maison. Mais une fois la maison héritée, c’est à vous de décider de la garder, la vendre ou bien la mettre en location. Mais avant cela, découvrez toutes les démarches et formalités d’un héritage en France.
Sommaire
Qu'est-ce qu'un héritage ?
Un héritage, aussi appelée succession ou patrimoine successoral désigne l'ensemble des biens revenant aux ayants droits. Les ayants droits peuvent être des ascendants ou descendants du défunt, des frères et soeurs et le cas échant des amis ou autres proches qui seraient stipulés dans un éventuel testament. Un héritage correspond dans un premier temps au patrimoine immobilier qui leur reviendra.
L’ouverture d’une succession : les différentes étapes
Ouverture de la succession
Lorsque le décès d’un proche intervient, une succession est ouverte. Elle concerne absolument tout le monde. Que la personne soit propriétaire ou non.
Cette procédure étant légale, toute ouverture est faite par un notaire. S’il existe un patrimoine immobilier, une attestation de propriété est faite.
Une liste de documents incontournables vous sera demandée :
- titres de propriété ;
- relevés bancaires ;
- livrets d’épargne ;
- factures ;
- taxe foncière ;
- Et d’autres documents en fonction de votre situation ;
La mission des notaires est de gérer la transmission du ou des biens immobiliers. Il devra respecter l’ordre établi par la loi française. Cet ordre dépend notamment de la composition de la famille. Certains statuts juridiques prévalent sur d’autres.
Par exemple, le mariage est considéré comme plus important que le concubinage.
Cependant, il convient toujours de vérifier l’existence d’un testament. Celui-ci peut contenir des clauses spécifiques.
Les règles communes du droit des successions
Plusieurs règles sont communes au droit de succession. C’est particulièrement le cas quand une maison en fait partie. Si la défunte personne est :
- Célibataire sans enfant : ses parents, s’ils sont en vie, obtiendront ¼ des parts de la maison et les frères et sœurs se partageront le reste des parts ;
- Célibataire avec enfant : tout revient de plein droit aux enfants ;
- Sans aucune famille proche (parent, enfant, frère et sœur) : tous les biens seront partagés entre la famille maternelle et paternelle.
- Mariée sans enfant : le conjoint jouira de la succession totale
- Mariée avec enfant : l’héritage est partagé à 50/50 entre le conjoint et les enfants. Les enfants devront se partager 50 % des parts, qu’ils soient seuls ou trois enfants.
Quelques formalités spécifiques à l’héritage d’une maison
Lorsqu’on parle d’héritage maison, des règles spécifiques s’imposent :
- Réunir conseil de famille s’il y a un enfant mineur
- Consulter un juge des tutelles s’il y a une personne majeure sous tutelle ou curatelle
- Désigner un expert ou d’un administrateur judiciaire en cas de désaccord entre les héritiers
- Faire recours à un généalogiste ou d’un détective pour retrouver des héritiers inconnus du notaire.
L’ouverture d’une succession : les différentes étapes
Etape 1 - Sélectionner un notaire : les successeurs peuvent choisir le notaire qu’ils souhaitent. S’il existe une quelconque mésentente au sein des héritiers, ceux qui ont le plus de droit sur l’héritage auront le choix du professionnel.
Etape 2 - Effectuer l’acte notarié : c’est le notaire qui aura la charge de cet acte. Est décrit dedans, une liste d’héritiers potentiels au bien immobilier. Cet acte informe aussi sur l’état des parts entre chacun.
Etape 3 - Établir le bilan du patrimoine : également effectué par le notaire, ce bilan demande certains documents dont les titres de propriété.
Etape 4 - Établir une publication foncière : cette obligation légale permet au notaire de délivrer une attestation immobilière.
Etape 5 - Régler le droit de succession et les impôts de la succession
Etape 6 - Partager le bien : il peut se faire par la vente de la maison en partageant les recettes ou tout simplement en partageant les parts. La maison peut tout à fait rester en indivision (plusieurs propriétaires).
Etape 7 - Règlement du coût de la succession : il comprend la durée de la procédure, les frais de notaire, la complexité du dossier ou encore la valeur de l’héritage et donc de la maison.
Maison héritage : calcul des frais de succession
Si la personne décédée n’a pas prévu de testament, la loi s’applique en donnant un ordre de successions.
Un calcul précis permet de calculer les frais de succession d’un héritage maison. Ceux-ci dépendent de la valeur de l’actif successoral net, après déduction des dettes déductibles de l’héritage.
Il y a plusieurs étapes à suivre pour effectuer ce calcul :
- Le patrimoine est réparti en fonction du Code Civil ou du testament
- On applique ensuite des abattements de succession en fonction du lien de parenté avec le défunt. On prend également en compte les donations de moins de 15 ans.
- On applique un barème prédéfini, dépendant aussi du lien de parenté.
- Des réductions de droits peuvent également être appliquées.
Une fois que tous les abattements sont appliquées, on peut procéder au calcul des frais grâce à un barème.
Personnes exonérées
Certaines personnes peuvent être exonérées de frais de succession si le défunt est :
- Une victime d’actes de guerre ou de terrorisme
- Sapeur-pompier volontaire ou professionnel
- Gendarme
- Policier ou agent des douanes
Le décès doit être intervenus à la suite des opérations de services ou d’ordre de la Nation, autrement dit lors d’un service.
Les personnes mariées ou pacsées sont également exonéré de droits de succession.
Droit de succession en ligne directe
Si la succession est en ligne directe, c’est-à-dire entre parents et enfants, le barème est appliqué sur la part de la succession donnée à chaque personne.
Le barème des droits de succession en ligne directe est le suivant.
- 5 % sur la tranche < à 8 072 ;
- 10 % de 8 072 à 12 109 ;
- 15 % de 12 109 à 15 932 ;
- 20 % de 15 932 à 552 324 ;
- 30 % de 552 324 à 902 838 ;
- 40 % de 902 838 à 1 805 677 ;
- 45 % sur la tranche > à 1 805 677.
Exemple : M et Mme Dupont décèdent et laissent un logement d'une valeur de 1 000 à leur fils Jean, ce logement appartenant pour 70 % à M. Dupont et pour 30 % à Mme Dupont. L'abattement et le barème s'appliqueront une fois sur 700 et une seconde fois sur 300.
Droits de succession entre frères et sœurs
Lorsqu’un héritage se passe entre frères et sœurs, les abattements sont soumis à ce barème :
- 35 % sur la tranche inférieure à 24 430 euros ;
- 45 % au-delà.
Une exonération totale peut être effectué si et seulement si :
- Le défunt est célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps au jour du décès.
- Il est âgé de plus de 50 ans au jour du décès ou atteint d'une infirmité l'empêchant de subvenir à ses besoins.
- L’héritier doit avoir vécu avec le défunt durant les cinq années précédant le décès, en continu.
Droits de succession entre parents éloignés ou entre tiers
Les parents éloignés jusqu’au 4ᵉ degré sont imposés à 55 % du patrimoine transmis. Il sera de 60 % pour les autres parents.
Que se passent-ils en cas de vente de la maison ?
En qualité d héritier, ils peuvent décider de ne pas garder la maison. Dans ce cas précis, il faudra effectuer toutes les démarches nécessaires à une vente de maison classique.
De nombreux documents obligatoires pour la vente vous seront demandés. Parmi eux, des diagnostics immobiliers dont vous pouvez d’ores et déjà anticiper la réalisation.
Ces diagnostics sont à la charge du successeur héréditaire.
Mais attention, une vente de maison ne constitue pas une renonciation. Dans ce cadre, vous acceptez l'héritage pour le revendre. Donc le bien immobilier vous appartient.
En cas de renonciation totale par le bénéficiaire, ce dernier n'aura aucun droit sur le logement.
Un héritage maison est-il imposable ?
Il existe plusieurs types de cas face à un héritage de maison. Tout dépendra du lien que vous avez avec le défunt et du montant reçu. Attention si le montant de la succession et le lien avec la défunte personne sont notés au barème des impôts, alors il faudra faire une déclaration. Cette déclaration devra se faire quelle que soit la nature (bien immobilier, assurance vie...).
Une déclaration est obligatoire si vous êtes l'enfant ou le conjoint et que le montant de l'actif est supérieur à 50 000 €. Si vous avec un autre lien avec la personne décédée, alors ce montant est de 3 000 €.
Cependant, des abattements fiscaux peuvent être demandés. Ceux-ci s'appliquent à hauteur de 100 000 € pour un père, une mère et un enfant, presque 16 000€ pour un frère ou une sœur et 7 967 € pour un neveu. Le conjoint survivant est exonéré de droit de succession.
Même s'il n'est pas nécessaire de faire parvenir un certificat de décès à l'administration fiscale, il faudra en revanche déposer une déclaration de succession.
Quid des petits-enfants dans un héritage successorale ?
Si aucune disposition particulière n'a été prise, les petits-enfants n'auront aucun droit de succession sur la maison. Un seul cas exceptionnel existe concernant cela. Les petits-enfants pourront hériter du bien immobilier si et seulement si son parent est décédé avant ses grands-parents. Dans ce cadre, la succession saute une génération.
Est-il possible de déshériter ses enfants ?
En France, il est impossible de déshériter ses descendants directs. C'est-à-dire qu'au moins une part du patrimoine du défunt doit être réservé pour chaque enfant. Selon la loi française, les héritiers réservataires ont tous droit à un pourcentage du patrimoine. Qu'il s'agisse de biens immobiliers ou autres. La distribution des droits se fera automatiquement à parts égales.
La part dont dispose le défunt est aussi appelé "quotité disponible". Celle-ci peut-être répartie comme bon vous semble entre vos héritiers.
- L'héritage d'une maison intervient dans le cadre d'une succession.
- Cela engendre des frais de succession qui devront être payés par les héritiers.
- Il est possible de vendre la maison héritée.
- Il n'est pas possible de déshériter l'un de ses enfants.