Acheter à deux avec un seul emprunteur est-ce possible ? Aucune réglementation n'interdit à un couple d'être copropriétaire d'un bien immobilier avec un seul emprunteur. Toutefois, la difficulté réside dans le fait de trouver une institution bancaire qui admette ce schéma. En effet, en cas de défaut de paiement, celle-ci pourrait se trouver face à une situation délicate.
Acheter un bien immobilier à plusieurs s'avère complexe avec un seul emprunteur. C'est pourquoi nous vous donnons toutes les informations et conseils nécessaires pour réussir un tel projet.Sommaire
- Acheter à deux avec un seul emprunteur : comment faire ?
- Acheter à deux avec une contribution différente
- Acheter à deux avec un seul emprunteur : quels sont les risques ?
- Acheter à deux avec un seul emprunteur : comment convaincre la banque ?
- Acheter à deux avec un seul emprunteur : comment négocier l'assurance emprunteur ?
Acheter à deux avec un seul emprunteur : comment faire ? ⚙️
Premièrement comment comprendre pleinement cette problématique ? Il faut avant tout savoir à quoi cela correspond. Une acquisition immobilière en duo (ou plus) avec un unique emprunteur équivaut à un achat à deux avec un unique apport. C'est une transaction tout à fait réalisable grâce à l'indivision. Cependant, cette situation pourrait accroître le risque pour la personne qui n'emprunte pas.
Le régime applicable dans le cadre d'une acquisition de n'importe quel bien immobilier en groupe est celui de l'indivision. Ce dernier permet d'éviter tous frais et formalités additionnels. Il donne également en parallèle la possibilité aux acquéreurs de proposer un plan de financement différent.
Ce régime d'indivision s'adresse principalement aux emprunteurs qui ne sont pas mariés. En effet, dans le cadre d'une acquisition immobilière, le mariage implique :
- une égalité de responsabilité
- une solidarité entre les conjoints
Cela équivaut à discuter de financement commun.
Cependant, pour toutes les autres formes de relations cela peut s'avérer plus difficile. Pour vous éclairer, nous vous proposons un tableau récapitulatif des solutions les plus courantes.
| Statut | Explication |
|---|---|
| Mariage | Sous régime de la communauté universelle, les conjoints se partagent l'intégralité du bien immobilier. Il sera partagé à parts égales en cas de divorce. Sous régime de séparation des biens, c'est différent. Les conjoints sont propriétaires en fonction de la part qu'ils apportent au financement du bien. |
| PACS | Sous régime de l'indivision, les partenaires se partagent l'intégralité du bien immobilier. Il sera donc partagé à parts égales en cas de rupture du contrat. En indivision, les partenaires sont propriétaires en fonction de la part qu'ils apportent au financement du bien. |
| Autres | En indivision, les acheteurs sont propriétaires en fonction de la part qu'ils apportent au financement du bien. Dans le cadre d'un investissement SCI c'est différent. Les acheteurs sont propriétaires en fonction de la part qu'ils apportent au financement du bien. |
Pour ce tableau, la catégorie "Autres" correspond aux relations suivantes :
- couple non marié
- concubinage
- amis
- famille
Nous avons également choisi à titre d’exemple d’exprimer les parts d’achats en indivision à hauteur de 50-50 %. Toutefois, ces parts peuvent être définies autrement, par exemple 30-70 %, 10-90 %, c'est à vous de décider.
Acheter à deux avec une contribution différente ⚖️
Au moment de l'achat immobilier, il est tout à fait possible que les copropriétaires ne contribuent pas au même niveau. Les règles varient alors selon leur statut.
Si vous êtes un couple marié, il existe deux solutions pour formaliser un achat à deux avec un unique apport :
- Sous régime de la communauté universelle, les conjoints se partagent l'intégralité du bien immobilier. Cette règle est applicable quelle que soit la contribution de chacun.
- Sous régime de séparation des biens, les conjoints sont propriétaires en fonction de la part qu'ils apportent au financement du bien.
Pour les pacsés, concubins, amis, famille, l'achat immobilier se réalise généralement sous régime de l'indivision. Les acheteurs se partagent l'intégralité du bien, peu importe la contribution de chacun.
Acheter à deux avec un seul emprunteur : quels sont les risques ? ⚠️
Comme nous l'avons mentionné : acheter à deux avec un seul apport peut s'avérer risqué pour celui qui n'emprunte pas. En effet, la banque prêteuse n'est pas en mesure d'appliquer la garantie d'hypothèque sur la part de son client emprunteur uniquement. Elle doit l'appliquer sur l'ensemble du bien, ce qui expose donc l'acquéreur non-emprunteur à des dangers. Si le copropriétaire emprunteur est dans l'incapacité de rembourser l'emprunt immobilier, le non-emprunteur risque :
- une saisie
- une vente du bien
C'est pourquoi les juges de la Cour de Cassation peuvent contraindre la banque à forcer la vente :
- sans procédure préalable de partage
- sans que les propriétaires aient eu la possibilité de se répartir les droits de propriété
Il est donc important de rester vigilant.
Acheter à deux avec un seul emprunteur : comment convaincre la banque ? 🏦
Il est difficile de convaincre une banque d'accorder un prêt immobilier à une personne qui emprunte seule pour une acquisition à deux. Cependant, il existe plusieurs stratégies que vous pouvez utiliser pour persuader votre banquier :
- Fournir une garantie solide : cela peut être réalisé en proposant un bien immobilier existant comme garantie. Si vous possédez déjà une maison ou un appartement, vous pouvez le proposer comme garantie pour votre prêt. Cela donnera plus de sécurité à la banque. Elle saura qu'elle pourra récupérer son argent en cas de non-paiement.
- Avoir un bon dossier financier : un historique de crédit solide et un bon niveau de revenus peuvent également aider à convaincre une banque. En particulier, si vous avez un emploi stable et un bon salaire. Ces facteurs peuvent montrer à la banque que vous êtes capable de rembourser le prêt.
- Utiliser un co-emprunteur ou une caution : le non-emprunteur peut se porter co-emprunteur ou caution pour le prêt. C'est une option réalisable même si la personne ne participe pas au remboursement du prêt en lui-même. Cela signifie qu'en cas de non-paiement, la banque peut se tourner vers cette personne pour récupérer son argent.
- Opter pour une assurance emprunteur : cette assurance permet à la banque de se prémunir contre plusieurs risques. Parmi ces risques, on compte le non-paiement en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi de l'emprunteur. C'est un moyen efficace de convaincre la banque de vous octroyer le prêt.
Il est important de noter que chaque banque a ses propres critères pour accorder des prêts. En conséquence, ce qui fonctionne avec une banque peut ne pas fonctionner avec une autre. Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est donc crucial de :
- bien préparer votre dossier
- bien argumenter votre demande
Acheter à deux avec un seul emprunteur : comment négocier l'assurance emprunteur ? 🤝
Une fois accordée la validation préliminaire de la banque, l'emprunteur doit rechercher pour son assurance de prêt :
- le taux le plus avantageux
- les garanties optimales
Cette exigence exclut d'emblée la proposition de l'assurance groupe de la banque. Celle-ci étant plus coûteuse et moins personnalisée qu'une assurance individuelle.
Grâce à la délégation d'assurance permise la Loi Lagarde de 2010, l'assuré a le droit de choisir son assurance et de profiter de la concurrence."Suppression de la disposition législative qui autorise les banques, à imposer au consommateur d’adhérer au contrat d'assurance emprunteur qu’elles commercialisent. Cette règle est applicable à l’occasion d’une demande de crédit immobilier. Dès lors qu’elle présente des garanties suffisantes, le consommateur pourra décider de retenir l’assurance de son choix." - Loi Lagarde, 2010
Si vous envisagez de changer d'assurance emprunteur, il est conseillé de comparer les Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA). De cette façon, vous pourrez mettre en concurrence les offres et évaluer les coûts de votre crédit proposé.
- Il n'y a aucune réglementation qui l'interdit.
- Trouver une institution bancaire acceptant ce schéma peut être difficile en raison des risques associés.
- Les risques pour le non-emprunteur incluent une saisie ou une vente du bien en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.
- Ce type d'achat se fait généralement en régime d'indivision, qui permet des contributions financières différentes.
- Pour convaincre la banque, on peut utiliser une garantie solide, un bon dossier financier, un co-emprunteur ou une caution, ou une assurance emprunteur.
- Il est possible de choisir une assurance individuelle plus avantageuse et adaptée.
- Il est recommandé de comparer les (TAEA) pour évaluer les offres et les coûts de l'assurance emprunteur.
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