Interdiction location DPE G, les changements au 1er janvier 2025 : la réforme du nouveau DPE du 1er juillet 2021 indique une interdiction à la mise en location pour les logements les plus énergivores dès le début de l’année prochaine. Le décret du 11 janvier 2021 venait déjà appuyer cette décision, en ciblant plus précisément certains logements. Depuis le 1er janvier 2025, la loi Climat et résilience interdit la location des biens immobiliers classés avec la lettre G.
À partir de quand cette mesure s’appliquera-t-elle ? Pourquoi et comment l’interdiction de location des DPE classés F et G est-elle mise en place ? Et qu’en est-il des biens classés E ? Les bailleurs peuvent-ils bénéficier d’aides financières pour rénover leur bien et améliorer ainsi sa classe énergétique sur le nouveau DPE ? On vous décrit ici les points clés, le calendrier, et les règles à connaître pour 2025.
Que dit la loi ? Comment savoir si l’on est concerné ? Toutes les réponses ici !
Sommaire
Comment le DPE impacte le marché de la location en 2025 ?
À partir du 1er janvier 2025 : Interdiction des logements classés G à la location
Logements considérés comme indécents
Dès cette date, les logements classés G sont légalement reconnus comme « indécents ». En conséquence, il devient interdit pour les propriétaires de proposer ces biens à la location. Cela inclut :
- La signature d'un nouveau bail.
- Le renouvellement d'un contrat existant.
- La reconduction tacite d'un bail en cours.
Critères de consommation énergétique des logements G
Les logements classés G, identifiés par leur Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), se caractérisent par :
- Une consommation énergétique supérieure à **420 kWh/m²/an** en énergie primaire.
- Des émissions de **plus de 100 kg CO₂eq/m²/an**.
Ainsi, les propriétaires devront envisager des travaux de rénovation énergétique pour continuer à exploiter leur bien en location.
Rappel sur le calendrier des interdictions de location prévu par les pouvoirs publics
La loi Climat et résilience prévoit dans son article 160 une évolution des interdictions concernant la location immobilière et notamment tout bien considéré comme "passoire thermique". Voici le calendrier :
- Biens avec une étiquette énergétique en G : 2025
- Biens avec une étiquette énergétique classée en F : 2028
- Biens classés avec une étiquette DPE en E : 2034
Impacts des passoires thermiques
En période estivale, l'excès de chaleur, et en hiver, le froid intense, ajoutés à l'humidité, rendent les logements classifiés F et G particulièrement inconfortables. Il est fréquent que les résidents augmentent leur consommation énergétique afin de pallier la perte de chaleur due à une isolation défectueuse.
Cette situation entraîne plusieurs conséquences néfastes :
- Des enjeux financiers significatifs se manifestent par des factures d'énergie élevées, pourtant indispensables pour maintenir une température agréable dans l'appartement.
- Un danger pour la santé publique émerge pour les foyers qui, faute de moyens, réduisent leur usage du chauffage, incapable de supporter le coût de l'énergie.
- Des impacts climatiques délétères se concrétisent par une augmentation des émissions de gaz à effet de serre, nuisibles pour notre planète.
- Une moins-value des propriétés immobilières classées F ou G, qui manquent d'attractivité écologique et préfigurent un budget de chauffage problématique.
👉 L'interdiction de vente des passoires thermiques
Réforme du DPE
Avec la réforme du nouveau DPE, de nombreuses mesures restrictives à l’encontre des bailleurs ont été communiquées dans les médias : gel de loyers, audit énergétique obligatoire et interdiction de louer. Contrairement à ce que l’on croît, l’interdiction des logements étiquetés G au 1er janvier 2023 est plus limitée que ce qui a été annoncé. En 2023, les logements ciblés étaient ceux dont la consommation annuelle dépassait 450 kWh par mètre carré d'énergie finale (EF). Ces logements sont communément appelés les G+.
C'est pour cela qu'il faut bien réfléchir avant de penser à l'achat d'une maison dpe f ou g.
En effet, dans le détail, seule une infime partie des passoires thermiques est concernée, soit 90.000 logements selon la ministre du Logement Emmanuelle Wargon. Ces derniers sont répartis de la manière suivante :
- 70.000 logements dans le parc privé,
- 20.000 logements classés sociaux
Cette dernière justifie cette stratégie :
« Nous assumons de démarrer doucement avec un seuil assez peu contraignant pour s'attaquer en priorité aux pires passoires thermiques et laisser un peu de visibilité aux autres propriétaires. Le but est de monter en puissance par la suite ».
Cibler les logements les plus énergivores
Il s’agit ainsi des logements les plus énergivores sur le parc immobilier locatif français, qui dégagent plus de 450 kWh/m2/an, soit 4 % des passoires thermiques. Sur les 4.8 millions de passoires comptabilisées en France en 2022, 1.7 million de résidences sont notées G sur l’échelle du diagnostic de performance énergétique.
Cela représente près de 1.2 million de locataires. Il s’agit d’un enjeu majeur pour les propriétaires bailleurs. Car l’efficacité énergétique est désormais un critère associé à l’évaluation de la décence d’un logement avec la surface minimale de 9 m2.
Dans l’article 17 de la loi du 8 novembre 2019, la législation impose aux propriétaires bailleurs de ces biens de mettre en place des moyens pour atteindre un seuil minimal de performance énergétique. Le décret du 11 janvier 2021 stipule également qu’à cette date, aucun logement indécent ne devra être mis en location.
Différence entre l’énergie primaire et énergie finale
Attention, l’étiquette DPE de votre bien qui figure sur votre Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) doit être prise avec du recul. Si cette dernière indique une consommation supérieure à 450 kWh/m2/an, il s’agit essentiellement d’une information sur l’énergie primaire. Tandis que l’énergie primaire est exprimée en kWh Ep, l’énergie finale est mesurée en kWh Ef.
La première représente l’énergie qui se trouve dans les ressources naturelles et cumule l’ensemble des énergies permettant l’obtention d’une unité énergétique finale : production, stockage, transport et distribution. La seconde, quant à elle, indique la consommation en énergie d’un habitant et sert de base pour la facturation énergétique.
Il s’agit de données bien distinctes, et qui explique le petit nombre de 90.000 logements soumis à l’interdiction location DPE G en 2023. Par exemple, un logement chauffé à l’électricité a une consommation en énergie finale bien plus faible que celle en énergie primaire.
Il se demande si son logement est considéré comme une passoire thermique et s'il peut le mettre en location. Le classement G au DPE indique que le bien est très énergivore et présente une faible performance énergétique. La loi prévoit progressivement des restrictions à la location pour ces catégories de logements afin d'inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique.
À partir du 1er janvier 2023, les logements classés F et G au DPE seront progressivement soumis à des interdictions de mise en location. Cela signifie que pour un bien classé G, la possibilité de le louer sans entreprendre de travaux de rénovation énergétique deviendra de plus en plus limitée. La réglementation précise que :
À partir de 2025, il sera interdit de mettre en location des logements affichant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m² par an (ce qui correspond généralement aux logements classés G). Cette interdiction s'étendra progressivement aux logements classés F à partir de 2028.
Comment améliorer le DPE G d’un appartement ?
Des durées de validité limitées
Vous craignez de ne plus pouvoir louer votre logement à partir du 1er janvier 2023 ? Il faut que vous regardiez la note de votre précédent DPE, sauf si ce dernier n’est plus valide et dans ce cas le refaire. La durée de validité des anciens diagnostics de performance énergétique diminue avec le temps et l’installation de la réforme au 1er juillet 2021 :
- les diagnostics réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 sont valables jusqu’au 31/12/2022
- les diagnostics réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 sont valables jusqu’au 31/12/2024
Méthode de calcul 3CL
Le nouveau DPE se base sur la nouvelle méthode de calcul 3CL pour établir le calcul de la consommation énergétique annuelle et les émissions de gaz à effet de serre. Le diagnostiqueur regarde ainsi les caractéristiques du bâtiment et les 5 principaux usages de consommation des habitants :
- utilisation de l’eau chaude,
- chauffage,
- climatisation,
- éclairage,
- auxiliaire (VMC).
Droits du locataire
La loi Climat et Résilience donne la possibilité au locataire d’un logement étiqueté G de réclamer des travaux de rénovation de la part du propriétaire bailleur. Le texte de loi stipule que “le locataire peut exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit”.
Le service public soutient cette décision en ajoutant que “si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires”. Les bailleurs qui seraient ainsi tentés de contourner la législation en louant un logement énergivore avec une fausse annonce seront fortement sanctionnés.
La loi prévoit que :
“l’acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages-intérêts, voire l’annulation de la vente ou du bail si l’annonce publiée dans la presse écrite, sur internet ou affichée en agence comporte de fausses informations”.
Calendrier des interdictions à la location des passoires thermiques
Toutefois, hormis les 90.000 logements soumis à une interdiction location DPE G dans les plus brefs délais, les autres logements ont davantage de temps pour s’y préparer. L’article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 indique la période est de 2 ans à partir du 1er janvier 2023. Cela signifie que l’ensemble de la classe G est interdite à la location depuis le 1er janvier 2025.
👉 En savoir plus sur le calendrier des interdictions à la location
Le gouvernement prévoit également un échelon dans les biens ne pouvant être loués sur le parc afin d’atteindre un seuil de sobriété énergétique :
- l’ensemble de la classe G en 2025 : biens extrêmement peu performants,
- l’ensemble de la classe F en 2028 : biens très peu performants,
- l’ensemble de la classe E en 2034 : biens peu performants.
Les aides à la rénovation
Les certificats d'économies d'énergies
Depuis 2016, le dispositif des Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) a été enrichi par l'introduction des aides 'Coup de pouce', visant à encourager la rénovation énergétique performante des bâtiments.
Près de cinquante interventions bénéficient de primes CEE pour soutenir tant la rénovation complète que partielle des logements. Ces interventions sont définies et régulées par des fiches standards, connues sous l'acronyme 'FOST', qui précisent les cadres des travaux admissibles.
Parmi les aides proposées, le 'Coup de pouce Rénovation performante d'un immeuble résidentiel collectif' se distingue par des montants forfaitaires majorés. Cela afin de faciliter et d'inciter à la mise en œuvre de solutions énergétiques plus durables et efficaces.
Dispositif MaPrimeRénov
Que ce soit pour l'installation de systèmes de chauffage écoénergétiques comme les pompes à chaleur, ou pour l'engagement dans des travaux d'isolation, ce plan de soutien financier est conçu pour répondre à vos besoins. À compter de janvier 2024, le programme se diversifie en deux voies distinctes :
Parcours accompagné
Cette branche est spécialement conçue pour les projets de rénovation d'envergure.
Qu'il s'agisse de :
- maisons individuelles,
- d'appartements
- ou de la rénovation globale de copropriétés. Dans ce dernier cas, la subvention est octroyée directement au syndicat des copropriétaires sous l'appellation MaPrimeRénov' Copropriété.
Pour encourager les rénovations énergétiques performantes, les limites maximales de financement par logement ont été significativement rehaussées. Par exemple, pour les actions collectives, le plafond de subvention par logement a été triplé. Elle passe de 6 250 euros à 18 750 euros, sans compter les aides supplémentaires destinées aux foyers à revenus modestes ou très modestes.
Parcours décarbonation
Cette option est dédiée aux interventions ciblées sur la réduction de l'empreinte carbone des habitations, avec un accent particulier sur le remplacement des systèmes de chauffage existants par des alternatives moins émissives en CO2.
Eco-prêt taux zéro
L'éco-prêt à taux zéro est accessible à tous les propriétaires, indépendamment de leur revenu. Ce mécanisme propose un financement sans frais d'intérêts sur une période allant jusqu'à 20 ans, période qui était de 15 ans avant 2022. Cela permet aux propriétaires de financer les travaux nécessaires à l'amélioration de leur habitat sans intérêts à verser.
L'objectif principal de l'éco-PTZ est de soutenir les projets de rénovation visant à moderniser les systèmes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, en plus des travaux d'isolation.
Offert sous deux formes, individuelle et collective, cet éco-prêt présente l'avantage de pouvoir financer jusqu'à 50 000 euros par logement, encourageant ainsi les initiatives de rénovation énergétique.
Le taux réduit de TVA à 5,5 % pour la rénovation énergétique
Tant les propriétaires que les locataires sont éligibles à bénéficier d'un taux réduit de TVA à 5,5 %, spécifiquement appliqué aux travaux de rénovation énergétique. Cette mesure incitative vise à encourager les améliorations apportées aux logements en vue de leur meilleure performance énergétique.
Exploration des aides locales pour la rénovation
Il est vivement recommandé aux propriétaires de se rapprocher des autorités locales afin d'explorer les aides spécifiques disponibles. Les collectivités territoriales, en effet, proposent souvent des dispositifs complémentaires aux subventions étatiques, dans le but de soutenir efficacement les propriétaires dans l'amélioration de la qualité énergétique de leurs biens immobiliers.
- Les interdictions à la location des logements énergivores s'étendent jusqu'en 2034
- En 2025, les biens classés en E ne seront plus disponibles à la location
- Des aides sont disponibles à la rénovation comme le dispositif MaPrimeRénov