En raison de l’urgence climatique de notre pays, la réglementation sur les performances énergétiques à changé. Et la question sur l'interdiction de vente d'une passoire thermique se pose de plus en plus.
Actuellement, il n'existe pas d'interdiction de vendre une passoire thermique en 2023. Vous pouvez donc vendre votre logement énergivore (sous certaines conditions) librement. La seule réglementation concernant ce type de logement est l'interdiction de leur mise en location depuis le 1er janvier 2023.
L'interdiction n'existe pas encore, mais il est important de se tenir informé des dernières réglementations. Et de se préparer à de futurs modifications. C'est pourquoi dans cet article, nous allons vous aider à comprendre l'évolution des lois en lien avec les passoires thermiques.
Sommaire
🌡️ Mais qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Un logement considéré comme “passoire thermique” est en réalité un bâtiment très énergivore. Cela est caractérisé par une isolation thermique de piteuse qualité ce qui aura un impact direct sur la consommation d’énergie. Sont caractérisé passoire thermique les habitations noté F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Vous pourrez retrouver 7 classes sur le DPE, allant de A (logement très économe) à G (logement très énergivore donc passoire thermique). La classe G est au centre des réformes car l’excès de consommation entraîne un véritable gaspillage d’énergie. Et cela à directement un impact sur le climat et l’émission des gaz à effet de serre.
🌍 L'urgence climatique et l'évolution de la réglementation
La loi Climat et Résilience est entré en vigueur le 24 août 2021. Ce texte de loi a marqué l’engagement de la société contre le dérèglement climatique (en savoir plus sur cette loi). À noter qu'elle évolue au fur et à mesure des mois, et c’est ce que nous allons voir maintenant.
L’obligation d’effectuer un Audit Énergétique ⚡
Le 1er avril 2023, la loi a connu une mis à jour. Il est dorénavant nécessaire de réaliser un audit énergétique pour les propriétaires d’une passoire thermique.
Cet audit sera obligatoire dans le contexte de la vente du bien. À noter qu’il concerne uniquement les monopropriétés comme les maisons individuelles. Ce qui exclut les copropriétés de nouvelle réglementation.
L’audit énergétique est un bilan complet sur les performances énergétique d’une maison. Il est réalisé par un professionnel certifié et qualifié. L’objectif de ce bilan va être d’orienter le propriétaire vers un projet de rénovation énergétique. À noter que ce bilan est beaucoup plus précis et détaille que le diagnostic de performance énergétique standards.
Source : Dimo Diagnostic - Infographie : Dates de mise en vigueur de l'audit énergétique selon la classe du bâtiment
L’adoption de la directive “Energy Performance of Building Directive” (EPBD) 📜
Le climat est une thématique majeure aux yeux de l’Union Européenne. C’est visible par leur projet de transformer le parc immobilier en un parc dépourvu d’émissions et entièrement décarboné. Le 14 mars 2023, l’UE a mis un nouveau coup de pied dans la fourmilière. En effet, ils ont adopté de plusieurs textes relatifs à l’énergie.
L’objectif reste le même : limiter le réchauffement climatique. On peut retrouver dans la directive EPBD :
- le vote pour l’accélération des normes d'efficience énergétique
- l’adoption d’un règlement visant a remédié aux inefficacités et déséquilibres grâce à un meilleur accès aux données
- la conformité des actions entreprise par le parlement européen pour réduire les émissions de gaz à effet de serre. Mais aussi de promouvoir l’utilisation d’énergie renouvelable.
🏡 Les logements concernés par la notion de "passoire thermique"
Comme expliqué ci-dessus, les logements “passoire thermique” sont des bâtiments classé F et G par le DPE. Pour être plus précis, ce sont les habitats consommant au minimum 450kWh/m2/an. La plupart des passoires thermiques sont des habitations anciennes construites avant 1975 avec une isolation de faible qualité.
Comment identifier une passoire thermique ? 🌡️
Maintenant que nous connaissons la notion de bâtiment énergivore, comment nous les détectons ? Plusieurs signaux d’alertes peuvent vous aider à savoir si votre maison en est une ou non.
- L’air froid traverse les fenêtres : Présence de courant d’air vers vos fenêtres alors qu’elles sont fermées. Cela est causé par des joints absents ou en mauvais état.
- Tâche d’humidité sur vos murs : Une mauvaise isolation peut entraîner un excès d’humidité dans une pièce et donc entrainer l’apparition de moisissures.
- Condensation sur les vitres / murs : Cela explique un déséquilibre entre la capacité d’évacuation des vapeurs d’eau et l’humidité de l’air extérieure.
- Température anormale dans votre maison : Vous avez trop froid l’hiver et trop chaud l’été
Quels sont les critères définissant un DPE G ? ❄️
La classification G du diagnostic de performance énergétique est au centre de notre article car c’est elle qui définit les passoires thermiques. Elle est très importante car c’est grâce à cette classification que l’on obtiendra les informations sur les bâtiments les plus sensibles.
Ainsi, la classe G va regrouper tous les logements où il est obligatoire d’effectuer des travaux de rénovation énergétique. Et cela pour limiter énormément le gaspillage d’énergie.
Cette nouvelle directive touche directement les propriétaires d’une passoire thermique. Mais qu’en est-il réellement et qu’est-ce que cela signifie donc pour ces personnes ?
📃 Les implications de la nouvelle loi pour les propriétaires
Cette nouvelle directive touche directement les propriétaires d’une passoire thermique. Mais qu’en est-il réellement et qu’est-ce que cela signifie donc pour ces personnes ?
L'audit énergétique : une étape désormais obligatoire avant la vente 🔐
Comme nous le disions ci-dessus, il est maintenant obligatoire d’effectuer un audit énergétique pré-vente. Cet audit va permettre d’orienter le propriétaire sur les travaux de rénovation énergétique requis et conseillé pour augmenter la classe du logement. Ainsi, avant toute mise en vente d’un logement, chaque propriétaire devra effectuer cet audit. Dans le but de ce guider lui-même ou le futur acheteur.
Interdiction à la location 🚫
Nous sommes d’accord qu’il n’existe pas de loi pour l’interdiction de vente pour les bâtiments énergivores. Mais figurez-vous qu’il en existe une liée à l’interdiction de location d’une passoire thermique. Cette loi concerne uniquement les nouveaux contrats de location datant du 1er janvier 2023 ou plus récent (en savoir plus). Mais qu’en est-il des contrats avant cette date ?
Source : Dimo Diagnostic - infographie : dates de mise en vigueur de l'interdiction des passoires thermiques
Gel des loyers pour les logements non-conformes depuis 2022 🥶
Les contrats de location déjà existant avant le 1er janvier 2023 sont toujours légaux. Cependant, elles sont contraintes à certaines spécificités. Notamment le gel du loyer concernant les nouvelles locations depuis 2022. Ce vote du parlement européen a pour objectif de combattre la précarité énergétique.
Ainsi depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’une passoire thermique. Cela signifie que ces propriétaires seront dans l’obligation d’effectuer des travaux de rénovation (dans le cadre d’une augmentation de loyer).
🏘️ Conséquences sur le marché immobilier
À premier lieu, on peut penser que cette action n’aura aucun effet sur le marché de l’immobilier. Cependant c’est tout le contraire. Avec les restrictions sur les locations de passoires thermiques et l’obligation d’audit énergétique, les rénovations énergétiques sont mises en avant. Cependant, tous les propriétaires ne le voient pas de cet oeil.
En effet, il est parfois compliqué d’effectuer ces réhabilitations par manque de fond, d’artisant ou même en situation de copropriété. Ainsi, nous pouvons arriver dans une situation où tous ces propriétaires décidrait de vendre leur bien accompagné de leur audit.
Et cela pourrait avoir un effet négatif sur les prix moyens du marché. En effet, l’économie nous dit que plus il y a d’offres, plus le prix diminue. Ainsi on peut penser que le prix moyen dans le marché immobilier diminue fortement.
Le panorama actuel : hausse ou baisse des ventes ? 📈
Actuellement, certaines données nous montrent que les passoires énergétiques notées F et G connaissent une véritable hausse des ventes :
- 19,2% des biens mis en vente sur “Seloger” sont des passoires thermiques (contre 11% en 2020). Soit une augmentation de 8,2%
- Au troisième trimestre de 2022, les habitats énergivores représentent 17% (contre 11% l’année passée)
- Dans certaines villes comme Nantes ou Renne, ce type de logement se sont vendus avec une hausse de 70%.
Vous pouvez constater que les textes liés à la loi Climat et Résilience ont eu un véritable impact sur le marché immobilier.
Source : FNAIM - Graphique : nombre de ventes de logements anciens
La potentialité d'une interdiction totale de vente à l'avenir 🚫
Nous pouvons penser que l’Union Européenne se dirige vers une interdiction totale de vente pour les passoires thermiques. Et cela semblerait cohérent par rapport à leure vision "long terme" du parc immobilier européen. Mais rien est encore fait donc tout peut encore changer.
🤔 Solutions face à la réglementation actuelle
Comme nous l’avons vu, les lois sur le climat ont eu un impact positif sur l’écologie mais très négatif sur le marché de l’immobilier. Quelles solutions peuvent être adoptées pour surmonter cette situation ?
La nécessité de rénover : incitations et aides disponibles en 2023 🚧
Une des solutions les plus évidentes et de respecter l’audit énergétique et donc effectuer les rénovations de votre logement. Cependant, ces réhabilitations peuvent avoir un certain coût et, en réalité, coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’État français le sait et c’est pourquoi il a mis en place des aides liés au rénovation énergétique. Voyons ensemble quelles sont les différentes aides et quelles sont leurs spécificités :
| Type d’aide : | Pour qui ? | Caractéristiques : | Montant : |
|---|---|---|---|
| Ma Prime Rénov’ | Propriétaire et copropriétaires | Aides pour la rénovation d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’un système basé sur les énergies renouvelables | Jusqu’à 11000€ |
| L’éco prêt à taux zero | propriétaire, occupant ou bailleur | Financement de travaux énergétique à un taux d’intérêt nul | de 30 000€ à 50 000€ |
| La TVA à 5,5% | propriétaire, locataire ou occupant | Réduction du taux de la TVA pour les rénovations énergétique | 14,5% |
| Les certificats d’économie d’énergie (CEE) | propriétaire | Finance une partie des travaux de rénovation énergétiques | Variable |
Tableau présentant différentes aides pour effectuer des rénovations énergétiques
Comment se préparer et anticiper une vente ou une mise en location ? 🏠
Si vous envisagez de vendre ou de louer votre bien, il est préférable de le faire dans les règles. Nous ne pouvons vous conseiller mieux que d’effectuer les rénovations énergétiques. Aujourd’hui de nombreuses aides sont mises à disposition pour vous alléger le coût de ces travaux. Et pensez long terme, en réhabilitant énergétiquement votre bien, vous dépenserez moins d’énergie et vous économiserez de l’argent.
- Actuellement, il n'y a pas d'interdiction de vente des passoires thermiques en 2023, mais une interdiction de mise en location depuis le 1er janvier 2023.
- Les propriétaires de passoires thermiques sont désormais tenus de réaliser un audit énergétique avant la vente de leur bien.
- La directive "Energy Performance of Building Directive" de l'Union Européenne vise à limiter le réchauffement climatique en accélérant les normes d'efficience énergétique.
- Les passoires thermiques sont des bâtiments classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) avec une consommation minimale de 450 kWh/m2/an.
- Les nouvelles réglementations ont un impact sur le marché immobilier, avec une hausse des ventes de passoires thermiques et la possibilité d'une interdiction totale de vente à l'avenir.
Romain Baldassarre
Responsable Technique - Dimo Diagnostic
Expert en diagnostic immobilier depuis près de 4 ans, j'informe désormais les propriétaires et bailleurs concernant les dernières réglementations en vigueur sur les diagnostics immobiliers !
Merci de votre attention et à bientôt !
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