En raison de l’urgence climatique de notre pays, la réglementation sur les performances énergétiques a changé. Et la question sur l'interdiction de vente d'une passoire thermique se pose de plus en plus.
Actuellement, il n'existe pas d'interdiction de vendre une passoire thermique en 2023. Vous pouvez donc vendre votre logement énergivore (sous certaines conditions) librement. La seule réglementation concernant ce type de logement est l'interdiction de leur mise en location depuis le 1er janvier 2023.
La proscription n'existe pas encore, mais il est important de se tenir informé des dernières avançées. Et de se préparer à de futures modifications. C'est pourquoi dans cet article, nous allons vous aider à comprendre l'évolution des lois en lien avec les passoires thermiques.
Sommaire
🌡️ Mais qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Un batiment énergivore
Un logement considéré comme “passoire thermique” est en réalité un bien très énergivore. Cela est caractérisé par une isolation de piteuse qualité ce qui aura un impact direct sur la consommation d’énergie.
Sont caractérisées passoires thermiques les habitations noté F ou G au DPE.
Différentes notes de performance
Vous pourrez retrouver 7 classes sur le DPE, allant de A (logement très économe) à G.
La classe G est au centre des réformes car l’excès de consommation entraîne un véritable gaspillage d’énergie. Et cela a directement un impact sur les émissions de gaz à effet de serre.
🌍 L'urgence climatique et l'évolution de la réglementation
La Loi Climat et Résilience est entrée en vigueur le 24 août 2021. Ce texte à propos de la Loi Climat & Résilience a marqué l’engagement de la société contre le dérèglement climatique.
Effectuer un Audit Énergétique ⚡
Le 1er avril 2023, la législation a connu une mise à jour. Il est dorénavant nécessaire de réaliser un audit pour les propriétaires d’une passoire thermique.
Cette évaluation sera obligatoire dans le contexte de la vente du bien. À noter qu’il concerne uniquement les monopropriétés comme les maisons individuelles.
Il s'agit d'un bilan complet sur l'efficacité d’une maison. Il est réalisé par un professionnel certifié et qualifié. L’objectif de ce bilan va être d’orienter le propriétaire vers un projet de rénovation énergétique.
Notez que ce bilan est beaucoup plus précis et détaillé que le diagnostic de performance énergétique standard.
Source : Dimo Diagnostic - Infographie : Dates de mise en vigueur de l'audit énergétique selon la classe du bâtiment
L’adoption de la directive “Energy Performance of Building Directive” (EPBD) 📜
Le climat est une thématique majeure pour l’Union Européenne. C’est visible par leur projet de transformer le parc immobilier en un parc dépourvu d’émissions et entièrement décarboné.
Le 14 mars 2023, l’UE a mis un nouveau coup de pied dans la fourmilière. En effet, ils ont adopté plusieurs textes relatifs à l’énergie.
L’objectif reste le même : limiter le réchauffement climatique. On peut le retrouver dans la consigne EPBD :
- le vote pour l’accélération des normes d'efficience énergétique,
- l’adoption d’un règlement visant à remédier aux inefficacités et déséquilibres grâce à un meilleur accès aux données,
- la conformité des actions entreprises par le parlement européen pour réduire les émissions de gaz à effet de serre. Mais aussi de promouvoir l’utilisation d’énergie renouvelable.
🏡 Les logements concernés par la notion de "passoire thermique"
Comme expliqué ci-dessus, les logements “passoire thermique” sont des biens classés F et G par le DPE. Pour être plus précis, ce sont les habitats consommant au minimum 330kWh/m² par an et rejetant plus de 70kg de CO2/m² chaque année également.
La plupart des passoires thermiques sont des habitations anciennes construites avant 1975 avec une isolation de faible qualité.
Comment identifier une passoire thermique ? 🌡️
Maintenant que nous connaissons la notion d'habitat énergivore, comment les détecter ? Plusieurs signaux d’alertes peuvent vous aider à savoir si votre maison en est une ou non.
- L’air froid traverse les fenêtres : présence de courant d’air vers vos fenêtres alors qu’elles sont fermées. Cela est causé par des joints absents ou en mauvais état.
- Tâche d’humidité sur vos murs : une mauvaise isolation peut entraîner un excès d’humidité dans une pièce et donc entrainer l’apparition de moisissures.
- Condensation sur les vitres / murs : cela explique un déséquilibre entre la capacité d’évacuation des vapeurs d’eau et l’humidité de l’air extérieure.
- Température anormale dans votre maison : vous avez trop froid l’hiver et trop chaud l’été.
Quels sont les critères définissant un DPE G ? ❄️
La classification G du DPE est au centre de notre article car c’est elle qui définit les passoires thermiques. Elle est très importante, c’est grâce à cette classification que l’on obtiendra les informations sur les bâtiments les plus sensibles.
Ainsi, la classe G va regrouper tous les logements où le propriétaire doit effectuer des travaux de rénovation. Et cela pour limiter énormément le gaspillage d’énergie.
Cette avancée touche directement les propriétaires d’une passoire thermique. Mais qu’en est-il réellement et qu’est-ce que cela signifie donc pour ces personnes ?
📃 Les implications de la nouvelle loi pour les propriétaires
L'audit énergétique : une étape avant la vente 🔐
Il s'agit d'une obligation légale à la pré-vente. Il permet d’orienter le propriétaire sur les travaux de rénovation requis et conseillés pour augmenter la classe du logement.
Ainsi, avant toute cession d’un logement, chaque propriétaire devra effectuer cet audit. Dans le but de se guider lui-même ou le futur acheteur.
Interdiction à la location 🚫
Il n’existe pas de législation pour la privation de vente pour les habitations énergivores. Mais il en existe une liée à celle de location d’une passoire thermique.
Cette loi concerne uniquement les nouveaux contrats de location datant du 1er janvier 2023 ou plus récent (en savoir plus). Mais qu’en est-il des contrats avant cette date ?
Source : Dimo Diagnostic - infographie : dates de mise en vigueur de l'interdiction des passoires thermiques
Gel des loyers pour les logements non-conformes depuis 2022 🥶
Les contrats de location déjà existants avant le 1er janvier 2023 sont toujours légaux. Cependant, ils sont contraintes à certaines spécificités, notamment le gel du loyer concernant les locations depuis 2022. Ce vote du parlement européen a pour objectif de combattre la précarité énergétique.
Ainsi depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’une passoire thermique. Cela signifie que ces propriétaires doivent effectuer des travaux de rénovation (dans le cadre d’une augmentation de loyer).
🏘️ Conséquences sur le marché immobilier
À premier lieu, on peut penser que cette action n’aura aucune conséquences sur le marché. Cependant avec les restrictions sur les locations de ces biens particuliers et l’obligation d’audit, les rénovations sont mises en avant.
Néanmoins, il est parfois compliqué d’effectuer ces réhabilitations par manque de fonds, d’artisans ou même en situation de copropriété. Ainsi, nous pouvons arriver dans une situation où tous ces propriétaires décident de vendre leur bien accompagné de leur audit.
Et cela pourrait avoir un effet négatif sur les prix moyens. Théoriquement, l’économie nous dit que plus il y a d’offres, plus ils diminuent. Ainsi on peut penser que le prix moyen dans le marché immobilier diminue fortement.
Le panorama actuel : hausse ou baisse des ventes ? 📈
Actuellement, certaines données nous montrent que les passoires énergétiques notées F et G connaissent une véritable hausse des ventes :
- 19,2% des biens mis en vente sur “Seloger” sont des passoires thermiques (contre 11% en 2020), soit une augmentation de 8,2 %.
- Au troisième trimestre de 2022, les habitats énergivores représentent 17% (contre 11% l’année passée).
- Dans certaines villes comme Nantes ou Rennes, ce type de logement s'est vendu avec une hausse de 70%.
Vous pouvez constater que les textes liés à la loi Climat et Résilience ont eu un véritable impact sur le marché.
Source : FNAIM - Graphique : nombre de ventes de logements anciens
La potentialité d'une interdiction totale de vente à l'avenir 🚫
Nous pouvons penser que l’Union Européenne se dirige vers une prohibition totale de vente pour les passoires thermiques. Et cela semblerait cohérent par rapport à leur vision "long terme" du parc immobilier européen. Mais rien n'est encore fait donc tout peut encore changer.
🤔 Solutions face à la réglementation actuelle
Comme nous l’avons vu, les lois sur le climat ont eu un impact positif sur l’écologie mais très négatif sur le marché de l’immobilier.
Quelles solutions peuvent être adoptées pour surmonter cette situation ?
La nécessité de rénover : incitations et aides disponibles en 2023 🚧
Une des solutions les plus évidentes est de respecter l’audit énergétique et donc d'effectuer les rénovations de votre logement. Cependant, ces réhabilitations peuvent avoir un certain coût et, en réalité, coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
L’État français le sait et c’est pourquoi il a mis en place des aides liés à la rénovation énergétique.
Voyons ensemble quelles sont les différentes aides et quelles sont leurs spécificités :
| Type d’aide | Pour qui ? | Caractéristiques | Montant |
|---|---|---|---|
| Ma Prime Rénov’ | Propriétaire et copropriétaires | Aides pour la rénovation d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’un système basé sur les énergies renouvelables | Jusqu’à 11 000€ |
| L’éco prêt à taux zero | Propriétaire, bailleur ou occupants | Financement de travaux énergétiques à un taux d’intérêt nul | de 30 000€ à 50 000€ |
| La TVA à 5,5% | Propriétaire, locataires ou occupants | Réduction du taux de la TVA pour les rénovations énergétiques | 14,5% |
| Les certificats d’économie d’énergie (CEE) | Propriétaire | Finance une partie des travaux de rénovation énergétique | Variable |
Comment se préparer et anticiper une vente ou une mise en location ? 🏠
Si vous envisagez de vendre ou de louer votre bien, il est préférable de le faire dans les règles. Nous ne pouvons vous conseiller mieux que d’effectuer les rénovations énergétiques. Aujourd’hui de nombreuses aides sont disponibles pour vous alléger le coût de ces travaux.
Et pensez long terme, en réhabilitant énergétiquement votre bien, vous dépenserez moins d’énergie et vous économiserez de l’argent.
- Actuellement, il n'y a pas d'interdiction de vente des passoires thermiques en 2023, mais une interdiction de mise en location depuis le 1er janvier 2023.
- Les propriétaires de passoires thermiques sont désormais tenus de réaliser un audit énergétique avant la vente de leur bien.
- La directive "Energy Performance of Building Directive" de l'Union Européenne vise à limiter le réchauffement climatique en accélérant les normes d'efficience énergétique.
- Les passoires thermiques sont des bâtiments classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) avec une consommation minimale de 420 kWh/m2/an et des émissions de GES de minimum 100kg CO2/m²/an.
- Les nouvelles réglementations ont un impact sur le marché immobilier, avec une hausse des ventes de passoires thermiques et la possibilité d'une interdiction totale de vente à l'avenir.
Romain Baldassarre
Responsable Technique - Dimo Diagnostic
Expert en diagnostic immobilier depuis près de 4 ans, j'informe désormais les propriétaires et bailleurs concernant les dernières réglementations en vigueur sur les diagnostics immobiliers !
Merci de votre attention et à bientôt !
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