Qu'est-ce que la tension locative ? TOP 10 des villes ūüŹÜ

La tension locative est un terme utilis√© dans le domaine de l'immobilier pour d√©crire la situation d'un march√© locatif o√Ļ la demande de logements exc√®de l'offre disponible. En d'autres termes, il y a plus de personnes cherchant √† louer un logement que de logements disponibles √† la location. C'est un indicateur cl√© √† prendre en compte lors de l'investissement locatif. Si vous avez d√©j√† envisag√© d'investir dans l'immobilier locatif, vous vous √™tes probablement d√©j√† demand√© : ¬ę et si je n‚Äôarrive pas √† louer mon bien ? ¬Ľ. Poss√©der un bien immobilier vacant peut vite devenir encombrant. C‚Äôest l√† qu‚Äôintervient la tension locative, un indicateur d√©terminant.

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Comment identifier la tension locative ?

Sommaire

La tension locative : qu'est-ce que c'est ? ūü§Ē

Il est assez simple de comprendre ce qu'est la tension locative : dans une région donnée, c'est la différence entre l'offre de locations et la demande des locataires.

Ainsi, vous avez plus de chances de trouver preneur dans une zone de forte tension locative, o√Ļ la demande de location est sup√©rieure √† la capacit√© du parc immobilier. Le taux de vacance locative de votre logement y sera √©galement plus court.¬†

Ce sont les meilleurs endroits pour investir dans la location car la tension locative est la plus forte. C'est le cas en général à Paris et dans les grandes villes, ainsi que sur le littoral et dans certaines zones frontalières.

La difficulté de louer un bien immobilier : le problème de la vacance locative.

La vacance locative est un risque majeur pour les investisseurs immobiliers, car cela signifie qu'il n'y a pas de locataire pour occuper le logement et payer des loyers. Cela peut entra√ģner des difficult√©s financi√®res, notamment si vous avez contract√© un cr√©dit immobilier pour acheter le bien.

Certaines villes, comme Clermont-Ferrand, présentent un risque plus élevé de vacances locative. Il est donc important de prendre en compte cet indicateur lors de l'investissement locatif pour éviter les surprises désagréables.

La vacance locative est un risque majeur pour les investisseurs immobiliers car elle entra√ģne une perte de revenus locatifs. Imaginez que vous avez pr√©vu un rendement locatif de 6% pour votre investissement, mais qu'il n'y ait aucun locataire pendant la moiti√© de l'ann√©e. Cela signifie que votre rendement r√©el sera divis√© par deux, passant √† 3%.

‚ĄĻÔłŹ Bon √† savoir : pour les investisseurs qui cherchent √† financer leur bien par eux-m√™mes, la vacance locative peut rendre cette strat√©gie plus difficile √† mettre en place. Il est donc crucial de bien choisir l'emplacement de son investissement locatif pour √©viter les d√©sillusions et maximiser le rendement locatif.

Comment évaluer les conséquences de la tension locative sur l'investissement immobilier ?

La tension locative est un élément crucial à prendre en compte lors de la planification de votre stratégie locative. Il est important de choisir un bien qui répond à des critères de rentabilité, de forte demande locative et de prestations adaptées aux besoins des locataires potentiels.

Il est important de noter que la tension locative varie considérablement d'une ville à l'autre.

✅ Exemple : les grandes villes comme Paris ou Lille ont des prix immobiliers élevés et un rendement locatif bas, mais une demande locative élevée. Alors qu'à Saint-Etienne, le rendement locatif est généralement plus élevé mais la demande est faible.

Il est donc important de bien étudier la situation locative de la zone dans laquelle vous envisagez d'investir, pour éviter les risques de vacance locative. Il est aussi important de choisir un logement qui se distingue par sa localisation, ses prestations et son prix pour se différencier de la concurrence.

carte tension locative Carte des zones avec le plus de tension locative en France

Comment ma√ģtriser la tension locative pour r√©ussir son investissement immobilier ? (Guide complet)

Avant de trouver le bien immobilier parfait, il est crucial de bien conna√ģtre la r√©gion o√Ļ vous souhaitez investir. Il est important de v√©rifier si votre plan d'affaires est viable dans la r√©alit√© en plus de la th√©orie. Pour cela, il est conseill√© de commencer par une analyse g√©n√©rale de la r√©gion et de ses tendances √©conomiques, avant de se concentrer sur des crit√®res plus sp√©cifiques tels que le quartier ou la rue.

Utilisez une démarche en entonnoir pour éviter de vous égarer dans vos recherches et pour vous aider à prendre une décision éclairée. Il est également recommandé de consulter des experts locaux tels que des agents immobiliers ou des courtiers pour obtenir des informations supplémentaires sur les tendances du marché et les opportunités d'investissement.

‚ĄĻÔłŹ Bon √† savoir : n'oubliez pas de tenir compte des facteurs fiscaux et juridiques pour √©viter les surprises d√©sagr√©ables plus tard.

Comment évaluer la demande locative d'une ville ?

Dans la suite de cet article, nous allons explorer les différentes méthodes pour évaluer la demande locative d'une ville afin de prendre une décision éclairée pour l'investissement immobilier locatif.

1. L'outil de mesure de la tension locative : le tensiomètre locatif.

Le tensiomètre locatif est un outil généralement fiable et pratique pour évaluer la tension locative d'une ville ou d'un code postal. Il vous suffit de saisir le nom de la ville ou son code postal pour obtenir immédiatement une mesure de la tension locative dans cette zone. Le plus connu est celui de Locservice.

✅ Exemple : si vous recherchez un bien immobilier à Lille, vous obtiendrez un indicateur de "Très difficile". Cela indique que les locataires sont nombreux et qu'il y a une forte demande de logements dans cette ville.

L'outil est également très puissant car il vous donne la tension locative par type de bien. Il est important de noter que la tension peut varier considérablement entre les différents types de logements, comme :

  • les chambres,
  • les studios/T1,
  • les grands appartements,
  • les petites maisons,
  • et les grandes maisons.

Pour optimiser vos chances de réussir en investissant dans l'immobilier, il est donc important de prendre en compte ces variations de tension locative lors de vos recherches.

2. La presse spécialisée

Pour obtenir des informations sur les meilleures villes françaises pour investir, voici quelques pistes à explorer :

  • Utiliser la presse sp√©cialis√©e (m√©dias et blogs) ;
  • Consulter les classements annuels des meilleures villes pour investir ;
  • Utiliser les donn√©es d'internet comme source d'informations sur le secteur envisag√©.

Aussi, les sites web de la mairie et des collectivités territoriales sont des ressources importantes pour :

  • prendre connaissance des dynamiques et am√©nagements en cours dans une zone pr√©cise ;
  • avoir acc√®s √† des informations sur les projets √† venir et les opportunit√©s d'investissement.

3. Les plateformes de petites annonces immobilières.

Les sites d'annonces immobilières peuvent être une source précieuse d'informations pour les investisseurs immobiliers. Il est judicieux d'utiliser des plateformes reconnues telles que "SeLoger", "BienIci" et "Leboncoin". Elles disposent de nombreux filtres de recherche pour cibler les types de logements proposés dans les villes de votre choix.

Pour aller plus loin dans votre analyse, il est généralement recommandé de diffuser une "fausse" annonce de location qui correspond le plus possible à celle que vous envisagez pour votre investissement locatif. Cela vous permettra de mesurer la demande pour ce type de bien dans le quartier ciblé.

Si vous constatez qu'il n'y a pas de réponses à votre annonce après plusieurs jours, cela peut être un signe que la demande pour ce type de bien dans ce quartier est faible. Ou que le loyer que vous demandez est trop élevé. Il est alors peut-être judicieux de revoir votre stratégie d'investissement et de considérer d'autres options. Il est important de ne pas hésiter à s'informer et à se faire conseiller pour bien choisir son investissement locatif.

4. Faire appel à une agence immobilière

Un agent immobilier est une personne qui conna√ģt bien le march√© de la location dans une zone sp√©cifique. Ils sont familiers avec les quartiers, les types de locataires et les propri√©t√©s immobili√®res les plus int√©ressantes o√Ļ investir.

Ils peuvent vous aider à passer d'une liste de villes potentielles à une liste de quartiers pour un investissement locatif bien informé. Cependant, ils vous donneront une idée générale de la situation locative d'une ville mais ne sont pas des experts de la tension locative.

5. Outils et indicateurs complémentaires

Pour évaluer l'attractivité d'une ville en termes de tension locative, voici quelques outils complémentaires que vous pouvez utiliser :

  1. l'indicateur de tension immobili√®re sur le site de "meilleursagents.com" pour conna√ģtre la demande locative dans la ville,

  2. les données statistiques de l'Insee pour avoir une idée de l'évolution démographique et économique de la ville, ainsi que le pourcentage de locataires.

  3. le simulateur du Service Public pour savoir si la ville est classée comme zone tendue selon la loi ALUR de 2014. Ce simulateur inclut près de 1 100 communes et 28 grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Nantes, Ajaccio, Bastia, etc. Il constitue une excellente source d'informations pour débuter une recherche d'emplacement pour investir.

Les facteurs clés pour une analyse de marché immobilière réussie.

Voici les informations importantes à considérer pour comprendre la dynamique socio-économique d'une ville et des quartiers qui la composent :

  • √Čvolution de la population ces derni√®res ann√©es ;
  • Moyenne d'√Ęge des habitants ;
  • Profil des candidats (√©tudiants, jeunes actifs, jeunes m√©nages, familles, ect.) ;
  • Type de logements les plus recherch√©s dans le secteur ;
  • Proximit√© avec un campus, une universit√© ou des grandes √©coles ;
  • Qualit√© du r√©seau de transports en commun ;
  • Proximit√© avec les √©quipements urbains √©ducatifs, culturels, sportifs ;
  • Projets de d√©veloppement et d'am√©nagements en cours dans la ville et le quartier ;
  • Loyers pratiqu√©s dans la r√©gion et leur compatibilit√© avec le budget des locataires et le rendement attendu.
  • facteurs cles anaylise immo Les facteurs cl√©s √† prendre en compte en plus de la tension locative

Mise en pratique d’une recherche de bien à Montpellier

Montpellier est une ville du sud qui attire la convoitise des investisseurs immobiliers depuis quelques années. Selon les données de "Locservice", il est important de noter que les taux de demandes locatives varient considérablement selon les types de logements de la ville.

‚úÖ Exemple : la tension locative est de "Facile" pour une chambre, mais de "Tr√®s difficile" pour un T1 / studio. Cela d√©montre qu'il est plus difficile de trouver des locataires pour une chambre √† Montpellier, contrairement √† un T1 ou un studio o√Ļ la demande est maximale.

Il est donc important de considérer ces détails pour trouver un investissement immobilier rentable.

La tension locative ne doit pas être votre seule option !

La tension locative (nombre de demandeurs de location par rapport aux logements disponibles) n'est pas toujours la chose la plus importante à considérer lorsque vous décidez de faire un investissement immobilier. En effet, les outils en ligne ne prennent souvent pas en compte la diversité d’un lieu.

Il est important de considérer la tension locative en combinaison avec d'autres facteurs, comme :

  • le type d'investissement que vous voulez faire,
  • le r√©gime fiscal et bancaire,
  • et le type de bail que vous souhaitez mettre en place.

Il est crucial de considérer ces facteurs avant même de visiter des immeubles ou d'acheter un bien à un prix imbattable.

Le TOP 10 des villes de France o√Ļ la tension locative est forte ‚≠ź

  1. Angers (49)
  2. Annecy (74)
  3. Bayonne (64)
  4. La Rochelle (17)
  5. Caen (14)
  6. Le Mans (72)
  7. Nice (06)
  8. Lorient (56)
  9. Brest (29)
  10. Rennes (35)

En 2023, Angers se situe en t√™te des villes o√Ļ la pression locative est la plus √©lev√©e. Notons que ce classement prends en compte √©galement la qualit√© de vie qui est un point de plus en plus important recherch√© par les locataires. Cel√† explique pourquoi certaines villes n'y apparaissent pas.

top 10 ville tension locative Le top 10 des villes o√Ļ la tension est forte en fonction du nombre de demandes pour 1 offre

Quelle est la tension locative à Paris et en Île-de-France ?

Malgré des prix élevés et un rendement locatif initial moindre, Paris et les Hauts-de-Seine sont les territoires les plus populaires pour les recherches de locations en France, avec 6,35% et 3,7% respectivement en 2021.

En général, l'Île-de-France capte 23,71% des recherches de locations, mais ce chiffre a diminué depuis la crise du COVID-19 au profit d'autres départements en Province. Cependant, en raison de sa position géographique centrale, la région Île-de-France reste une option intéressante pour un investissement immobilier en raison de :

  • son √©conomie,
  • des emplois disponibles,
  • du tourisme,
  • de la population,
  • et du r√©seau de transports en commun.

Les loyers continuent √©galement d'augmenter, ce qui peut √©galement attirer les investisseurs. ūü§Ď

Quelle est la différence entre une zone tendue et la tension locative ?

Une "zone tendue" est un terme utilis√© en France pour d√©crire une r√©gion o√Ļ la demande de logements est sup√©rieure √† l'offre disponible. C'est ce qui peut entra√ģner des prix √©lev√©s et une concurrence accrue pour les logements disponibles. Les zones tendues sont d√©termin√©es par le gouvernement fran√ßais en fonction de diff√©rents crit√®res, tels que :

  • le niveau de demande de logements,
  • le taux de vacance,
  • et le niveau de revenu des m√©nages.

La "tension locative" d√©signe quant √† elle une situation o√Ļ il y a une forte demande de logements par rapport √† l'offre disponible. C'est ce qui peut aussi entra√ģner une augmentation des loyers et une concurrence accrue pour les logements disponibles. Cette situation peut se produire dans les zones tendues. Mais elle peut √©galement se produire dans d'autres r√©gions o√Ļ la demande de logements est √©lev√©e.

simulateur zone tendue Le simulateur de zone tendue - Source : Service Public

carte zone tendue La carte des zones tendues en France
‚ĄĻÔłŹ Bon √† savoir : une zone tendue est forc√©ment une ville o√Ļ la tension locative est forte. √Ä l'inverse, une ville o√Ļ la tension locative est forte n'est pas forc√©ment une zone tendue.

Quel est le taux de vacances locatives par ville ?

Il y a environ 3,08 millions de logements vacants en France, repr√©sentant plus de 8 % du parc immobilier national. Le minist√®re de la Transition √Čnerg√©tique fournit des donn√©es qui permettent de d√©terminer les villes o√Ļ le taux de vacance locative est le plus √©lev√©.

Voici un aperçu des 15 villes françaises avec le taux de logements vacants le plus élevé (dans les grandes villes et les villes moyennes).

Le Top 15 des grandes villes avec le plus de logements vacants :

Villes Nombre de logements Part des logements vacants depuis au moins 2 ans Part des logements vacants
Marseille 2e 14 145 6,3 % 19,2 %
Marseille 1er 22 981 6,1 % 17,8 %
Saint-√Čtienne 83 600 4,9 % 16,8 %
Marseille 3e 20 112 4,3 % 16,9 %
Paris 8e 28 131 4,2 % 13,7 %
Marseille 15e 24 183 4,2 % 12,1 %
Marseille 14e 18 405 3,4 % 13,2 %
Marseille 6e 27 897 3,1 % 14,4 %
Marseille 5e 29 096 3,1 % 14,3 %
Paris 1er 13 300 3,1 % 12,3 %
Lille 113 703 3,0 % 15,3 %
Marseille 7e 22 462 2,8 % 10,6 %
Paris 2e 17 500 2,7 % 11,2 %
Marseille 11e 21 314 2,4 % 8,1 %
Paris 6e 32 543 2,4 % 10,0 %

Marseille est en tête du classement des grandes métropoles (plus de 200 000 habitants) pour le pourcentage de logements vacants. Il est intéressant de noter que certains quartiers de Marseille ne sont pas très demandés en matière de location malgré une offre locative importante dans la ville.

Villes Nombre de logements Part des logements vacants depuis au moins 2 ans Part des logements vacants
Le Gosier 14 656 13,8 % 22,1 %
Sainte-Anne 11 148 13,5 % 18,9 %
Les Abymes 28 193 11,6 % 19,1 %
Moulins 10 038 11,2 % 21,7 %
Tarbes 24 536 10,7 % 22,9 %
Fort-de-France 42 407 10,2 % 18,6 %
Cayenne 23 165 9,9 % 21,7 %
Vierzon 13 767 9,4 % 17,9 %
Nevers 17 246 9,2 % 18,6 %
Roanne 18 937 8,6 % 20,0 %
Montluçon 20 493 8,5 % 18,1 %
Le Puy-en-Velay 11 400 8,2 % 18,3 %
Le Moule 11 109 7,9 % 14,4 %
Vichy 21 343 7,7 % 17,6 %
Valenciennes 23 488 7,7 % 20,7 %

Concernant les villes moyennes, il est fort de constater que 3 villes de La Guadeloupe ont un fort taux de vacances locatives.

"La tension locative d√©signe une situation o√Ļ il y a une forte demande de logements par rapport √† l'offre disponible. C'est ce qui peut aussi entra√ģner une augmentation des loyers et une concurrence accrue pour les logements disponibles." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic

ūü§ď Ce qu'il faut retenir sur la tension locative :
  • Exc√®s de demande : elle est caract√©ris√©e par une demande de logements sup√©rieure √† l'offre disponible.
  • Influence sur les loyers : les propri√©taires peuvent augmenter les loyers en raison de la demande √©lev√©e pour les logements disponibles.
  • Elle peut √™tre exacerb√©e par la p√©nurie de l'offre de logements.
  • Elle peut avoir un impact n√©gatif sur les populations les plus vuln√©rables, telles que les personnes √† faible revenu et les m√©nages √† faible revenu.

Merci pour votre lecture ūüíö

Nous arrivons au terme de cet article complet et esp√©rons vous avoir aid√© dans vos recherches. √Ä bient√īt chez Dimo Diagnostic ! ūüėÉ

tension locative dans l'immobilier

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