La tension locative est un terme utilisé dans le domaine de l'immobilier pour décrire la situation d'un marché locatif où la demande de logements excède l'offre disponible. En d'autres termes, il y a plus de personnes cherchant à louer un logement que de logements disponibles à la location. C'est un indicateur clé à prendre en compte lors de l'investissement locatif. Si vous avez déjà envisagé d'investir dans l'immobilier locatif, vous vous êtes probablement déjà demandé : « et si je n’arrive pas à louer mon bien ? ». Posséder un bien immobilier vacant peut vite devenir encombrant. C’est là qu’intervient la tension locative, un indicateur déterminant.
Sommaire
- La tension locative : qu'est-ce que c'est ?
- Comment maîtriser la tension locative pour réussir son investissement immobilier ? (Guide complet)
- La tension locative ne doit pas être votre seule option
- Le TOP 10 des villes de France où la tension locative est forte
- Quel est le taux de vacance locative par ville ?
La tension locative : qu'est-ce que c'est ? 🤔
Il est assez simple de comprendre ce qu'est la tension locative : dans une région donnée, c'est la différence entre l'offre de locations et la demande des locataires.
Ainsi, vous avez plus de chances de trouver preneur dans une zone de forte tension locative, où la demande de location est supérieure à la capacité du parc immobilier. Le taux de vacance locative de votre logement y sera également plus court.
Ce sont les meilleurs endroits pour investir dans la location car la tension locative est la plus forte. C'est le cas en général à Paris et dans les grandes villes, ainsi que sur le littoral et dans certaines zones frontalières.
La difficulté de louer un bien immobilier : le problème de la vacance locative.
La vacance locative est un risque majeur pour les investisseurs immobiliers, car cela signifie qu'il n'y a pas de locataire pour occuper le logement et payer des loyers. Cela peut entraîner des difficultés financières, notamment si vous avez contracté un crédit immobilier pour acheter le bien.
Certaines villes, comme Clermont-Ferrand, présentent un risque plus élevé de vacances locative. Il est donc important de prendre en compte cet indicateur lors de l'investissement locatif pour éviter les surprises désagréables.
La vacance locative est un risque majeur pour les investisseurs immobiliers car elle entraîne une perte de revenus locatifs. Imaginez que vous avez prévu un rendement locatif de 6% pour votre investissement, mais qu'il n'y ait aucun locataire pendant la moitié de l'année. Cela signifie que votre rendement réel sera divisé par deux, passant à 3%.
Comment évaluer les conséquences de la tension locative sur l'investissement immobilier ?
La tension locative est un élément crucial à prendre en compte lors de la planification de votre stratégie locative. Il est important de choisir un bien qui répond à des critères de rentabilité, de forte demande locative et de prestations adaptées aux besoins des locataires potentiels.
Il est important de noter que la tension locative varie considérablement d'une ville à l'autre.
Il est donc important de bien étudier la situation locative de la zone dans laquelle vous envisagez d'investir, pour éviter les risques de vacance locative. Il est aussi important de choisir un logement qui se distingue par sa localisation, ses prestations et son prix pour se différencier de la concurrence.
Comment maîtriser la tension locative pour réussir son investissement immobilier ? (Guide complet)
Avant de trouver le bien immobilier parfait, il est crucial de bien connaître la région où vous souhaitez investir. Il est important de vérifier si votre plan d'affaires est viable dans la réalité en plus de la théorie. Pour cela, il est conseillé de commencer par une analyse générale de la région et de ses tendances économiques, avant de se concentrer sur des critères plus spécifiques tels que le quartier ou la rue.
Utilisez une démarche en entonnoir pour éviter de vous égarer dans vos recherches et pour vous aider à prendre une décision éclairée. Il est également recommandé de consulter des experts locaux tels que des agents immobiliers ou des courtiers pour obtenir des informations supplémentaires sur les tendances du marché et les opportunités d'investissement.
Comment évaluer la demande locative d'une ville ?
Dans la suite de cet article, nous allons explorer les différentes méthodes pour évaluer la demande locative d'une ville afin de prendre une décision éclairée pour l'investissement immobilier locatif.
1. L'outil de mesure de la tension locative : le tensiomètre locatif.
Le tensiomètre locatif est un outil généralement fiable et pratique pour évaluer la tension locative d'une ville ou d'un code postal. Il vous suffit de saisir le nom de la ville ou son code postal pour obtenir immédiatement une mesure de la tension locative dans cette zone. Le plus connu est celui de Locservice.
L'outil est également très puissant car il vous donne la tension locative par type de bien. Il est important de noter que la tension peut varier considérablement entre les différents types de logements, comme :
- les chambres,
- les studios/T1,
- les grands appartements,
- les petites maisons,
- et les grandes maisons.
Pour optimiser vos chances de réussir en investissant dans l'immobilier, il est donc important de prendre en compte ces variations de tension locative lors de vos recherches.
2. La presse spécialisée
Pour obtenir des informations sur les meilleures villes françaises pour investir, voici quelques pistes à explorer :
- Utiliser la presse spécialisée (médias et blogs) ;
- Consulter les classements annuels des meilleures villes pour investir ;
- Utiliser les données d'internet comme source d'informations sur le secteur envisagé.
Aussi, les sites web de la mairie et des collectivités territoriales sont des ressources importantes pour :
- prendre connaissance des dynamiques et aménagements en cours dans une zone précise ;
- avoir accès à des informations sur les projets à venir et les opportunités d'investissement.
3. Les plateformes de petites annonces immobilières.
Les sites d'annonces immobilières peuvent être une source précieuse d'informations pour les investisseurs immobiliers. Il est judicieux d'utiliser des plateformes reconnues telles que "SeLoger", "BienIci" et "Leboncoin". Elles disposent de nombreux filtres de recherche pour cibler les types de logements proposés dans les villes de votre choix.
Pour aller plus loin dans votre analyse, il est généralement recommandé de diffuser une "fausse" annonce de location qui correspond le plus possible à celle que vous envisagez pour votre investissement locatif. Cela vous permettra de mesurer la demande pour ce type de bien dans le quartier ciblé.
Si vous constatez qu'il n'y a pas de réponses à votre annonce après plusieurs jours, cela peut être un signe que la demande pour ce type de bien dans ce quartier est faible. Ou que le loyer que vous demandez est trop élevé. Il est alors peut-être judicieux de revoir votre stratégie d'investissement et de considérer d'autres options. Il est important de ne pas hésiter à s'informer et à se faire conseiller pour bien choisir son investissement locatif.
4. Faire appel à une agence immobilière
Un agent immobilier est une personne qui connaît bien le marché de la location dans une zone spécifique. Ils sont familiers avec les quartiers, les types de locataires et les propriétés immobilières les plus intéressantes où investir.
Ils peuvent vous aider à passer d'une liste de villes potentielles à une liste de quartiers pour un investissement locatif bien informé. Cependant, ils vous donneront une idée générale de la situation locative d'une ville mais ne sont pas des experts de la tension locative.
5. Outils et indicateurs complémentaires
Pour évaluer l'attractivité d'une ville en termes de tension locative, voici quelques outils complémentaires que vous pouvez utiliser :
- l'indicateur de tension immobilière sur le site de "meilleursagents.com" pour connaître la demande locative dans la ville,
- les données statistiques de l'Insee pour avoir une idée de l'évolution démographique et économique de la ville, ainsi que le pourcentage de locataires.
- le simulateur du Service Public pour savoir si la ville est classée comme zone tendue selon la loi ALUR de 2014. Ce simulateur inclut près de 1 100 communes et 28 grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Nantes, Ajaccio, Bastia, etc. Il constitue une excellente source d'informations pour débuter une recherche d'emplacement pour investir.
Les facteurs clés pour une analyse de marché immobilière réussie.
Voici les informations importantes à considérer pour comprendre la dynamique socio-économique d'une ville et des quartiers qui la composent :
- Évolution de la population ces dernières années ;
- Moyenne d'âge des habitants ;
- Profil des candidats (étudiants, jeunes actifs, jeunes ménages, familles, ect.) ;
- Type de logements les plus recherchés dans le secteur ;
- Proximité avec un campus, une université ou des grandes écoles ;
- Qualité du réseau de transports en commun ;
- Proximité avec les équipements urbains éducatifs, culturels, sportifs ;
- Projets de développement et d'aménagements en cours dans la ville et le quartier ;
- Loyers pratiqués dans la région et leur compatibilité avec le budget des locataires et le rendement attendu.
Mise en pratique d’une recherche de bien à Montpellier
Montpellier est une ville du sud qui attire la convoitise des investisseurs immobiliers depuis quelques années. Selon les données de "Locservice", il est important de noter que les taux de demandes locatives varient considérablement selon les types de logements de la ville.
Il est donc important de considérer ces détails pour trouver un investissement immobilier rentable.
La tension locative ne doit pas être votre seule option !
La tension locative (nombre de demandeurs de location par rapport aux logements disponibles) n'est pas toujours la chose la plus importante à considérer lorsque vous décidez de faire un investissement immobilier. En effet, les outils en ligne ne prennent souvent pas en compte la diversité d’un lieu.
Il est important de considérer la tension locative en combinaison avec d'autres facteurs, comme :
- le type d'investissement que vous voulez faire,
- le régime fiscal et bancaire,
- et le type de bail que vous souhaitez mettre en place.
Il est crucial de considérer ces facteurs avant même de visiter des immeubles ou d'acheter un bien à un prix imbattable.
Le TOP 10 des villes de France où la tension locative est forte ⭐
- Angers (49)
- Annecy (74)
- Bayonne (64)
- La Rochelle (17)
- Caen (14)
- Le Mans (72)
- Nice (06)
- Lorient (56)
- Brest (29)
- Rennes (35)
En 2023, Angers se situe en tête des villes où la pression locative est la plus élevée. Notons que ce classement prends en compte également la qualité de vie qui est un point de plus en plus important recherché par les locataires. Celà explique pourquoi certaines villes n'y apparaissent pas.
Quelle est la tension locative à Paris et en Île-de-France ?
Malgré des prix élevés et un rendement locatif initial moindre, Paris et les Hauts-de-Seine sont les territoires les plus populaires pour les recherches de locations en France, avec 6,35% et 3,7% respectivement en 2021.
En général, l'Île-de-France capte 23,71% des recherches de locations, mais ce chiffre a diminué depuis la crise du COVID-19 au profit d'autres départements en Province. Cependant, en raison de sa position géographique centrale, la région Île-de-France reste une option intéressante pour un investissement immobilier en raison de :
- son économie,
- des emplois disponibles,
- du tourisme,
- de la population,
- et du réseau de transports en commun.
Les loyers continuent également d'augmenter, ce qui peut également attirer les investisseurs. 🤑
Quelle est la différence entre une zone tendue et la tension locative ?
Une "zone tendue" est un terme utilisé en France pour décrire une région où la demande de logements est supérieure à l'offre disponible. C'est ce qui peut entraîner des prix élevés et une concurrence accrue pour les logements disponibles. Les zones tendues sont déterminées par le gouvernement français en fonction de différents critères, tels que :
- le niveau de demande de logements,
- le taux de vacance,
- et le niveau de revenu des ménages.
La "tension locative" désigne quant à elle une situation où il y a une forte demande de logements par rapport à l'offre disponible. C'est ce qui peut aussi entraîner une augmentation des loyers et une concurrence accrue pour les logements disponibles. Cette situation peut se produire dans les zones tendues. Mais elle peut également se produire dans d'autres régions où la demande de logements est élevée.
Quel est le taux de vacances locatives par ville ?
Il y a environ 3,08 millions de logements vacants en France, représentant plus de 8 % du parc immobilier national. Le ministère de la Transition Énergétique fournit des données qui permettent de déterminer les villes où le taux de vacance locative est le plus élevé.
Voici un aperçu des 15 villes françaises avec le taux de logements vacants le plus élevé (dans les grandes villes et les villes moyennes).
Le Top 15 des grandes villes avec le plus de logements vacants :
| Villes | Nombre de logements | Part des logements vacants depuis au moins 2 ans | Part des logements vacants |
|---|---|---|---|
| Marseille 2e | 14 145 | 6,3 % | 19,2 % |
| Marseille 1er | 22 981 | 6,1 % | 17,8 % |
| Saint-Étienne | 83 600 | 4,9 % | 16,8 % |
| Marseille 3e | 20 112 | 4,3 % | 16,9 % |
| Paris 8e | 28 131 | 4,2 % | 13,7 % |
| Marseille 15e | 24 183 | 4,2 % | 12,1 % |
| Marseille 14e | 18 405 | 3,4 % | 13,2 % |
| Marseille 6e | 27 897 | 3,1 % | 14,4 % |
| Marseille 5e | 29 096 | 3,1 % | 14,3 % |
| Paris 1er | 13 300 | 3,1 % | 12,3 % |
| Lille | 113 703 | 3,0 % | 15,3 % |
| Marseille 7e | 22 462 | 2,8 % | 10,6 % |
| Paris 2e | 17 500 | 2,7 % | 11,2 % |
| Marseille 11e | 21 314 | 2,4 % | 8,1 % |
| Paris 6e | 32 543 | 2,4 % | 10,0 % |
Marseille est en tête du classement des grandes métropoles (plus de 200 000 habitants) pour le pourcentage de logements vacants. Il est intéressant de noter que certains quartiers de Marseille ne sont pas très demandés en matière de location malgré une offre locative importante dans la ville.
| Villes | Nombre de logements | Part des logements vacants depuis au moins 2 ans | Part des logements vacants |
|---|---|---|---|
| Le Gosier | 14 656 | 13,8 % | 22,1 % |
| Sainte-Anne | 11 148 | 13,5 % | 18,9 % |
| Les Abymes | 28 193 | 11,6 % | 19,1 % |
| Moulins | 10 038 | 11,2 % | 21,7 % |
| Tarbes | 24 536 | 10,7 % | 22,9 % |
| Fort-de-France | 42 407 | 10,2 % | 18,6 % |
| Cayenne | 23 165 | 9,9 % | 21,7 % |
| Vierzon | 13 767 | 9,4 % | 17,9 % |
| Nevers | 17 246 | 9,2 % | 18,6 % |
| Roanne | 18 937 | 8,6 % | 20,0 % |
| Montluçon | 20 493 | 8,5 % | 18,1 % |
| Le Puy-en-Velay | 11 400 | 8,2 % | 18,3 % |
| Le Moule | 11 109 | 7,9 % | 14,4 % |
| Vichy | 21 343 | 7,7 % | 17,6 % |
| Valenciennes | 23 488 | 7,7 % | 20,7 % |
Concernant les villes moyennes, il est fort de constater que 3 villes de La Guadeloupe ont un fort taux de vacances locatives.
"La tension locative désigne une situation où il y a une forte demande de logements par rapport à l'offre disponible. C'est ce qui peut aussi entraîner une augmentation des loyers et une concurrence accrue pour les logements disponibles." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic
- Excès de demande : elle est caractérisée par une demande de logements supérieure à l'offre disponible.
- Influence sur les loyers : les propriétaires peuvent augmenter les loyers en raison de la demande élevée pour les logements disponibles.
- Elle peut être exacerbée par la pénurie de l'offre de logements.
- Elle peut avoir un impact négatif sur les populations les plus vulnérables, telles que les personnes à faible revenu et les ménages à faible revenu.
Nous arrivons au terme de cet article complet et espérons vous avoir aidé dans vos recherches. À bientôt chez Dimo Diagnostic ! 😃