Agent immobilier indépendant : rôle, salaire, avantages

agent immobilier indépendant : mandaté par agences

Agent immobilier indépendant : professionnel de l'immobilier en charge de mettre en relations les acquéreurs et vendeurs de biens sur le marché. Son statut lui confère une situation plus flexible qu'un agent salarié au sein d'une agence immobilière. Quel est son métier ? Comment le devenir ? Quelles différences avec l'expert salarié ? Quel est son salaire ? Toutes les réponses ici !


Téléchargez le guide 2022 !

C’est quoi un agent immobilier indépendant ?

Un agent immobilier indépendant est l’équivalent d’un agent commercial. Il est inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) et possède une carte professionnelle, dite carte T. Ces professionnels sont pour la plupart affiliés à un réseau immobilier de franchises nationales.

Les agents immobiliers indépendants exercent les mêmes fonctions que les agents immobiliers salariés qui travaillent pour les agences immobilières classiques. Il dispose d’un rôle d'intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur ou du bailleur et du locataire d’un bien immobilier. En tant qu'indépendants, les agents immobiliers indépendants n'ont pas de local professionnel et travaillent le plus souvent à domicile.

Il s’agit du professionnel de terrain de référence dans le secteur de l’immobilier. Ce dernier a les mêmes missions que le mandataire immobilier notamment. L’agent immobilier indépendant organise les transactions immobilières de tous types de biens immobiliers, qu’il s’agisse de la vente ou location :

  • Maison individuelle
  • Bien en copropriété
  • Baux commerciaux

Bien qu’indépendant, l’agent exerce dans le respect de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui encadre le statut d’agent immobilier. L’article L134-1 du Code du Commerce pose également un cadre juridique sur le métier.

En plus de la carte T obligatoire, un agent doit impérativement souscrire à une garantie financière s’il dispose de fonds au nom de ses clients. Cette garantie ne doit pas être inférieure au seuil de 30.000 € sur les deux premières années d’exercice de l’activité et monte à 110.000 € par la suite.

Pour souscrire à cette garantie, le professionnel a le choix entre les compagnies d’assurance, les banques ainsi que la Caisse des dépôts. Elle permet d’assurer l’agent face aux risques financiers, dommages corporels et autres dégâts matériels liés au métier. Toutefois, cette dernière n’est pas obligatoire dans le cas où l’indépendant ne souhaite pas gérer les fonds de ses clients.

Pourquoi devenir agent immobilier indépendant ?

Les agents immobiliers indépendants sous statut d’autoentrepreneur disposent d’une plus grande liberté quotidienne dans leurs missions. Ils peuvent également organiser leur emploi comme bon leur semble et prioriser les dossiers. Étant autonome, l’expert immobilier indépendant peut constituer son propre réseau de clients particuliers et professionnels. En supprimant l’intermédiaire que sont les agences immobilières, il perçoit de 70 à 99% des frais d’agence !

Lors de la prise de son indépendance, le professionnel peut choisir de créer sa propre boîte ou de proposer ses services à de multiples agences, comme le mandataire immobilier. Il exerce alors sa profession en tant qu’agent commercial immobilier.

Néanmoins, tout n’est pas tout rose dans la profession d’agent commercial immobilier. En tant que professionnel exerçant seul son activité, ce dernier a plusieurs choix concernant la création de la structure qu’il va gérer :

  • Agent commercial immobilier
  • Négociateur immobilier indépendant
  • Portage salarial

Si ce dernier ne dispose pas des compétences juridiques suffisantes, ou n’est pas suivi, cela peut être compliqué de choisir au vu de la complexité des trois statuts. De plus, l’autonomie est relative, car tôt ou tard il sera amené à contacter une agence immobilière en franchise. En effet, s’il souhaite bénéficier d’une notoriété rapide, le recours aux franchises paraît comme une évidence.

Aussi, la création d’une agence immobilière est une procédure juridique lourde qui demande un fort investissement personnel. En effet, il faut se lancer dans la création d’une structure juridique adaptée, qui est le plus souvent la SARL (Société à responsabilité limitée).

Comment devenir agent immobilier indépendant ?

Pour devenir un agent immobilier indépendant, une structure juridique doit être établie. Il est généralement recommandé de créer votre agence immobilière sous la forme d'une SARL (Société à Responsabilité Limitée) ou d'une SAS (Société par Actions Simplifiée). Une fois la forme juridique choisie, vous devez rédiger les statuts, publier les mentions légales au journal officiel, puis envoyer les documents pour immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés.

L'ouverture d'un établissement indépendant génère des investissements importants. Les investissements majeurs concernent l'achat de lieux ou le rachat de droits au bail, la rénovation de lieux, la fourniture de mobilier d'agence, de matériel informatique et les frais liés à la création d'un site Internet. Les agents doivent également prévoir un budget provisoire pour leurs activités.

Quelles différences entre agent immobilier indépendant et salarié ?

Un agent immobilier salarié est employé par une agence immobilière traditionnelle. Il agit donc en son nom. À l’instar des autres salariés du secteur privé, il signe un contrat de travail qui précise ses missions au sein de l'agence, ses horaires de travail (généralement fixes) et son salaire mensuel.

Ce statut offre certaines garanties : les charges sont prises en charge par l'employeur (Sécurité sociale, congés payés, cotisations de retraite, etc.), et les agents immobiliers salariés peuvent demander des allocations de chômage en cas de défaillance.

Cependant, travailler dans l'immobilier en tant que salarié d’agence limite particulièrement les perspectives d’évolutions dans la carrière professionnelle. En effet, l’agent salarié est juridiquement et financièrement subordonné à l'agence qui l'emploie, et ne peut ainsi élargir son portefeuille clients pour augmenter sa rémunération.

De plus, il ne perçoit que 45% de frais d'agence sur une seule transaction immobilière. S'il bénéficie parfois de commissions d'agence, c'est au bon vouloir de son employeur et ainsi pas systématique. C'est pourquoi de nombreux agents immobiliers commencent comme des employés pour se faire connaître, mais deviennent rapidement désireux d’indépendance.

Concernant la fiscalité, elle diffère selon le statut choisi par l’indépendant :

  • Auto-entrepreneur : charges sociales + CA soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu de la catégorie BNC, avec abattement de 34%
  • EIRL : barème progressif BNC sans l’abattement de 34% + déduction de l’ensemble des charges
  • Entreprise Individuelle : identique à celle de l’autoentrepreneur + possibilité de choisir le régime de microentreprise

Quel diplôme pour être agent immobilier indépendant ?

Si vous souhaitez vous reconvertir dans la profession d’agent commercial indépendant, sachez que celle-ci est ouverte à tous. Attention, il faut obligatoirement d’excellentes connaissances dans le droit immobilier, du marché du logement où vous souhaitez exercer ainsi que des règles d’urbanisme en vigueur.

À l’instar des agents immobiliers salariés, l’immatriculation auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) est indispensable et coûte 120 €. Exercer sans vous expose à une sanction pénale de 6 mois ainsi qu’une amende de 7.500 €.

Pour obtenir cette carte, il faut respecter un certain nombre de conditions :

  • Être titulaire d’un diplôme licence à niveau bac+3 ou BTS à niveau bac+2
  • Sans ces diplômes, justifier au moins 10 ans d’expérience au sein d’une agence immobilière

Comme pour les agents immobiliers salariés, les diplômes à obtenir sont les mêmes pour exercer, qui vont de bac+2 à bac+5 :

  • Le BTS professions immobilière, passable en alternance
  • Licence professionnelle mention immobilier
  • Master professionnel droit de l’immobilier et de l’habitat, droit immobilier ou urbanisme et construction

Si vous souhaitez vous spécialiser dans un domaine particulier du marché de l’immobilier, vous pouvez également vous tourner vers des masters maîtrise d’ouvrage et gestion immobilière. Ainsi que le master management du patrimoine et de l’immobilier. Enfin, sachez que les diplômes de l’ESPI (École Supérieure des Professions Immobilières) sont de véritables plus sur le secteur.

Quel est le salaire d’un agent immobilier indépendant ?

Estimer la rémunération d’un agent immobilier indépendant n’est pas chose facile puisqu’elle varie en fonction de la situation personnelle de chacun et du réseau construit. Toutefois, on considère qu’un indépendant qui débute gagne entre 1.500 € et 3.000 € brut par mois en salaire fixe. Avec l’expérience et la taille du réseau, cela peut monter à plus de 5.000 €/mois.

Lorsque l’on se lance dans la profession d’agent commercial immobilier, il faut compter entre 6 et 9 mois pour obtenir les premiers mandats immobiliers et donc les premières rémunérations. Il y a une estimation d’une fourchette de 30.000 € à 60.000 € pour la première année en tenant compte des honoraires, mais cela reste théorique.

La rémunération de l’agent indépendant dépend également de la zone où ce dernier s’est installé. En zone rurale, les commissions générées sont assez basses. À l’inverse, les commissions des zones urbaines sont nettement plus élevées. Mais en contrepartie, il y a davantage de concurrence entre les agents immobiliers, notamment entre salariés et indépendants ou entre indépendants tout simplement.

Enfin, le pourcentage que touche l’agent est dégressif avec l’augmentation de la valeur immobilière vénale augmente. Exception faite pour le marché immobilier des biens de luxe qui est celui qui est le plus lucratif.

N'oubliez pas de vous inscrire à la newsletter de dimo 💌