Vacance locative : définition, taux, carence

Vacance locative : définition, taux, carence

En lisant cet article, vous aurez une idée claire et nette sur la vacance locative, comment l’éviter et beaucoup d’autres informations.

Le but de l'investissement immobilier est de générer un profit pour le propriétaire.

Cependant, il est nécessaire d'avoir en permanence des locataires dans la maison pour pouvoir percevoir un loyer.

La vacance d'une maison ou d'un appartement peut être donc terrifiante !

Comment réduire la vacance locative ?

Sommaire

Que signifie la vacance locative ?

La vacance locative signifie l'intervalle de temps entre le moment où le locataire quitte l'appartement et le moment où un nouveau locataire emménage.

Cette période de temps n'est pas prédéterminée. Elle peut aller de quelques jours à quelques ou quelques années, selon l'attractivité du bien, sa qualité, sa situation et le prix de la location.

Exemple : Dans le contexte de la location étudiante, les logements vacants sont fréquents tout au long de la session d'été, jusqu'à l'université.

Pour tirer le meilleur parti possible de leur investissement immobilier, les propriétaires doivent limiter au maximum la vacance locative.

Comment calculer la vacance locative ?

Les vacances locatives sont calculées grâce au taux de vacance locative.

Que signifie le taux de vacance locative ?

Le taux de vacance est la proportion d'appartements dans l'offre totale de logements. Il souligne le stress actuel sur le marché immobilier.

Ainsi, il est possible d'évaluer la bonne offre de logements sur le territoire par rapport à la demande.

On la retrouve en urbanisme, pour déterminer les besoins en logement d'un territoire, et en économie, dans le cadre de la fiscalité. Les taux de vacances peuvent également être liés au revenu.

Il correspondra alors au rapport entre la valeur locative et la valeur locative estimée dite vacance financière.

Interprétation du taux de vacance locative :

Pour calculer le profit annuel total d'une maison, on rapporte le loyer perçu au coût de l'achat.

Ensuite, si on regarde le coût des vacances, on calcule que pendant un an chaque semaine ne représente pas une perte de 2 % de profits locatifs.

En étant prudent sur le montant du loyer, le bailleur perd ainsi 8 % de profit annuel sur chaque poste vacant ; une perte qui dépasse souvent la remise qu'ils ont rejetée.

C'est donc d'abord un ressort psychologique qui explique cette économie, et ensuite juste une erreur de calcul.

Les propriétaires supposent qu'une fois que leur bien est là, il le restera longtemps. Mais le délai est de 3 ans pour les biens vacants et de 18 mois pour les biens meublés.

Par conséquent, le propriétaire ne peut pas compter sur la durée de séjour du locataire dans l'appartement pour couvrir le coût de la vacance initiale.

En période d'incertitude où le marché voit de moins en moins de demande, il est d'autant plus important que le temps soit vide que le rapport de force n'est plus - autant qu'avant - en faveur.

Astuces pour éviter la vacance locative :

  • Il faut être sûr que le bien mis en location correspond à la demande du marché

Exemple : Si votre marché était un quartier près d’une université, il est évident qu’un studio va répondre à la demande beaucoup mieux qu’un grand appartement

  • Le loyer doit être logique par rapport à la localisation et le type du logement
  • Se renseigner auprès d’une agence immobilière, c’est une très bonne idée pour avoir des estimations du prix.
  • Si tous les éléments locaux sont validés puis vous ne trouvez toujours pas des locateurs. Dans ce cas, c’est un problème de manque de publicité.

Pour le résoudre, il faut recourir aux réseaux sociaux, les agences immobilières ou tout simplement les sites d’annonces immobilières. (L’annonce doit bien décrire le logement : pièces, superficie, photos…)

  • Il faut être un propriétaire flexible, il doit choisir son point d’équilibre sans trop restreindre les profils.
  • Il ne faut pas attendre plusieurs mois pour conclure le contrat de bail.

Vacance locative et carence locative : quelle est la différence ?

Lorsqu'une nouvelle propriété est sur le marché à louer et qu'aucun locateur n'est trouvé immédiatement, nous appelons cela une "Carence locative". Cette situation est synonyme de perte de revenus pour le propriétaire, mais il peut l'assurer.

L'absence de loyer signifie que lorsqu'un nouveau bien est livré, c'est-à-dire lors de sa première mise en location, il n'y a pas de locataire.

Il ne faut pas confondre le terme avec les « vacances locatives », qui sont des périodes non locatives entre deux occupations.

Cette situation a également un impact sur la rentabilité des investissements immobiliers, puisque dans les deux cas le propriétaire peut en effet rester des semaines, voire des mois sans percevoir de loyer.

Vacances locatives : assurance

Pour se prémunir contre les pertes de revenus dues à la vacance locative, les propriétaires peuvent souscrire une assurance spécifique.

Elle est aussi appelée assurance gestion, même si le logement demeure vacant plusieurs mois, cette dernière leur permet de générer des profits.

Cette couverture est recommandée si le logement se trouve dans une ville où le marché locatif est déjà saturé et peu actif.

L'assurance vacance peut être souscrite seule ou dans le cadre d'une autre assurance. C'est souvent le cas dans les assurances GLI et PNO.

Avant de s'inscrire, le propriétaire doit lire pour éviter les mauvaises surprises. Généralement, une franchise de 1 à 3 mois s’applique. Pendant cette période, l'espace locatif est la propriété du propriétaire.

Concernant le retour, sa durée est de 1 à 4 mois et il couvre de 80 à 100 de montant de loyer.

De leur côté, les tarifs des assurances vont jusqu'à 4 % du loyer charges comprises.

C'est rare, très rare, d’être compensé de 100 %.

La carence locative ou la vacance locative prévoient généralement un plafond ainsi qu'un délai de réclamation, ainsi qu'une surestimation. C'est-à-dire un délai plus ou moins long pendant lequel la garantie n'est pas activée.

Autant de points à considérer attentivement lorsque vous recherchez des devis auprès de compagnies d’assurance :

Souscrire à une assurance n'est pas une solution pour les postes loués. Cependant, cela réduit le manque à gagner créé par les locataires durant cette période.

Les compagnies d'assurance peuvent proposer différents types de garanties en fonction des besoins du client.

En fait, la police d'assurance peut couvrir d'autres réclamations, comme les loyers impayés.

💡 Bon à savoir

L'assurance contre les loyers coûte très cher. Il est très important de bien de renseigner sur les différents points de l'assurance avant d'y souscrire.

De plus, il peut inclure des équipements qui menacent d'affecter les avantages du contrat, comme une franchise.

Les propriétaires doivent lire attentivement leur police d'assurance vacances pour les exclusions et les durées qui varient selon la compagnie d'assurance.

N'oubliez pas de vous inscrire à la newsletter de dimo 💌