Vacance locative : en lisant cet article, vous aurez une idée claire et nette sur la vacance locative. Comment l’éviter et beaucoup d’autres informations.
Le but de l'investissement immobilier est de générer un profit pour le propriétaire.
Cependant, il est nécessaire d'avoir en permanence des locataires dans la maison pour pouvoir percevoir un loyer.
La vacance d'une maison ou d'un appartement peut devenir problématique !
Sommaire
Que signifie la vacance locative ?
La vacance locative signifie l'intervalle de temps entre le moment où le locataire quitte l'appartement et le moment où un nouveau emménage.
Ce laps de temps n'est pas prédéterminé. Elle peut aller de quelques jours à quelques ou quelques années. Cela peut dépendre de
- L'attractivité du bien
- Sa qualité
- Sa situation
- Et le prix de la location
Exemple : Dans le contexte de la location étudiante, les logements vacants sont fréquents tout au long de la session d'été, jusqu'à l'université.
Pour tirer le meilleur parti possible de leur investissement immobilier, les titulaires doivent limiter au maximum la vacance locative.
Comment calculer la vacance locative ?
Les vacances locatives sont calculées grâce au taux de vacance locative.
Que signifie le taux de vacance locative ?
Le taux de vacance est la proportion d'appartements vacants dans l'offre totale de logements. Il souligne le stress actuel sur le marché immobilier.
Ainsi, il est possible d'évaluer la bonne offre de logements sur le territoire par rapport à la demande.
On la retrouve en urbanisme, pour déterminer les besoins en logement d'un territoire, et en économie, dans le cadre de la fiscalité. Les taux de vacances peuvent également être liés au revenu.
Il correspondra alors au rapport entre la valeur locative et la valeur locative estimée dite vacance financière.
Interprétation du taux de vacance locative :
Pour calculer le profit annuel total d'une maison, on rapporte le loyer perçu au coût de l'achat.
Ensuite, si on regarde le coût des vacances, on calcule que pendant un an chaque semaine ne représente pas une perte de 2 % de profits locatifs.
En étant prudent sur le montant du loyer, le bailleur perd ainsi 8 % de profit annuel sur chaque poste vacant ; une perte qui dépasse souvent la remise qu'ils ont rejetée.
C'est donc d'abord un ressort psychologique qui explique cette économie, et ensuite juste une erreur de calcul.
"En tant qu'agent immobilier, voici un conseil essentiel que je donne souvent à mes clients gestionnaires de biens pour minimiser leur vacance locative :
Construire et maintenir une bonne relation avec vos titulaires existants. Souvent, la meilleure façon d'éviter une vacance locative est de retenir vos occupants actuels. Pour ce faire, vous devez maintenir une communication ouverte et respectueuse, répondre rapidement aux problèmes de maintenance, et être juste et transparent sur les questions financières.
Des titulaires satisfaits sont plus susceptibles de renouveler leur bail, ce qui vous évite d'avoir à en trouver de nouveaux. De plus, ils peuvent recommander votre bien à leurs amis et à leur famille. Cela pourrait vous aider à trouver rapidement de nouveaux occupants en cas de besoin.
Rappelez-vous, une bonne gestion locative implique un bon équilibre entre le maintien d'un bien attrayant, une tarification appropriée, une promotion efficace. Ainsi qu'une sélection soigneuse des usagers et une relation positive avec les particuliers actuels. Tous ces éléments contribueront à minimiser la probabilité d'un temps de vacance locative."
Sébastien, agent immobilier depuis 5 ans
Les titulaires supposent qu'une fois que leur bien est là, il le restera longtemps. Mais le délai est de 3 ans pour les biens vacants et de 18 mois pour les biens meublés.
Par conséquent, le propriétaire ne peut pas compter sur la période de séjour du locataire dans l'appartement pour couvrir le coût de la vacance initiale.
Astuces pour éviter la vacance locative
- Il faut être sûr que le bien mis en location correspond à la demande du marché
Exemple : Si votre marché était un quartier près d’une université, il est évident qu’un studio va répondre à la demande beaucoup mieux qu’un grand appartement
- Le loyer doit être logique par rapport à la localisation et le type du logement
- Se renseigner auprès d’une agence immobilière, c’est une très bonne idée pour avoir des estimations du prix.
- Si tous les éléments locaux sont validés puis vous ne trouvez toujours pas des locateurs. Dans ce cas, c’est un problème de manque de publicité.
Pour le résoudre, il faut recourir aux réseaux sociaux, les agences immobilières ou tout simplement les sites d’annonces immobilières. (L’annonce doit bien décrire le logement : pièces, superficie, photos…)
- Il faut être un propriétaire flexible, il doit choisir son point d’équilibre sans trop restreindre les profils.
- Il ne faut pas attendre plusieurs mois pour conclure le contrat de bail.
Vacance locative et carence locative : quelle est la différence ?
Lorsqu'une nouvelle propriété est sur le marché à louer et qu'aucun locataire n'est trouvé immédiatement, nous appelons cela une "Carence locative". Cette situation est synonyme de perte de revenus pour le propriétaire. Néanmoins, il peut l'assurer.
L'absence de loyer signifie que lorsqu'un nouveau bien est livré, c'est-à-dire lors de sa première mise en location, il n'y a pas de locataire.
Il ne faut pas confondre le terme avec les « vacances locatives », qui sont des temps non locatifs entre deux occupations.
Cette situation a également un impact sur la rentabilité des investissements immobiliers, puisque dans les deux cas le propriétaire peut en effet rester des semaines, voire des mois sans percevoir de loyer.
Vacances locatives : assurance
Pour se prémunir contre les pertes de revenus dues à la vacance locative, les propriétaires peuvent souscrire une assurance.
On l'appelle assurance gestion
Même si le logement demeure vacant plusieurs mois, cette dernière leur permet de générer des profits.
Cette couverture est recommandée si le logement se trouve dans une ville où le marché locatif est peu actif.
L'assurance vacance peut être souscrite seule ou dans le cadre d'une autre assurance. C'est souvent le cas dans les assurances GLI et PNO.
Avant de s'inscrire, le propriétaire doit lire pour éviter les malentendus. Généralement, une franchise de 1 à 3 mois s’applique. Pendant ce temps, l'espace locatif est la propriété du propriétaire.
Concernant le retour, sa durée est de 1 à 4 mois et il couvre de 80 à 100 de montant de loyer.
De leur côté, les tarifs des assurances vont jusqu'à 4 % du loyer charges comprises.
C'est rare d’être compensé de 100 %.
La carence locative ou la vacance locative prévoient généralement un plafond ainsi qu'un délai de réclamation, ainsi qu'une surestimation. C'est-à-dire un délai plus ou moins long pendant lequel la garantie n'est pas activée.
Autant de points à considérer attentivement lorsque vous recherchez des devis auprès de compagnies d’assurance :
- Souscrire à une assurance n'est pas une solution pour les postes loués. Cependant, cela réduit le manque à gagner créé par les occupants.
- Les compagnies d'assurance peuvent proposer différents types de garanties en fonction des besoins du client.
- En fait, la police d'assurance peut couvrir d'autres réclamations, comme les loyers impayés.
De plus, il peut inclure des équipements qui menacent d'affecter les avantages du contrat, comme une franchise.
Les propriétaires doivent lire attentivement leur police d'assurance vacances pour les exclusions et les échéances qui varient selon la compagnie d'assurance.
Quelle est la durée de la vacance locative en moyenne 😉
Un délai variable
La délai moyen d'inoccupation d'un bien immobilier loué varie d'une année à l'autre et est généralement de courte durée, se limitant à quelques semaines. Toutefois, le temps moyen d'inoccupation dépend également des différentes villes.
Dans des villes telles que Rennes, Nantes ou Bordeaux, il est possible de trouver une personne souhaitant louer en seulement une dizaine de jours. Cependant, il convient de noter que ce n'est pas nécessairement dans les villes où la demande locative est la plus élevée que le rendement est le plus intéressant.
Indicateur clé
La temps moyen d'inoccupation d'un bien immobilier loué est une donnée cruciale pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers. Elle constitue un indicateur clé pour évaluer la rentabilité et la viabilité d'un investissement locatif.
Lorsque le délai moyen d'inoccupation est court, cela signifie que le bien est rapidement loué après le départ de l'occupant précédent. Cela permet de minimiser les pertes de revenus liées à la vacance locative.
Encadrement vacance locative et loi Pinel 😉
La loi Pinel offre, sous certaines conditions, la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle à un pourcentage de l'investissement réalisé dans le secteur de l'immobilier neuf. Dans le cadre de cette mesure, l'investisseur s'engage notamment à louer le logement neuf pendant 6, 9 ou 12 ans.
Il est important de noter que la législation prévoit un temps d'inoccupation autorisée de 12 mois. Durant laquelle le propriétaire a un délai d'un an à compter de la réception de la lettre de résiliation du bail pour trouver un nouveau preneur. Passé ce délai, la réduction d'impôt est annulée.
La loi Pinel aborde également la problématique de la carence locative. Le propriétaire dispose de 12 mois à compter de la date d'achat du logement, ou de la date d'achèvement des travaux dans le cas d'un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), pour trouver un loueur. Cet entre-deux vise à permettre au propriétaire d'effectuer les démarches nécessaires pour trouver un occupant adéquat pour le bien immobilier.
Ces dispositions légales offrent un cadre temporel précis et encadré pour la recherche de preneurs. Cela tout en préservant l'avantage fiscal accordé par la réduction d'impôt de la loi Pinel. Il est donc essentiel pour les propriétaires bénéficiant de cette mesure de respecter les délais impartis et de mettre en place des stratégies efficaces pour minimiser les temps d'inoccupation.
Cela peut inclure des actions telles que les suivantes :
- La promotion active de la location
- La fixation d'un loyer compétitif
- La mise en valeur des atouts du logement
- Et la recherche de potentiels usagers dans des délais raisonnables
Vacance locative et taxe fonciere 😗
Les propriétaires-bailleurs sont soumis à l'obligation de payer la taxe foncière. Toutefois, dans le cas où leur bien immobilier se trouve en situation de vacance locative, ils ont la possibilité de solliciter un dégrèvement de cette taxe. Pour bénéficier de ce dégrèvement, certaines conditions doivent être remplies. Tout d'abord, la période de vacance doit être d'une durée minimale de 3 mois et indépendante de la volonté du propriétaire. De plus, le logement doit être intégralement inoccupé.
Le dégrèvement de la taxe foncière est accordé à partir du premier jour du mois suivant le début de la vacance. Il prend fin le dernier jour du mois au cours duquel la vacance se termine. En d'autres termes, dès que la moment de vacance est établie, le propriétaire peut entamer les démarches pour obtenir la réduction de la taxe foncière. Et celle-ci s'appliquera jusqu'à la fin de la vacance.
Cette mesure vise à atténuer la charge financière qui pèse sur les propriétaires-bailleurs lorsqu'ils se trouvent dans une situation de vacance locative. Elle reconnaît que la vacance, souvent indépendante de la volonté du propriétaire, peut entraîner une perte de revenus conséquente. Ainsi, en permettant aux propriétaires de demander un dégrèvement de la taxe foncière, les autorités fiscales reconnaissent la nécessité d'apporter un soutien financier pendant ce temps difficile.
- Une vacance locative est une période de temps durant laquelle le logement du propriétaire reste inhabité.
- C'est une période de transition entre ancien et nouveau locataire.
- Le taux de vacance représente la proportion d'appartement vacant sur la part de logements disponibles.
- Ne pas confondre avec le manque de locataires disponibles, situation nommée "carence locative".