Assurance loyers impayés : comment se protéger des risques financiers ?

assurance loyers impayes : protège les bailleurs

En tant que propriétaire bailleur, il arrive que les locataires puissent ne pas respecter leur engagement. Et notamment celui de payer leurs charges mensuelles, qu’importe les raisons. Afin de ne pas voir une perte dans les revenus locatifs, il existe un système d’assurance pour les loyers impayés disponible aux propriétaires. Nous vous expliquons son fonctionnement dans cet article !

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?

L'Assurance ou Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance facultative qui protège les propriétaires bailleurs contre les impayés et les dommages matériels causés par les locataires. Elle peut également prendre en charges les potentielles actions en justice contre les locataires dans les cas les plus extrêmes. Cette assurance couvre aussi les indemnisations lorsque le locataire part prématurément.

Ainsi, la GLI veille à ce que le propriétaire bailleur perçoive les revenus de la location de son bien et le protège des dommages matériels. De plus, la cotisation des propriétaires à l’assurance loyers impayés peut être déduite des revenus locatifs lors de la déclaration d’impôt sur le revenu.

Attention, il ne faut pas confondre l’assurance loyers impayés avec d’autres couvertures comme :

  • la Garantie Risques Locatifs (GRL) qui n’existe plus depuis le 1er janvier 2016
  • la Garantie Universelle des Loyers qui était un projet théoriquement inclus dans la loi Alur mais délaissé pour le dispositif Visale
  • la couverture Propriétaire non occupant (PNO) : utilisée lorsque certains sinistres ne sont pas pris en charge par l’assurance habitation des locataires

Quelles locations concernées par l’assurance loyers impayés ?

La garantie loyers impayés concerne essentiellement les locations longues durées dans les logements à usage d’habitation. Ainsi que pour les locaux professionnels dans le cadre d’une activité en indépendant. Voici les logements qui sont exclus de la garantie GLI :

  • locations saisonnières
  • logements de fonction
  • les locations commerciales, artisanales ou rurales
  • logements insalubres qui sont en état de péril

Le versement des indemnités intervient à partir du 3ᵉ mois de loyers impayés. Cette assurance étant rétroactive, elle prend en compte les montants dus dès le premier mois. Souscrire à l’assurance loyer impayé n’est en rien obligatoire, mais fortement recommandé !

Pourquoi souscrire à une assurance loyers impayés ?

Lorsque l'on se retrouve face à des locataires qui ne paient plus de loyer, le premier impact est bien sûr la baisse des revenus. Mais cette situation a d'autres conséquences néfastes pour le bailleur : récupérer les loyers impayés et/ou reprendre possession du bien en engageant une procédure d'expulsion contre les locataires qui ne coopèrent pas.

Et tout cela a un prix : les frais d'huissier ou d'avocat. Les procédures pour les locataires non coopératifs peuvent durer plus de 2 ans. Les propriétaires bailleurs qui ont un emprunt bancaire à rembourser sont particulièrement pénalisés.

Les cas de loyers non payés sont minoritaires, et ne résultent pas forcément délibérément du locataire. Ce dernier peut être en incapacité financière de payer les charges qui lui sont attribuées. L’assurance sert également à supporter le bailleur en cas de décès du locataire jusqu’à la résiliation ou reprise du bail par un proche au nom du défunt.

En cas de retard de paiement de loyer, vous devez envoyer une lettre de relance à votre locataire dans les 15 jours qui suivent la date du paiement initial. Si vous n’avez toujours pas de versement au bout de 30 jours, vous devez dès lors mettre en demeure le locataire avec un accusé de réception. Il s’agit donc d’une procédure pouvant prendre du temps et de l’énergie.

Comment avoir l’assurance loyers impayés ?

Afin de pouvoir bénéficier de l’assurance loyers impayés, vous devez respecter certaines conditions demandées par les compagnies. Le locataire doit être solvable, c'est-à-dire avoir des revenus qui lui permettent de payer les charges et le logement doit servir de résidence principale. Certaines compagnies réclament un taux de solvabilité de 33 à 38% des revenus nets mensuels.

Vous pouvez souscrire une GLI auprès des compagnies traditionnelles, qui vendent aussi des assurances MRH, ainsi qu’auprès de compagnies spécialisées. Dans votre dossier de candidature, vous devez demander la liste de documents suivante auprès de votre locataire pour les transférer à l’assurance :

  • Contrat de travail qui prouve que le locataire a une source de revenu principale : CDI, CDD, etc.
  • Un RIB
  • Les 3 derniers bulletins de salaire qui doivent être supérieurs de 2.85 fois au loyer pour prouver la solvabilité du locataire
  • Une pièce d’identité
  • Les 2 derniers avis d’imposition
  • Attestation APL ou CAF s’il reçoit ces aides
  • État des lieux signé par les deux parties

Si vous souhaitez souscrire à ce type d’assurance en cours de bail, vous devez apporter la preuve que votre locataire ne s’est pas dérogé à ses obligations durant les 6 ou 12 derniers mois. Vous devez par ailleurs joindre le dossier de bail.

La loi Boutin du 25 mars 2009 apporte également d’autres critères sur l’éligibilité des propriétaires. Par exemple, il est strictement interdit de demander une caution si l’on dispose de la GLI. Exception faite si le locataire est étudiant ou apprenti. Les assureurs sont aussi particulièrement regardants sur les locataires habitant dans le bien immobilier.

Les chômeurs ou les personnes en contrat nouvelle embauche (CNE) ne permettent pas aux bailleurs de bénéficier de cette couverture. Il en est de même pour les baux à usage d’habitation dans les territoires DOM/TOM.

Quel est le coût de la garantie contre les loyers impayés ?

Le tarif de l’assurance loyers impayés est défini par les compagnies en fonction de 2 critères qui sont le niveau de garantie ainsi que le montant du loyer. Concernant le niveau de garantie, toutes les offres de GLI ne proposent pas les mêmes prestations, qui varient. Certains peuvent proposer :

  • une couverture complète des loyers manquants
  • un remboursement des frais pour une remise en état après dégradations constatées
  • une indemnisation des frais de justice en cas de poursuite contre le locataire

Plus il y aura d’options, plus le prix de l’assurance GLI augmentera. Vous devez dès lors, avant de souscrire, définir vos priorités et le degré de protection que vous souhaitez. La garantie vacances locative, qui indemnise les bailleurs d’une longue période d’absence du locataire dans le logement, est extrêmement onéreuse.

L’assurance couvre le propriétaire en fonction du montant du loyer établi. Par exemple, le tarif d’une GLI pour un logement individuel varie entre 2 % et 4.5 % du montant du loyer. Cette cotisation baisse si le propriétaire dispose d’un contrat de location couvrant plusieurs logements, établie alors entre 1.5% et 3 %.

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