Loyer impayé : assurance, garantie, expulsion, huissier

Le loyer impayé peut être un problème fréquent pour les propriétaires, les bailleurs ou les syndics de copropriété. Les locataires ont des obligations financières qui sont parfois difficiles à respecter. La situation peut se compliquer si le locataire ne paie pas sa facture de gaz, d’électricité ou son assurance habitation. Face à ces difficultés, le propriétaire peut obtenir des aides et des conseils.

Vous avez un locataire en retard de loyer ? Il est important de réagir rapidement pour éviter que la situation ne s'aggrave. Sachez que vous avez plusieurs options pour récupérer votre argent. Vous pouvez notamment vous tourner vers une assurance loyer impayé, une garantie loyer impayé ou encore demander l'expulsion du locataire par huissier de justice. Découvrez les détails de ces différentes solutions pour récupérer votre loyer impayé.

Que faire quand un locataire ne paie pas son loyer ?

La situation peut se compliquer si le locataire ne paie pas sa facture de gaz, d’électricité ou son assurance habitation. Le propriétaire peut alors demander une mise à disposition ou une résiliation de bail, en fonction des conditions du contrat de location. En cas de désaccord, il peut également demander à être indemnisé par une assurance loyer impayé.

Combien de loyer impayé avant expulsion ?

Il n'y a pas de règle légale qui dicte le minimum. Cependant, en raison du droit des contrats applicable, il y a une subtilité. Un juge ne peut constater la résiliation du bail que si le bail contient une clause résolutoire. Mais il a le droit d'accorder un délai de paiement de la dette de loyer.

Quelles sont les procédures à mener en cas de loyer impayé ?

Résolution à l'amiable avec le locataire

Vous pouvez d'abord essayer de trouver un accord amiable avec votre locataire, et ce, avant d'engager une procédure au tribunal. Cela vous permettra de gagner du temps et d'éviter des frais complémentaires. Vous pouvez par exemple proposer au locataire de reporter le loyer impayé sur le loyer du mois suivant, sous réserve de son accord bien évidemment.

Faire appel aux garants

Au moment de la signature du contrat de location, le locataire a peut-être demandé à être garanti par une ou plusieurs personnes qui ont accepté de payer le loyer en cas de défaillance du précédent. Vous pouvez alors demander aux garants de payer le loyer impayé.

Mise en demeure de payer

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité, pour le locataire, de régler ses arriérés loyers dans un délai de deux mois à compter de la mise en demeure de payer. A défaut, le propriétaire peut saisir le juge afin d'obtenir la résolution judiciaire du bail (sauf en cas de litiges entre le bailleur et le locataire). La procédure est longue et coûteuse pour les deux parties. Il est donc préférable de négocier une solution avec le locataire.

En effet, le bailleur peut demander une mise à disposition du logement dès que le règlement des arriérés n'est pas respecté. La mise à disposition permet au propriétaire d'accéder au logement pendant un mois maximum afin de procéder aux travaux de réparation et de nettoyage indispensables pour assurer la sécurité du logement.

Faire appel à un huissier de justice

En cas d'impayés, le locataire dispose d'un délai légal de deux mois pour procéder au règlement des arriérés. Au-delà de ce délai, le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice qui, après avoir constaté l'insalubrité du logement, mettra en demeure le locataire d'avoir à quitter les lieux.

L'huissier de justice notifie alors à l'intéressé une mise en demeure de payer ainsi que la date d'un rendez-vous fixé pour le départ du locataire. La date fixée est celle qui est la plus proche possible du délai légal de deux mois. Le locataire dispose alors d'un délai de quinze jours pour quitter le logement. Passé ce délai, le propriétaire peut faire procéder à l'expulsion sans passer par le juge des référés.

A titre de rappel, le bailleur a le droit de demander à un tiers (huissier, agent immobilier, syndic) d'effectuer une visite préalable d'un logement qui est prévu pour être occupé par un locataire. La visite doit être effectuée dans les huit jours suivant la conclusion du bail. La visite permet au bailleur de s'assurer que le logement est en bon état et qu'il est conforme aux dispositions du contrat de location. Si un vice de construction ou de restauration est constaté, le bailleur doit en informer le locataire dans les meilleurs délais et au plus tard dans les trois jours suivants la visite.

Qui paie les frais d'un huissier de justice pour un loyer impayé ?

L'huissier de justice ne peut procéder à une saisie conservatoire du loyer d'un locataire mauvais payeur que si le propriétaire le lui demande. Dans ce cas, la facture des honoraires d'huissier est à la charge du propriétaire. En revanche, si l'agence immobilière a déclenché la procédure elle-même, c'est la régie immobilière qui prendra en charge les frais d'huissier.

Signalez l'impayé à la CAF

Les associations familiales, notamment les CAF (Caisses Allocations Familiales), peuvent être destinataires de la mise en demeure de payer précitée. Les propriétaires doivent leur communiquer tout impayé de leurs locataires. Une fois un logement mis en demeure de payer, le propriétaire peut demander à la CAF, par voie postale, des mesures d'urgence pour faire cesser le non-paiement des loyers. L'association familiale peut ainsi demander au locataire de s'acquitter des échéances ou encore exiger le règlement de la totalité du déficit.

Les propriétaires peuvent, dans certains cas, demander à la CAF des mesures d'urgence pour faire cesser le non-paiement des loyers. Si elles sont appliquées, les mesures prises par la CAF sont opposables au locataire, même si ce dernier n'en a pas été informé. Il est par conséquent conseillé aux propriétaires de demander à la CAF de prendre ces mesures avant de déclencher le processus de mise en demeure de payer.

Les mesures d'urgence imposées par la CAF à un locataire peuvent notamment consister à :

✅ demander au locataire de s'acquitter des échéances du loyer ;

✅ exiger le règlement de la totalité du déficit.

Charger un commissaire de justice de l'expulsion

Une fois le locataire en demeure de payer, le propriétaire peut charger un commissaire de justice de procéder à son expulsion. Le propriétaire doit alors rédiger un commandement d'expulsion adressé au commissaire et préciser la date de mise à exécution et la date d'effet du commandement. La procédure judiciaire d'expulsion peut durer plusieurs mois. Le temps pour le locataire de régler le déficit ou de trouver un arrangement avec le propriétaire. La procédure qui permet d'expulser un locataire est introduite devant le tribunal d'instance du lieu d'implantation du logement. Mais le commissaire de justice qui est chargé de l'exécution peut agir devant le tribunal de grande instance.

La clause résolutoire

Au terme des délais impartis, le propriétaire peut alors saisir le juge pour qu'il prononce la résolution du bail. Lorsque le bail est résolu, le locataire doit quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la date de notification du jugement.

Quelles options pour récupérer mon loyer impayé ?

Tout locataire peut saisir le tribunal d'instance si le propriétaire ne respecte pas ses obligations de délivrance et de maintien en bon état du logement. Ou ne fait pas d'efforts pour obtenir le paiement des loyers, charges et réparations locatives et avoir informé le locataire de l'existence de mesures de sauvegarde du logement en attente d'une solution...

Le locataire peut aussi introduire une procédure de sauvegarde du logement en attente d'une solution. Pour agir, le locataire doit adresser au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception (LRA) demandant le paiement du loyer impayé.

Assurance loyer impayé : activez vos garanties

La loi du 6 juillet 1989 oblige tout bailleur à souscrire une assurance loyer impayé avant la conclusion du bail. Vous pouvez en bénéficier aussi si vous êtes locataire et que votre propriétaire n'a pas souscrit une telle assurance. Demandez à votre banque, ainsi qu'à votre assurance habitation, d'activer les garanties de votre contrat d'assurance habitation. Elles vous permettront de faire jouer la solidarité de votre assureur en cas de retard de paiement, en vous garantissant le paiement des loyers et charges jusqu'à concurrence du montant de la garantie.

Si vous n'avez pas d'assurance habitation ou si celle-ci est insuffisante, vous pouvez contracter une assurance spéciale loyer impayé. La Sécurité sociale a également proposé, depuis le 1er juillet 2010, un contrat d'assurance des loyers impayés (CLI) à ses assurés en cas de maladie ou d'accident. Le contrat assure les loyers impayés pendant la durée de l'indemnisation des assurés, mais pas les retards de paiement.

Le dépôt de garantie : Protégez-vous

Lorsque les recours en justice sont nécessaires, le locataire doit verser au bailleur un dépôt de garantie. C'est le montant que le locataire verse sur un compte bloqué de banque pour s'assurer que les éventuelles sommes dues au propriétaire seront récupérées. Ce dépôt est à la disposition du bailleur en cas de défaut de paiement de loyer, de réparation des dommages causés au logement, etc.

Au moment de la signature du bail, le locataire doit verser au bailleur une somme qui sera déclarée comme dépôt de garantie. Le montant du dépôt est librement fixé entre les parties. Le dépôt de garantie peut être versé sous forme de chèque ou de virement sur un compte bancaire spécialement ouvert à cet effet ou directement sur le compte bancaire du bailleur. Le dépôt de garantie est librement fixé par les parties dans la limite de trois mois de loyer maximum. Il ne peut être supérieur à un mois de loyer. En cas d'extinction du bail, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de trois mois.

La caution pour être rassuré

La caution est une sûreté que l'on présente au propriétaire en garantie d'un éventuel échec dans le paiement du loyer ou de la réparation des dégâts causés au logement. Elle sert également à garantir les éventuelles réparations dues au propriétaire. La caution doit être libérée dès le début du bail. Le montant de la caution est librement fixé par les parties dans la limite de trois mois de loyer maximum. Il ne peut être supérieur à un mois de loyer.

Au moment de la signature du bail, le locataire doit verser au bailleur une somme qui sera utilisée en cas de dégâts ou d'une non-restitution du logement. La caution peut être versée sous forme de chèque ou de virement sur un compte bancaire spécialement ouvert à cet effet ; ou directement sur le compte bancaire du bailleur.

Le dépôt de garantie est librement fixé par les parties dans la limite de trois mois de loyer maximum. Il ne peut être supérieur à un mois de loyer. En cas d'extinction du bail, le dépôt de garantie est restitué au locataire, en tout ou partie.

Le bailleur ne peut pas réclamer le dépôt de garantie unilatéralement mais doit écrire au locataire, lui faisant connaître les motifs pour lesquels le dépôt de garantie lui est demandé. Et lui laisser un délai de huit jours pour le verser. La réclamation adressée au locataire ne peut être faite que dans les quatorze jours qui suivent la fin du bail.

Expulsion du locataire : comment ça se passe ?

Le bailleur peut demander à un huissier de justice (faisant fonction d'huissier de justice) de procéder à l'expulsion du locataire. Celui-ci est tenu de respecter une procédure spécifique.

L'expulsion est possible, après mise en demeure, dans trois cas :

✅ absence du locataire

✅ impayés et aucune régularisation n'est intervenue depuis leur réclamation par lettre recommandée avec accusé de réception

✅ manquement du locataire à son obligation d'entretien ou de conservation des lieux

Si le délai expire sans qu'un paiement ait été effectué, le bailleur peut demander l'expulsion au juge des référés. Ce dernier peut prononcer l'expulsion dans les deux mois qui suivent la demande. Il prononce en outre, sauf circonstances particulières. Une astreinte journalière au profit du bailleur d'un montant égal aux loyers et charges non payés. La décision d'expulsion est exécutoire par provision. Le propriétaire doit avoir recours à l'intervention d'un huissier de justice pour que l'expulsion ait lieu.

Bailleur : que se passe-t-il en cas d'expulsion sans raison valable ?

Si le bailleur veut expulser un locataire en vue d'occuper lui-même le logement, il doit respecter une procédure particulière qui est détaillée par l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit d'abord faire une demande d'autorisation de bail de loyer à un juge du tribunal d'instance. Ce juge peut refuser son autorisation s'il estime que l’expulsion est injustifiée. Si le juge donne son autorisation, le bailleur peut alors mettre en demeure le locataire de dégager les lieux dans un délai de quinze jours. Sous peine d'expulsion par le propriétaire. Le locataire doit alors quitter les lieux pour éviter l'expulsion.

Que faire pendant la trêve hivernale ?

Durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 1er mars), le bailleur ne peut pas expulser un locataire. S'il souhaite procéder à une expulsion, il doit respecter une procédure particulière qui est détaillée par l'article 18 de la loi du 6 juillet. Si le bailleur veut expulser un locataire en vue d'occuper lui-même le logement, il doit respecter une procédure particulière qui est détaillée par l'article 17 de la loi du 6 juillet 2005. Il doit d'abord faire une demande d'autorisation de bail de loyer à un juge du tribunal d'instance. Ce juge peut refuser son autorisation s'il estime que l’expulsion est injustifiée.

Si le juge donne son autorisation, le bailleur peut alors mettre en demeure le locataire de dégager les lieux dans un délai de quinze jours, sous peine d'expulsion par le propriétaire. Le locataire doit alors quitter les lieux pour éviter l'expulsion. Durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 1er mars), le bailleur ne peut pas expulser un locataire. S'il souhaite procéder à une expulsion, il doit respecter une procédure particulière qui est détaillée par l'article 18 de la loi du 6 juillet 1965 sur les baux d'habitation. Si le bailleur veut expulser un locataire en vue d'occuper lui-même le logement, il doit respecter une procédure particulière qui est détaillée par l'article 17 de la loi du 6 juillet 1965.

Agence immobilière : comment lutter contre les mauvais payeurs ?

Les agences immobilières peuvent demander le paiement de loyer à un locataire mauvais payeur ou défaillant par un huissier. L'huissier doit alors réaliser une saisie conservatoire du bien. Celle-ci consiste à saisir les biens du locataire afin d'obtenir le paiement de son loyer. Si le locataire n'a pas de biens, l'huissier procède à une saisie sur salaire.

En cas de saisie conservatoire sur salaire, l'huissier réalise une saisie sur salaire du salarié du locataire. Cette saisie sur salaire est effectuée auprès de l'employeur par l'intermédiaire d'une lettre recommandée à la Poste. En cas de refus de la part de l'employeur, l'huissier peut saisir le tribunal d'instance pour qu'il ordonne la remise du salaire du locataire à l'huissier.

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