En France, dans le cadre d'un ERP pour la vente d'une maison, il est obligatoire pour les propriétaires d’informer sur les risques et les pollutions auxquels s’exposent les futurs acheteurs.
Le diagnostic ERP doit obligatoirement être annexé à la promesse ou au compromis de vente.
Sommaire
Qu’est-ce que l’état des risques et pollutions pour la vente ?
Diagnostic obligatoire
Dans le cadre d’une vente de maison, un ERP, anciennement appelé "ESRIS" est un diagnostic obligatoire. Il informe sur les risques naturels, miniers et technologiques auxquels un logement peut être confronté.
Il informe les futurs acheteurs sur les risques encourus dans leur zone géographique, notamment s'il s'agit d'une zone sismique.
Vous pouvez réaliser votre diagnostic en ligne sur la plateforme géorisques.
Différents risques
Le rapport sur l'état des risques et pollutions est un document qui renseigne sur la présence de dangers potentiels majeurs pesant sur un bien mis en vente, tel qu'une résidence.
Selon l'emplacement du bien, ces dangers peuvent inclure :
- Les risques naturels (comme les inondations, les raz-de-marée, les mouvements de terrain, etc.),
- Les risques technologiques (liés à la proximité d'une usine dangereuse susceptible de provoquer un accident industriel),
- Les risques miniers (risque d'affaissement ou d'effondrement en raison de cavités souterraines résultant de l'exploitation minière),
- Le niveau de sismicité (probabilité de survenue d'un tremblement de terre),
- La présence éventuelle de radon (un gaz radioactif naturel pouvant être cancérigène),
- Le recul du trait de côte (dans les municipalités côtières où l'érosion recule la limite entre terre et mer),
- La pollution des sols (sols identifiés par l'administration comme ayant été contaminés par une pollution industrielle).
Le diagnostic ERP pour la vente d’une maison est-il obligatoire ?
Un document informatif
Selon le Code de l'environnement un "état des risques et pollutions" (ERP - ex ERPS - ex ERNMT) informe le futur locataire ou acheteur d'un bien des dangers auxquels il est exposé. Il existe certains cas dans lesquels un bailleur est tenu de fournir un diagnostic ERP à son acquéreur ou à son locataire.
C’est notamment le cas lorsque le bien est situé dans une zone à risque.
- zone de sismicité d’un niveau supérieur ou égal à 2,
- périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), naturels (PPRN) ou miniers (PPRM), ayant fait l’objet d’une approbation ou d’une prescription préfectorale,
- zone à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé).
Les arrêtés communaux
Le préfet du département met en place des arrêtés dans les communes concernées par l’Etat des Risques et Pollutions. Afin d'obtenir cet arrêté, vous pouvez contacter la préfecture (ou consulter son site internet) ou la mairie où se situe le bien.
L’arrêté comprend une liste de documents auxquels le propriétaire du bien peut se référer pour remplir son évaluation des dangers environnementaux.
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Maison en vente : qui peut réaliser un ERP ?
Réalisation par un particulier ou professionnel
Contrairement à d’autres diagnostics, l’ERP pour la vente d’une maison peut être effectué par le propriétaire du bien.
Cependant, il est fortement conseillé de faire effectuer ce diagnostic par un professionnel de l’immobilier comme un diagnostiqueur.
Annulation de la vente : l'acheteur peut demander l'annulation de la vente si le défaut de fourniture de l'ERP l'a empêché de prendre connaissance d'un danger.
Diminution du prix de vente : si la vente n'est pas annulée, l'acquéreur peut se tourner vers le tribunal pour demander une diminution du prix de vente en compensation des risques non signalés.
Responsabilité civile : le vendeur peut être tenu responsable des dommages subis par l'acheteur du fait des dangers non révélés. Cela peut entraîner le versement de dommages et intérêts à l'acquéreur pour préjudice subi.
Sanctions pénales : bien que moins fréquent, le vendeur pourrait être exposé à des sanctions pénales pour mise en danger de la vie d'autrui. Notamment si l'omission d'information sur les dangers a conduit à un préjudice corporel grave.
Copie de l'ERP
Une copie doit être jointe à la promesse ou au compromis de vente. Il doit être signé par l'acheteur. Une seconde copie doit être conservée par le propriétaire afin de prouver qu'il a été remis à l'acquéreur.
Le propriétaire en cession immobilière doit indiquer dans l'acte de vente si une catastrophe naturelle ou technologique a entraîné le versement d'une indemnité.
Évolution du nom
Depuis sa création, le nom du diagnostic informant sur l'état des risques a subi plusieurs changements.
- Ainsi, depuis le 3 août 2018, l'état des risques et pollutions a remplacé le diagnostic des servitudes risques et d'information sur les sols (ESRIS).
- Qui lui-même avait pris la place, le 1er janvier 2018, de l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
L'ERP informe désormais sur un danger supplémentaire : le radon. L'ESRIS avait quant à lui intégré la prise en compte de la pollution des sols.
Quand est-il obligatoire ?
Toute transaction immobilière requiert la réalisation d'un diagnostic portant sur l'état des risques et pollutions.
Par conséquent, l'ERP est obligatoire lors de la vente :
- d'un bien résidentiel, qu'il s'agisse d'une maison individuelle, d'un appartement ou de la totalité d'un bâtiment à usage d'habitation,
- d'une annexe telle qu'une cave ou un espace de stationnement,
- d'un local commercial, professionnel, industriel, artisanal ou d'un entrepôt,
- d'un terrain, qu'il soit constructible ou non.
Quand fournir l'ERP ?
Le vendeur doit fournir à l'acheteur potentiel l'état des risques lors de la première visite (conformément à l'article L 125-5 du Code de l'environnement). De plus, cet état des risques doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique, qui est annexé à la promesse de vente/au compromis de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (selon l'article L 125-5 du Code de l'environnement).
Depuis le 1er janvier 2023, toute annonce de vente doit mentionner la manière d'accéder aux informations sur les dangers naturels et technologiques. Cela quel que soit le support de diffusion utilisé.
Quelles sont les conséquences en cas d’absence d’ERP ?
Des sanctions possibles pour le propriétaire
Il y a des répercussions si le bailleur d'un bien locatif n'effectue pas l’état des risques et pollutions (ERP) pour la vente d’une maison. Les conséquences dépendent normalement de la qualité du détenteur. Dans le cas d’une vente, cela ne touche que le propriétaire.
Si le propriétaire ne présente pas d’ERP à son acheteur, il sera soumis à des sanctions. En effet, la législation ne permet pas de passer au travers de cette obligation. En n’informant pas à l’achat, on parle d’omission et de négligence d’informations concernant les précautions à prendre afin d’éviter un risque.
En cas d'absence de diagnostic
Sans ce document, le notaire ou l'acquéreur peuvent demander au tribunal une annulation de la vente. Ce cas peut arriver s’il existe une absence de diagnostic ou dans le cas d’un diagnostic erroné.
Une réduction du prix de vente pourra également être demandée par l'acquéreur dans le cas où le bien se situe dans une zone à risque.
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- Le diagnostic ERP peut être réalisé seul sans l'aide d'un professionnel.
- Il existe un service en ligne pour le réaliser.
- Sinon, vous pouvez faire appel à un professionnel pour s'assurer de sa conformité.