L’ESRIS, État des Servitudes Risques et d’Informations sur les Sols est aussi appelé ERP, qui donne lieu au diagnostic ERP. Il informe sur les risques et pollutions des sols. Il identifie les dangers naturels, technologiques et de pollution.
Le diagnostic éclaire et protège à la fois acquéreurs et locataires. Ce document est indispensable avant toute transaction. C’est un outil clé pour des décisions immobilières bien informées.
Sommaire
Qu'est-ce que l'ESRIS ?
Un rapport complet
Diverses données sont répertoriées dans le rapport de diagnostic immobilier ESRIS, incluant :
- l'évaluation de la sismicité,
- l'identification des zones concernées par l'information sur les sols et les risques naturels, miniers et technologiques,
- ainsi que la vérification de la conformité aux travaux prescrits par le règlement du plan de prévention.
Ce rapport est accompagné d'extraits de documents graphiques de référence permettant de localiser le bien par rapport aux zones d'information sur les sols et aux zones réglementées liées aux risques. Sa validité est de 6 mois.
Quand réaliser ce diagnostic
Chaque futur propriétaire ou locataire, que ce soit d'un bâtiment existant ou d'un terrain, est dans l'obligation de recevoir un dossier détaillant :
- les servitudes,
- les risques,
- et les informations relatives à la qualité des sols.
Ce document doit être joint obligatoirement aux documents contractuels ci-après :
- Tout contrat de bail rédigé formellement,
- Tout accord préalable à une vente en l’état futur d’achèvement,
- Toute promesse unilatérale de vente,
- Ou tout document officiel actant ou reconnaissant la cession de propriété.
La réalisation d'un ESRI, désormais appelé ESRIS, est en effet obligatoire dans le cadre de la vente d'un appartement.
Ce document informe l'acheteur sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, ainsi que sur ceux liés à la pollution des sols auxquels le bien est exposé. L'ESRIS fait partie des diagnostics à fournir par le vendeur lors de la signature de l'acte de vente.
Il a pour objectif d'assurer la protection des acquéreurs et des locataires en les informant des dangers potentiels. La non-fourniture de ce diagnostic peut entraîner la nullité de la vente ou une diminution du prix de vente si le nouvel acquéreur découvre l'existence de risques non signalés.
Quels sont les biens concernés ?
Consultez la mairie du bien concerné
Pour déterminer si votre bien nécessite ce diagnostic, il est recommandé de consulter la mairie du logement loué ou un notaire. Ils pourront vous informer si la commune a été désignée par le Préfet du département comme étant dans les zones concernées.
Les villes soumises à un plan de prévention des risques technologiques et/ou des risques naturels prévisibles, ainsi que celles exposées aux dangers miniers, doivent effectuer le diagnostic ESRIS. Les zones sismiques sont également prises en compte.
- Le Préfet établit la liste des dangers naturels prévisibles et technologiques à considérer pour chaque commune,
- ainsi que la liste des références documentaires pour les bailleurs.
Contenu du rapport
L'État des Servitudes "Risques" et d'Information sur les Sols (ESRIS) permet de déterminer plusieurs éléments :
- Si le bâtiment où se trouve votre habitat est exposé à des risques naturels, technologiques, miniers ou à un risque de pollution des sols.
- Si le bâtiment du bien à louer est concerné par des travaux requis par le règlement du plan de prévention des risques ou si ces travaux ont déjà été réalisés.
- Il présente sur une carte la proximité de votre bien par rapport aux différents risques identifiés par ce diagnostic.
Ce diagnostic doit aussi inclure :
- L'adresse du bâtiment concerné.
- Les détails de l'arrêté préfectoral.
- Les signatures des parties concernées.
- Si votre habitat a été touché par un sinistre par le passé, entraînant une indemnisation pour catastrophe naturelle ou technologique, vous devez préciser dans le formulaire si ce paiement a été mentionné dans votre contrat de bail ou de vente.
Durée de validité
L'ESRIS doit être réalisé dans les 6 mois qui précèdent la signature du bail. Cependant, il reste valide pour toute la durée du contrat et est reconduit à chaque renouvellement.
Dans le cas d'une colocation, chaque signataire du bail doit recevoir une copie de l'ESRIS, et il doit être actualisé si l'un des colocataires rejoint ultérieurement le foyer. Consultez ce lien pour en savoir davantage sur cette situation.
Comment le réaliser ?
Par vos propres moyens
Contrairement à d'autres diagnostics, l'ESRIS peut être effectué par vos propres moyens, sans recourir à une aide extérieure. Vous avez également la possibilité de faire appel à un diagnostiqueur si vous le souhaitez. Il vous suffit d'obtenir le formulaire PDF vierge de l'ESRIS et de le compléter.
Pour faciliter la réalisation de l'État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS), le Préfet du département où se situe votre bien met à disposition les documents de référence suivants :
Les plans de prévention
Des extraits des graphiques permettant d'identifier les zones de la commune exposées aux risques pris en compte et de spécifier leur nature. Dans la mesure du possible, leur intensité dans chaque zone définie.
Le règlement
Le règlement des plans de prévention, qui établit toutes les prescriptions et obligations des différentes parties.
Un état des risques naturels
Un état des risques naturels, miniers ou technologiques mentionnant la zone de sismicité (entre 2, 3, 4 ou 5) définie par décret.
Remplir l'ESRIS
Commencez par transcrire toutes les informations contenues dans l'arrêté préfectoral et ses annexes : situation par rapport aux plans de prévention, nature des risques encourus…
À noter qu'à partir de 2017, vous êtes également tenu d'indiquer le risque d'exposition au radon, le cas échéant.
Dans quels cas donner un état des risques ?
Le propriétaire est tenu de fournir à son futur locataire un état des risques si sa propriété se trouve dans l'un des secteurs suivants :
- Zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT).
- Zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) approuvé et rendu public.
- Zone exposée aux dangers délimités par un plan de prévention des risques miniers (PPRM) approuvé et rendu public. Ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables.
- Périmètre faisant l'objet d'une étude dans le cadre de l'élaboration du plan de prévention des risques technologiques (PPRT) prescrit. Ou bien d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) ou des risques miniers (PPRM).
- Zones de sismicité de niveau 2 (faible), 3 (modérée), 4 (moyenne) ou 5 (forte).
- Zone présentant un potentiel significatif en radon (gaz radioactif), désignée de niveau 3 (le plus élevé).
- Zones exposées au recul du trait de côte, délimitées par un plan local d'urbanisme (PLU), un document en tenant lieu, une carte communale, ou déterminées par une carte de préfiguration adoptée.
| Pour les propriétaires ou bailleurs | Pour les locataires ou acquéreurs |
|---|---|
| Obligation de faire un nouveau diagnostic pour se conformer à la nouvelle loi | Gain d’une plus grande transparence lors de la location ou achat grâce aux nouveaux renseignements |
Quand transmettre le rapport
- L'état des risques doit être remis au futur locataire lors de sa première visite du bien, si une telle visite est effectuée.
- Lors de la signature du bail, l'état des risques doit être annexé à celui-ci.
Les sanctions en cas d'absence de diagnostic
La responsabilité du propriétaire peut être mise en cause dans les cas suivants :
- s'il omet volontairement de fournir l'état des risques,
- ou s'il communique de fausses informations dans l'annonce de location dans le but de tromper le futur locataire.
Le locataire a la possibilité de saisir le tribunal pour demander l'annulation du bail, ou une réduction du montant du loyer.
En outre, le locataire a la faculté de signaler le problème au service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
La DGCCRF est habilitée à infliger une amende pouvant atteindre 300 000 € au bailleur. Ainsi qu'une peine d'emprisonnement de 2 ans.
- L'ESRIS vise à informer les parties d'une transaction sur les risques auxquels un bien pourrait être exposé.
- Ce diagnostic a été modifié pour ajouter une information sur la pollution des terres et a changé de nom.
- Il est obligatoire pour toute vente ou location d'un bien situé dans une zone dans laquelle a été publié un plan de prévention risques.
- Le document peut être généré par le propriétaire bailleur lui-même ou par un diagnostiqueur certifié.
- Il a une durée de validité de six mois.
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