ERRIAL : ce que doit savoir l'acquéreur et le locataire (IAL)

état des risques information des acquéreurs et locataires

L'ERRIAL (État des Risques Réglementés pour l'Information des Acquéreurs et des Locataires) est un document que le vendeur d'un bien est tenu de remettre à l'acquéreur ou au locataire. Il est aujourd'hui appelé diagnsotic ERP.

Il doit être remis avant la signature du contrat de vente ou de location. Il est établi par la mairie ou par le préfet du département et contient des informations sur les risques naturels et technologiques présents sur le territoire.

Sommaire

Qu'est-ce que l'ERRIAL ?

Le cadre législatif

La législation du 30 juillet 2003 a établi une exigence essentielle concernant la communication d'informations aux futurs acquéreurs. Ainsi qu'aux locataires d'immobilier sur les dangers significatifs pouvant affecter le bien en question. 

Cette disposition s'applique aux vendeurs et loueurs de biens situés dans des zones soumises à des régulations spécifiques telles que :

  • les plans de prévention des risques (PPR),
  • des zones de sismicité de niveau varié,
  • des secteurs d'information sur les sols indiquant une contamination potentielle,
  • des zones à haut potentiel de radon (niveau 3),
  • ou encore des zones vulnérables au phénomène d'érosion côtière et dans les périmètres affectés par le bruit des aéroports. 

Ils sont tenus de fournir un état des risques aux personnes intéressées par l'acquisition ou la location d'un bien.

Exemple : Anna se demande quand est-il nécessaire de réaliser un ERP. Dans les faits, différents cas nécessitent sa réalisation.

Vente d'un bien immobilier : avant de finaliser la vente d'un bien, il est obligatoire de fournir un ERP à jour au potentiel acheteur. Ce document doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et remis à l'acheteur avant la signature de l'acte de vente. L'ERP informe l'acheteur sur les dangers environnementaux, tels que les zones inondables, les risques sismiques, ou encore la présence de sols pollués.

ERP location d'un bien : de même, lors de la location d'un bien, l'ERP doit être annexé au bail locatif. Ce document garantit que le locataire est pleinement informé des risques et pollutions pouvant affecter le bien loué. 

Bien situé dans une zone à risque : la réalisation d'un ERP est particulièrement cruciale pour les biens situés dans des zones exposées à des dangers naturels (inondations, mouvements de terrain, etc.), miniers, technologiques (proximité d'installations industrielles par exemple), ou des zones de sismicité.

En cas de manquement

Le manquement à cette obligation peut conduire à :

  1. l'annulation de la transaction immobilière,
  2. ou à une diminution du prix de vente ou de location.

ERRIAL

Utiliser un outil numérique

L'administration met à votre disposition un outil numérique innovant destiné à faciliter la complétion du document relatif à l'état des risques. Cet outil pré-remplit plusieurs champs de données s'appuyant sur des données fiables et mises à jour.

Toutefois, il est de la responsabilité du propriétaire de l'immobilier de procéder à une vérification minutieuse de ces données. Il est primordial d'assurer leur exactitude et, si nécessaire, de les enrichir avec des données complémentaires. Ces dernières peuvent être trouvées sur le site officiel de la préfecture ou parmi les documents et historiques du bien, notamment l'historique des sinistres. 

Cet effort de vérification contribue à la précision et à la fiabilité du document final.

Intérêt de l'ERRIAL

ERRIAL a pour mission de répondre à un défi crucial dans le secteur du diagnostic, à savoir la fragmentation des informations relatives aux dangers naturels et technologiques. Cette situation entraîne pour le propriétaire ou le notaire une procédure de documentation longue et complexe pour réaliser l'état des risques.

Cette complexité fait souvent que la donnée sur les dangers liés à un bien parvient trop tardivement aux potentiels acquéreurs ou locataires.

Pour pallier cette problématique, ERRIAL envisage l'utilisation du Plan Cadastral Informatisé afin de localiser précisément un bien. L'objectif est de rassembler de manière automatique les données concernant les dangers liés à une parcelle donnée. Ainsi que de rendre ces données facilement accessibles à tous.

ℹ️ Bon à savoir : cette initiative vise à simplifier les démarches liées aux transactions immobilières. Cela en garantissant une transparence et une accessibilité accrues des données essentielles concernant les risques naturels et technologiques.

Faire sa demande sur Géorisques

Les propriétaires ont la capacité de générer eux-mêmes un État des Risques et Informations sur les Sols (ERRIS) directement via la plateforme officielle errial.georisques.gouv.fr. Cette démarche nécessite la communication de détails spécifiques concernant le bien.

Notamment son emplacement précis et les références cadastrales associées, pour accéder à une analyse exhaustive des dangers environnementaux réglementés affectant potentiellement la propriété.

La plateforme Géorisques, reconnue pour son expertise et sa fiabilité, met à disposition des données complètes et à jour. Elle inclut notamment : 

  1. La vérification de l'existence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR), essentiel pour comprendre les mesures de précaution et de protection en place ;
  2. L'évaluation du niveau de risque sismique spécifique à la localisation du bien, permettant d'anticiper les précautions nécessaires ;
  3. L'analyse du risque lié au phénomène de retrait-gonflement des argiles, un facteur crucial pour la stabilité structurelle des constructions ;
  4. La prise en compte des dangers associés aux mouvements de terrain, indispensables pour évaluer la sécurité et la pérennité de l'immeuble.

Qu'est-ce que l'IAL ?

Dans le cadre de l'obligation de transparence envers les futurs acquéreurs ou locataires, il est impératif pour les propriétaires de logements, de bureaux, de commerces ou de terrains (y compris ceux non constructibles) de fournir ce document.

Cela s'ils se situent dans une zone soumise à des risques naturels, miniers, technologiques ou de recul du littoral. Cet état des risques, doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Il est annexé à tout document officiel de vente ou de location. Comme la promesse de vente ou le contrat de bail.

L'objectif principal de cette mesure est d'assurer que les occupants soient pleinement informés des potentiels dangers auxquels le bien est exposé. Cela leur permettant ainsi de prendre une décision éclairée. En vue de maximiser l'efficacité de cette disposition, un décret en date du 1er octobre 2022 a introduit deux nouveautés importantes :

  • Premièrement, il est désormais exigé que chaque annonce immobilière, peu importe le moyen de diffusion utilisé, inclue la mention suivante : "Pour information, les détails sur les risques potentiels affectant ce bien sont accessibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr".
  • Deuxièmement, l'état des risques doit être présenté dès la première visite du bien immobilier.
Type de RisqueDescription
InondationsInondations dues à des crues soudaines, pluies abondantes, ou débordements de cours d'eau.
SéismesRisques sismiques, liés à des mouvements tectoniques, pouvant provoquer des tremblements de terre.
PollutionsDangers de pollution de l'air, de l'eau ou du sol, incluant la présence de substances nocives ou de déchets toxiques.
Risques technologiquesDangers liés à des accidents industriels, des explosions, des fuites de produits chimiques, ou des incendies.
Risques miniersDangers associés aux anciennes exploitations minières, tels que les effondrements de terrain ou les infiltrations.
Risques naturels diversAutres dangers naturels tels que les glissements de terrain, les tempêtes, les feux de forêt, etc.

Les zones soumises à l'IAL

Des zones exposées à des dangers

Il est primordial pour les propriétaires de biens de reconnaître leur responsabilité en matière d'information des potentiels acquéreurs et locataires. Cette obligation s'applique spécifiquement lorsque le bien est situé dans des zones exposées à des dangers majeurs.

Il est essentiel d'assurer une transparence totale afin de garantir la sécurité et le bien-être des prochains occupants.

pollution des sols

Les zones concernées par cette exigence comprennent, mais ne se limitent pas à :

  1. Les zones soumises à un plan de prévention des risques (PPR), qu'ils soient d'ordre naturel, minier ou technologique. Ils visent à minimiser l'impact des catastrophes naturelles ou industrielles sur les habitations et leurs occupants.
  2. Les zones sismiques délimitées en fonction de leur activité sismique historique et potentielle.
  3. Les Secteurs d’Information sur les Sols (SIS), identifiant les terrains susceptibles d'être contaminés du fait de leurs usages passés ou actuels. Ces zones nécessitent des évaluations détaillées pour assurer l'absence de dangers pour la santé.
  4. Les zones impactées par le bruit aérien, notamment autour des aéroports, où un plan d'exposition au bruit est en vigueur pour protéger la qualité de vie des riverains.
  5. Les zones à potentiel radon de niveau élevé, où la présence de ce gaz radioactif naturel peut représenter un risque pour la santé des occupants sans une ventilation adéquate.
  6. Les terrains ayant accueilli des Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (ICPE), susceptibles de présenter des dangers liés à la pollution ou à d'autres dangers environnementaux.

L'ERP

Pour la cession ou location d'un bien

Le document nommé État des Risques et Pollutions constitue un élément crucial du diagnostic immobilier. Sa fourniture est essentielle lors de la cession ou de la location d'un bien. Elle assure ainsi le respect du devoir d'information envers les prochains propriétaires ou locataires.

Régi par les dispositions des articles R.125-23 à R.125-27 du Code de l'environnement, l'ERP offre une analyse détaillée. Elle est émis par la préfecture à la suite d'une demande formulée par le propriétaire au moyen d'un formulaire spécifique.

Joint au contrat de vente

Pour garantir la transparence et la sécurité des transactions immobilières, un ERP pour la vente d'une maison (datant de moins de six mois) doit obligatoirement être joint. À défaut, l'absence de ce document peut entraîner, à l'initiative de l'acquéreur, l'annulation de la transaction ou une révision à la baisse de son prix.

De manière similaire, un contrat de bail peut être sujet à annulation ou à modification pour les mêmes motifs.

🤓 Ce qu'il faut retenir :
  • L'ERRIAL est un document essentiel pour informer acheteurs et locataires sur les dangers d'un habitat.
  • Géorisques.gouv facilite l'accès aux informations sur les risques régionaux.
  • L'ERRIAL et l'ERP sont souvent utilisés ensemble pour une vue d'ensemble complète des risques.
  • Les documents de déclaration de risques évoluent constamment pour rester à jour.

Voici une liste d'articles qui pourrait vous intéresser :