Le marché immobilier français évolue sous l’effet de la transition énergétique. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), autrefois une formalité, devient un critère clé pour l’octroi d’un crédit immobilier en 2025. Un mauvais classement, surtout pour les passoires thermiques, peut entraîner un refus de prêt pour cause de DPE. Anticiper les travaux, mobiliser les aides et comparer les offres permet généralement de contourner un refus de prêt auprès d’une banque et de concrétiser son projet.
Le rôle central du DPE dans un projet immobilier
De la simple information à la valeur verte
Le DPE attribue une note allant de A (très économe) à G (très énergivore). Depuis 2021, il est devenu opposable, ce qui engage la responsabilité du vendeur et renforce la confiance des acquéreurs. Au-delà de l’information, le DPE influence directement la valeur verte du logement. Selon Selectra, une passoire thermique (DPE F et G) affiche une consommation énergétique supérieure à 330 kWh/m²/an et se vendra donc moins cher qu’un DPE A et B.
Les acheteurs et investisseurs doivent comprendre que le DPE n’est pas qu’un chiffre, mais un indicateur de coût futur : consommation énergétique, frais de chauffage et éventuels travaux pour améliorer la performance énergétique.
L’impact de la réglementation
La législation française impose des restrictions progressives sur la location des logements énergivores :
- Depuis 2025, les biens classés G sont interdits à la location ;
- Les restrictions progresseront avec les logements classés F en 2028 et E en 2034 ;
- Un bien qui ne peut plus être loué perd de sa valeur et devient un actif plus risqué pour les banques.
Les nouvelles exigences bancaires
Les banques imposent désormais des conditions strictes pour accorder un prêt sur un bien énergivore. Certaines exigent 10 % d’apport supplémentaire, d’autres conditionnent le financement à l’intégration d’une enveloppe travaux.
Ces mesures sont destinées à compenser le risque lié à la dépréciation rapide de la valeur du bien ou au coût de rénovation. Si l’emprunteur ne peut pas répondre à ces exigences, un refus de crédit immobilier DPE devient probable.
Pourquoi les banques refusent-elles un prêt à cause du DPE ?
La crainte d’une dévalorisation du bien
Un logement classé F ou G est considéré comme risqué, car sa revente pourrait être difficile en cas de défaut de paiement. La garantie hypothécaire que représente le bien perd de sa solidité aux yeux de la banque. Les banques anticipent également l’impact des restrictions de location, qui réduisent l’attractivité des biens énergivores et augmentent la probabilité d’un échec de remboursement.
Le poids des travaux de rénovation
Pour un logement passoire thermique, les travaux sont souvent indispensables et peuvent coûter entre 20 000 et 50 000 € selon l’état et la surface. Isolation des combles, changement de chauffage, remplacement des fenêtres ou installation d’une ventilation performante sont autant de postes qui peuvent peser lourdement dans le budget de l’emprunteur. Les banques craignent que ces dépenses dépassent la capacité de remboursement, surtout si elles ne sont pas prévues dans le financement initial.
Les contraintes environnementales et prudentielles
Avec la montée des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance), les banques doivent réduire leur exposition aux actifs “bruns”. Financer un prêt immobilier de type passoire thermique peut être en contradiction avec ces objectifs. Certaines banques refusent donc d’octroyer des crédits sur des biens énergivores pour rester conformes à leurs engagements environnementaux et réglementaires.
Quels profils et quels biens sont les plus exposés ?
Les ménages fragiles financièrement
Les emprunteurs disposant d’un faible apport ou déjà proches de leur taux d’endettement maximal sont particulièrement vulnérables. Ajouter un coût travaux ou un apport supplémentaire pour compenser le mauvais DPE peut rapidement rendre le projet non viable et entraîner un refus de prêt pour cause de DPE.
Les investisseurs locatifs
Avec l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques, les investisseurs sont directement concernés. Les banques anticipent une baisse de rentabilité et un risque locatif plus élevé, ce qui peut provoquer un refus de prêt.
Les biens anciens et énergivores
Les maisons rurales chauffées au fioul, les appartements construits avant 1975 ou les logements mal isolés figurent parmi les plus exposés. Le crédit logement énergivore devient alors difficile à obtenir, sauf si l’emprunteur propose un projet de rénovation réaliste et chiffré.
Comment éviter un refus de crédit immobilier DPE ?
Vérifier et anticiper le diagnostic
Avant de faire une offre, il est indispensable de consulter le DPE. Pour un logement F ou G, l’acheteur doit anticiper les coûts liés à la rénovation ou négocier une baisse du prix de vente afin de compenser les dépenses futures.
Présenter un plan de rénovation solide
Certaines banques acceptent de financer un bien énergivore si l’emprunteur présente un plan de travaux détaillé, accompagné de devis précis et d’un DPE projeté. Cela permet de montrer que le logement peut atteindre une classe énergétique acceptable après rénovation.
Quelles aides permettent de financer la rénovation ?
Des dispositifs comme MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ, les CEE ou les aides régionales permettent de réduire le reste à charge. Les présenter dans le dossier renforce la crédibilité de l’emprunteur et rassure la banque sur la faisabilité du projet.
Négocier avec plusieurs établissements
Toutes les banques n’ont pas la même politique. Certaines offrent des conditions plus souples pour les projets intégrant des travaux énergétiques, ou proposent des taux bonifiés pour les logements performants. Faire appel à un courtier peut être déterminant pour trouver une banque prête à financer malgré un mauvais DPE.
Augmenter son apport personnel
Un apport plus élevé réduit le risque pour la banque et compense le mauvais classement énergétique du bien. Cela peut permettre de contourner un refus de crédit immobilier pour DPE et de sécuriser le financement.
Que faire en cas de refus de prêt cause DPE ?
Revoir le prix et négocier
La décote sur les passoires thermiques est désormais systématique. Négocier une baisse du prix permet de rééquilibrer le financement et de couvrir le coût des travaux nécessaires.
Inclure les travaux dans le prêt
Certaines banques acceptent d’intégrer une enveloppe travaux au prêt initial, permettant à l’emprunteur de financer l’achat et la rénovation en une seule opération.
Se tourner vers d’autres établissements
Les banques en ligne ou certains établissements spécialisés sont parfois plus flexibles, surtout si l’emprunteur dispose d’un plan de rénovation solide.
Changer de cible immobilière
Si les refus se multiplient, viser un logement mieux classé (D ou C) permet de sécuriser le financement et d’éviter les obstacles liés au DPE.
Conséquences sur le marché immobilier
Décote et ralentissement des ventes
Les passoires thermiques connaissent une décote de 15 à 20 % et se vendent plus lentement, nécessitant des négociations plus importantes. En revanche, les logements A à C gagnent en valeur et sont plus attractifs pour les acquéreurs.
Transformation du parc immobilier
Le durcissement des conditions de financement pousse les propriétaires à rénover pour rester compétitifs sur le marché. Cela accélère la transition énergétique et améliore globalement la performance du parc immobilier.
Nouvelle hiérarchie entre biens
Les biens performants sont considérés comme des placements sûrs et deviennent de plus en plus prisés, tandis que les logements énergivores deviennent accessibles principalement à des acheteurs capables de financer et gérer les rénovations.
Questions sur le refus de prêt pour cause de DPE (FAQ)
Peut-on obtenir un prêt pour une passoire thermique ?
Oui, mais il est souvent nécessaire de présenter un plan de rénovation chiffré, un DPE projeté et éventuellement une enveloppe travaux incluse dans le prêt.
Quelles banques refusent un prêt à cause du DPE ?
Les banques traditionnelles sont les plus prudentes et strictes. Certaines banques en ligne ou établissements spécialisés peuvent être plus flexibles.
Quel impact du DPE sur le prix d’achat ?
Un logement classé F ou G subit une décote significative pouvant atteindre 15 à 20 %, alors qu’un logement A ou B peut se vendre plus cher que la moyenne du marché.