Le DPE F fait partie des mentions obligatoires exigées par le gouvernement lors de la vente et de la location d'un logement depuis septembre 2022. Concrètement, un bien classé F au diagnostic de performance énergétique est un logement très énergivore, à un cheveu de la note la plus basse de l'échelle.
Mais le DPE classe F, qu'est-ce que c'est exactement ? Dans une courte vidéo, Romain vous présente le diagnostic de performance énergétique de façon simple. Vous trouverez ci-dessous tous les détails concernant la note F : sa définition, son mode de calcul, ses conséquences pour les locataires, acheteurs, propriétaires et bailleurs, ainsi que les solutions concrètes pour l'améliorer.
Sommaire
Qu'est-ce qu'un DPE F ?
Le DPE F, à quoi correspond-il ?
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) classe chaque logement sur une échelle allant de A à G. La lettre A désigne les biens les plus sobres et les plus vertueux, tandis que la lettre G correspond aux logements les plus énergivores. La classe F se situe donc en avant-dernière position : elle identifie un logement qui consomme beaucoup d'énergie et/ou qui produit une quantité importante de gaz à effet de serre.
Pour être plus précis, un logement de classe F affiche une consommation d'énergie primaire comprise entre 330 et 420 kWh/m² par an. Quant aux émissions de gaz à effet de serre, elles sont comprises entre 70 et 100 kg de CO₂ eq/m²/an. Ces deux seuils placent le bien parmi les passoires énergétiques (ou passoires thermiques), au même titre que les logements classés G.
Pour vous donner un ordre de grandeur concret : un studio ou un appartement ancien mal isolé, chauffé à l'électricité avec des fenêtres simple vitrage, tombe fréquemment dans cette catégorie. De même, une maison ancienne aux combles non isolés et à la chaudière vieillissante décroche souvent une étiquette F.
Notez que les énergies primaires correspondent à l'énergie disponible dans l'environnement qui ne nécessite aucune transformation pour son exploitation. Voici une liste non exhaustive des énergies primaires :
- le charbon
- le gaz naturel
- la biomasse
- le pétrole brut
- l'énergie provenant de combustibles nucléaires
- l'énergie solaire
- l'énergie hydraulique
- l'énergie géothermique
Auparavant, un logement était classé exclusivement en fonction de sa consommation d'énergie primaire. Lorsqu'on parlait de classe énergie F, on faisait uniquement référence à la consommation d'énergie primaire comprise entre 331 et 450 kWh/m².
Cependant, la loi Climat et Résilience, promulguée le 22 août 2021, a changé la donne. Désormais, le gouvernement cherche à éradiquer les passoires énergétiques, en s'appuyant sur le double critère de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre.
"L'État français souhaite faire disparaître les « passoires thermiques » en imposant des travaux parfois considérables, et dans un laps de temps assez restreint. C'est près de 30 % des logements locatifs privés qui pourraient disparaître à défaut de travaux." - IREF
De ce fait, lorsqu'un bien immobilier est qualifié de passoire énergétique, il tombe progressivement sous le coup d'une interdiction de location.
En France, on compte 4,8 millions de logements portant une étiquette F ou G. Selon les estimations, ce chiffre pourrait grimper à 7 millions avec le nouveau système de calcul du gouvernement. Par conséquent, ce sont potentiellement 7 millions de logements qui risquent d'être interdits à la location au fil des échéances réglementaires.
Comment le DPE est-il calculé ?
Comme expliqué précédemment, le calcul de la performance repose sur deux facteurs :
- La consommation énergétique du bien, c'est-à-dire le chauffage et l'eau chaude sanitaire divisés par la superficie ;
- La quantité de CO₂ rejetée par an et par m².
Historiquement, on pouvait se baser sur la méthode des factures. Cette méthode consistait à rassembler les factures des trois dernières années consécutives et à en faire une moyenne. À noter qu'il existe autant de types de factures que de types d'énergies. Cette méthode est aujourd'hui abandonnée car jugée peu fiable et trop dépendante des habitudes des occupants.
La référence actuelle est la méthode 3CL. Son nom signifie « méthode de calcul de la consommation des logements », et elle est considérée comme plus fiable par le gouvernement. Elle existe depuis 2006, conformément aux directives européennes sur la performance énergétique des logements, et se base sur un usage standardisé du logement.
Que signifie « usage standardisé » ? Cela veut dire que la méthode ne s'intéresse pas aux différents usages possibles d'un foyer. Au contraire, elle utilise un standard qui repose sur différentes hypothèses.
Les hypothèses en lien avec le temps d'occupation :
| Période | Durée d'occupation / inoccupation |
| En semaine | Occupation comprise entre 18h et 10h |
| Le week-end | 24 heures d'occupation |
| Vacances estivales | 2 semaines d'inoccupation |
| Vacances hivernales | 1 semaine d'inoccupation |
Les hypothèses en lien avec la température au sein de l'habitat :
En période hivernale, la température intérieure est estimée à 19 degrés en journée et 17 degrés le soir. Cette température provient principalement des rayons du soleil et des systèmes de chauffage.
Les hypothèses en lien avec le climat :
Les données climatiques sont calculées sur une durée de 30 ans. Elles sont ensuite ajustées en fonction de l'altitude et de la distance du littoral.
Quelles conséquences lorsque le DPE est classé F ?
Un logement classé F entraîne des conséquences différentes selon que l'on est locataire, acheteur, propriétaire ou bailleur. Passons-les en revue.
Les répercussions lorsque l'on est locataire
Dans un logement classé « énergie F », la facture d'énergie peut être élevée. Cela concerne aussi bien une maison qu'un bien plus modeste comme un appartement.
Les répercussions lorsque l'on est acheteur
Lors de l'achat d'un bien, il est possible de vouloir faire appel à un prêt accession d'Action Logement. C'est un prêt à taux avantageux, accessible aux salariés du secteur privé non agricole.
Il concerne aussi bien l'achat d'un appartement neuf que d'une maison ancienne. Cependant, ce prêt n'est accordé qu'aux logements ayant un DPE compris entre A et E. Les logements notés F privent donc l'acheteur de cette source de financement.
Il faut le prendre en compte notamment lorsque vous souhaitez acheter un bien ancien. Le DPE d'une maison ancienne a plus de chances d'aboutir à une étiquette F. Cela signifie que, lors de son achat, vous n'aurez pas droit au prêt accession d'Action Logement. Ce point peut amener à réfléchir sur la nature même du bien que vous souhaitez acquérir : pensez-y bien avant l'achat d'une maison DPE F !
Les répercussions lorsque l'on est propriétaire ou bailleur
Lors de la location d'un bien classé F
Le risque principal pour les propriétaires de logements classés F ou G est l'interdiction de mise en location. Néanmoins, la loi Énergie-Climat et la loi Climat et Résilience prévoient également d'autres obligations.
Les propriétaires de passoires énergétiques risquent l'interdiction d'augmenter le loyer dans trois cas :
- lors d'un changement de locataire ;
- lors d'un renouvellement de bail ;
- pendant la durée du bail.
Cette réglementation est entrée en application le 24 août 2022 en France.
À cela s'ajoute un calendrier d'interdiction progressive de location des passoires énergétiques. Les logements classés G+ (les plus énergivores) sont déjà concernés depuis le 1er janvier 2023, puis l'ensemble des logements classés G depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront à leur tour interdits à la location à compter du 1er janvier 2028, suivis des logements classés E en 2034. Autrement dit, un bailleur détenteur d'un bien F a tout intérêt à anticiper ses travaux dès maintenant.
Lors de la vente d'un bien classé F
Le DPE a un impact direct sur le prix des biens immobiliers. Un bien performant, tel qu'un A ou un B, peut se vendre plus cher qu'un bien de classe énergétique F, indépendamment d'autres facteurs. C'est ce que l'on appelle la valeur verte.
La valeur verte désigne l'augmentation de la valeur des biens immobiliers due à une meilleure efficacité énergétique et à une meilleure performance environnementale. À l'inverse, elle sanctionne les logements énergivores, dont la décote peut être significative lors d'une transaction.
Sur le plan des obligations, la vente d'un logement classé F est soumise à la réalisation d'un audit énergétique. Ce document, plus complet que le DPE, présente au futur acquéreur des scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre de meilleures classes énergétiques. Il doit être remis dès la première visite.
Vendre, louer ou rénover : quelle stratégie choisir ?
Face à un DPE F, trois options s'offrent au propriétaire : vendre en l'état (en acceptant une possible décote et en anticipant l'audit énergétique), continuer à louer tant que la réglementation le permet (avec loyer gelé), ou engager des travaux de rénovation pour valoriser durablement le bien et sécuriser sa mise en location au-delà de 2028. Le choix dépendra de votre horizon de détention, de votre budget et de l'ampleur des travaux nécessaires.
Comment améliorer sa notation DPE F ?
Une seule option durable : la rénovation
Le diagnostic de performance énergétique est un outil précieux pour prioriser les travaux à effectuer. Il s'accompagne d'un document technique plus complet, comprenant des informations sur le confort, la qualité de la ventilation, la qualité de l'isolation ou encore la répartition des déperditions thermiques.
Ces éléments permettent d'identifier les faiblesses du logement. Vous saurez ainsi sur quels chantiers vous lancer et quels travaux vous attendent.
Par ailleurs, les conclusions du DPE ne s'arrêtent pas à un état des lieux. Elles fournissent des recommandations de rénovation selon deux niveaux d'ambition :
- les projets prioritaires ;
- les projets conduisant à un logement performant.
Elles offrent aussi une estimation des coûts associés.
Plus généralement, afin d'améliorer sensiblement l'efficacité énergétique, voici les principaux leviers d'action :
- l'isolation thermique (combles, murs, planchers, fenêtres) ;
- le remplacement des systèmes de chauffage ;
- le changement du système de ventilation.
Le plus souvent, des travaux sur ces points permettent le passage d'une classe F à une classe E, voire mieux dans le cadre d'une rénovation globale.
Le cas particulier des copropriétés
Lors de la réalisation d'un DPE collectif, la situation peut se compliquer si la copropriété obtient une étiquette F. Le lancement des travaux n'est pas aussi simple qu'en maison individuelle : les changements ne dépendent pas uniquement du propriétaire bailleur.
Un accord de l'assemblée générale est nécessaire pour toutes les opérations affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. L'amélioration des performances énergétiques implique généralement des travaux importants, comme :
- l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) ;
- le changement de la chaudière collective.
D'autres obstacles existent également. Le processus prend du temps, entre :
- l'inscription du projet à l'ordre du jour de la prochaine AG ;
- la recherche d'entreprises ;
- le lancement des travaux ;
- etc.
Il est aussi possible de se heurter à des copropriétaires réticents qui freinent ou empêchent la réalisation des travaux.
Rénover une passoire thermique grâce aux aides
En France, pour rénover les passoires thermiques, il existe un large choix d'aides financières :
Les certificats d'économies d'énergie (CEE)
Le programme CEE peut financer de nombreuses opérations de rénovation globale ou partielle d'une résidence. Afin d'encadrer les travaux, ces opérations sont réglementées dans des fiches standardisées (« FOST »). Depuis 2016, les CEE sont complétés par des aides bonifiées appelées « Coup de pouce ».
MaPrimeRénov'
MaPrimeRénov' peut être combinée avec les primes CEE. Elle permet des paiements forfaitaires dans le cas d'interventions isolées ; dans le cas d'un bouquet de travaux, un pourcentage est calculé sur le coût total du chantier.
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
L'éco-prêt à taux zéro peut être utilisé par tout propriétaire, quel que soit son niveau de revenu. Il s'agit essentiellement d'un prêt sans intérêt sur une durée maximale de 20 ans (15 ans jusqu'en 2021). Les propriétaires peuvent ainsi emprunter la somme nécessaire à un taux d'intérêt de 0 % auprès des banques. L'éco-PTZ finance les travaux de modernisation des équipements sanitaires et de chauffage ainsi que les opérations d'isolation.
La TVA à 5,5 %
La TVA à taux réduit de 5,5 % est accessible à tout propriétaire et locataire qui souhaite effectuer des travaux de rénovation énergétique.
Les aides locales
Proposées par les collectivités, ces dispositifs viennent s'ajouter aux aides nationales. C'est un bon moyen d'accompagner les bailleurs dans la rénovation de leur bien avant que la restriction de location des logements de classe F et G n'entre pleinement en vigueur.
- Un DPE F signifie que le logement est extrêmement énergivore et classé comme passoire énergétique (consommation entre 330 et 420 kWh/m²/an, émissions entre 70 et 100 kg CO₂ eq/m²/an) ;
- Lors de la vente, un bien noté F perd de sa valeur (effet inverse de la valeur verte) et impose la réalisation d'un audit énergétique ;
- La location d'un bien classé F sera interdite à compter du 1er janvier 2028 ; en attendant, le loyer est déjà gelé ;
- Le meilleur moyen d'améliorer sa note est la rénovation ;
- L'isolation, le système de chauffage et le système de ventilation sont les points clés pour améliorer son DPE ;
- De nombreuses aides financières (CEE, MaPrimeRénov', éco-PTZ, TVA à 5,5 %, aides locales) existent pour financer les travaux.