DPE F : des interdictions à venir, peut-on y remédier ?

DPE F tout savoir

DPE F est rendu obligatoire par le gouvernement pour la vente et la location depuis septembre 2022.

Mais le DPE classe F qu'est-ce que c'est exactement ? Dans une courte vidéo Romain vous présente le diagnostic de performance énergétique de façon simpliste. Vous trouverez davantage de détails concernant la note F pour vous éclairer dans cet article.

 

DPE classe F, qu'est-ce que cela signifie ? 🤔

Les dpe, point général 📌

DPE F obligations

 

En France, depuis 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE ou DPE GES) a été établi comme l'un des diagnostics techniques indispensables.

Il est désormais obligatoire au même titre qu'un diagnostic de gaz par exemple.

Cette obligation concerne tout autant la vente que la location d'un bien immobilier. Par conséquent, avant la mise sur le marché du bien, un DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier.

La note doit ensuite figurer sur la fiche du bien et dans le dossier de diagnostic immobilier.

Les DPE analysent la performance énergétique des bâtiments résidentiels. Depuis la réforme du DPE du 1er juillet 2021, les critères principaux sont :

  1. la consommation d'énergie
  2. l'émission de gaz à effet de serre

Le DPE comporte une étiquette énergétique à double volet, qui est accompagnée d'une étiquette climatique.

Les classes sont basées sur des lettres : A correspond à la meilleure note énergétique et G à la plus mauvaise. Elles permettent d'identifier les biens immobiliers énergivores

Voici les différentes étiquettes énergétiques :

Cependant, que signifie exactement un DPE classe F ?

Le DPE F, à quoi correspond-il ? 👇

dpe f étiquette

Source : une ancienne étiquette F d'un logement énergivore

Si nous prenons un exemple, un logement de classe F consomme beaucoup d'énergie et/ou produit beaucoup de gaz.

En étant plus précis, la consommation d'énergie primaire est comprise entre 330 et 420 kWh/m² par an. Quant aux émissions de gaz à effet de serre, elle est comprise entre 70 et 100 kg de CO² eq/m².an.

DPE F nouvelle étiquette

Source : rapport de diagnostic de performance énergétique

Notez que les énergies primaires correspondent à l'énergie disponible dans l'environnement qui ne nécessite aucune transformation pour son exploitation. Voici une liste non exhaustive des énergies primaires :

  1. le charbon
  2. le gaz naturel
  3. la biomasse
  4. le pétrole brut
  5. l'énergie provenant de combustibles nucléaires
  6. l'énergie solaire
  7. l'énergie hydraulique
  8. l'énergie géothermique

Auparavant, un logement était classé exclusivement en fonction de sa consommation d'énergie primaire. Lorsqu'on parlait de classe énergie F, on faisait uniquement référence à la consommation d'énergie primaire comprise entre 331 et 450 kWh/m2.

 

Cependant, la loi climat et résilience promulguée le 22 août 2021 a changé la donne. Désormais, le gouvernement cherche à faire l'éradication des passoires énergétiques.

"L’Etat français souhaite faire disparaître les « passoires thermiques » en imposant des travaux parfois considérables, et dans un laps de temps assez restreint. C’est près de 30 % des logements locatifs privés qui pourraient disparaître à défaut de travaux." - IREF

De ce fait, lorsqu'un bien immobilier est qualifié de passoire énergétique, il a l'interdiction d'être loué.

 

En France, on compte 4,8 millions de logements ont une étiquette F et G. Selon les estimations, ce chiffre pourrait passer à 7 millions avec le nouveau système de calcul du gouvernement.

 

Par conséquent, ce sont 7 millions de logements qui risquent d'être interdits à la location.

Comment exactement le DPE est-il calculé ? 🧮

Comme expliqué auparavant, le calcul de la performance se base sur deux facteurs :

  • La consommation énergétique du bien, c'est-à-dire, le chauffe et l'eau chaude sanitaire divisés par la superficie.
  • La quantité de CO² rejeté par an et par m²

dpe f calcul

 

En France, afin de l'effectuer, on va se baser sur la méthode des factures. Cette méthode consiste à rassembler les factures des trois dernières années consécutives et d'en faire une moyenne. À noter qu'il existe autant de types de factures que de types d'énergies.

Il existe également la méthode 3 CL pour calculer la performance. Ce nom signifie, méthode de calcul de la consommation des logements, elle est considérée comme plus fiable par le gouvernement.

Elle existe depuis 2006 conformément aux directives européennes sur la performance énergétique des logements. Elle se base sur un usage standardisé du logement.

 

Que signifie usage standardisé ? Cela veut dire qu'elle ne va pas s'intéresser aux différents usages possibles d'un foyer. Au contraire, elle utilise un standard qui repose sur différentes hypothèses.

  • Il y a des hypothèses en lien avec le temps d'occupation telles que :
PériodeDurée d'occupation/inoccupation
Par jours dans la semaineLa durée d'occupation serait celle comprise entre 18h et 10h
Le week-end24 heures d'occupation
Vacances estivales2 semaines d'inoccupation
Vacances hivernales1 semaine d'inoccupation
  • Des hypothèses en lien avec la température au sein de l'habitat :

En période hivernale, la température intérieure est estimée à 19 degrés la journée et 17 degrés le soir. Cette température provenant principalement des rayons du soleil et des systèmes de chauffage.

  • Des hypothèses en lien avec le climat :

Les données climatiques qui sont calculées sur une durée de 30 ans. Elles sont par la suite ajustées en fonction de l'altitude et de la distance du littoral.

Quelles conséquences lorsque le DPE est classé F ? 🥶

DPE F dates

 

Les répercussions lorsque l'on est locataire 👪

Dans un logement classé "énergie F", la facture d'énergie peut être importante. Cela concerne tout autant une maison, qu'un bien moins imposant comme un appartement.

Exemple : Un appartement de 40 m² chauffé à l'électricité pour un prix de 90 €/mois a une étiquette F. Dans ce cas, il convient de tenir compte de la classification énergétique avant de signer le contrat de vente.

 

ℹ️ Bon à savoir : L’estimation de la facture énergétique indiquée sur le DPE n'est pas une vérité absolue. Elle sert simplement de renseignement sur le prix. La facture dépendra grandement de l'utilisation faite par les habitants ainsi que de leur nombre.

Les répercussions lorsque l'on est acheteur 🙅

Lors de l'achat d'un bien, il est possible de vouloir faire appel à un prêt accession d'action logement. C'est un prêt avec un taux avantageux. Il est accessible aux salariés du secteur privé non agricole.

 

Il concerne tout autant l'achat d'un appartement neuf que d'une maison ancienne par exemple. Cependant, ce prêt n'est accordé qu'au logement ayant un DPE compris entre A et E. Les logements notés F priveront donc de cette source de financement.

Il faut le prendre en compte notamment quand vous souhaitez acheter un vieux bien. Le DPE maison ancienne par exemple a plus de chance de donner une étiquette F.

Ce qui veut dire que lors de son achat, vous n'aurez pas de prêt accession d'action logement. Cela peut amener à réfléchir sur la nature même du bien que vous souhaitez acquérir. Réfléchissez bien avant l'achat d'une maison DPE F !

Les répercussions lorsque l'on est propriétaire ou bailleur 🤦

Lors de la location d'un bien classé F

Cela a déjà été expliqué, mais le risque principal pour les propriétaires logements classés F ou G, est l'interdiction à la location. Néanmoins, la loi Énergie Climat et la loi Climat et résilience prévoient également d'autres obligations.

 

Les propriétaires de passoires énergétiques risquent l'interdiction d'augmenter le loyer dans trois cas. Ces cas sont :

  • Lors d'un changement de locataire
  • Lors d'un renouvellement de bail
  • Pendant la durée du bail

Cette règlementation a pris application le 24 août 2022 en France.

Lors de la vente d'un bien classé F

Le DPE a un impact direct sur les prix des biens immobiliers. Un bien immobilier performant, tel qu'un A ou un B, peut valoir plus qu'un bien de classe énergétique F, indépendamment d'autres facteurs. C'est ce que nous appelons la valeur verte.

La valeur verte est une augmentation de la valeur des biens immobiliers due à une meilleure efficacité énergétique et à une meilleure performance environnementale. Elles sanctionnent par conséquent les logements énergivores.

ℹ️ Bon à savoir : Pensez qu'une erreur concernant l'étiquette d'un bien peut engendrer un DPE opposable. Cela veut dire que l'acheteur peut se retourner contre le vendeur et le contraindre à réaliser des travaux. Assurez vous aussi de la validité du DPE.

Comment améliorer sa notation DPE F ? ⏫

Une seule option, la rénovation 🏗️

Le diagnostic de performance énergétique est un outil précieux pour prioriser les travaux à effectuer.

Il comprend un document technique plus complet avec des informations complémentaires. Celles-ci portent sur le confort, la qualité de la ventilation, la qualité de l'isolation, ou encore la répartition des déperditions thermiques.

Ces éléments permettent d'identifier les faiblesses des logements. Ainsi, vous saurez sur quels projets vous lancer et quels travaux vous attendent.

Par ailleurs, les conclusions du DPE ne s'arrêtent pas à un état des lieux du logement. Elles fournissent des recommandations de rénovations selon deux niveaux d'ambition :

  • Projets prioritaires
  • Projets conduisant à des appartements performants

Elles offrent aussi une estimation des coûts associés.

dpe f recommandations

Source : exemple de rapport de diagnostic de performance énergétique

 

Plus généralement, afin d'améliorer sensiblement l'efficacité énergétique, voici des points d'action :

  • L'isolation thermique
  • Le remplacement des systèmes de chauffage
  • Le changement du système de ventilation

Le plus souvent des travaux sur ces points permettent le passage d'une classe F à une classe E.

Le cas particulier des copropriétés 🏢

Lors de la réalisation d'un DPE collectif la situation peut se compliquer si la copropriété obtient une étiquette F. Le lancement des travaux ne sera pas aussi simple qu'en maison individuelle. Les changements ne dépendront pas que du propriétaire bailleur.

Un accord avec l'assemblée générale est nécessaire pour toutes les opérations affectant les parties communes ou leurs aspects extérieurs. L'amélioration des performances énergétiques impliquent généralement des travaux importants, comme :

  • l'ITE
  • le changement du collectif de la chaudière.

D'autres obstacles existent également. Le processus prend du temps entre :

  • l'ajout de l'idée à l'agenda quotidien de la prochaine AG
  • la recherche d'entreprises
  • le lancement des travaux
  • etc.

Il est possible de se heurter à des habitants réticents qui freinent ou empêchent la construction.

Rénover une passoire thermique grâce à des aides 🆘

En France, dans le but de rénover les passoires thermiques, il existe un large choix d'aides financières :

  • Les certificats d'économies d'énergie

Le programme CEE prime peut financer jusqu'à 50 opérations de rénovation globale ou partielle d'une résidence. Afin d'encadrer les travaux, ces opérations sont réglementées dans des fiches standardisées (" FOST ").

 

Depuis 2016, les CEE ont commencé à être complétés par des aides subventionnées et renflouées appelées " Coup de pouce ".

  • L'éco-prêt à taux zéro

MaPrimeRénov peut être combinée avec les primes CEE et ne nécessite pas l'allocation de ressources.

Elle permet des paiements libératoires dans le cas d'interventions isolées. Un pourcentage est calculé sur le coût total du chantier dans les cas de bouquet de travaux.

L'éco-prêt à taux zéro peut être utilisé par tout bailleur, quel que soit son niveau de revenu. Il s'agit essentiellement d'un prêt sans intérêt sur une durée maximale de 20 ans (15 ans jusqu'en 2021).

En outre, les propriétaires peuvent emprunter l'argent nécessaire à un taux d'intérêt de 0 % auprès des banques. L'Eco-PTZ finance les travaux de modernisation des équipements sanitaires et de chauffage ainsi que les opérations d'isolation.

  • La TVA à 5,5 %

La TVA à 5,5 % est accessible à tout propriétaire et locataire qui veut effectuer des travaux de rénovation énergétique.

  • Les aides locales

Elles sont proposées par les collectivités. En plus des aides publiques, ces organismes déploient, eux aussi, des dispositifs spécifiques.

C'est un bon moyen de guider les bailleurs dans la rénovation de leur bien avant que la restriction de la location des logements de classe F et G n'entre en vigueur.

 

🤓 Ce qu'il faut retenir sur le DPE F:
  • Un DPE F signifie que le logement est extrêmement énergivore et classé comme passoire énergétique,
  • Lors de la vente un bien immobilier noté F perd de sa valeur,
  • Le meilleur moyen pour améliorer sa note est de rénover,
  • L'isolation, le système de chauffage et le système de ventilation sont les points clés pour améliorer son DPE
  • Il existe un grand nombre d'aides financières pour réaliser des travaux de rénovation.