Rachat de soulte : qu'est-ce c'est ? Comment procĂ©der ? 🧐

rachat de soulte

Rachat de soulte : il entre en vigueur lors d’un divorce ou une succession. Dans cet article, nous vous parlerons du rachat de soulte dans le cadre d'une sĂ©paration ou d'une succession. Au moment du partage des biens, lorsqu’une des personnes dĂ©sire devenir seul propriĂ©taire du bien en indivision, celui-ci s’opĂšre. Mais comment fonctionne cette procĂ©dure ? Que veut dire vraiment le rachat de soulte aujourd’hui ? Comment le calcule-t-on ? On vous dit tout sur cette procĂ©dure qui est une compensation financiĂšre en cas de sĂ©paration de biens.

Obtenez votre estimation immobiliĂšre gratuite en une minute !

Sommaire

Rachat de soulte : dĂ©finition ⭐

La soulte dĂ©finie la valeur d’un bien, souvent un bien immobilier tel qu’une maison ou un appartement. Cependant, cela concerne Ă©galement tout le patrimoine que possĂšdent les hĂ©ritiers ou bien les Ă©poux. Dans le cadre d’un divorce, on parlera d’ex-Ă©poux. Tout ce patrimoine reprĂ©sente une somme d’argent qui va ĂȘtre dĂ©fini aprĂšs plusieurs expertises.

Pour faire simple, quand il s’agit d’un bien immobilier et lors d’une sĂ©paration de couple, celui qui souhaite conserver le bien en commun devra verser une compensation financiĂšre Ă  son ex-conjoint. Dans le cadre d’une succession avec plusieurs hĂ©ritiers, cette opĂ©ration financiĂšre permettra Ă  un hĂ©ritier de racheter les parts des autres. ⭐

soulte succession Cas de la soulte lors d'une succession - Source : service-public.fr

La particularitĂ© de la soulte, c'est que son montant se calcule sur la valeur actuelle du bien et non sur son prix au moment de l’achat. C’est pour cela qu’une estimation immobiliĂšre est nĂ©cessaire afin de rester dans la cohĂ©rence du marchĂ©.

caracteristiques rachat de soulte

â„č Bon Ă  savoir : la soulte est une transaction financiĂšre qui consiste Ă  racheter la part de l’un ou de l'autre. La soulte s'opĂšre dans un divorce ou une succession.

Comment se passe un rachat de soulte ? đŸ€”

Le rachat de soulte demande l’intervention du notaire. Ensuite, il faut constituer un dossier. Ce dossier sera dĂ©terminant dans le calcul de la soulte. Voici les points les plus importants Ă  soumettre :

  • rĂ©partition du bien entre les ex-Ă©poux,
  • apports personnels de chacun,
  • valeur du bien immobilier avec estimation immobiliĂšre,
  • calcul et paiement de la soulte Ă  l’autre indivisaire.

Que retenir ?

  • Il faut faire estimer son bien immobilier auprĂšs d'une agence immobiliĂšre ou d'un notaire,
  • Il faut passer chez le notaire pour le rachat de soulte.

Voici un exemple de tableau des Ă©tapes du processus de rachat de soulte :

Étapes Description DurĂ©e estimĂ©e Responsable
Estimation de la soulte Évaluation de la valeur des biens immobiliers Ă  prendre en compte dans le calcul de la soulte. Varie en fonction de la complexitĂ© de l'estimation Acheteur et vendeur, avec l'aide d'un expert immobilier
Choix de l'option de financement Étude des diffĂ©rentes options de financement disponibles pour le rachat de soulte. Variable, en fonction de la recherche et de l'analyse des options Acheteur et vendeur, avec l'aide d'un courtier ou d'un conseiller financier
Demande de prĂȘt PrĂ©paration et soumission de la demande de prĂȘt auprĂšs d'une institution financiĂšre. Environ 2 Ă  4 semaines Acheteur, avec l'assistance du courtier ou du conseiller financier
Rédaction de l'acte de rachat Préparation de l'acte de rachat de soulte, incluant les termes et conditions de la transaction. Variable, en fonction de la complexité de la transaction et des parties impliquées Notaire ou avocat des parties, avec l'assistance des acheteurs et des vendeurs
Signature de l'acte de rachat Rencontre entre les parties pour signer l'acte de rachat de soulte et finaliser la transaction. Variable, en fonction de la disponibilité des parties impliquées Notaire ou avocat des parties

Le rachat de soulte en indivision avec exemple de calcul de la soulte 🧐

Avant de racheter une part, il est important de connaĂźtre la valeur du bien en question. Choisissez un notaire ou une agence immobiliĂšre pour estimer le bien Ă  racheter. Une fois l’estimation obtenue, il faudra Ă©tudier les possibilitĂ©s de reprises.

Dans le cadre de l’indivision, le bien Ă  racheter est estimĂ© selon le marchĂ© actuel. Celui-ci aura une valeur supĂ©rieure Ă  celle de l’achat de base si au cours des derniĂšres annĂ©es, le bien a subi des amĂ©liorations. Par exemple :

  • une extension,
  • un ravalement de façade,
  • une rĂ©novation du toit,
  • ou la construction d'une piscine ou d'un garage.
✅ Exemple :

Voici un calcul simple dans le cas oĂč les indivisaires sont Ă  50/50. On considĂšre que le couple a fini de payer son bien. Il n'y a pas de crĂ©dit immobilier en cours sur le bien. On applique donc cette opĂ©ration :

Estimation du bien / nombre de personnes (indivision) = montant de la part Ă  verser.
Si le rachat de soulte en indivision comprend un crédit immobilier toujours en cours, il faudra effectuer cette opération en tenant compte du restant du crédit immobilier :
(prix du bien – capital restant du crĂ©dit) / Nombre de personnes (indivision) = montant de la part Ă  verser.

Nous sommes ici dans un cas de calcul simple oĂč le partage est Ă©gal. Il peut y avoir d’autres cas oĂč le partage se fait Ă  70 / 30. Cela peut dĂ©pendre de plusieurs facteurs. Par exemple, si l'un des Ă©poux a effectuĂ© des travaux seuls dans le bien, il peut estimer qu'il a droit Ă  davantage parce qu'il s'est plus investi. De mĂȘme, si celui-ci a financĂ© seul certains travaux, il peut trĂšs bien vouloir les dĂ©duire du partage. Le calcul ne sera donc pas le mĂȘme s’il y a un dĂ©sĂ©quilibre des parts. Ainsi, le rachat de soulte n’est pas sans consĂ©quence sur le budget, il peut aussi couter trĂšs cher. 😼

â„č Bon Ă  savoir : le rachat de soulte se fait selon un calcul prĂ©cis. Et il faut tenir compte du crĂ©dit en cours dans le calcul du rachat de la soulte.

Le rachat de soulte à l'amiable : le schéma idéal

Lorsque le choix du montant Ă  verser de la soulte se fait Ă  l’amiable, il n’y a pas vraiment de rĂšgles. C’est le schĂ©ma idĂ©al. Les protagonistes s’entendent alors sur le prix. Mais il est aussi possible de faire intervenir un notaire pour notifier cet accord afin qu'il ne puisse ĂȘtre remis en cause par la suite.

Dans tous les cas, la valeur du bien sera estimĂ©e en fonction du marchĂ© actuel. Une fois la valeur nette Ă©tablie, il suffit de procĂ©der au calcul. Ainsi, un rachat de soulte Ă  l’amiable assure une procĂ©dure dans les meilleurs dĂ©lais. Mais, mĂȘme Ă  l'amiable, il est conseillĂ© de ne pas se contenter d’un accord de principe.

soulte bien achete pendant mariageCas d'un bien acheté pendant le mariage - Source : demarches.interieur.gouv.fr

Le rachat de soulte avant divorce : pourquoi pas ?

Une procĂ©dure de divorce est souvent Ă©prouvante et nĂ©cessite de mettre Ă  jour tous les biens en commun des Ă©poux. Les deux Ă©poux doivent s’entendre sur le partage de beaucoup de choses :

  • frais de garde des enfants,
  • voiture,
  • assurances en commun,
  • et vient ensuite le bien immobilier.

Il est toutefois possible de faire un rachat de soulte avant que le divorce ne soit prononcé. Il suffit simplement que les deux conjoints soient en accord sur les différentes modalités. Et notamment sur le prix fixé de l'indemnité compensatoire. DÚs lors, ils peuvent contacter le notaire afin de lui expliquer leurs intentions.

Comment cela se passe ensuite ? On passe Ă  l’acte notariĂ© qui va explicitement dĂ©tailler :

  • le reprise de la part de l’autre (montant),
  • et que celui qui rachĂšte devient ainsi le propriĂ©taire du bien immobilier.

Cependant, le conjoint qui va racheter la soulte devra s’assurer d’avoir les moyens financiers. Faire appel Ă  sa seule Ă©pargne personnelle est plutĂŽt rare. Il faudra donc songer Ă  faire une Ă©tude d’un crĂ©dit Ă  la banque. Les banques sont habituĂ©es Ă  ce type de sollicitations et proposent des solutions de rachat de crĂ©dit qui peuvent ĂȘtre avantageuses.

Souvent, la banque auprÚs de laquelle a été contracté le crédit immobilier, peut faire une proposition intéressante. Dans le cas contraire, faire appel à des courtiers spécialisés dans le rachat de crédit est une solution envisageable.

article 832-4 rachat soulteArticle 832-4 du code civil concernant le rachat de soulte - Source : Legifrance

â„č Bon Ă  savoir : il est possible de racheter la soulte avant le divorce. Et Ă©tablir un accord chez un notaire est nĂ©cessaire.

Foire à questions (FAQ)❓

Comment calculer le rachat de soulte ?

Lorsqu’il y a divorce, l’individu qui dĂ©cide de conserver le bien doit verser l'indemnitĂ© compensatoire Ă  l’autre. Il faut savoir que les banques ne sont pas du tout rĂ©fractaires aux prĂȘts immobiliers pour la reprise de soulte. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il y a un apport. Et dans le cadre d’un bien immobilier, l’apport est gĂ©nĂ©ralement trĂšs important. C'est trĂšs rassurant pour l'organisme banquier. Et comment connaĂźtre la somme Ă  emprunter ?

✅ Exemple :

Un couple dĂ©cide de divorcer. Ils ont fait un crĂ©dit de 180 000 euros pour acheter une maison en commun. Au moment du divorce, sur les 180 000 euros empruntĂ©s, il reste 100 000 euros Ă  rembourser Ă  la banque. Le couple va d’abord faire estimer la maison achetĂ©e. Pour cela, ils prennent contact avec un agent immobilier. L’agent va estimer le bien en se basant sur le marchĂ© actuel. Il donne son estimation : la maison a une valeur de 300 000 euros. Dans ce cas prĂ©cis, il va falloir Ă©valuer la somme que devra verser celui qui rachĂšte la soulte Ă  l’autre, mais aussi la somme totale du prĂȘt. En effet, le prĂȘt va inclure la somme restante Ă  payer.

(300 000 € / 2) – (100 000 € / 2) = 100 000 €
Ces 100 000 euros sont destinés à la personne qui quitte la maison.

Quel prĂȘt pour un rachat de soulte ?

De nombreuses banques proposent des prĂȘts pour le rachat de la soulte. Le plus avantageux reste le rachat de tous les crĂ©dits en cours pour n’en faire qu’un seul Ă  un taux prĂ©fĂ©rentiel. Et des mensualitĂ©s plus adaptĂ©es au nouveau rythme de vie de celui qui garde le bien immobilier.

C’est, en effet, un facteur en prendre en compte :

  1. Celui qui rachĂšte n’aura peut-ĂȘtre plus la capacitĂ© Ă  payer ses mensualitĂ©s qui Ă©taient partagĂ©es avec son conjoint.

  2. Il est donc nĂ©cessaire de faire une Ă©tude et de mesurer le taux d’endettement de celui qui garde le bien. Mais les banques sont trĂšs ouvertes Ă  proposer des crĂ©dits immobiliers dans ces circonstances, car elles bĂ©nĂ©ficient de la sĂ©curitĂ© de l'hypothĂšque.

Concernant le profil de l'emprunteur, il faut bien sûr qu'il soit en disposition de contracter un crédit. Ainsi, cela serait difficile si celui-ci se retrouvait au chÎmage.

Mais il faut savoir que les banques proposent des solutions de crĂ©dits Ă  diffĂ©rents profils d’emprunteurs :

  • salariĂ©s,
  • retraitĂ©s,
  • indĂ©pendants, ect.
â„č Bon Ă  savoir : Les banques proposent des rachats de crĂ©dits groupĂ©s et elles ne sont pas rĂ©ticentes dans ce type de configuration pour proposer un rachat de crĂ©dit immobilier.

Comment financer un rachat de soulte ?

Dans le cadre du rachat de soulte, on se retrouve dans la particularitĂ© d’un bien qui peut ĂȘtre hypothĂ©quĂ©. Le calcul du financement prend en compte le montant de l'indemnitĂ© compensatoire et le rachat du crĂ©dit en cours. Dans cette configuration, les banques demandent une garantie hypothĂ©caire. Si celle-ci ne demande pas l’hypothĂšque, elle passera par une caution qu'elle demande Ă  un organisme.

Afin de constituer le dossier de rachat de prĂȘt le plus rapidement possible, il est judicieux de prĂ©parer vos piĂšces justificatives Ă  l'avance. Il vous sera demandĂ© :

  • Une carte nationale d’identitĂ© valide ou Passeport ;
  • Le contrat de mariage avec le jugement de divorce ;
  • Un livret de famille ;
  • Un justificatif de domicile (moins de 3 mois) ;
  • Taxe fonciĂšre ;
  • Avis d’imposition ;
  • Contrat de travail ;
  • 3 derniers bulletins de salaires ;
  • Chiffre d'affaires (pour les auto-entrepreneurs) ;
  • Autres justificatifs de revenues ou rentes ;
  • Tableau d’amortissement des crĂ©dits en cours.

Qui paie les frais de notaire pour le rachat de soulte ?

On pourrait croire que les frais de notaire incombent aux deux parties. Mais en cas de divorce, les frais de notaire sont Ă  la charge de la personne qui va racheter les parts. Bien entendu, il s’agit d’une chose qui peut ĂȘtre nĂ©gociĂ©e entre les deux indivisaires.

cout notaire rachat soulte

Comment trouver un simulateur de frais de notaire pour le rachat de soulte ?

Il est aujourd'hui trĂšs facile de savoir Ă  combien vont s’élever les frais du notaire dans le cadre d’un divorce et d’un rachat de soulte. Il vous suffit de taper "simulateur frais de notaire rachat de soulte divorce" sur un moteur de recherche pour avoir une multitude de calculatrices virtuelles qui vont faire le calcul juste. Sur internet, vous trouvez de nombreux simulateurs permettant de calculer ce genre de frais. Seules quelques donnĂ©es sont Ă  renseigner pour vous permettre d'estimer les frais de notaire.

Peut-on refuser un rachat de soulte ?

L'indemnitĂ© compensatoire permet aux ex-Ă©poux de partager leur bien Ă©quitablement et cordialement. Nous parlions plus haut de l’accord de la soulte Ă  l’amiable. Si cet accord est fait sur le mode d’un accord de principe, il peut donc laisser libre au changement d’avis. Et en cas de refus, toute la procĂ©dure est remise en cause. Ce qui occasionne conflits et longueur de procĂ©dure.

Par exemple, il est possible que l'une des personnes concernĂ©es refuse soudainement de payer sa part. Car elle se rend compte que le calcul n'est pas aussi juste qu'elle le pensait. Ce genre de conflits peut se produire dans le cas oĂč les quotes-parts ne sont pas Ă©gales. L’un des deux parties peut se sentir lĂ©sĂ©. Il convient dans des cas comme cela d'avoir fait estimer le bien chez un notaire ou un expert immobilier.

Combien de temps pour un rachat de soulte ?

Le financement du rachat de soulte peut se faire rapidement si la personne qui rachĂšte possĂšde dĂ©jĂ  les fonds pour payer la compensation. Sinon, elle devra faire le rachat de soulte avec crĂ©dit. La banque proposera un crĂ©dit immobilier d’une durĂ©e variable. Cela peut ĂȘtre :

  • 10 ans,
  • 15 ans,
  • 20 ans,
  • ou mĂȘme jusqu'Ă  25 ans.

Si les ex-Ă©poux se sont entendus sur le rachat de la soulte avant le divorce, avec notification chez le notaire, la compensation peut ĂȘtre versĂ©e rapidement. On conseille toujours, mĂȘme dans le cadre d'accord Ă  l'amiable, de faire un acte chez le notaire.

Sinon, il faut compter en moyenne 3 mois Ă  compter du jour oĂč le divorce est prononcĂ©.

Dans le cas d’un divorce qui se passe mal, les dĂ©lais risquent d’ĂȘtre bien plus long. Il convient de prendre contact avec un avocat pour ne pas se retrouver dans une situation bloquante pour les ex-Ă©poux.

Au niveau du versement de la soulte Ă  l’autre, il n’y a pas forcĂ©ment d’encadrement. Le notaire n’est pas nĂ©cessaire et la somme peut se verser par simple virement sur le compte bancaire de l’autre.

Il faut savoir qu’il existe des litiges pour non-versement de la soulte. Pour protĂ©ger les individus, des garanties existent. AuprĂšs d’assurances ou Ă  sa propre banque, il est possible de souscrire des garanties couvrant le paiement d’une soulte.

Vente avec plus-value aprÚs rachat de soulte : comment ça se passe ?

Lorsque le rachat de soulte est effectuĂ©, l’un des deux ex-conjoint devient unique propriĂ©taire du bien immobilier. Il reste le seul dĂ©cisionnaire sur son bien. Il peut y faire des travaux, le louer ou le vendre. Toutefois, il arrive qu’au moment du rachat de la part de l’autre, il y a possibilitĂ© de plus-value. On pourrait croire qu’une partie revient Ă  celui qui a bĂ©nĂ©ficiĂ© de la soulte. Il n’en est rien. Il peut souvent y avoir un litige lors de l’évaluation du bien par une agence immobiliĂšre.

Dans ce cas prĂ©cis, il vaut mieux solliciter le notaire. Cela Ă©vitera bien des dĂ©saccords. La valeur du bien immobilier doit correspondre Ă  une rĂ©alitĂ© du marchĂ© et le notaire peut ĂȘtre grandement nĂ©cessaire pour faire une Ă©valuation juste.

"Le rachat de soulte est une solution financiĂšre efficace pour permettre Ă  une personne de racheter la part de son conjoint dans un bien immobilier en cas de sĂ©paration ou de divorce. Cela offre une alternative Ă©quitable pour prĂ©server les intĂ©rĂȘts de chaque partie impliquĂ©e tout en assurant une transition en douceur vers une nouvelle situation patrimoniale." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic
đŸ€“ Ce qu'il faut retenir sur le rachat de soulte :
  • Le rachat de soulte est un processus juridique permettant Ă  un co-indivisaire de racheter la part d'un autre co-indivisaire dans un bien immobilier commun.
  • Il est souvent utilisĂ© lors d'une sĂ©paration ou d'un divorce, oĂč l'un des conjoints souhaite conserver le bien et indemniser l'autre en Ă©change de sa part.
  • Le montant de la soulte est dĂ©terminĂ© en prenant en compte la valeur du bien, les Ă©ventuelles dettes associĂ©es et la part Ă  racheter.
  • Le rachat de soulte nĂ©cessite gĂ©nĂ©ralement la rĂ©alisation d'un acte notariĂ© pour officialiser la transaction et garantir la sĂ©curitĂ© juridique des parties impliquĂ©es.

Merci pour votre lecture 💚

N'oubliez pas de vous inscrire à la newsletter de dimo 💌