Séparation couple non marié avec bien immobilier : partage

Séparation couple non marié avec bien immobilier : lorsqu’un couple qui n’est pas marié achète un bien immobilier, il sera automatiquement soumis aux règles de l’indivision. Il s’agit d’un régime légal où chacun est propriétaire de sa propre partie de la maison ou de l’appartement. Il existe d’autres solutions pour contourner l’indivision. Mais la plus grande question est, que se passe-t-il lors d’une séparation ? Que devient le bien ? Comment se déroule le partage ? Est-il possible de le vendre ? Toutes les réponses dans cet article.

Solutions d’achats pour les couples non mariés

Indivision

Le mariage et le pacs ne sont plus automatiques lorsqu’un couple souhaite acheter une maison ou un appartement. Les couples choisissent de plus en plus l’union libre ou le concubinage. L’INSEE a notamment fait ressortir qu’1 couple sur 5 vivait en union libre. Juridiquement, ils n’ont aucun lien entre eux.

Le fait de ne pas avoir de lien juridique influe sur l’achat d’un bien immobilier.

Pour les couples non mariés, acheter ou non une maison ensemble n'est pas un problème. Ils doivent prendre certaines mesures au préalable. Cela les protègera en cas de décès ou de séparation. Les trois options d'achat en commun - rachat collectif, SCI et pension conjointe - ont chacune leurs avantages, mais il faut quand même faire attention.

L'achat en copropriété demeure la solution la plus simple et la moins formelle à l'achat d'un logement de droit commun. En principe, on parle d’achat par paires. Le bien immobilier appartiendra à plusieurs personnes. Chaque acquéreur est dit « indivisaire ». Il possédera une part proportionnelle à son apport. Tout le monde devient propriétaire, selon le montant de l'investissement.

Par exemple, un acheteur peut posséder 40 % de la propriété, tandis qu'un autre acheteur peut en posséder 60 %. La répartition doit impérativement être inscrite dans le titre de propriété.

Inconvénients :

• Après l'achat de l'immeuble, les deux propriétaires ont droit à la totalité de la propriété indivise. Ils se portent solidairement responsables des dépenses et dettes occasionnées par l'achat de l'immeuble.
• Les frais d'entretien, d'amélioration et de réparation sont répartis au prorata de l'acquisition.
• Toutes les décisions importantes, comme la vente, nécessitent le consentement des deux époux. S'il y a un désaccord, il peut conduire à une impasse.
• En cas de séparation, il existe un risque que l'un des conjoints de fait use de son droit de se séparer. On s'engage à céder ses droits à l'autre partie. (cf. article 815 du Code Civil)

Dans un contrat d'achat en commun, des clauses peuvent être insérées pour protéger deux acheteurs en cas de décès ou de séparation. Par exemple, les clauses de rachat préférentiel des parts des associés.

En cas de décès, s'il n'y a pas de convention d'achat, le conjoint n'aura pas droit aux actions du défunt. L'héritier deviendra copropriétaire avec le cohabitant survivant et pourra décider de vendre le logement.

Société Civile Immobilière (SCI)

Cette solution est plus contraignante que la copropriété. Cela demande plus de formalisme, car les associés ne sont plus propriétaires, mais associés dans des sociétés dont ils détiennent des parts. Les statuts de la SCI peuvent notamment prévoir la désignation de l'un des conjoints en qualité d'administrateur. Ils pourront prévoir les conditions de dissolution, les circonstances de séparation ou le décès de l'héritier et son pouvoir d’agir seul dans la dissolution. Les concubins sont responsables des dettes de la SCI selon leur quote-part.

En passant par la Société Civile Immobilière, les conjoints se protègent mutuellement. Et ils protègent aussi leurs héritiers. Le bien sera par principe détenu en pleine propriété par le couple.

Si l’un d’eux décède, la personne survivante est privée des parts du défunt. Légalement, ce sont les héritiers qui recevront les parts. Si le concubin souhaite obtenir les parts, il devra les racheter aux héritiers.

Pour éviter cela, on peut imaginer un démembrement croisé des parts entre le couple associé. Le démembrement consiste à caractériser deux aspects de la propriété. Dans un premier temps, on parlera de la nue-propriété (propriété sans droit). Dans un second temps, on distinguera aussi l’usufruit (droit d’utilisation du bien et d’en recevoir les revenus).

Le démembrement est caractérisé par la division de la pleine propriété en usufruit et nue-propriété. Dans ce cas précis, chaque conjoint se transmet la nue-propriété ou l’usufruit des parts de SCI. Par exemple, on parlera de 50 % de transmission s’ils sont co-associés à 50-50.

Un des avantages de la Société Civile Immobilière est qu’au décès d’un des concubins, l’usufruit rejoint la nue-propriété. Et cela, sans fiscalité supplémentaire. La forte fiscalité imposée aux personnes en concubinage est alors évitée.

Intégrer une clause de tontine dans l'acte d'achat

Une autre solution pour un achat en concubinage peut s’offrir à vous : la clause de tontine. Elle peut être insérée dans un contrat d’acquisition de bien. Elle s’active en cas de décès. Son but est de rendre propriétaire le dernier survivant, peu importe le montant de l’apport.

L'acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l'origine. Les héritiers ne peuvent pas s’y opposer.

Si un décès survient, l’acquéreur devra payer des droits de succession. Le montant de la succession est calculé en fonction du degré de parenté.

Séparation couple non marié avec bien immobilier : les conséquences

Vendre le bien acheter en concubinage

Si le couple décide de se séparer, ils peuvent décider de vendre le bien immobilier conjointement. Si la vente se fait sur un accord commun, chacun pourra récupérer une partie du prix de la vente. Elle sera récupérer sur la quote-part respective de chacun.

Si vous êtes en indivision et que vous souhaitez vendre le bien immobilier, vous devez obtenir l’accord de votre concubin. En donnant son accord, vous pourrez vendre le bien et récupérer le montant équivalent à votre quote-part sur le prix. Le gain de ce montant ne se fait qu’après le remboursement total du crédit.

Par exemple, vous disposez de 50 % des parts de l’appartement que vous avez acheté en indivision. Le bien est vendu 300 000 € et il reste 100 000 € de prêt à rembourser. Une fois celui-ci soldé, il restera 200 000€ à se partager. Chaque obtiendra alors 100 000 €.

Si votre ancien concubin ne veut pas vendre, il sera possible d’obtenir la vente en justice. Un notaire sera désigné et il sera chargé de liquider et partager les biens immobiliers.

Racheter la part de son ex-concubin

Lors de la séparation, vous pouvez vous mettre d'accord avec votre partenaire pour que l'un de vous rachète la part de l'autre. Dans ce cas, la personne qui a racheté les actions devient l'unique propriétaire.

Si vous vendez vos parts à votre ancien partenaire, n'oubliez pas de demander un prêt solidaire de séparation. Si votre ancien partenaire a les moyens financiers d'assumer seul le prêt, l'établissement prêteur vous accordera le prêt.

Conserver le bien à deux

Il est rare qu’un couple séparé décide de conserver le même bien. Mais il est totalement possible de conserver l’identité de chacun en tant que propriétaire du bien immobilier. Vous n’êtes donc pas obligé de vendre une maison ou un appartement en totalité ou pour partie.

Si vous décidez de garder l’immeuble, alors le crédit bancaire en cours devra être remboursé. Cela n’est possible qu’en cas de bonne entente.

Si un seul d'entre vous est propriétaire de la propriété, vous pouvez proposer des conditions. Comme que le remboursement d'un plus grand nombre de prêts hypothécaires de sa part. Il est important de tout enregistrer, surtout s'il y a un notaire, pour éviter les incidents.

Vous pouvez également louer la propriété pour payer l'hypothèque.

Comment partager le bien ?

Partage judiciaire : une bombe à retardement

Dans le cadre d’une séparation de couple non-marié, le partage des biens peut s’avérer très compliqué. Il existe un premier cas où l’une des deux personnes décide de quitter le domicile et continue de payer la moitié du crédit. Une forte charge financière peut peser sur la personne qui part s’il décide de louer un autre logement.

Si le logement a été acheté dans le cadre d’une indivision, l’article 815 du Code Civil indique très précisément :

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ».

Ainsi, un indivisaire peut assigner l’autre en justice pour ordonner la vente du bien partagé. Chaque personne devra prendre un avocat et la procédure se déroulera devant le tribunal de grande instance.

Partage amiable : une côte mal taillée

La crainte des divisions judiciaires incite les personnes concernées à se réunir chez le notaire pour s'entendre sur la meilleure façon de se retirer. À ce stade, il n'y a évidemment pas de règles générales à suivre, car les types de logements et de ménages sont très divers.

• Partage avec soulte immédiate : Cela signifie qu’un copropriétaire est racheté par un autre copropriétaire. Il peut y avoir deux situations, soit le rédempteur dispose des réserves nécessaires, soit il emprunte pour payer le montant nécessaire. En principe, la soulte est versée en une seule fois.
• Médiation pour une transaction : Lors d’une médiation, le notaire tentera de persuader le conjoint d'accepter un déclassement substantiel en concluant une transaction.

Vente de gré à gré

Si aucun partage n’est possible, il reste une seule solution : la vente du bien. Cela a l'avantage d'économiser certains impôts. Ensuite, les copropriétaires de la maison doivent s'entendre sur le prix de vente et sur la manière d'y faire face.