Séparation couple non marié avec bien immobilier : lorsqu’un couple qui n’est pas marié achète un bien-fonds, il sera automatiquement soumis aux règles de l’indivision. Il s’agit d’un régime légal où chacun est propriétaire de sa propre partie de la maison ou de l’appartement. Il existe d’autres solutions pour contourner l’indivision.
Mais la plus grande question est, que se passe-t-il lors d’une séparation ? Que devient le patrimoine ? Comment se déroule le partage ? Est-il possible de le vendre ?
Sommaire
Solutions d’achats pour les couples non mariés
Indivision
Le mariage et le pacs ne sont plus automatiques lorsqu’un couple souhaite acheter une maison ou un appartement. Les couples choisissent de plus en plus l’union libre ou le concubinage. L’INSEE a notamment fait ressortir qu’1 couple sur 5 vivait en union libre. Juridiquement, ils n’ont aucun lien entre eux.
Le fait de ne pas avoir de lien juridique influe sur l’achat d’un bien-fonds.
Pour les couples non mariés, acheter ou non une maison ensemble n'est pas un problème. Ils doivent prendre certaines mesures au préalable. Cela les protégera en cas de décès ou de séparation.
Les trois options d'achat en commun ont chacune leurs avantages, mais il faut quand même faire attention :
- rachat collectif,
- SCI,
- et pension conjointe.
Chaque acquéreur est dit « indivisaire ». Il possédera une part proportionnelle à son apport. Tout le monde devient propriétaire, selon le montant de l'investissement.
Par exemple, un acheteur peut posséder 40 % de la propriété, tandis qu'un autre acheteur peut en posséder 60 %. La répartition doit impérativement être inscrite dans le titre de propriété.
Inconvénients : après l'achat de l'immeuble, les deux propriétaires ont droit à la totalité de la propriété indivise. Ils se portent solidairement responsables des dépenses et dettes occasionnées par l'achat de l'immeuble. Les frais d'entretien, d'amélioration et de réparation sont répartis au prorata de l'acquisition.
Toutes les décisions importantes, comme la cession, nécessitent le consentement des deux époux. S'il y a un désaccord, il peut conduire à une impasse. En cas de séparation, il existe un risque que l'un des conjoints de fait use de son droit de se séparer. On s'engage à céder ses droits à l'autre partie.
Dans un contrat d'achat en commun, des clauses peuvent être insérées pour protéger deux acheteurs en cas de décès ou de séparation. Par exemple, les clauses de rachat préférentiel des parts des associés.
En cas de décès, s'il n'y a pas de convention d'achat, l'autre partie n'aura pas droit aux actions du défunt. L'héritier deviendra copropriétaire avec le cohabitant survivant et pourra décider de vendre le logement.
Société Civile Immobilière (SCI)
Statut d'associés
Cette solution est plus contraignante que la copropriété. Cela demande plus de formalisme, car les associés ne sont plus propriétaires, mais associés dans des sociétés dont ils détiennent des parts. Les statuts de la SCI peuvent notamment prévoir la désignation de l'un des conjoints en qualité d'administrateur.
Ils pourront prévoir les conditions de dissolution ou les circonstances de séparation. Cela implique également le cas du décès de l'héritier et son pouvoir d’agir seul dans la dissolution. Les concubins sont responsables des dettes de la SCI selon leur quote-part.
En passant par la Société Civile Immobilière, les conjoints se protègent mutuellement. Et ils protègent aussi leurs héritiers. Le bien sera par principe détenu entièrement par les concubins.
Envisager le démembrement
Pour éviter cela, on peut imaginer un démembrement croisé des parts entre le couple associé. Le démembrement consiste à caractériser deux aspects de la propriété. Dans un premier temps, on parlera de la nue-propriété (propriété sans droit). Dans un second temps, on distinguera aussi l’usufruit (droit d’utilisation du bien et d’en recevoir les revenus).
Le démembrement est caractérisé par la division de la pleine propriété en usufruit et nue-propriété. Dans ce cas précis, chaque individu se transmet la nue-propriété ou l’usufruit des parts de SCI. Par exemple, on parlera de 50 % de transmission s’ils sont coassociés à 50-50.
Un des avantages de la Société Civile Immobilière est qu’à la mort d’un des concubins, l’usufruit rejoint la nue-propriété. Et cela, sans fiscalité supplémentaire. La forte fiscalité imposée aux personnes en concubinage est alors évitée.
Intégrer une clause de tontine dans l'acte d'achat
Une autre solution pour un achat en concubinage peut s’offrir à vous : la clause de tontine. Elle peut être insérée dans un contrat d’acquisition de bien-fonds. Elle s’active en cas de décès. Son but est de rendre propriétaire le dernier survivant, peu importe le montant de l’apport.
L'acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l'origine. Les héritiers ne peuvent pas s’y opposer.
Si l'un décède, l’acquéreur devra payer des droits de succession. Le montant de la succession est calculé en fonction du degré de parenté.
👉 Le régime de séparation de biens
👉 Le régime de séparation de corps
Séparation couple non marié avec bien immobilier : les conséquences
Vendre le bien acheter en concubinage
Si le couple décide de se séparer, ils peuvent décider de vendre le patrimoine foncier conjointement. Si la vente se fait sur un accord commun, chacun pourra récupérer une partie du prix de la cession. Elle sera récupérée sur la quote-part respective de chacun.
Si vous êtes en indivision et que vous souhaitez vendre le bien immobilier, vous devez obtenir l’accord de votre concubin. En donnant son accord, vous pourrez vendre le bien et récupérer le montant équivalent à votre quote-part sur le prix. Le gain de ce montant ne se fait qu’après le remboursement total du crédit.
Par exemple, vous disposez de 50 % des parts de l’appartement que vous avez acheté en indivision. Le bien-fonds est vendu 300 000 euros et il reste 100 000 euros de prêt à rembourser. Une fois celui-ci soldé, il restera 200 000 euros à se partager. Chacun obtiendra alors 100 000 euros.
Attention, avant toute vente, même dans le cadre décrit, il est impératif de faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires. Ils sont ensuite à inclure au dossier de diagnostic technique (DDT), qui est lui même à annexer au contrat de vente.
Si votre ancien concubin ne veut pas vendre, il sera possible d’obtenir la cession en justice. Un notaire sera désigné et il sera chargé de liquider et partager les biens immobiliers.
Racheter la part de son ex-concubin
Lors de la séparation, vous pouvez vous mettre d'accord avec votre partenaire pour que l'un de vous rachète la part de l'autre. Dans ce cas, la personne qui a racheté les actions devient l'unique propriétaire.
Si vous vendez vos parts à votre ancien partenaire, n'oubliez pas de demander un prêt solidaire de séparation. Si votre ancien partenaire a les moyens financiers d'assumer seul l'emprunt, l'établissement prêteur vous accordera le prêt.
Conserver le bien à deux
Il est rare qu’un couple séparé décide de conserver le même bien. Mais il est totalement possible de conserver l’identité de chacun en tant que propriétaire du bien immobilier. Vous n’êtes donc pas obligé de vendre une maison ou un appartement en totalité ou pour partie.
Si vous décidez de garder l’immeuble, alors le crédit bancaire en cours devra être remboursé. Cela n’est possible qu’en cas de bonne entente.
Si un seul d'entre vous est propriétaire de la propriété, vous pouvez proposer des conditions. Comme que le remboursement d'un plus grand nombre de prêts hypothécaires de sa part. Il est important de tout enregistrer, surtout s'il y a un notaire, pour éviter les incidents.
Vous pouvez également louer la propriété pour payer l'hypothèque.
Mariage, Pacs ou union libre, si des enfants existent il serait plus prudent de consulter un avocat. Il vous orientera de manière à simplifier la procédure dans le cas d'une rupture. De cette manière l'avenir de l'enfant ne sera pas impacté par le statut que les parents choisissent.
Comment partager le bien ?
Partage judiciaire : une bombe à retardement
Dans le cadre d’une séparation de couple non-marié, le partage des biens peut s’avérer très compliqué. Il existe un cas où l’une des deux personnes décide de quitter le domicile et continue de payer la moitié du crédit. Une forte charge financière peut peser sur la personne qui part s’il décide de louer un autre logement.
Si le logement a été acheté dans le cadre d’une indivision, l’article 815 du Code Civil indique très précisément :
Ainsi, un indivisaire peut assigner l’autre en justice pour ordonner la vente du bien partagé. Chaque personne devra prendre un avocat et la procédure se déroulera devant le tribunal de grande instance.
Partage amiable : une côte mal taillée
La crainte des divisions judiciaires incite les personnes concernées à se réunir chez le notaire. Cette espace sera plus propice pour s'entendre sur la meilleure façon de se retirer. À ce stade, il n'y a évidemment pas de règles générales à suivre. Ceci s'explique par la diversité des types de logements et de ménages.
- Partage avec soulte immédiate. Cela signifie qu’un copropriétaire est racheté par un autre copropriétaire. Il peut y avoir deux situations, soit le rédempteur dispose des réserves nécessaires, soit il emprunte pour payer le montant nécessaire. En principe, la soulte est versée en une seule fois.
- Médiation pour une transaction. Lors d’une médiation, le notaire tentera de persuader le conjoint d'accepter un déclassement substantiel en concluant une transaction.
Vente de gré à gré
Si aucun partage n’est possible, il reste une seule solution : la vente du bien-fonds. Cela a l'avantage d'économiser certains impôts. Ensuite, les copropriétaires de la maison doivent s'entendre sur le prix de vente et sur la manière d'y faire face.
Rachat de la part de son ex-concubin
- Une autre option s'offre aux concubins non mariés avec un bien immobilier lors d'une séparation. L'un des partenaires peut racheter la part de l'autre. Cela permet à la personne qui effectue le rachat de devenir l'unique propriétaire du bien. Si vous décidez de vendre vos parts à votre ancien partenaire, demandez un emprunt solidaire de séparation.
- Si votre ancien partenaire a les ressources financières nécessaires pour assumer seul le prêt, l'établissement prêteur pourra vous accorder ce prêt. Cette option peut être bénéfique pour assurer la continuité de la vie des enfants. Elle va également minimiser les perturbations liées à la rupture de la relation.
- Cependant, il est judicieux de prendre en compte tous les aspects financiers et juridiques avant de prendre une décision. Notamment en ce qui concerne les responsabilités futures et les droits de chacun des parents. Un changement majeur comme celui-ci peut avoir des répercussions importantes sur la situation de la famille et l'hébergement des enfants.
- Il est essentiel de consulter un avocat du droit de la famille pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation spécifique.
👉 Racheter la part de son conjoint en cas de divorce
La séparation lors d'un crédit en cours
Lors d'une séparation où les partenaires ont contracté ensemble un emprunt pour l'achat d'un bien immobilier, il existe principalement trois options :
- la vente du bien,
- le maintien en copropriété
- ou la conservation par l'un des partenaires.
Vente du bien immobilier
La solution la plus directe est de vendre le bien immobilier acquis ensemble. Cette action permet de rembourser le prêt immobilier avant son échéance. Toutefois, cette démarche nécessite un accord mutuel des deux co-emprunteurs sur la vente de la propriété.
Notez que des frais de remboursement anticipé peuvent s'appliquer, selon les termes du contrat de prêt. Dans certains cas le montant obtenu de la vente ne couvre pas la totalité du crédit. Les ex-partenaires devront s'acquitter du solde restant.
La conservation du bien
Dans certaines situations, après une séparation, il arrive que les ex-partenaires choisissent de conserver ensemble leur propriété commune. Cette décision implique qu'ils continuent de contribuer conjointement aux frais associés à la maison.
Cela inclut :
- le remboursement du crédit immobilier,
- les travaux d'entretien,
- la taxe foncière,
- et autres charges liées au bien.
Il est cependant essentiel pour les ex-partenaires d'informer leur banque de leur changement de situation conjugale. Bien que cela ne mène pas à une désolidarisation du prêt immobilier, cette démarche assure la transparence financière.
Par ailleurs, notez qu'un accord à l'amiable entre les ex-conjoints peut permettre d'éviter le paiement du droit de partage. Ce droit s'applique généralement en cas de divorce, de dissolution d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou de séparation de concubinage. La négociation amiable et le consensus sont donc des éléments clés pour la gestion financière de la séparation immobilière.
Autre possibilité de conservation du bien
Durant une séparation, la question de la propriété immobilière peut souvent mener à des conflits. Par exemple, il se peut que l'un des partenaires refuse de vendre le domicile conjugal alors que l'autre désire procéder à la vente.
Désolidarisation du bien
Dans ce contexte, il est envisageable de procéder à la désolidarisation du prêt immobilier souscrit ensemble. Ainsi, la responsabilité du remboursement de l'emprunt reposerait uniquement sur les épaules de l'ex-conjoint choisissant de conserver le bien immobilier.
En conséquence, il conserverait le logement mais devrait assumer seul le paiement du crédit initialement contracté à deux, avant leur séparation.
Transformation en prêt individuel
Cette démarche de désolidarisation implique la transformation d'un prêt commun en un emprunt individuel. Elle engendre des frais supplémentaires, qui s'ajoutent à d'autres coûts liés, par exemple, au divorce. Il est important que le conjoint reprenant le prêt planifie soigneusement cette opération.
De surcroît, notez que la banque peut refuser cette modification du prêt. Ceci est possible si le repreneur ne présente pas une solvabilité suffisante, comme un taux d'endettement trop élevé.
Quant à l'ex-conjoint vendant sa part du bien immobilier, il renonce à tout droit sur ce dernier. Il renoncera également à toute obligation juridique qui y serait liée. Dans le cadre d'une rupture, le conjoint conservant le bien devra effectuer un rachat de soulte. C'est-à-dire compenser financièrement l'autre ex-conjoint pour sa part du bien.
Conclusion
Plusieurs personnes ont pris la décision de s'unir mais ne choisissent pas le mariage comme modèle. Et avec ça, ils renoncent aux privilèges et contraintes que son statut juridique offre. En effet, un couple qui se pacse n'aura pas accès aux mêmes droits que deux personnes unies par le mariage.
Le pacs a également ces avantages et ses contraintes. Plusieurs solutions s'offrent à vous si vous ne comptez pas vous marier. Pensez à choisir la solution qui convient le mieux à votre situation et qui offre le plus de sécurité aux deux parties.
🤓 Ce qu'il faut retenir lors d'une séparation de couple avec un bien immobilier :
- Différents documents sont obligatoires lors de la vente l'achat de son appartement.
- Certains documents sont conseillés comme les factures de gaz.
- Enfin, en cas d'absence de diagnostics lors de l'achat, des sanctions sont possibles.