Annulation du compromis de vente : quelles sont les pénalités ?

Pénalités annulation compromis de vente

Pénalités annulation compromis de vente : ce sont des dommages et intérêts octroyés au vendeur lorsqu'un contrat est annulé en dehors des délais convenus.

Dès que deux parties signent un contrat à l'avance, comme un compromis de vente ou une promesse, la transaction commence.

Dans certaines circonstances, celle-ci peut être interrompue, et le contrat peut être annulé. Ces circonstances correspondent le plus souvent à l'exercice d'un droit de rétractation ou la réalisation d'une condition suspensive. Comment cela se déroule-t-il exactement ? Existe-t-il des exceptions ?

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Sommaire

Annuler un compromis de vente sans pénalités : c’est possible ? 🤔

Le droit de rétractation sans pénalités annulation compromis de vente 🔙

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Tout acquéreur d'un bien immobilier dispose d'un délai de réflexion avant de confirmer son achat. Ce délai est par ailleurs considéré comme incompressible.

Durant celui-ci il peut annuler le contrat sans donner de motif. Il lui suffit de rédiger une lettre d'annulation de compromis de vente.

Ainsi, le Code de la Construction et de l'Habitation lui accorde un délai de rétractation de dix jours. Ce délai intervient après la signature du compromis de vente.
"L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours." - Article L271-1 Code de la Construction et de l'Habitation

Les dix jours sont comptés dès le lendemain de la réception du contrat. Cette règle s'applique autant au contrat envoyé par courrier avec accusé de réception qu'à celui remis en main propre. Par ailleurs, si le délai s'arrête un week-end ou un jour férié, sa fin est reportée au premier jour ouvré qui suit.

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Évidemment, ce délai ne démarre qu'à condition que le contrat soit valable. C'est-à-dire qu'il doit contenir l'ensemble des informations, pièces et annexes obligatoires. On compte notamment parmi ces documents, le dossier de diagnostic technique (DDT).

A noter que le dossier de diagnostic technique doit avoir été réalisé par un diagnostiqueur certifié. Si ce n'est pas le cas, les documents ne sont pas valables. Dans ces conditions, le compromis de vente pourrait être considéré comme caduc.

L'acheteur peut exercer son droit de rétractation sans justifier d'un motif. Il lui suffit d'envoyer un courrier avec accusé de réception au vendeur. L'envoi devra en revanche être fait dans le délai imparti.

Dès la rétractation de l'acheteur, il y a une rupture du compromis de vente sans pénalité. C'est aussi le cas dans le cadre d'une promesse de vente.

Si l'acquéreur se rétracte après les dix jours convenus, il risque des pénalités. En effet, lors d'un compromis ou d'une promesse d'achat, l'acheteur dépose une garantie. Cette garantie est souvent d'une valeur de 5 à 10 % du prix du bien immobilier. Elle est versée lors de la signature du contrat.

Si l'acheteur annule le contrat dans les délais, elle lui est intégralement remboursée. En revanche, s'il dépasse la période convenue, le vendeur peut conserver la somme.

Exemple : Charles voulait acheter une maison de 3 pièces se trouvant à Lyon. Cette maison est vendue pour la somme de 500 000 €. Considérant que le prix ainsi que les caractéristiques de la maison lui convenaient, il décide de signer un compromis de vente. Une semaine plus tard, il trouve une autre maison qui lui plait bien plus que la première. Il fait une offre. Le problème, c'est que le vendeur n'accepte son offre qu'au bout de cinq jours. Charles a donc dépassé le délai de dix jours qui permettait l'annulation du compromis de vente qu'il avait déjà réalisé. Par conséquent, il se retrouve désormais à payer une pénalité qui équivaut à 5 % du prix du bien immobilier. Soit une somme qui s'élève à 25 00 €. Charles a mal anticipé. Il ne s'est pas assez renseigné sur les conditions d'annulation qui lui auraient évité cette pénalité. Ne faites pas comme lui 😉.

Mais est-il possible pour l'acheteur de se rétracter en dehors de la période spécifique sans subir des pénalités ? Oui, dans les cas où une condition suspensive s'applique par exemple.

ℹ️ Bon à savoir : l'inclusion de certaines clauses est obligatoire. C'est particulièrement le cas pour l'obtention d'un crédit. Elle permet de protéger l'acquéreur si jamais il ne se voit pas octroyer son prêt. Celui-ci sera alors libéré de son contrat

La condition suspensive ❌

En règle générale, le contrat d'avant-vente comporte un certain nombre de conditions suspensives. L'annulation de la promesse de vente est obtenue de plein droit si l'une d'entre elles se réalise.

Parmi les conditions les plus courantes, on peut citer :

  1. La non-obtention d'un prêt immobilier par les banques
  2. La non-obtention d'un permis de construire ou d'aménager
  3. L'exercice par les communes de leur droit de préemption
  4. La nécessité pour l'acquéreur d'effectuer au préalable une vente pour obtenir les fonds financiers
Exemple : Alice veut acheter un terrain dans un quartier résidentiel et a décidé. Elle voudrait à l'avenir construire une clôture pour délimiter la propriété. Elle a alors soumis une demande de permis d'aménagement auprès de sa ville. Malheureusement, sa demande a été refusée, car le terrain est situé dans une zone protégée. Les règlements municipaux interdisent donc la construction de clôtures. Alice est dans l'incapacité d'obtenir un permis d'aménagement pour construire sa clôture. Par conséquent, elle obtient une annulation du compromis de vente sans pénalités.

L'application de ces conditions suspensives dépend de critères qui sont spécifiques à chaque contrat. On retrouve par exemple, l'obligation pour l'acquéreur de faire une demande de prêt à une quantité minimal de banques. En outre, l'acheteur peut aussi préciser le taux d'intérêt maximum qu'il acceptera lors de la souscription à un crédit.

La mise en oeuvre d'une condition suspensive doit au préalable avoir été validée par un notaire. Lorsque cela est fait, elle est donc applicable et le contrat peut être annulé. Cette annulation n'entraîne aucune pénalité pour l'acquéreur. Par conséquent, sa garantie lui est remboursée intégralement.

Si l'acheteur annule le contrat sans raison valable, le vendeur peut obtenir une indemnisation. Pour cela, il lui suffira d'invoquer la clause pénale prévue dans le contrat. L'indemnité correspond la plupart du temps à la garantie déposée par l'acheteur.

Si le compromis de vente n'avait pas prévu de garantie, le vendeur peut intenter une action en justice. Celle-ci doit se faire auprès du tribunal de grande instance. Elle permettra de forcer l'exécution de la vente si besoin.

ℹ️ Bon à savoir : ce n'est pas la méthode la plus efficace. Elle est très laborieuse, notamment lorsque l'acheteur ne peut pas payer le montant. En outre, le bien est immobilisé jusqu'à ce que le litige soit résolu. Il peut donc être plus judicieux de trouver un autre acheteur en fonction de la situation.

Les situations de sinistre 🏚️

annulation compromis de vente par l'acheteur

Il existe d'autres motifs d'annulation d'une promesse de vente. Toutefois, le sinistre est une situation plutôt rare.

Il arrive parfois que le bien immobilier soit rendu impropre entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique de vente. Cette situation se présente le plus souvent à la suite de dégâts importants causés par un incendie ou un dégât des eaux par exemple. Dans ces moments-là, le vendeur et l'acquéreur font donc face à une situation dite de sinistre.

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Afin que des réparations soient prévue, il est impératif qu'une clause ait été incluse dans le contrat de vente. Cette clause devra détailler les alternatives en cas de sinistre important.

Alors l'acheteur aura deux options devant lui :

  • continuer la vente
  • annuler la vente sans payer de pénalités
ℹ️ Bon à savoir : le notaire dresse un procès-verbal de carence si l'une des deux parties ne se présente pas lors de la signature de l'acte authentique de vente. Ce processus de carence entraînera l'annulation du compromis ou de la promesse de vente. Le vendeur ou l'acheteur qui se retrouve lésé obtiendra des dommages et intérêts.

Annuler un compromis de vente : le vendeur peut-il le faire ? 🤷

pénalités annulation compromis de vente par le vendeur

Le vendeur, contrairement à l'acquéreur, ne dispose d'aucun délai de rétractation pour se retirer. Il est obligé d'amener la transaction immobilière à son terme. C'est pour cette raison qu'il doit bien penser à tous les tenants et les aboutissants avant de signer.

Il existe toutefois deux solutions si jamais il change d'avis à la suite du compromis.

Dans un premier temps, il peut négocier avec l'acquéreur. Si celui-ci est enclin à résilier le compromis de vente à l'amiable, le vendeur aura simplement à lui reverser sa garantie. Dans certains cas, si l'acquéreur l'exige, il devra ajouter une indemnisation complémentaire.

Cette option n'est donc pas sans conséquence. En sachant, qu'en plus de l'indemnisation il devra également prendre à sa charge les frais engagés par le notaire.

Dans un second temps, il peut demander la résiliation du contrat auprès du tribunal judiciaire. Cette possibilité n'existe qu'à condition que l'acquéreur ait commis un manquement concernant ses obligations contractuelles. Dans ce cas-là, le vendeur conserve une indemnité équivalente à la garantie. Soit entre 5 et 10 % du prix du bien immobilier.

Exemple : Molly a mis en vente sa maison. Un acheteur lui a fait une offre intéressante qu'elle a fini par accepter. De ce fait, ils ont décidé de signer un compromis de vente avant de réaliser l'acte authentique. Dans ce contrat, il est stipulé que l'acquéreur doit verser à Molly un acompte de 10 000 €. Il est même écrit qu'il doit être versé dans les trois jours suivant la signature. Or cela fait maintenant six jours que le contrat a été signé et l'acheteur n'a toujours pas donné l'acompte. Par conséquent, Molly procède à l'annulation du compromis de vente.

Pénalités annulation compromis de vente : quelles sont elles ? 🥵

Selon les cas de figure, les pénalités peuvent s'appliquer à l'acheteur comme au vendeur. Tout dépendra des conditions d'annulation du compromis de vente.

Les différents cas de figure d'annulation du compromis de venteLes pénalités annulation compromis de vente applicables.
Il est annulé dans les délaisAucune pénalité est applicable.
Il est annulé à la suite de la réalisation d'une condition suspensiveAucune pénalité est applicable.
Il est annulé à la suite d'un sinistre
  • Si une clause a été prévue aucune pénalité n'est applicable
  • Si une clause n'a pas été prévue des pénalités peuvent aller jusqu'à l'ensemble de la somme déposée comme garantie.
Il est annulé à la suite d'une carence encadrée par une clause de déditLa partie lésée reçoit une indemnisation dont le montant est librement fixé entre 5 à 10 % du prix du bien immobilier.
Il est annulé à la suite d'une carence qui n'a pas été encadrée par une clause de déditL'une des deux parties peut intenter une action en justice auprès du tribunal pour forcer l'exécution de la vente.

Les sommes compensatoires délivrées selon les cas ont généralement un montant équivalent. Il est la plupart du temps compris entre 5 et 10 % du prix du bien immobilier mis en vente. Selon le type de bien, ce n'est donc pas une somme qui est négligeable.

🤓 Ce qu'il faut retenir sur les pénalités annulation compromis de vente :
  • Un délai de rétractation de 10 jours n'entrainant aucune pénalité est accordé à l'acheteur,
  • au-delà de ce délai, seule une clause suspensive peut lui éviter le paiement de pénalités
  • en dehors de ces conditions le vendeur conservera la garantie en tant que dommages et intérêts,
  • si aucune garantie n'a été prévue dans le contrat le vendeur peut intenter une action en justice, mais ce processus est souvent laborieux,
  • si le vendeur souhaite annuler la vente, il peut négocier avec l'acquéreur un accord à l'amiable, ou faire intervenir un tribunal judiciaire,
  • la somme exigée lors d'une pénalité équivaut le plus souvent à la garantie soit entre 5 et 10 % du prix du bien immobilier,

Merci pour votre lecture 💚

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