Loi Censi Bouvard 2023 : investissement locatif et dispositifs

La loi Censi Bouvard est un dispositif législatif qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Il existe plusieurs dispositifs fiscaux : La loi Pinel, la loi Scellier, la loi Robien, la loi Duflot et la loi Censi-Bouvard. Chacun a ses spécificités.

Censi Bouvard est un dispositif d’investissement immobilier locatif mis en place par la loi Pinel. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui permet à des investisseurs particuliers de louer leur bien à des personnes physiques professionnelles (habitués du site, je vous invite à lire l’article sur le dispositif Pinel pour être certain de bien comprendre les grandes lignes de la loi).

Qu'est-ce que la loi Censi Bouvard ?

Elle vise à soutenir l’investissement locatif dans le neuf. A cette fin, cette loi a été mise en place afin de faciliter l’accès des investisseurs particuliers au marché immobilier. Cette loi permet donc aux particuliers d’investir dans du neuf sans prendre le moindre risque.

Cette loi fonctionne de la manière suivante : en achetant un bien, l’investisseur bénéficie d’un abattement fiscal sur le revenu imposable. Ce dispositif fiscal est particulièrement intéressant puisque les investisseurs peuvent ainsi réaliser des économies fiscales. De plus, l’investisseur ne paie que les revenus de loyer.

Aujourd’hui, il existe une réforme qui vise à prolonger le dispositif Censi Bouvard pour un investissement dans un bien neuf. C’est donc une nouvelle opportunité de financement pour les investisseurs particuliers qui souhaitent soutenir l’investissement dans le neuf. S’appuyant sur ce nouveau dispositif, les investisseurs peuvent désormais réaliser des économies fiscales de 50 % des intérêts et frais de crédit.

Ainsi, l’investissement bénéficie d’un crédit d’impôt à hauteur de 15 000 euros par an et par logement. Cela signifie que pour un bien de 70 000 euros, vous pouvez réaliser une économie fiscale de 105 000 euros sur la durée de vie du bien. Mais dans ce cas, il faut savoir que seul le prix du bien peut être pris en compte pour la détermination de l’avantage fiscal.

Donc, vous n’aurez pas le droit de cumuler plusieurs bâtiments et vous ne pourrez faire qu’un investissement unique par an. Il n’y a pas non plus la possibilité d’avoir des différents bâtiments pour un seul logement. Actuellement, la réforme est toujours en expérimentation.

"La loi offre aux investisseurs particuliers la clé de l'investissement locatif dans le neuf, ouvrant la porte à la rentabilité fiscale et à la tranquillité d'esprit." - Tom Véa, expert immobilier pour Dimo Diagnostic

Quelle est la différence entre la loi censi bouvard et la Loi Pinel ?

La loi Pinel est une réforme qui a été mise en place pour les investisseurs qui souhaitent investir dans le neuf. On peut donc dire qu’elle est l’un des dispositifs fiscaux mis en place pour permettre aux particuliers de bénéficier de tous les avantages que nous avons déjà exposés dans cet article. Cependant, elle n’est pas la seule à exister et il existe également la loi censi bouvard.

C'est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus fonciers. Cette réduction d’impôt est calculée par rapport aux loyers que vous percevez mensuellement.

Mais alors qu’est-ce qui différencie les deux ?

La loi Pinel a été mise en vigeuur depuis le 1er janvier 2015, elle permet de bénéficier de l'avantage fiscal qui peut durer 6 ans, 9 ans ou 12 ans avec 2 % de réduction par an les neuf premières années et 1 % au-delà. Pour les logements achetés sous le dispositif, vous devez souscrire un prêt à taux fixe d’au moins 15 ans. Il faut aussi savoir que ce prêt peut être à la fois bancaire et immobilier. Vous devrez donc détenir une partie du logement pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel.

Censi Bouvard est plus ancienne, elle a été mise en place en 2012. La réduction d’impôt est calculée sur le montant que vous percevez en loyer et ce, pendant 10 ans. Cependant, dans celle-ci, vous pouvez louer un logement neuf ou ancien.

Il existe certaines conditions qui doivent être respectées pour s’assurer de bénéficier de cette réduction d’impôt. Il faut savoir que la réduction d’impôt est calculée par rapport au loyer que vous percevez.

Qui est concerné par la loi Censi Bouvard ?

Avant de déterminer si vous êtes concerné par la réforme, il vous faut prendre en considération que l’achat d’un bien neuf en location meublée est un investissement locatif par nature.

Pour pouvoir bénéficier de cette réforme, vous devez être un investisseur particulier et non pas une entreprise. Vous ne pouvez donc pas souscrire le crédit d’impôt si vous êtes une personne physique ou morale, à l’exception des sociétés civiles et d’associations. Votre activité doit être d’une certaine manière compatible avec les revenus soumis à l’impôt sur le revenu.

Un autre point important qui doit être pris en compte est la durée de location de votre investissement. La loi ne vous accorde pas le bénéfice de ce crédit d’impôt si vous louez votre bien pendant moins de neuf ans. Mais si vous louez le bien pendant plus de neuf ans, vous pouvez bénéficier de ce crédit d’impôt, même si vous le vendez avant la fin de la neuvième année.

Un autre point très important est d’avoir un loyer qui doit être inférieur à celui du marché. Si jamais votre loyer est supérieur à celui du marché, vous aurez droit à un crédit d’impôt égal à 20 % de la différence entre le loyer que vous pratiquez et celui du marché.

Donc si vous louez votre bien à un loyer inférieur au marché, vous aurez droit à un crédit d’impôt égal à la différence entre le loyer que vous pratiquez et celui du marché. Par contre, si vous louez votre bien à un loyer supérieur au marché, vous aurez droit à un crédit d’impôt égal à 20 % de la différence entre le loyer que vous pratiquez et celui du marché.

Quelles sont les conditions à respecter pour être éligible à la loi ?

Vous devez respecter les conditions suivantes pour être éligible à ce crédit d’impôt :

• acquérir des biens neufs ou bientot terminés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2023
• la loi Censi Bouvard 2023 n'a pas de zonage ni de plafonnement des ressources locatives et de plafonnement des loyers
• bénéficier du programme Censi Bouvard 2023 concernant des logements en réhabilités depuis 15 ans
• le montant maximum réservé par l'administration fiscale aux fins du calcul de la déduction fiscale est de 300 000 euros (hors taxes)
• mettre la propriété en location dans les douze mois suivant la livraison
• une même famille fiscale peut cumuler des investissements dans la loi Censi Bouvard 2023 au cours d'une même année

Activités à titre non professionnel

Uniquement les contribuables optant pour le statut de loueurs meublés non professionnels peuvent bénéficier de la réduction d'impôt. Ainsi, ceux qui exerçaient l'activité de loueurs meublés à titre professionnel lors de l'obtention d'un logement ont été exclus.

Quelles sont les conditions de la loi Censi Bouvard pour une location ?

Vous devez respecter les conditions suivantes pour être éligible à ce crédit d’impôt :

• Vous ne devez pas avoir divisé votre logement en plusieurs logements afin d’en louer un seul
• Votre bien immobilier doit être votre résidence principale
• Le loyer de votre logement doit correspondre à celui du marché

Quelles sont les conditions de la Loi Censi Bouvard pour la location meublée ?

Vous devez respecter les conditions suivantes pour être éligible à ce crédit d’impôt :

• Le logement que vous louez doit être situé en France
• Vous ne devez pas avoir divisé votre logement en plusieurs logements afin d’en louer un seul
• Vous devez louer de manière habituelle votre logement meublé à une personne qui n’est pas un membre de votre famille ou qui n’est pas votre associé
• Le loyer de votre logement doit correspondre à celui du marché

Loi Censi Bouvard et le statut LMNP

Les personnes qui disposent d’un statut LMNP peuvent demander une réduction d’impôt sur la fraction du loyer correspondant à leur résidence principale.

Les personnes qui disposent d’un statut LMNP ne peuvent pas bénéficier du dispositif Censi Bouvard pour une location meublée.

Quels sont les avantages fiscaux en 2023 ?

Le dégrèvement d’impôt sur le revenu s’élève à 30 % du loyer.

Vous pouvez également bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt (sur lequel vous bénéficiez du dégrèvement).

Enfin, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 10 000 € sur le prix de revient du bien immobilier, afin d’épargner en loi de finances.

Déléguer la gestion locative

Un autre avantage de cet équipement est que les investissements peuvent être réalisés sans restriction. Contrairement à d'autres lois qui combinent les avantages fiscales et investissements locatifs, la loi Censi-Bouvard impose la mise en location des biens par l'intermédiaire de gestionnaires professionnels.

La gestion est entièrement confiée du fait du bail commercial signé entre le propriétaire et le gestionnaire des biens. Il se charge alors de trouver des locataires, de gérer les éventuelles interventions de travaux et de garantir au propriétaire 100 % des revenus locatifs.

Un dispositif flexible

Si la déduction fiscale pour l'équipement dépasse l'impôt dû, l'avantage fiscal peut être reporté sur les 6 années suivantes, uniquement si le bien est loué dans l'année d'utilisation reportée.

Par ailleurs, contrairement aux autres régimes de défiscalisation, les biens acquis à Censi Bouvard ne sont pas soumis au régime de zonage ni au plafonnement des ressources et des loyers. Mais attention, la loi Censi Bouvard fait l'objet d'un plafonnement global des niches fiscales, limitant le bénéfice fiscal total à 10 000 €.

Peut-on cumuler Loi Censi Bouvard 2023 et les autres avantages fiscaux ?

Elle permet de cumuler tous les avantages fiscaux de la loi Pinel et de la loi SRU.

Comment ça marche ?

• Loi Pinel : il est possible d’acheter un bien immobilier neuf dont la valeur est inférieure à 500 000 € et d’en bénéficier des avantages fiscaux. Ceux-ci sont cumulables avec la loi Bouvard !

• Loi SRU : il est possible d’acheter un bien immobilier neuf dont le prix est inférieur à 800 000 €. Ce dernier ne redevient pas éligible à la loi Bouvard en 2023 !

Donc, oui, c’est possible. En effet, le dégrèvement d’impôt sur le revenu s’applique en premier lieu, puis les autres avantages fiscaux.

Quels sont les différents types de résidence pour la loi Censi Bouvard en 2023 ?

Résidence pour services étudiants

Une résidence étudiante est une résidence qui est occupée à au moins 70 % par des étudiants et qui offre au moins trois des services suivants :

• déjeuner
• linge de maison
• nettoyage des locaux
• accueil du client

Résidence d'accueil et de soins agrées

Une résidence d'accueil et de soins est une résidence qui satisfait aux les critères suivants :

• l’hébergement de personnes âgées ou handicapées
• déjeuner
• linge de maison
• linge de toilette
• nettoyage des locaux

Ces résidences doivent être agréées par le préfet. Ce dernier peut délivrer une agrément pour une durée de 5 ans renouvelable.

Résidence pour personnes âgées ou handicapées

Il s'agit d'une résidence qui accueille des personnes âgées ou des personnes en situation de handicap et habilitée à leur prodiguer des soins liés à des actes médicaux ou paramédicaux.

Il doit appartenir à l'une des catégories suivantes :

• résidence pour personnes âgées (EHPA)
• établissement de soins médicaux (FAM)
• établissement d'hébergement pour personnes âgées
• centre d'Accueil Professionnel (MAS).dépendantes (EHPAD)
• logement
• unité de désorientation
• petites unités résidentielles
• Logement résidentiel ou professionnel

Résidence de tourisme classée

La résidence de tourisme classée est un établissement d'hébergement à caractère social destiné, sans discrimination aucune, à tous les adultes ou familles souhaitant y séjourner pour y passer le temps libre et y recevoir des soins spécifiques.

La résidence de tourisme classée doit appartenir à l'une des catégories suivantes :

• résidence de tourisme
• centre d'accueil touristique
• résidence d'hôtes

Le propriétaire de la résidence peut occuper temporairement le bien en résidence de tourisme classée sans préjudice du bénéfice des avantages fiscaux.

Pourquoi investir dans un logement en Censi Bouvard ?

Être propriétaire d’un logement à usage d’habitation est un vrai avantage, mais il faut aussi être en mesure de payer le loyer. En effet, si vous êtes propriétaire, il faut que vous puissiez payer les travaux, le chauffage, l’entretien et surtout le loyer.

Pour les jeunes avec de petits revenus, le logement social permet de louer un logement meublé et équipé à des prix très abordables. C’est une solution très intéressante pour les jeunes qui commencent à travailler et qui n’ont pas d’exigences particulières.

Les logements sociaux en Censi Bouvard sont gérés par des bailleurs sociaux : les organismes de logement sociaux (OLS) et les offices HLM.

Comment évoluent les loyers en loi Censi Bouvard 2023 ?

Les loyers sont calculés en fonction de l’indice de référence des loyers. En 2023, les loyers vont évoluer dans le secteur locatif privé en fonction de l’IRL. Les loyers des logements sociaux seront aussi indexés.

Si vous êtes locataire, vous pouvez demander à votre bailleur social si les loyers vont être revus à la hausse. Il faudra alors signer un nouveau bail et payer le loyer en fonction de l’IRL.

Pour plus d’informations sur Censi Bouvard et les logements sociaux, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre bailleur social.

Que faire d'un logement Censi Bouvard après 9 ans ?

Les premiers acquéreurs ayant bénéficié du dispositif durant l'adoption en 2009 ont atteint le "plein impôt" et peuvent dorénavant vendre leurs biens. Il est vrai, le loyer de neuf ans liant les propriétaires aux gestionnaires touche à sa fin. Ainsi, le propriétaire peut décider de revendre le logement ou de le léguer aux générations futures.

Après 9 ans de location dans le secteur privé, vous ne pouvez plus bénéficier du dispositif Censi Bouvard. Vous pouvez conserver votre logement mais votre loyer sera calculé en fonction de l’indice de référence des loyers.

Les locataires du secteur social peuvent conserver leur logement pour un loyer révisé selon l’IRL. Si vous souhaitez changer d’appartement ou de local, vous avez alors la possibilité de dénoncer le précédent bail.

Modalités de remise en cause du dispositif Censi Bouvard