Investissement locatif : investir dans l'immobilier neuf et ancien

Investissement locatif : investir dans l'immobilier neuf et ancien

Investissement locatif : vous souhaitez vous lancer dans l’univers de l’investissement immobilier ? Acheter des biens immobiliers pour les mettre en location présente de nombreux avantages.

Quelle que soit la nature de votre activité professionnelle et quel que soit votre budget, vous trouverez des maisons, des appartements, des immeubles… à des tarifs raisonnables.

L’investissement immobilier locatif est accessible à tout le monde. Mais quel type de bien acquérir ? Pourquoi investir dans l’ancien ?

Investissement locatif : comment s'autofinancer ?

L’investissement locatif, qu’est-ce que c’est ?

Investir dans des biens immobiliers pour de la location est une pratique assez courante en France. Investir dans l’immobilier locatif peut s’avérer être assez lucratif et fiable. Les transactions immobilières peuvent être pour un appartement, une maison, une villa, un studio ou même un garage et des locaux commerciaux.

Afin d’inciter les personnes à investir, différents dispositifs de défiscalisation pour de l’achat locatif ancien ou neuf ont vu le jour en France. La dernière loi ayant fortement boosté les transactions dans le neuf est la loi Pinel. Elle permet d’obtenir jusqu’à 21 % de réduction fiscale. Ils pourront ensuite le louer en qualité de résidence principale.

Comment investir en immobilier locatif ?

Les points clés de l’investissement locatif

Reposant sur la volonté d’un acquéreur de mettre son bien en location, ils existent plusieurs types d’investissement :

Investissement locatif : les solutions de financement

Chaque profil peut trouver un financement adéquat. En adaptant la solution de paiement, les neo-propriétaires éviteront les mauvaises surprises. Apport, pas d’apport, crédit immobilier, épargne personnelle… L’investisseur choisira son mode de financement en fonction de plusieurs critères. Il doit prendre en compte :

  • Les risques de non-paiement ou plafonnement du loyer.
  • Les futures mensualités.
  • La situation financière globale.
  • L’effort d’épargne envisagé.
  • Le coût de l’assurance.
  • Le dispositif fiscal choisi.

Investissement locatif sans apport

Investir sans apport, c’est possible ! Aujourd’hui, 60 % des prêts immobiliers accordés pour miser dans le locatif sont acceptés sans apport. En effet, les loyers perçus peuvent avoir un effet de levier. Mais attention, votre dossier doit être très bien préparé. Il devra notamment montrer la rentabilité locative avec et sans charges et les différents dispositifs de défiscalisation qui pourront vous être accordés.

Le minimum d’emprunt qui sera accordée dans ce cadre sera de 110 %. Le taux d’emprunt pourra être supérieur si des travaux sont envisagés. En effet, un financement à 120 ou 130 % pourra être accepté.

Les mensualités de loyer perçues pourront être totalement ou partiellement affectées au remboursement du crédit immobilier. En ce sens, les banques prennent moins de risques.

Pourquoi investir dans les logements neufs ?

L'investissement immobilier, que vous envisagiez de louer ou non, est toujours un investissement durable dans le temps. Le but de cette opération réside dans le fait que cette pérennité soit la plus longue possible. Cette dernière vous impose le moins de coût et de contraintes.

C'est pourquoi investir dans l'immobilier neuf, reste un gage de qualité et de pérennité très important. En effet, la qualité de construction et des matériaux des maisons neuves sont généralement supérieures à celles des maisons anciennes.

De plus, ses matériaux étant habituellement plus économes en énergie et respectueux de l'environnement, les maisons neuves se démarquent plus facilement de la concurrence en termes de location et d'usage quotidien. Vos locataires seront plus satisfaits et des locataires satisfaits sont les locataires qui restent !

N'oublions pas que les dernières normes et législations évoluent dans le sens de la qualité et de la protection de l'environnement. Elles favoriseront de plus en plus des matériaux de construction plus sains et plus respectueux de l’écosystème. Par ailleurs, les réglementations thermiques et environnementales vont également dans ce sens, à partir d'une certaine date pour interdire l'utilisation de certaines technologies ou de certains matériaux de construction dans l'habitat.

1. Une rentabilité attractive

Les nouvelles propriétés locatives ne sont habituellement pas les plus rentables du marché. Un bricoleur peut acheter une ancienne propriété en mauvais état et la rénover entièrement en espérant obtenir une marge bénéficiaire brute pouvant atteindre 7 % ou 8 %, alors le nouveau logement peut générer une marge bénéficiaire brute moyenne de 2 à 3,5 %. Parce que le coût d'acquisition au mètre carré est légèrement supérieur.

Cependant, cela peut être compensé en n'ayant pas de grands projets ou d'autres investissements pendant de nombreuses années après l'acquisition de la propriété.

2. Un logement avec des garanties

Du point de vue du bailleur, le programme neuf est évidemment plus confortable, car il bénéficie automatiquement d'une garantie (une garantie décennale ou une garantie de parfait achèvement). La performance énergétique induite par la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) est également un bon point. L'immobilier neuf est également plus susceptible de connaître une valorisation rapide. Les projets de développement immobilier contribuent souvent directement à la naissance de nouvelles communautés. Ils deviendront bientôt plus attractifs pour les résidents locaux. Le coût plus élevé de l'investissement initial peut être compensé par la possibilité de loyers plus élevés. Cela facilitera le remboursement du prêt (attention au seuil pour bénéficier des incitations fiscales).

Une bonne isolation, le confort et les perspectives d'économies qui en découlent sont plus susceptibles d'attirer les locataires potentiels. En effet, cela leur permet de payer moins cher et donc de ne pas fragiliser leur situation financière. Le propriétaire évitera ainsi le risque d'impayés de loyer. Enfin, l'isolation acoustique peut réduire les conflits de voisinage.

3. Loi Pinel

La loi Pinel-Mézard accorde des allégements fiscaux aux particuliers qui achètent un bien immobilier neuf (selon une zone géographique précise) à louer. Le dispositif Pinel ne s'applique qu'à certains domaines dits « dans le respect de la loi Pinel ».

Pour investir dans un immeuble neuf, loi Pinel et ainsi bénéficier de réductions d'impôts, il faut choisir un bien situé dans l'un de ces quartiers.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt du régime Pinel, le logement neuf doit également être vacant depuis au moins 6 ans et utilisé par le locataire comme résidence principale. La réduction d'impôt est définie en fonction du prix de la maison neuve et de la durée de l'engagement de bail. Par exemple, pour un engagement de bail de 6 ans, la réduction d’impôt s’élèvera à 12 % de la valeur du bien, 9 ans est de 18 % et 12 ans est de 21 % du loyer annuel. En vous engageant à louer ce nouveau bien, également en fonction de la date à laquelle vous avez acheté le nouveau bien.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif dans l’ancien ?

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, investir dans l’ancien pourrait être plus avantageux qu’investir dans l’immobilier neuf.

1.  Le Prix d’achat et le retour sur investissement

Bien que l’investissement dans l’immobilier neuf présente des avantages comme les aides de l’État et la réduction d’impôt, investir dans l’ancien est souvent plus intéressant, surtout dans les grandes villes.

Généralement le prix de l’ancien est de 20 % à 40 % moins cher que le neuf. Même avec des travaux de rénovation, d’entretien et de décoration, le prix reste inférieur à celui du neuf.

Mais ce n’est pas tout ! Les biens immobiliers anciens sont souvent mieux situés que les biens neufs. Avec le temps, l’ancien prend de la valeur. C’est donc une valeur sûre.

L’ancien a aussi son propre charme. Ces logements sont atypiques. Vous pouvez ainsi les mettre en location de courte durée et ainsi profiter d’un rendement élevé, mais avec un risque de vacances. Avec le choix de longue durée et en passant par des professionnels au meilleur prix comme Mon Bel Appart pour la gestion, vous minimisez les risques.

2.  Plus de choix

Se tourner vers l’ancien pour investir permet d’avoir un large choix de biens. Vous trouverez des biens immobiliers anciens aussi bien en centre-ville qu’en banlieue.

Le marché immobilier de l’ancien est beaucoup plus riche que le marché du neuf. Les logements anciens sont toujours situés à proximité des commodités (marchés, magasins, pharmacies, écoles, universités, hôpitaux, parcs d’attraction…).

Souvenez-vous toujours, qu’en matière d’investissement locatif, l’emplacement du bien immobilier est le critère le plus important que vous devez prendre en considération pour faire le bon choix.

3.   Les avantages fiscaux

L’ancien nécessite souvent des travaux de rénovation. Les investisseurs peuvent profiter de nombreux dispositifs fiscaux. Prenons, comme exemple, les travaux de remise aux normes. Les dépenses peuvent être déduites des revenus locatifs imposables si vous disposez du statut LMNP.

Vous pouvez également profiter de nombreux autres dispositifs fiscaux comme le régime Malraux et le régime du déficit foncier.

4.   La plus-value en cas de revente

Malgré la crise sanitaire, le marché de l’immobilier est en plein essor. En investissant dans de l’ancien et en réalisant des travaux de rénovation, vous pouvez profiter de nombreuses aides au financement pour vos travaux. Vous pouvez aussi, à tout moment, vendre le bien avec une plus-value intéressante.

5.   La TVA réduite

Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien qui nécessite des travaux de rénovation, l’entreprise à laquelle vous allez faire appel vous facture une TVA réduite (soit 5,5 ou 10 %, en fonction du type de travaux, contre 20 % pour les travaux dans le neuf).

6.  L’agencement

En investissant dans l’ancien, vous aurez la liberté de réaménager le bien immobilier comme vous le souhaitez. Vous pouvez tout casser, rajouter des chambres, créer une configuration moderne etc… et ainsi avoir un bien unique.

 

7.   Un bien comme neuf

Une fois les travaux réalisés, vous aurez un bien comme neuf. Vous n’aurez donc pas des frais d’entretien ou de mauvaises surprises durant les premières années. Vous pouvez aussi facturer des loyers plus importants.

investissement dans une maison ancienne
Investissement immobilier locatif : travaux et rentabilité

Comment investir dans l’ancien ?

Investir dans l’immobilier ancien présente de nombreux avantages. C’est l’une des solutions les plus intéressantes pour profiter d’un complément de revenu, pour préparer sa retraite et pour améliorer son niveau de vie.

Une fois le bien immobilier remis à neuf, vous pouvez le proposer en location plus chère que la moyenne. 

Vous pouvez investir dans un immeuble, un appartement, un studio, un chalet, une maison… Plusieurs solutions s’offrent à vous et le choix dépend de votre budget et de vos envies.

Investissement ancien : comment investir dans ces biens ?
Bien immobilier ancien : comment investir ?

Les points auxquels vous devez faire attention avant d’acheter

  • Les frais d’acquisition : plus élevés pour l’acquisition d’un bien ancien (droits d’enregistrement et frais de notaire)
  • Le coût des finitions, des charges et les performances énergétiques
  • La conformité aux normes
  • Les droits relatifs à la revente

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

La rentabilité locative correspond à la somme des revenus générés par votre acquisition immobilière, rapportée au prix d'achat du bien immobilier. La formule de calcul du rendement locatif est la suivante : ((loyer mensuel x 12)/prix d'achat) x 100. Ce calcul fournit la marge bénéficiaire brute.

💡 Bon à savoir

Le rendement locatif et sa rentabilité dépendent du type de bien. Il existe différentes méthodes de calcul : brut et net.

En conclusion, l'investissement en immobilier locatif ancien est plus intéressant que l’investissement en Pinel (constructions neuves). En achetant et en rénovant avant de mettre en location, vous créez une forte plus-value et vous proposez un bien immobilier unique.

L’immobilier ancien offre aujourd’hui des avantages non négligeables. Pour réussir ce projet, mieux vaut faire appel à des experts, que ce soit pour la recherche selon un cahier de charges, l’accompagnement financier et juridique, la réalisation des travaux de rénovation et même la gestion locative de votre bien.

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