Valeur foncière est un concept clé dans le domaine de l'immobilier. Elle désigne le prix auquel un bien immobilier serait vendu sur le marché. Elle est déterminée en tenant compte de la localisation, des caractéristiques et de l'état de l'immeuble.
Elle est notamment utilisée pour établir la taxe foncière, qui est payée par les propriétaires de biens immobiliers. Mais qu'est-ce qui détermine la valeur foncière d'un bien et comment est-elle calculée ?
Dans cet article, nous allons explorer ces questions et vous donner les clés pour comprendre ce dont il s'agit. Et comment elle peut affecter votre situation financière en tant que propriétaire d'un bien.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une valeur foncière ?
La valeur foncière d'un bien est l'estimation de ce bien au moment de sa vente ou de sa location. Elle est généralement déterminée par un expert en évaluation immobilière en fonction de différents critères.
Il s'agit par exemple de :
- La localisation du bien
- La surface
- L'état de conservation
- Les équipements
- La situation géographique
La valeur foncière peut être utilisée pour différentes fins. Cela comprend l'achat ou la cession d'un bien, la détermination de la base taxe foncière. Ou encore la détermination du montant d'une indemnisation en cas de dépossession d'un bien.
"Voici quelques conseils qui pourraient vous être utiles :
C'est essentiellement une évaluation de la prix de votre bien faite par le gouvernement local, qui est utilisée pour déterminer les taxes foncières. Cette évaluation est basée sur divers facteurs tels que la taille de la propriété, l'emplacement, la fonctionnalité du bâtiment, les améliorations récentes. Ainsi que la comparaison avec des propriétés similaires vendues récemment dans le même quartier.
Les évaluations foncières sont généralement mises à jour régulièrement, elles peuvent changer en fonction de l'évolution des tendances. Assurez-vous de suivre les tendances immobilières dans votre région.
Si vous pensez que votre bien a été surévalué, vous avez généralement le droit de faire appel de l'évaluation. Cela peut nécessiter que vous fournissiez des preuves montrant que l'estimation est inférieure à celle indiquée. Des exemples de biens similaires vendus à des prix inférieurs dans votre région peuvent servir de preuves.
Gardez à l'esprit que toute amélioration majeure, comme une extension ou une rénovation majeure, augmentera probablement l'appréciation de l'évaluation foncière. Si vous envisagez de faire de tels travaux, tenez compte de l'impact potentiel sur vos taxes foncières.
Enfin, si vous envisagez de vendre ou si vous avez besoin d'une évaluation précise pour une autre raison, il peut être utile d'engager un évaluateur immobilier professionnel. Ils auront une connaissance approfondie des facteurs qui influencent la valeur des propriétés dans votre région."
Arthur, expert en immobilier depuis 2 ans
Qu’est-ce qu’une parcelle cadastrale ?
Une parcelle cadastrale est une unité foncière définie par le cadastre. Elle regroupe l'ensemble des informations et des documents qui permettent de décrire et de localiser les biens d'un territoire. Chaque parcelle cadastrale est identifiée par un numéro et est située sur une carte du cadastre. Elle correspond généralement à un terrain ou à une partie de terrain qui peut être bâti ou non.
Le cadastre est un système d'information géographique qui permet de connaître les caractéristiques des biens et de leur propriétaire. Ainsi que les droits qui y sont attachés. Il est géré par le service du cadastre et de la publicité foncière de chaque département. Il est consultable par tous. Le cadastre est mis à jour régulièrement afin de refléter les modifications des biens, comme les transactions immobilières, les constructions ou les démolitions.
Comment calculer la valeur foncière ? 🧐
Il existe plusieurs solutions pour calculer la valeur foncière d'un bien immobilier. La plus couramment utilisée est la méthode comparative. Elle compare le bien à des biens similaires vendus dans la même zone géographique. Cette solution permet de déterminer le prix du bien en prenant en compte les caractéristiques propres du bien. Ainsi que les variations du secteur immobilier.
Il est également possible de la calculer en utilisant l'expertise. Elle consiste à faire appel à un expert-évaluateur qui évalue le bien en se basant sur différents critères.
Par exemple :
- La localisation
- La surface
- La conservation
- Les équipements
- La situation géographique
Enfin, il est possible d'effectuer son calcul en utilisant la solution du rendement. Elle détermine le rendement que peut générer le bien en fonction de son usage (location, vente, etc.) et de ses caractéristiques. Cette solution est souvent utilisée pour les biens professionnels, tels que les entreprises ou les commerces.
Pourquoi c’est important de connaitre la valeur foncière ?
Il est important de connaître la valeur foncière d'un bien immobilier pour plusieurs raisons :
| Utilisations de la valeur foncière | Description |
|---|---|
| Acheter ou vendre un bien | Elle peut servir de base pour fixer le prix de vente ou d'achat d'un bien immobilier. Elle permet de se faire une idée de la valeur du bien et de négocier en conséquence. |
| Déterminer l'impôt foncier | Elle est généralement utilisée pour déterminer le montant de l'impôt foncier. C'est un impôt local qui doit être payé par les propriétaires de biens immobiliers. |
| Obtenir un crédit immobilier | Dans le cadre de l'obtention d'un crédit immobilier, la banque peut demander une évaluation du bien. Afin de s'assurer que le montant emprunté correspond à la valeur réelle du bien. |
| Assurer un bien | Elle peut aussi être utilisée pour déterminer le montant de la garantie à souscrire pour assurer un bien immobilier contre les risques de dommages ou de pertes. |
Connaître la valeur foncière d'un bien immobilier est important pour prendre des décisions financières éclairées et protéger ses intérêts.
Comment connaitre la valeur foncière ? 🤔
Il existe plusieurs manières de connaître la valeur foncière d'un bien immobilier :
- Consultez le service du cadastre et de la publicité foncière. Chaque département dispose d'un service du cadastre et de la publicité foncière qui gère le cadastre. Il est l'ensemble des informations et des documents qui permettent de décrire et de localiser les biens immobiliers d'un territoire. Vous pouvez vous rendre sur place ou sur le site internet du service pour obtenir des données sur la valeur foncière d'un bien.
- Faites appel à un expert-évaluateur. C'est un professionnel habilité à évaluer la valeur des biens immobiliers. Vous pouvez lui faire appel à un pour obtenir une estimation d'un bien.
- Consultez des annonces immobilières. Vous pouvez vous renseigner sur un bien en consultant des annonces dans la même zone géographique que le bien que vous souhaitez évaluer. Cela vous permettra de vous faire une idée des prix pratiqués et de déterminer si le prix demandé pour le bien que vous souhaitez acheter ou louer est raisonnable.
- Faites une estimation en ligne. Il existe des sites internet qui proposent des outils d'estimation foncière en ligne. Ces outils se basent sur des algorithmes qui utilisent des données sur les prix pratiqués sur les caractéristiques du bien.
Cependant, il est important de noter que ces estimations en ligne ne sont pas toujours fiables et peuvent être très éloignées de la valeur réelle du bien. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier pour obtenir une estimation plus précise.
Vous retrouverez ici un article sur un simulateur pour estimer sa maison soi-même.
DVF Etalab : en savoir plus sur les communes
Connaître les communes
DVF Etalab est un service public qui permet d'obtenir des informations sur les données de l'État et de ses partenaires. Vous pouvez utiliser DVF Etalab pour obtenir des renseignements sur les prix des communes en suivant les étapes suivantes :
- Accédez au site internet de DVF Etalab.
- Dans la barre de recherche en haut de la page, tapez "prix des communes" et appuyez sur entrée.
- Dans les résultats de recherche, cliquez sur le lien intitulé "Prix des communes".
- Vous arriverez sur la page de l'application "Prix des communes", qui vous permet de consulter les données sur les prix des biens immobiliers dans les communes françaises.
- Pour affiner votre recherche, vous pouvez utiliser les filtres disponibles sur la page. Comme le type de bien (maison, appartement, etc.), la surface ou la localisation géographique.
- Cliquez sur le bouton "Rechercher" pour afficher les données sur les prix des biens immobiliers dans les communes correspondant à votre recherche.
Vous pouvez également consulter le site internet de la Chambre des Notaires de votre département. Vous pouvez faire appel à un évaluateur pour obtenir des renseignements plus précis sur les prix des biens immobiliers dans les communes.
Une banque de données
Régie par la DGFIP
Il s'agit d'une banque de données vitale, créée et diffusée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Elle se nomme "Demandes de Valeurs Foncières". Ce recueil est un outil précieux pour obtenir des détails sur les transactions immobilières effectuées au cours des cinq dernières années sur le territoire métropolitain. Ainsi que dans les régions d'outre-mer, à l'exception notable de l'Alsace, de la Moselle et de Mayotte. Les informations compilées proviennent de diverses sources, notamment les actes notariés et les données cadastrales.
En ce qui concerne la structure des fichiers, chaque sélection est présentée sous un format.txt, et cette collection de données est mise à disposition sur une durée de cinq ans. Pour explorer ces données, deux logiciels sont recommandés : Notepad++ et le classeur Excel ou Calc avec le séparateur "|", que vous pouvez insérer en utilisant le raccourci clavier CTRL 6. Les fichiers sont accompagnés d'un guide d'explication, des conditions générales d'utilisation, et d'un document destiné à éclairer les acquéreurs.
Il est important de noter que ces fichiers peuvent être volumineux, alors assurez-vous d'avoir suffisamment d'espace de stockage disponible.
Révision par trimestre
Concernant la mise à jour de ces précieuses sources, il est prévu une révision semestrielle, en avril et en octobre de chaque année. Chaque mise à jour supprime puis remplace la totalité des fichiers précédemment publiés.
Un point d'attention particulier est que ces fichiers sont enrichis par les saisies dans les services de la publicité foncière de la DGFiP. De ce fait, chaque mise à jour est susceptible d'ajouter de nouvelles transactions dans tous les millésimes, en fonction de la date de mutation.
La dernière actualisation de ces fichiers a eu lieu le 5 avril 2023. Il est essentiel de comprendre que ce processus de mise à jour est cyclique et perpétuel. Cela afin de maintenir la pertinence et l'actualité des données contenues.
Quelle est la différence entre valeur foncière et valeur vénale ? 🤨
La valeur foncière d'un bien immobilier
Il s'agit de la valeur estimée de ce bien au moment de sa cession ou de sa location. Elle est généralement déterminée par un évaluateur en fonction de différents critères, tels que la localisation du bien, sa surface, sa conservation, ses équipements et sa situation géographique. Elle est principalement utilisée pour déterminer le montant de l'impôt foncier et pour évaluer la valeur d'un bien dans le cadre d'une transaction.
La valeur vénale d'un bien immobilier
Egalement appelée prix de marché, est le prix auquel un bien est réellement vendu ou loué. Elle peut être supérieure ou inférieure à la valeur foncière, selon les tendances, les négociations entre les parties. La valeur vénale est influencée par de nombreux facteurs, tels que la demande, l'offre, les taux d'intérêt, l'état du marché et les tendances de l'immobilier.
En résumé, la valeur foncière est une valeur estimée qui est utilisée essentiellement pour des fins fiscales ou juridiques. Alors que la valeur vénale est le prix réellement pratiqué.
- Elle correspond à la valeur vénale du terrain, c'est-à-dire sa valeur marchande sur le marché immobilier.
- Elle est déterminée par un expert qui prend en compte plusieurs critères tels que la situation géographique, la taille du terrain, la constructibilité, les équipements publics à proximité, etc.
- Elle est utilisée pour le calcul de plusieurs taxes et impôts liés à la propriété, tels que la taxe foncière, la taxe d'habitation, la plus-value immobilière, etc.
- Elle est également utilisée pour la fixation du prix de vente d'un terrain ou d'un bien lors d'une transaction.