Les dispositions légales imposent au vendeur d'un bien immobilier de fournir à l'acheteur divers documents sur l'état du bien. Ces documents correspondent à des diagnostics immobiliers qui détaillent les caractéristiques de l'habitat. Il est probable que le montant de la transaction immobilière soit influencé par les résultats obtenus.
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Sommaire
Vendre une maison sans diagnostic est impossible !
Réaliser les différents diagnostics immobiliers est une obligation pour le vendeur du bien. Ainsi, il est interdit au propriétaire de vendre sa maison ou son appartement si les diagnostics n'ont pas été réalisés par un diagnostiqueur accrédité.
Le diagnostic loi Carrez et l'état des risques et des pollutions (ERP) sont les seuls à pouvoir être effectués par un particulier.Il est du devoir du notaire de veiller à ce qu'aucune vente ne soit réalisée sans la fourniture des diagnostics immobiliers obligatoires. La protection de l'acheteur et du vendeur s'en trouve ainsi renforcée.
L'acquéreur doit obligatoirement recevoir les diagnostics techniques si le compromis de vente ou la promesse de vente a été conclu. La vente n'est pas fonction du résultat du diagnostic : le vendeur n'est pas tenu d'effectuer des travaux. Ainsi, si le bien contient de l'ammoniac ou du plomb, il peut tout de même être vendu.En plus de donner à l'acheteur une meilleure connaissance du bien, ils permettent au vendeur d'éviter d'éventuels litiges.
Sachez qu'il existe une multitude de diagnostics immobiliers à réaliser, pour contrôler l'état d'une maison ou appartement.
La liste des diagnostics immobiliers obligatoires
Le vendeur doit faire effectuer :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE),
- l'état amiante,
- le risque d'exposition au plomb (CREP),
- le bilan concernant l'assainissement non collectif,
- le contrôle de présence de termites,
- le diagnostic des risques et des pollutions (ERP). Cela permet au vendeur de déterminer si le bien immobilier est située dans une zone à dangereuse (naturel, minier, technologique, sismique...).
De même que les installations extérieures d'électricité et de gaz, le vendeur doit fournir à l'acheteur l'état de ces installations si celles-ci sont en service depuis au moins 15 ans.
Enfin, il doit mentionner les éventuels aléas de la construction si l'immeuble est situé dans une zone à risque. Un état d'installation d'assainissement non collectif n'est pas exigé pour la vente d'un appartement situé en copropriété.
La promesse de vente et le contrat de vente doivent indiquer la surface de l'habitation. Cette surface est déterminée grâce au diagnostic immobilier obligatoire imposé par la loi Carrez.La liste des diagnostics immobiliers non-obligatoires
Bien qu'il existe une liste de diagnostics obligatoires, certains diagnostics demeurent facultatifs :
- Le diagnostic pour les habitations contenant du radon,
- le diagnostic sécurité incendie,
- le diagnostic sécurité piscine,
- le diagnostic internet,
- le diagnostic légionellose.
Combien de temps sont valables les diagnostics immobiliers ?
La période de validité varie en fonction du diagnostic et des résultats. Par exemple, si aucune trace d'amiante n'est constatée, le diagnostic est valable pour une durée illimitée.
En revanche, si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle suivra dans les trois ans suivant la transmission du diagnostic.
Il est obligatoire de renouveler le diagnostic, même si aucune trace d'amiante n'est retrouvée, s'il a été réalisé avant 2013.
En l'absence de détection de plomb, le diagnostic plomb a une durée de validité illimitée, mais si le plomb est détecté en quantité plus importante qu'à un certain taux, la durée de validité est alors réduite à une année.
De même, le diagnostic Carrez a une durée de validité illimitée, tandis que le diagnostic mérule n'a pas de durée de validité déterminée.
La validité du DPE (diagnostic de performance énergétique) est de 10 ans, et peut également être répétée en cas de rénovations substantielles du bâtiment. Par ailleurs, les diagnostics assainissement non collectif, électricité et gaz ont une durée de validité de trois ans. L'ERP et les diagnostics termites, eux, ont une durée de validité de six mois.Si le bien est sur le marché depuis plus de six mois, le vendeur peut être amené à réévaluer certains diagnostics immobiliers si un nouvel arrêté municipal déclare qu'un secteur est infesté par les termites.
| Diagnostic réalisé | Durée de validité |
|---|---|
| CREP | Illimitée ou 1 an si la quantité dépasse 1 mg/cm² |
| Diagnostic électricité | 3 ans |
| Diagnostic gaz | 3 ans |
| ERP | 6 mois |
| Diagnostic termites | 6 mois |
| L'installation d'assainissement non collectif | 3 ans |
| Diagnostic amiante | Illimitée si le diagnostic a été réalisé après 2013 |
| Loi Carrez | Illimitée |
| Mérule | Durée non-fixée |
| Diagnostic de performance énergétique | 10 ans |
Les sanctions possibles en cas de non-réalisation des diagnostics immobiliers
Dès lors, l'acheteur peut mener des actions en justice :
- Demander la rétroaction de la vente
- un remboursement ou une réduction des frais liés à la vente
Cependant, il est possible que le diagnostic de performance énergétique ne soit réalisé que dans un but informatif. Il n'est alors pas possible pour l'acheteur de poursuivre en justice le vendeur.
Un vice caché repéré dans les parties communes par l'acheteur, peut faire engager la responsabilité du vendeur. Celle-ci peut ainsi être partagée avec les autres copropriétaires si le syndic a manqué à ses obligations.Peut-on vendre sa maison sans diagnostic ? La réponse est simple :
- Les diagnostics immobiliers sont obligatoires,
- vous encourrez des sanctions en l'absence de ces diagnostics, si vous êtes vendeur.
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